רע"א 2292-23 רע"א 2292-23

1.בקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה, מיום 17.1.2023, בעש"א 7545-07-22 (השופטים א' טובי, א' באומגרט ו-ר' איזנברג), שבגדרו נדחה ערעור המבקשת על פסק הדין של המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה, מיום 15.5.2022, בתיק מספר 8/505/2020 (המפקחת י' ליבוביץ).

2.במוקד ההליך – בניין מגורים בחיפה, במקרקעין הידועים כגוש 11200 חלקה 179. הבניין מורכב משני מבנים, בכל אחד מהם 4 דירות, והוא טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים (להלן: הבית). המבקשת, חנה שטיינברג-ניסן, בעלת דירה באחד המבנים; המשיבים, צבי וגילה יוגב, בעלי 2 דירות במבנה השני. יריבותם של הצדדים אינה חדשה; בין הצדדים התנהלו הליכים למכביר, אין זה המקום לפרט על אודותיהם (8/816/2018; 8/1691/2019; עש"א 38634-01-20; עש"א 8818-03-20). ביום 1.11.2020, הגישו צבי וגילה תביעה למפקחת, שבגדרה עתרו למתן צו עשה המחייב את חנה "להרוס תוספת בנייה בשטח כמה עשרות מ"ר", המשמשת את בעלה של חנה כמשרד אדריכלים, וזאת מן הטעם שאין בידי חנה הסכמות לתוספת הבנייה מצד בעלי הדירות בבית, בהיקף שנקבע בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: החוק).

3.טענתם של צבי וגילה, בתמצית שבתמצית, היא שבניית יחידה נוספת, חיצונית לדירת המקור, אינה באה בגדר "הרחבת אותה דירה", משכך, אין תחולה לסעיף 71ב(א) לחוק, הקובע רוב מופחת של 75% מבעלי הדירות, אלא נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות בבית; ואם תמצי לומר שתוספת הבניה נחשבת כ"הרחבת אותה דירה", יש לשלול את תחולת הסעיף מחמת היעדרו של היתר בניה כנדרש; על כל פנים, חנה לא השיגה הסכמה – לא של 100%, ואף לא של 75%, מקרב בעלי הדירות בבית. עוד טענו צבי וגילה, כי אין ברשות חנה הסכמה קונסטרוקטיבית, מכוח סעיף 71ב(ג) לחוק, הקובע כי: "בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין", הן מהטעם שחנה כבר הרחיבה את דירתה בעבר, הן מהטעם שההרחבות שנעשו בדירות אחרות, אינן דומות להרחבתה-שלה. חנה טענה מנגד, שבהתאם לתכנית בניין עיר החלה על המקרקעין, אין מדובר בזכויות בנייה משותפות אלא בזכות קניינית אישית, ומשכך, כלל לא נדרשת הסכמת יתר בעלי הדירות לתוספת הבנייה שביצעה. עוד טענה חנה, כי הבנייה מושא התביעה מהווה 'הרחבת דירה', לצורך תחולת סעיף 71ב(א) לחוק, וכי נוכח תוספות הבניה של יתר בעלי הדירות בבית, יש לראותם ככאלוּ שהסכמתם נתונה לתוספת הבנייה שביצעה, בהתאם להוראת סעיף 71ב(ג) לחוק ('הסכמה קונסטרוקטיבית'). בפרט ציינה חנה, כי מאחר שצבי וגילה הרחיבו אחת משתי הדירות שבבעלותם, יש למנות את 'קולם' כמסכימים, לא רק ביחס לדירה שהורחבה, אלא גם ביחס לדירתם הנוספת.

4.המפקחת דחתה את כל טענותיה של חנה, והורתה על קבלת התביעה. תחילה קבעה המפקחת, בניגוד לטענת חנה, כי אכן נדרשת הסכמת בעלי הדירות להרחבה. זאת ועוד, סעיף 71א לחוק מגדיר: "'הרחבה' – הגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת-תוקף" (ההדגשה הוּספה – נ' ס'). נקבע שלא עלה בידי חנה להוכיח כי קיים היתר בניה או שניתן היה לקבל היתר על תוספת הבניה, ומשכך לא חל בענייננו סעיף 71ב(א), המאפשר להסתפק ברוב מופחת של "מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם [...] לשם הרחבת אותה דירה", אלא נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות. בהמשך לכך, בחנה המפקחת את אחוז ההסכמות שבידי חנה, ובאה לכלל מסקנה, כי "לא ניתן לראות בהרחבת דירת [חנה] לצורך הקמת משרד אדריכלים לצד המגורים בדירה כ'הרחבה דומה' להרחבת דירה שנועדה לשמש כמגורים", וכי "אין מדובר בהרחבה דומה משום שאין מדובר בהרחבה לתכלית דומה". המפקחת הוסיפה וקבעה, כי גם אם היתה נכונה להניח דמיון בייעוד ההרחבות – לא היה בכך כדי לסייע לחנה. זאת, משום שהן חנה, הן צבי וגילה, ביצעו בעבר הרחבות דומות – הנזקפות זו כנגד זו כ'הרחבה דומה', ו'מקזזות' האחת את רעותה – כך שאין לייחס לצבי ולגילה הסכמה קונסטרוקטיבית להרחבה הנוכחית מכוח דירתם המורחבת. למעלה מן הצורך, בחנה המפקחת את הסכמות יתר בעלי הדירות, וקבעה כי "אפילו הייתי קובעת כי אין משמעות לשוני בייעוד ההרחבה, כאמור, עדיין לכל היותר ניתן היה לראות רק את בעלי דירות מס' 1, 2, ו-3 [במבנה הראשון] כמסכימים, מה שמביא את שיעור ההסכמה ל-38% מבעלי הדירות בבית בלבד, שיעור שאינו מתקרב אף לשיעור המופחת". התביעה התקבלה אפוא, וחנה חויבה להרוס את תוספת הבנייה.

5.חנה סירבה להשלים עם פסק הדין, והגישה ערעור לבית המשפט המחוזי. הערעור – נדחה. בית המשפט המחוזי סבר כי אין טעם טוב להתערב בממצאים העובדתיים שקבעה המפקחת; כי מסקנותיה המשפטיות של המפקחת נתמכת על ידם; וכי לא נפלה בפסק דינה טעות שבחוק. בשים לב לכך, עשה בית המשפט המחוזי שימוש בסמכותו שלפי תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: התקנות), ודחה את הערעור.

מכאן הבקשה שלפנַי.

6.לאחר שעיינתי בבקשת הרשות לערער, באתי לכלל מסקנה כי דינה – להידחות, אף ללא צורך בתשובה מאת המשיב. רשות ערעור ב'גלגול שלישי' תינתן כאשר מתעוררת שאלה משפטית עקרונית החורגת מעניינם של הצדדים, או שקיים חשש לעיוות דין (תקנה 148א לתקנות). המקרה שלפנינו אינו נמנה על קטגוריות אלה.

7.חיצי המבקשת מופנים, בעיקרו של דבר, נגד קביעות עובדתיות של המפקחת. כידוע, נקודת המוצא היא כי מידת התערבותה של ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה המבררת – מצומצמת היא:

"בית-משפט זה כבר חזר וקבע פעמים רבות בעבר, כי לא בנקל תבטל ערכאת הערעור קביעות עובדתיות של הערכאה הראשונה [...] התערבות במימצאי עובדה תיעשה רק במקרים חריגים וקיצוניים, כגון במקרים שנפל בהכרעתה של הערכאה הראשונה פגם היורד לשורשו של עניין, או כשהדברים אינם מבוססים על פניהם [...] בייחוד תימנע ערכאת הערעור מהתערבות כזו כאשר בית-משפט קמא לא פטר עצמו בדברים כלליים בניתוח העובדות אלא צלל למעמקי הראיות, בחן ובדק את הדברים ביסודיות, עשה ככל האפשר לבור את האמת המזדקרת ממכלול הדברים ולתת ביטוי לחקירתו – דרישתו ובדיקתו מעל דפי פסק הדין" (ע"א 3601/96 בראשי נ' עיזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל פ"ד נב(2) 582, 594 (1998)).

8.כלל זה חל ביתר שאת כאשר מדובר ב'גלגול שלישי', כבענייננו (ראו: סעיף 77(ד) לחוק המקרקעין; רע"א 237/16 אסולין נ' כהן, פסקה יד (14.3.2016)). עיון בפסק דינה של המפקחת מעלה, כי היא נכנסה בעובי הקורה, בחנה את המוצגים לעומקם, ניתחה את הראיות, והסיקה את המסקנות העובדתיות הנובעות מהם; כמו בית המשפט המחוזי, אף אני לא מצאתי מקום להתערבות בקביעות אלה.

9.בבקשתה, מנסה חנה לעורר מספר שאלות משפטיות, שלרובן נתנה המפקחת את דעתה בפסק דינה, ולא מצאתי כי הן מצדיקות דיון בדרגה שלישית. שאלה אחת שמעוררת חנה אכן לא נדונה בהרחבה על ידי המפקחת, ונראה שהיא אף חורגת מעניינם הפרטני של הצדדים; כך היא נוסחה על ידהּ: "כיצד יש לראות אדם, בעל שתי דירות בבניין מגורים, אשר יש לראותו כמסכים להרחבה של דירת שכנו, בהתאם לחזקה הקבועה בסעיף 71ב(ג) לחוק, מאחר וביצע הרחבה דומה. האם הסכמתו חלה על שתי הדירות, או שהוא יכול לתת הסכמתו ביחס לדירה אחת ולסרב ביחס לדירה האחרת?", לשון אחר: האם חזקת ההסכמה המצויה בסעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין, המתייחסת אל "בעל דירה שהורחבה", חלה על הגברא (in personam) – על בעל הדירה עצמו, או שמא על החפצא (in rem) – על הדירה שהורחבה.

10.אף שאני סבור כי שאלה זו אכן חורגת מעניינם של הצדדים, "כלל הוא מלפנינו, כי דרך כלל לא נידרש לשאלות אשר שוב אינן דרושות לצורך ההתדיינות הקונקרטית, גם מקום שהן עשויות לעלות שוב בעתיד בהקשרים אחרים" (רע"א 202/05 מנהל השירותים הוטרינריים נ' גולדשטיין, פסקה 5 (14.6.2005)). כדי ששאלה עקרונית זו תהיה בעלת נפקות בעניינו-אנו, יש להכריע תחילה כי החזקה המעוגנת בסעיף 71ב(ג) לחוק, אכן חלה ביחס לדירה הראשונה של צבי וגילה. אז, ורק אז, תתעורר השאלה העקרונית, אם הסכמתם הקונסטרוקטיבית שנוצרה ביחס לדירה המורחבת, גוררת אחריה הסכמה גם ביחס לדירה הנוספת. דא עקא, בהתייחסה לקיזוז הרחבות העבר שביצעו הצדדים, הכריעה המפקחת במפורש ההיפך: "מצאתי לדחות את טענת [חנה] כי יש לראות [בצבי וגילה] כמי שביצעו הרחבה דומה"; אף בהתייחסה להבדל בייעוד ההרחבה, הדגישה שאין לראות הרחבה לצורך הקמת משרד כ'הרחבה דומה' להרחבה שנועדה למגורים. בהעדר תחולה לחזקה שבסעיף 71ב(ג) לחוק ביחס לדירה שהורחבה, הרי שהשאלה העקרונית מתייתרת בענייננו.

11.יתר על כן, נראה כי קיימים טעמים נוספים לכך שאין צורך בהכרעה במקרה הקונקרטי שלפנַי, בשאלה הפרשנית שמעוררת חנה ביחס לסעיף 71ב(ג) לחוק, חרף חשיבותה העקרונית. כאמור, בפסק הדין של המפקחת נקבעו קביעות נוספות, במנותק מהשאלה הפרשנית האמורה, ואלו הן משוכות גבוהות עבור חנה: נקבע כי בנסיבות העניין נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות, הסכמה שלא הושגה על ידי חנה, וכי אין הסכמה במה שנוגע לאחת מהדירות בבית, דירה 4, נוכח העובדה שהיא מוחזקת על ידי 3 יורשים, וההסכמה ניתנה על דעת אחד מהם בלבד. אלו הן קביעות שאין הצדקה להתערב בהן; הן נטועות בקורותיהם של הצדדים; ובוודאי שאינן גורמת לעיוות דין. ממילא, השאלה הפרשנית-העקרונית, אינה טעונה הכרעה.

12.לסיום אציין, כי גם לגופו של עניין, דומני כי לשון הסעיף סובלת גם סובלת את שני הפירושים, ואף דעתי נוטה, מבלי שאדרש לטעת מסמרות בדבר, לפרשנות שגורסת שיש לילך אחר הדירה, ולא אחר הבעלים (ראו: סעיף 58(א) לחוק המקרקעין; סעיף 13(ב) לתקנון מצוי של בעלי הדירות בבית משותף שבתוספת הראשונה לחוק המקרקעין). על כל פנים, משהכרעתי שאין צורך בכך כדי לדחות את הבקשה שלפני, ניתן להותיר שאלה זו לעת מצוא.

בקשת רשות הערעור נדחית אפוא בזאת.

משלא נתבקשה תשובה, לא יֵעשה צו להוצאות.