רע"א 2607/16 עו"ד גדעון פרום, כונס נכסים נ. כונס נכסים הרשמי - מחוז תל אב

בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופט ח' ברנר ) מיום 2.1.2016, בה נדחתה בקשת המבקש למתן צו מתוקן להעברת זכויות במקרקעין.

1.פינת החמד חברה לבניין בע"מ (בפירוק) (להלן: החברה ) היא הבעלים של 14 חלקות בגוש 30487 ביישוב עין חמד (להלן: המקרקעין ), עליהן רשום שיעבוד לטובת בנק הפועלים בע"מ (להלן: הבנק ). במהלך שנות התשעים רכשו המשיבים 4-2 וכן גורמים נוספים 7 יחידות דיור במקרקעין (קוטג' צמוד קרקע). במסגרת העסקאות החריג הבנק את היחידות הנ"ל (להלן: יחידות המשיבים ) מהשעבוד שהיה רשום לטובתו ולטובת המשיבים נרשמה הערת אזהרה על המקרקעין. בשלב מסוים נקלעה החברה לקשיים, וביום 5.11.2007 מונה המבקש ככונס נכסים למקרקעין מטעם הבנק מתוקף השיעבוד (להלן: הכונס ). כחמש שנים לאחר מכן, ביום 12.5.2013, קיבל בית המשפט המחוזי את בקשת הכונס והורה על מתן צו להעברת הזכויות במקרקעין למשיבה 5 (להלן: הרוכשת ) "למעט החלקים המוחרגים מהשעבודים (חלקים בחלקות המסומנים אצל החברה כמגרשים ... עליהם נבנו 7 יחידות דיור שנמכרו על ידי החברה)" (להלן: הצו ). לאחר שהרוכשת העבירה את התמורה לקופת הכינוס והתקבלו אישורים מרשויות המס פנה הכונס ללשכת רישום המקרקעין וביקש להשלים את העסקה ברישום, אך סורב מן הטעם ש"בצו בסעיף 1 רשום להעביר את החלקות למעט החלקים 'המוחרגים' לא מובן אילו חלקים מוחרגים אין להעביר" (מב/4). מבירור שערך הכונס עם רשמת המקרקעין עלה לטענתו כי מכיוון שהמקרקעין לא עברו פרצלציה, הערות האזהרה לטובת המשיבים רשומות על כלל זכויות החברה במקרקעין וכי נוכח העובדה שפנקסי רישום הזכויות במקרקעין "לא יכולים לזהות את היחידות המוחרגות" כפי שנוסחו בצו, ניתן יהיה לבצע את הרישום לאחר שהצו יתוקן וייקבע בו כי מלוא הזכויות במקרקעין יירשמו על שם הרוכשת בכפוף לכך שהערות האזהרה הרשומות לטובת המשיבים תשארנה רשומות על זכויות הרוכשת וזאת בהסכמת המשיבים או בהוראת בית המשפט. משכך, הגיש הכונס לבית המשפט בקשה לתיקון הצו בה עתר להורות על העברת מלוא הזכויות במקרקעין – לרבות יחידות המשיבים – לרוכשת, בכפוף לכך שהערות האזהרה לטובת המשיבים יישארו רשומות על זכויותיה.

2.בהחלטתו מיום 2.1.2016 דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה בקובעו כי הפתרון שמציע הכונס הוא אמנם פרקטי ונוח, אך מבחינה מהותית אינו מבוסס על אדנים משפטיים שכן מן השעבוד שמכוחו מונה הכונס הוחרגו יחידות המשיבים והמסקנה המתבקשת מכך היא שהכונס לא היה רשאי למכור אגב הליך הכינוס את הבעלות ביחידות אלה. על כן, כך נקבע, לא ניתן מבחינה משפטית לאפשר לכונס לרשום על שם הרוכשת את הבעלות ביחידות שאותן מעולם לא רכשה. בית המשפט הוסיף וקבע כי יש ממש בטענת הכונס לפיה הערות האזהרה הרשומות לטובת המשיבים לא אמורות לחסום את העברת הבעלות על שם הרוכשת, אך הוא הוסיף וקבע כי "עם כל הכבוד, בין המשפט איננו אמור ליתן יד לרישומים פיקטיביים בלשכת רישום המקרקעין, שאינם משקפים את הזכויות האמיתיות בנכס, רק על מנת לפתור בעיה רישומית שנוצרה". בית המשפט הוסיף וציין כי "הבעיה הרישומית ניתנת לפתרון, והדרך היא באמצעות פרצלציה" או בהליך של פירוק שיתוף במקרקעין

וכי אף שתחושת הכונס לפיה המשיבים מבקשים לנצל את המצב שנוצר על מנת לשפר את מצבם הרישומי היא לכאורה תחושה מבוססת "אין בידי להושיעו".

3.מכאן הבקשה דנן בה טוען הכונס כי בהחלטתו של בית המשפט המחוזי יש משום עיוות דין וכי הפתרון שהציע – להורות על העברת מלוא הזכויות במקרקעין לרוכשת בכפוף להערות האזהרה הרשומות לטובת המשיבים – מבוסס מבחינה משפטית ותואם את "השפה הרישומית" הנהוגה בלשכת רישום המקרקעין. הכונס טוען עוד כי האפשרויות החלופיות שהציע בית המשפט המחוזי אינן ישימות בשל עלויות גבוהות (פרצלציה) או מטעמים משפטיים (פירוק שיתוף באין זכויות בעלות של המשיבים).

4.המשיבים 4-2 מתנגדים לבקשה וסומכים ידיהם על החלטתו של בית המשפט המחוזי. לטענת המשיבים הכונס מבקש הלכה למעשה לפגוע בזכויותיהם הקנייניות על מנת לפתור את הבעיה הרישומית אליה נקלע. המשיב 2 (אשר צירף לבקשה משיבים נוספים שלא היו צד להחלטת בית המשפט המחוזי) מוסיף כי אם יועברו הזכויות במקרקעין על שם הרוכשת, תסוכל בכך האפשרות לרשום בעתיד את זכויות המשיבים ביחידות שרכשו על שמם הן משום שרשויות המס לא ינפיקו אישור לעסקה שלא התרחשה בין הרוכשת ובין המשיבים והן משום שלצורך רישום הזכויות על שמם יהיו המשיבים תלויים בחסדיה של הרוכשת.

הרוכשת לא הגישה תגובה לבקשה.

5.דין הבקשה להידחות.

אין מחלוקת כי יחידות המשיבים הוחרגו מהשעבוד על המקרקעין ועל כן הכונס לא הוסמך למוכרן. בצדק קבע, אפוא, בית המשפט קמא כי לא ניתן להיעתר לבקשת הכונס לבצע רישום של כלל הזכויות במקרקעין על שם הרוכשת לצורך פתרון ה"בעיה הרישומית" בה נתקל הכונס. מסקנה זו הגיונה עמה ואין מקום להתערב בה. אשר לטרוניית הכונס כי האפשרויות שהציע בית המשפט המחוזי לפתרון הבעיה הרישומית אינן יישימות. נראה כי אפשרויות אלו הועלו על ידי בית המשפט בבחינת למעלה מן הצורך ובוודאי שהכונס אינו כבול אליהן והוא רשאי לפעול כחוכמתו לפתרון הבעיה שנוצרה. כל שנפסק לעת הזו הוא שהפתרון שאליו חתר הכונס בהליך דנן אינו מתאים. הא ותו לא.

הבקשה נדחית.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.