רע"א 1208-23 רע"א 1208-23

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב יפו (כב' השופטת ע' רביד) מיום 13.12.2022 בת"א 49072-03-21 בה נדחתה בחלקה בקשת המבקשים לגילוי מסמכים.

הרקע לבקשה

1.המבקשים הגישו כנגד המשיבות תביעה בה טענו לבעלות משותפת בזכויות בנייה במקרקעין ברחוב ים סוף 20 בתל אביב (להלן: המקרקעין). המשיבה 2, רשות הפיתוח, היא תאגיד סטטוטורי והיא הרשומה כבעלת הזכויות במקרקעין. המשיבה 1 היא חברה ממשלתית לדיור ציבורי המנהלת את נכסי רשות הפיתוח.

במקרקעין נושא ההליך דנן מצויים שני מבנים. בשנת 1989 מכרו המשיבות את זכות הבעלות באחד מהמבנים הללו למר עודד פרוביזור (להלן: מר פרוביזור). במסגרת הסכם המכר האמור (שיכונה להלן: הסכם עמידר-פרוביזור), התחייבו המשיבות לרשום את זכויותיו של מר פרוביזור במסגרת רישום בית משותף. עד לאותו מועד נרשמו זכויותיו בספרי עמידר. בשנת 2005, ועוד טרם הסדרת רישום הזכויות, רכשו המבקשים את הזכויות ממר פרוביזור.

מכתב התביעה ומתכתובות שצורפו אליו, עולה כי במהלך השנים פנו המבקשים לעמידר מספר פעמים בבקשה להסדיר את רישום זכויותיהם במקרקעין במסגרת רישום בית משותף. כדי להשלים את הרישום ביקשה עמידר למכור למבקשים חלק יחסי מזכויות הבניה בחלקה, והמבקשים פתחו לצורך כך תיק שמאות לזכויות בעמידר בשנת 2012. מאוחר יותר התברר למבקשים כי לא ניתן לערוך שמאות לזכויות מבלי שהוגשה בקשה להיתר בנייה – בקשה שאותה לא היו המבקשים מעוניינים להגיש. למען שלמות התמונה יצוין כי בכתב התביעה טענו המבקשים שהם הסכימו לרכוש את זכויות הבנייה הגם שהיו סבורים שאלה מצויות בבעלות משותפת.

מכל מקום, בשנת 2021, לאחר שהמבקשים פנו פעם נוספת לעמידר כדי להסדיר את רישום זכויותיהם במקרקעין במסגרת רישום בית משותף, התעוררה בין הצדדים מחלוקת בשאלה האם זכויות הבנייה במקרקעין מוקנות כולן לרשות הפיתוח (כפי שטוענות המשיבות); או שהן נכס המצוי בבעלות משותפת של המשיבות והמבקשים.

2.בכתב התביעה טענו המבקשים כי זכויות הבנייה הוקנו לאחר המכירה, בתוכניות מתאר שונות, למר פרוביזור, וכי הן נובעות מהבעלות במקרקעין. לפיכך, זכויות הבנייה הן נכס שמצוי בבעלות משותפת של הצדדים המחזיקים במקרקעין. מנגד טענו המשיבות בכתב ההגנה כי בהסכם עמידר-פרוביזור לא נמכרו זכויות בנייה ולכן זכויות אלה גם לא הועברו למבקשים שרכשו את הזכויות ממר פרוביזור. לטענתן, מסקנה זו נובעת מלשון הסכם המכר כמו גם מפרשנות אומד דעת הצדדים כפי שהיא נלמדת מהסכם המכר, ובפרט מהתקנון שצורף אליו. כל אלה מובילים למסקנה כי זכויות הבניה בנכס, לרבות הזכויות העתידיות, נותרו בידי רשות הפיתוח. הן הוסיפו כי גם מפניית המבקשים לרכישת זכויות הבנייה לאורך השנים ניתן ללמוד כי אין למבקשים כל זכויות בנייה וכי גם הם הבינו זאת והכירו בכך.

3.במסגרת ההליכים המקדמיים בבית משפט קמא, פנו המבקשים במכתב דרישה לגילוי מסמכים כללי וספציפי. בין היתר ביקשו המבקשים לקבל דוגמאות של חוזי מכר שהוכנו על-ידי המשיבות במסגרתם נמכרו זכויות הבנייה במקרקעין; העתק מכל המהדורות שהיו להסכמי המכר שנערכו על-ידי המשיבות משנת 1990; העתק מכל המהדורות שהיו לתקנון שצורף להסכמי המכר החל משנת 1990; ודוגמא של הסכם מכר עדכני של היום (להלן: המסמכים נושא הבקשה דנן). משדרישתם לא נענתה הגישו המבקשים לבית משפט קמא בקשה לגילוי מסמכים ספציפיים ומענה על שאלון.

ביום 14.9.2022 התקיים דיון מקדמי בפני בית משפט קמא בו נדונה הבקשה לגילוי מסמכים. בדיון טענו המשיבות כי המסמכים נושא הבקשה דנן אינם רלוונטיים ושהן אינן יודעות כיצד ניתן לאתרם. בסופו של הדיון נקבע כי המשיבות יעבירו את המסמכים לגביהם יש הסכמה, וכי ביחס ליתר הנושאים שנותרו במחלוקת תינתן החלטה בהמשך.

ביום 30.10.2022 שלחה עמידר למבקשים תצהיר גילוי מסמכים. ביום 7.11.2022 הוגשה מטעם המבקשים בקשה נוספת לבית משפט קמא בה נטען לגבי החוסרים בתצהיר גילוי המסמכים מטעם המשיבות. בין היתר ביקשו המבקשים כי המשיבות ימציאו להם את המסמכים נושא הבקשה דנן. לטענתם, המשיבות הן שטוענות כי המחלוקת בין הצדדים נוגעת לפרשנות הסכם המכר עם מר פרוביזור. הסכם זה לא הסדיר לטענתם בצורה מפורשת וברורה את הנושא של בעלות בזכויות הבנייה, וזאת בניגוד להסכמים שעורכות המשיבות בשנים האחרונות כאשר נמכרות על-ידיהן זכויות במקרקעין לצדדים שלישיים. משכך, לשיטתם, הסכמים אלה יכולים ללמד על כוונת הצדדים בזמן אמת.

4.ביום 13.12.2022 ניתנה החלטה על-ידי בית משפט קמא בבקשה לגילוי מסמכים. בית המשפט קיבל את הבקשה בחלקה והורה למשיבות לגלות למבקשים חלק נכבד מהמסמכים שהתבקשו על-ידיהם. ביחס לחלק אחר, הוא הורה למשיבות להגישו במעטפה סגורה לבית המשפט לצורך בחינה. ואולם, בית משפט קמא דחה את הבקשה ביחס למסמכים נושא הבקשה דנן. בהקשר זה נקבע כי "אין כל רלוונטיות לחוזי מכר אחרים או תקנונים אחרים בהם כן נמכרו לרוכשים זכויות בניה במקרקעין, ובוודאי שאין לחייב את הנתבעות [המשיבות דכאן – ר.ר] בהמצאת כל המהדורות שהיו להסכמי המכר שנערכו משנת 1990 ועד היום" (סעיף 18 להחלטה). על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור שלפניי.

5.בבקשה דנן חוזרים המבקשים על טענתם לפיה המסמכים המבוקשים יאפשרו להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים בשאלה האם התכוונו המשיבות להעביר למר פרוביזור בעלות בזכויות בנייה עתידיות. לטענתם, הסכם המכר עם מר פרוביזור הוא הסכם גנרי. לכן ניתן ללמוד על פרשנותו הנכונה מהסכמים אחרים ולהסיק מסקנות מהאופן בו התייחסו המשיבות באותם הסכמים לזכויות הבנייה. כך, לטענתם, ככל שהיו המשיבות מעוניינות לייחד לעצמן את הבעלות בזכויות הבניה, הן היו כוללות בהסכם המכר סעיפים מפורשים כפי שעשו בהסכמים דומים ומאוחרים יותר.

המבקשים חזרו וציינו כי המשיבות הן שטענו שמדובר בעניין פרשני שאינו מעוגן בלשון הסכם המכר עם מר פרוביזור, ובכך הן הפכו את סוגיית פרשנות אומד דעת הצדדים לסוגיה רלוונטית. עוד נטען כי ללא קבלת המסמכים נושא הבקשה דנן, ייגרם למבקשים נזק ראייתי שיפגע ביכולתם להוכיח את תביעתם ויגרום לעיוות דין. המבקשים הוסיפו כי החלטת בית משפט קמא אינה עולה בקנה אחד עם נקודת המוצא של הליכי גילוי ועיון במסמכים לפיה יש לאפשר גילוי מרבי ורחב, כאשר לא נדרשת רלוונטיות ודאית של המסמכים המבוקשים כדי להצדיק את הגילוי.

דיון והכרעה

6.לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור על נספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות אף ללא צורך בתשובות המשיבים.

7.הלכה היא כי לערכאה הדיונית מסור שיקול דעת רחב בהחלטות שעניינן סדרי דין, וערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בהחלטות אלה (רע"א 1688/15 החברה המרכזית להפצת משקאות בע"מ נ' בן לולו, פסקה 8 (4.5.2015)). כך בפרט ביחס להחלטות שעניינן הליכי גילוי ועיון במסמכים, שהן החלטות המצויות בליבת שיקול הדעת של הערכאה הדיונית. המקרים בהם תתערב ערכאת הערעור בהחלטת הערכאה הדיונית בגילוי מסמכים תעשה רק באותם מצבים שבהם מדובר בהחלטה בלתי מתקבלת על הדעת או כזו שאינה מביאה בחשבון את כלל הנסיבות הרלוונטיות; החלטה המגלה טעות בולטת או שתביא לפגיעה ברורה בבעל דין; או החלטה המנוגדת לדין וגורמת לעיוות דין לאחד הצדדים (ראו: רע"א 7882/19 דומיקאר בע"מ נ' כהן (24.2.2020); יצחק עמית חסיונות ואינטרסים מוגנים – הליכי גילוי ועיון במשפט האזרחי והפלילי 130-129 (2021)). אינני סבורה כי המקרה שלפניי נמנה עם אותם מקרים חריגים המצדיקים התערבות.

8.בית המשפט קמא דן בבקשה לגילוי מסמכים ובחן את טענות הצדדים מזה ומזה. החלטתו היא החלטה מנומקת המיישמת כדבעי את התנאים שנקבעו בפסיקה לגילוי מסמכים. בית משפט קמא אף קיבל ברובה את בקשת הגילוי שהגישו המבקשים. באשר למסמכים נושא הבקשה דנן, בית משפט דחה את דרישת הגילוי לגביהם משלא מצא כי יש רלוונטיות כלשהי לאותם מסמכים מבוקשים למחלוקת שבה הוא נדרש להכריע במסגרת ההליך.

9.אומנם, הגישה הנוהגת בהליכי גילוי ועיון במסמכים היא גישה מרחיבה המאפשרת גילוי מרבי, מתוך תפיסה של הגינות דיונית וחתירה לחקר האמת (רע"א 3068/08 סונול ישראל בע"מ נ' ליזרוביץ, פסקה ג(4) (20.8.2008); רע"א 6553/14 פלדמן נ' Deutsche Apotheker und Arztebank Eg, פסקה 14 (16.3.2015)). יתרה מכך, וכפי שטענו המבקשים, מבקש הגילוי אינו צריך להוכיח רלוונטיות ודאית של המסמך. אולם חרף זאת אין לייתר את דרישת הרלוונטיות כתנאי מקדמי לכך שיתאפשר גילוי מסמכים ועיון בהם. יתרה מכך – גם כאשר המסמך עשוי להיות רלוונטי, יש לבחון את עוצמת הרלוונטיות וחשיבות המסמכים המבוקשים; ולאזנה מול אינטרסים אחרים (רע"א 2534/02 שמשון נ' בנק הפועלים בע"מ, פ"ד נו(5) 193, 196 (2002); רע"א 4627/14 פז חברת נפט בע"מ נ' דיעי, פסקאות 8-7 ו-11-10 (10.11.2014)). בכלל זה יש להביא בחשבון את מידת התלות של המבקש בגילוי המסמך המבוקש לצורך בירור המחלוקת וגילוי האמת; קיומן של ראיות חלופיות; ומידת ההשפעה של הגילוי על האינטרסים הנוגדים כגון ההכבדה שיש בגילוי ופגיעה אפשרית בזכויות הצד שכנגד או צדדים שלישיים.

10.כעולה מהאמור לעיל, המחלוקת בין הצדדים היא בעיקרה מחלוקת פרשנית ביחס לשאלה האם בהסכם המכר מכרו המשיבות למר פרוביזור גם זכויות בנייה במקרקעין ובפרט זכויות בנייה שיוקנו בעתיד במקרקעין. כדי להכריע בשאלה זו יידרש בית המשפט להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים להסכם עמידר-פרוביזור כפי שהיא נלמדת מלשון ההסכם והנסיבות החיצוניות להסכם (סעיף 25(א) לחוק החוזים, התשל"ג-1973). כמו כן, מאחר שהמבקשים אינם טוענים לפגמים בכריתת החוזה אלא לאופן הראוי בו יש לפרש את הסכם עמידר-פרוביזור והזכויות שהוקנו מכוחו למר פרוביזור, ובהתאם לכך בהמשך להם – עשויה להיות רלוונטיות גם לאומד דעתם של המבקשים.

מדובר אם כן בשאלה שבה יידרש בית משפט קמא להכריע בתום ההליך, ואין מקום לכן כי אביע עמדה לגופה של שאלה זו. עם זאת, לאחר עיון בכתבי הטענות והמסמכים שצורפו אליהם, לא מצאתי כי להסכמי מכר אחרים או תקנונים אחרים שעמידר היא צד להם, עשויה להיות חשיבות משמעותית בבירור השאלה, או כי הרלוונטיות שלהם היא כזו המחייבת התערבות חריגה של בית משפט זה בהחלטתו של בית משפט קמא שלא לגלותם.

11.כך, מבלי לקבוע מסמרות בדבר, נראה כי כדי להתחקות אחר אומד דעת הצדדים יהיה מקום להתייחס להוראות הסכם עמידר-פרוביזור ולבחון אותו כמכלול, בין היתר תוך התייחסות למהות החוזה ולהגיונו הפנימי. כמו כן, ניתן יהיה לבחון את התנהלות הצדדים עובר לחתימת ההסכם ובכלל זה את הערכות השמאי שהזמין מר פרוביזור וצורפו לכתב ההגנה; כמו גם את התנהלות המשיבות מול המבקשים ואת התנהלות המבקשים עצמם לאחר רכישת הזכויות ממר פרוביזור. על פני הדברים אין מדובר אם כן במקרה בו לבית המשפט אין אמצעים פרשניים ביחס להסכם הספציפי באופן המחייב בהכרח שימוש באינדיקציות נוספות.

על רקע האמור לעיל, ספק אם תהיה תועלת רבה בגילויים של הסכמי מכר או תקנונים אחרים שעמידר בלבד היא צד להם. כך על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בהסכמים הנפרשים על פני שנים רבות – כאשר לא ברור האם עמידר שינתה לאורך השנים את המדיניות שלה בדבר מכירת זכויות הבניה.

אל מול הרלוונטיות האפשרית המצומצמת יחסית של המסמכים, יש להביא בחשבון את העובדה שהבקשה לחשיפת כלל המהדורות משנת 1990 ועד היום טומנת בחובה הכבדה לא מבוטלת על עמידר. לאור כל אלה, אינני סבורה כאמור כי יש מקום להתערב בהחלטתו של בית המשפט קמא.

יוער בשולי הדברים כי מאחר שההחלטה על אודות גילוי המסמכים היא החלטת ביניים, הרי שככל שישתנו הנסיבות ושיסתבר במהלך ניהול ההליך כי ישנם מסמכים רלוונטיים נוספים שעשויים לסייע לבית המשפט בגילוי האמת, הוא יוכל – אם יתבקש – לשקול את הצורך בגילוים.

12.אשר על כן, בקשת רשות הערעור נדחית. משלא התבקשה תגובת המשיבים – אינני עושה צו להוצאות.