רע"א 1481-23 רע"א 1481-23

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופטים מ' נד"ב, י' קינר ו-ח' קיציס) מיום 25.12.2022 בע"א 46581-05-22, בגדרו נדחה ערעור המבקשת על פסק דינו של בית משפט השלום בפתח תקווה (כב' השופטת ע' יוסף-קזין) מיום 24.4.2022 בת"א 6923-10-18.

רקע והליכים קודמים

1.מקורה של הבקשה דנן במספר הסכמי שכירות ושכירויות משנה בנכס מקרקעין, הידועים כגוש 6374 חלקות 87, 93 ו-141 ברחוב רוטשילד בפתח-תקווה (להלן: הנכס). בעלת הנכס היא המשיבה 1, עמותת דגל ראובן (להלן: עמותת דגל ראובן). ביום 6.10.2011 נחתם הסכם קומבינציה בין המשיבה, עמותת דגל ראובן, לבין חברת דגל ראובן בע"מ (להלן, בהתאמה: חברת דגל ראובן ו-ההסכם הראשון או הסכם הקומבינציה), במסגרתו התחייבה האחרונה לפעול לשינוי יעוד הנכס, להשגת היתר בנייה ולביצוע בניה בנכס. בהסכם נקבע, בין היתר, כי חברת דגל ראובן תהא רשאית לעשות כל שימוש בנכס עד להשגת היתר כאמור.

2.ביום 9.2.2012 נחתם הסכם שכירות בין חברת דגל ראובן לבין המשיבה 2, עמותת משיבים לחינוך ולרווחה (להלן, בהתאמה: עמותת משיבים ו-ההסכם השני). בהסכם נקבע כי חלקים מהנכס יושכרו לעמותת משיבים, כשהם במצב ראוי לשימוש, וכי החברה תערוך שיפוץ בנכס לצורך התאמתו לשימוש כמוסד חינוכי–פנימייתי. תקופת השכירות בהסכם נקבעה ל-52 חודשים. כמו כן, הוקנתה לעמותת משיבים אופציה להארכת הסכם השכירות בכל פעם למשך שנה אחת, ועד לתקרה של 20 שנים נוספות, ובסך הכל 24 שנים וארבעה חודשים. בצד האמור, נקבע בהסכם "סייג היתר בנייה", לפיו עמותת משיבים מודעת לכך שבכוונת החברה לקדם פרויקט בניה רחב היקף בנכס וכי ההסכם יבוא לסיומו עם קבלת היתר בניה.

בנוסף על האמור, נקבע בהסכם כי העמותה רשאית להשכיר את הנכס בשכירות משנה, וזאת בכפוף לאישור החברה לעניין זהותו של שוכר המשנה. עוד נקבע כי החברה תמציא תוך 14 ימים את פרוטוקול עמותת דגל ראובן, "הנותנת את הסכמתה להסכם זה, מאשרת כי קיימת התקשרות חוזית בין המשכיר לבינה ועל פיו בידי המשכיר זכויות במושכר ובין היתר לפיהן זכותו של המשכיר להשכיר את המושכר לכל מי שימצא לנכון על פי ראות עיניו ושיקול דעתו הבלעדי למשך כל תקופת ההסכם" (להלן: הפרוטוקול). פרוטוקול זה הומצא, כמבוקש, לעמותת משיבים.

3.ביום 17.4.2013 שלחה עמותת דגל ראובן לחברת דגל ראובן הודעה בדבר ביטול הסכם הקומבינציה, ובחודש נובמבר 2013 הגישה עמותת דגל ראובן לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד תביעה לביטול הסכם הקומבינציה (ת"א 20517-11-13). ביום 18.10.2017 קיבל בית המשפט המחוזי (כב' השופטת ד' בלטמן קדראי) את התביעה, וקבע כי הסכם הקומבינציה בטל ובוטל כדין, בין היתר בשל היעדר מסוימות וגמירות דעת בעת כריתתו, וכן בשל הטעיה ואי-גילוי עובדות מהותיות. למעלה מן הצורך, נקבע כי חברת דגל ראובן אף הפרה את ההסכם בכך שלא שילמה דמי שכירות. בהמשך לכך, ניתן צו לפינוי הנכס מחזקת חברת דגל ראובן ומחזקת כל אחר מטעמה.

4.ביני לביני, בחודש יולי 2013 נחתם הסכם שכירות משנה בין עמותת משיבים לבין המבקשת, עמותת חינוך ומסורה (להלן, בהתאמה: המבקשת ו-ההסכם השלישי). במסגרת ההסכם השלישי הושכרו למבקשת חלקים מהנכס לצורך ניהול מוסד תורני–פנימייתי. תקופת השכירות נקבעה עד ליום 31.8.2015. בצד זאת, נקבע כי בכפוף למילוי ההתחייבויות הקבועות בהסכם, "תעמוד לשוכר האופציה להאריך את תקופת השכירות בשנה נוספת עד לעשרים ושתיים שנים בס"ה כולל תקופת השכירות המקורית". אשר לסוגיית השיפוץ בנכס, נקבע בהסכם כך: "הרשות בידי השוכר לשפץ ו/או לחדש את המבנים הקיימים ו/או להוסיף עליהם בכפוף לאישור המשכיר".

5.כבר עתה יצוין שכפי שעולה מפסק דינו של בית המשפט המחוזי, המבקשת ועמותת משיבים ביצעו שיפוצים בנכס, בסכום העולה, לטענתן, על 14 מיליון ש"ח; וכי לא שולמו דמי שכירות מטעמן, בטענה כי עומדת להן הזכות לקיזוז דמי השכירות מההשקעות שבוצעו בנכס.

6.ביום 20.5.2015 נחתם בין עמותת משיבים למבקשת נספח להסכם השלישי (להלן: הנספח להסכם השלישי), במסגרתו הוארכה תקופת השכירות ב-36 חודשים עד ליום 31.8.2018, "והכל בהתאם ובכפוף לתנאי הסכם זה בלבד". בנוסף, ניתנה למבקשת האפשרות להאריך את תקופת ההסכם, "לשתי תקופות של 24 חודשים נוספים כל אחת וזאת על ידי מתן הודעה על כך... ובסך הכל עד ליום 31.8.2022" (סעיף 3 להסכם). בהמשך ההסכם נקבע כדלקמן: "כל תנאי ההסכם המקורי מיום 28.7.2013 ימשיכו לחול לאורך כל תקופת השכירות הנוספת והאופציות" (סעיף 4 להסכם).

7.בהתאם לפסק הדין של בית המשפט המחוזי מיום 18.10.2017, פתחה העמותה בהליכי הוצאה לפועל לפינוי הנכס. המבקשת ועמותת משיבים הגישו בקשה לצו מניעה זמני (ת"א 52365-08-18). בדיון שהתקיים בפני בית משפט השלום ביום 3.9.2018 הגיעו הצדדים להסכמות, לפיהן הליכי הפינוי יעוכבו עד להכרעה בתובענה העיקרית שתוגש. הצו הזמני הותנה, בהסכמת הצדדים, בתשלום סך של 60,000 ש"ח בתוספת מע"מ מצד המבקשת ועמותת משיבים, לעמותת דגל ראובן, בהתאם לתנאים שפורטו בהחלטה זו.

8.ביום 3.10.2018 הגישו עמותת משיבים והמבקשת תביעה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו "הסכם השכירות שנחתם ביום [9.2.12] בין חברת דגל ראובן בע"מ ובין [עמותת משיבים] ושתוקפו עד ליום 5.08.36 ותנאיו בשינויים המחוייבים מחייב את [עמותת דגל ראובן] לכל דבר ועניין". בכתב התביעה נטען כי בהתנהגותה ובחתימתה על הפרוטוקול, "הפכה [עמותת דגל ראובן] למחויבת באופן ישיר להסכם ומכיוון שכך היא מנועה מלפעול נגדו". בנוסף, נטען כי חברת דגל ראובן לא עמדה בהתחייבויותיה בהתאם להסכם השני, ולא העמידה את הנכס לרשות עמותת משיבים במצב ראוי לשימוש. בהתאם לכך, נטען כי המבקשת ועמותת משיבים נאלצו להשקיע סכומי עתק בנכס, וכי השקעות אלו בוצעו בידיעת עמותת דגל ראובן. בנוסף, נטען כי עמותת משיבים קיזזה מדמי השכירות סכומים שהשקיעה בנכס, בעוד חברת דגל ראובן לא התנגדה עקרונית לקיזוז, הגם שחלקה על גובה הסכום שקוזז. יחד עם זאת, נטען כי סוגיה זו חורגת מגדר המחלוקת דנן.

יצוין כי בחודש מאי 2021 ניתן צו פירוק לעמותת משיבים, וכי החל ממועד זה, חדלה עמותת משיבים להיות צד פעיל בהליך, והוא נוהל מטעם המבקשת לבדה.

9.ביום 24.4.2022 ניתן פסק דינו של בית משפט השלום בפתח תקווה הדוחה את התביעה. בית משפט השלום קבע כי למבקשת ולעמותת משיבים לא עומדת זכות להחזיק בנכס נוכח בטלות הסכם הקומבינציה, ונוכח הפרת הסכמי השכירות על-ידי המבקשת ועמותת משיבים, משחדלו לשלם דמי שכירות. כמו כן, נקבע כי לא הוכחה הסכמה מצדה של עמותת דגל ראובן לשינוי הסכם השכירות, במובן זה שהמבקשת או עמותת משיבים ישפצו בעצמן את הנכס תוך קיזוז דמי השכירות, בשים לב לכך שחובה זו הוטלה במקור על חברת דגל ראובן. בנוסף, נקבע כי עמותת דגל ראובן הודיעה, פעמיים, בכתב, כי היא מתנגדת לאמור – הן במכתב מיום 12.6.2014, בו הבהירה כי נוכח ביטול הסכם הקומבינציה, עמותת משיבים מחזיקה בנכס שלא כדין, וכי לא תעמוד לה כל טענה בגין ההשקעות בנכס (ובלשון המכתב: "יכול וכל פעולתכם במקום הינה השקעה על קרן הצבי"); הן כאשר דרשה מעמותת משיבים ומהמבקשת להצהיר כי ההשקעות בנכס הינן על אחריותה עמותת משיבים בלבד, וזאת כתנאי לחתימתה על בקשתן להיתר בניה (ראו: המכתב שנשלח לבסוף על-ידי עמותת משיבים ביום 19.6.2014, בו נכתב כי: "עמדת דגל ראובן היא שעצם השקעותינו בנכס בעבר או בעתיד, וחתימותינו על כל מסמך לצורך הבניה לא מהווה ולא תהווה שום טיעון לחובת דגל ראובן והיא על אחריותנו בלבד").

בית משפט השלום דחה אף את טענת המבקשת, לפיה הסכם הקומבינציה והפרוטוקול הם בגדר חוזה לטובת צד שלישי, שנועדו לאפשר את אכיפת הסכם השכירות מול עמותת דגל ראובן. זאת, משמצא כי העמותה לא נטלה על עצמה, בין במפורש ובין במשתמע, כל חיוב כלפי המבקשת או כלפי עמותת משיבים.

בית משפט השלום הוסיף וקבע כי יש ליתן משקל לנסיבות הבאות – ביטול הסכם הקומבינציה, המוביל לביטול מעמדה של חברת דגל ראובן בהסכם השני; והימצאותה של עמותת משיבים בהליכי פירוק. נוכח האמור, נקבע כי ההסכם השני וההסכם השלישי אינם יישימים ואינם ניתנים עוד לביצוע.

10.המבקשת הגישה ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום, ובצדו בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין עד למתן הכרעה בערעור. במסגרת ההליך הגיש מפרק עמותת משיבים תגובה, בה ציין כי במסגרת הליך הפירוק, עמותת משיבים ביקשה לוותר על ההסכם השכירות עם חברת דגל ראובן בהיותו "נכס מכביד". בקשת המבקשת לעיכוב ביצוע נדחתה בהחלטתו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופטת מ' נד"ב) מיום 20.6.2022. בקשת רשות ערעור על החלטה זו התקבלה בהחלטתי מיום 25.7.2022 ברע"א 4315/22, בכפוף לתנאים שפורטו שם.

11.ביום 25.12.2022 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי הדוחה את ערעור המבקשת. בעיקרו של דבר, בית המשפט המחוזי קבע כי בהתאם לנספח להסכם השלישי, תקופת השכירות הסתיימה לכל המאוחר ביום 31.8.2022, ולכן: "אפילו הייתה למערערת זכות לעתור לבדה להצהרה שהסכם השכירות בין חברת דגל ראובן לבין עמותת משיבים [ההסכם השני – י' כ'] מחייב את עמותת דגל ראובן, ואפילו היה תוקף להסכם שכירות המשנה שלה עם עמותת משיבים [ההסכם השלישי – י' כ'], זכויות המערערת הסתיימו לכל המאוחר ביום 31.8.22, מועד שכבר חלף, ולפיכך אין כל תוחלת לערעור ודינו להידחות". עוד קבע בית המשפט המחוזי כי משבוטל הסכם הקומבינציה, שמכוחו נחתם ההסכם השני; ומשעמותת משיבים הודיעה אינה מעוניינת בהסכם השני, שמכוחו נחתם ההסכם השלישי, בהיותו "נכס מכביד" – אין כל אפשרות להורות כי הסכם זה מחייב את עמותת דגל ראובן.

12.בית המשפט המחוזי ציין כי די בטעמים דלעיל על מנת לדחות את ערעור המבקשת, אך הוסיף ופירט שורה של טעמים נוספים המצדיקים תוצאה זו. כך, קבע בית המשפט המחוזי כי ביטול הסכם הקומבינציה הביא גם לביטול ההסכמים שנחתמו מכוחו, וכי המבקשת לא הוכיחה שעמותת דגל ראובן הסכימה לכך שהסכם השכירות יוסיף להתקיים גם במקרה של ביטול הסכם הקומבינציה. בנוסף, בית המשפט המחוזי עמד על כך שהסכם הקומבינציה בוטל ביום 12.4.2013 – טרם כריתת ההסכם השלישי – ומכיוון שכך, לא היה באפשרותה של חברת דגל ראובן לאשר את המבקשת כשוכרת משנה בנכס, בהתאם לתנאי ההסכם השני. כמו כן, דחה בית המשפט המחוזי את טענת המבקשת לפיה עמותת דגל ראובן מחויבת להסכם מכוח חתימתה על הפרוטוקול, וכן את טענתה בדבר ההסתמכות על פרוטוקול זה.

בהתייחס לסוגיית ההשקעות בנכס, בית המשפט המחוזי קבע כי עמותת דגל ראובן לא הסכימה לשיפוצים ולקיזוז עלויות השיפוצים מדמי השכירות. בתוך כך, אימץ בית המשפט המחוזי את קביעת בית משפט השלום, לפיה עמותת דגל ראובן הבהירה, בשתי הזדמנויות שונות, כי ההשקעות בנכס אינן מחייבות אותה ואינן מקימות זכויות לעמותת משיבים. כמו כן, נקבע כי ההסכמה לביצוע ההשקעות בנכס ולקיזוז דמי השכירות היא חיצונית להסכם השכירות השני, וכי היה על עמותת משיבים ועל המערערת לקבל הסכמה מפורשת של עמותת דגל ראובן לשינוי זה על מנת לטעון להסתמכות.

13.הבקשה שבפניי מופנית נגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי. המבקשת טוענת כי קביעתו לפיה תקופת השכירות מסתיימת לכל המאוחר ביום 31.8.2022 שגויה בנסיבות העניין. בהקשר זה מפנה המבקשת לסעיף 4 לנספח להסכם השלישי, הקובע כי כל תנאי ההסכם השלישי ימשיכו לחול לאורך כל תקופת השכירות הנוספת והאופציות. בנוסף, טוענת המבקשת כי סוגיה זו לא נידונה בבית משפט השלום, אלא הועלתה לראשונה בשלב הערעור.

אשר ליתר קביעותיו של בית המשפט המחוזי, המבקשת שבה וטוענת כי ההסתמכות הנטענת מצדה היא "חוץ-חוזית", וככזו ניתן ללמוד עליה מהתנהגות הצדדים, כפי שנטען בהרחבה בפני בית משפט השלום. בנוסף, טוענת המבקשת כי התייצבות מפרק עמותת משיבים לצד עמותת דגל ראובן אינה רלוונטית לענייננו, וכי עמותת משיבים כמעט ולא השקיעה בשיפוצים הנטענים, ומשכך לא ייגרמו לה נזקים מביטול ההסכם. יתר על כן, טוענת המבקשת כי אין בבטלות הסכם הקומבינציה כדי לפגוע בזכויותיה, שנרכשו קודם לכן. לחלופין, טוענת המבקשת כי משעה שחתמה עמותת דגל ראובן על הסכם הקומבינציה, בגדרו התירה לחברת דגל ראובן לעשות כחפצה במקרקעין; ומשאשררה העמותה את ההסכם בין חברת דגל ראובן לעמותת משיבים – אין כל משמעות להודעת הביטול שנשלחה.

דיון והכרעה

14.לאחר עיון בבקשה ובנספחיה באתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות ללא צורך בתשובה, בהתאם לתקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018. הבקשה אינה מעוררת שאלה החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים, ואף לא נטען כך; כמו כן, לא התרשמתי כי מתן רשות ערעור דרוש למניעת עיוות דין.

15.ככל שניתן להבין, המבקשת סוברת כי: "כמות גדולה של החלטות לא נכונות הופכת את פסה"ד לבלתי קביל", וכי: "פסה"ד גורם עוול ומין הדין לבטלו לשם מניעת עיוות דין ואי-צדק". כאמור, בקשתה כוללת טענות שונות הנוגעות לשגיאות שנפלו, לשיטתה, בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. אולם, אף אם אניח לטובת המבקשת כי נפלה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי טעות ביישום הדין – ואיני סבור שכך ארע – אין הדבר מצדיק, כשלעצמו, מתן רשות ערעור ב-"גלגול שלישי" (ראו, מיני רבים: רע"א 9004/22 מרכז הספורט של מכבי תל אביב בע"מ נ' שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ, פסקה 8 (3.1.2023)).

הוא הדין גם בנוגע ליתר טענותיה של המבקשת, הנוגעות להכרעות עובדתיות של בית משפט השלום, ובכלל זה להתנהלותה של עמותת דגל ראובן ולמצגים שונים המעידים כביכול על הסכמה מצדה לשיפוצים בנכס. כידוע, אין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות עובדתיות שנקבעו בערכאה הדיונית, אלא במקרים חריגים. כלל זה מקבל משנה תוקף מקום בו מדובר בבקשת רשות ערעור ב-"גלגול שלישי" (רע"א 7523/22 י.ר.א.ב שירותי נוי (1985) בע"מ נ' נ.פ. ובניו טורס בע"מ, פסקה 5 (7.12.2022)). לא מצאתי טעם לסטות מכלל זה במקרה הנוכחי.

16.עוד אעיר כי לא נעלמה מעיני טענת המבקשת, לפיה הטענה בדבר פרשנות הנספח להסכם השלישי הועלתה לראשונה בשלב הערעור. יחד עם זאת, מדובר בטענה משפטית, הנובעת מהנתונים העובדתיים שהתבררו בפני בית משפט השלום. משכך, נתון לבית המשפט של ערעור שיקול דעת להתיר את שמיעתה, אף אם נטענה לראשונה בפניו (רע"א 7233/22 גנאיים נ' גנאיים, פסקה 14 והאסמכתאות שם (20.11.2022)). עוד יצוין כי קביעתו של בית המשפט המחוזי בסוגיה זו ניתנה לאחר שנשמעו טענות המבקשת לעניין זה (וראו: פרוטוקול הדיון בבית המשפט המחוזי מיום 26.10.2022). משכך, איני סבור כי מתן רשות ערעור ב-"גלגול שלישי" דרוש למניעת עיוות דין בנסיבות דנן.

17.נוכח האמור, באתי לכלל מסקנה כי הבקשה אינה עומדת בתנאים שנקבעו בדין למתן רשות ערעור ב-"גלגול שלישי", ודינה להידחות.

18.אוסיף ואציין, למעלה מן הצורך, כי לטעמי הכרעתן של הערכאות הקודמות בדין יסודה: כעולה מפסקי הדין, הן של בית משפט השלום והן של בית המשפט המחוזי, על מנת להצליח בתביעתה לזכות להמשך שהייה בנכס, המבקשת נדרשה להתגבר על מספר משוכות גבוהות במצטבר – אולם לא עלה בידה לעשות כן.

על אותן משוכות גבוהות נמנות, בין היתר, הקביעה כי הסכם הקומבינציה בטל ובוטל כדין (קביעה חלוטה בפסק דין בין עמותת דגל ראובן לחברת דגל ראובן), שעל פניו משמיטה את הקרקע תחת זכויותיה של המבקשת; כניסתה של עמותת משיבים לפירוק ואיבוד העניין שלה בנכס (עמדה שאף היא, למצער, על פני הדברים, משמיטה את הקרקע מתחת לטענת המבקשת); לקושי להסתמך על הפרוטוקול ההסכמה שנתנה עמותת דגל ראובן לעניין ההשכרה למשיבים, שכן האמור בו שונה מהותית ללא הסכמה (ביצוע השיפוץ ע"י משיבים והמבקשת ולא על ידי דגל ראובן, ואי-תשלום בפועל של דמי השכירות בעקבות כך, בהסתמך על טענה לקיזוז); והקביעה לפיה ההסכם בין המבקשת לעמותת משיבים מסתיים, בכל מקרה, לכל המאוחר בסוף חודש אוגוסט 2022.

19.אשר לקביעה האחרונה, אוסיף כי טענתה של המבקשת בעניין פרשנות הנספח להסכם השלישי הינה טענה מוקשית, בלשון המעטה. כאמור, המבקשת טוענת כי נוכח האמור בסעיף 4 לנספח ("כל תנאי ההסכם המקורי... יימשכו לאורך כל תקופת השכירות הנוספת והאופציות"), אין באמור בסעיף 3 לנספח ("לשוכר ניתנת הזכות להאריך תקופת הסכם זה לשתי תקופות של 24 חודשים נוספים כל אחת... ובסך הכל עד לתאריך 31/8/2022") כדי לגרוע מתקופת האופציה המקורית שנקבעה בהסכם השלישי, כך שכביכול עומדת לה הזכות להאריך את ההסכם השלישי "עד לשנת (6)2035". ברם, פרשנות זו מרוקנת מתוכן את האמור בסעיף 3 לנספח, והינה בלתי סבירה בעליל. המשמעות המתבקשת מהסכם מאוחר בו נקבעה הוראה המקצרת את תוקפו של ההסכם הקודם בין הצדדים, ובצדה הוראה לפיה הוראות ההסכם הקודם תמשכנה לחול, הינה שיתר הוראות ההסכם הקודם (למעט לעניין התקופה) תמשכנה לחול על התקופה המקוצרת.

20.לקראת סיום, ובהתייחס לטרונייתה של המבקשת, לפיה "המבקשת השקיעה [בנכס] כ-11 מלש"ח וכעת עומדת המשיבה לקבל את כל ההשקעות בו ללא כל תשלום" – ככל שבטענה זו יש ממש, דומני כי מקומה להתברר בתובענה כספית ולא בטענה לזכות להמשך שהייה בנכס. זאת, כמובן, מבלי להביע כל עמדה ביחס לטענה זו לגופה.

21.סוף דבר: בקשת רשות הערעור נדחית.

משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות.