רע"א 295/17 דן יקוטי נ. א.א. ארזים ייזום , שיווק ובניית פרויקטים בע"מ

1.בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 11.12.2016 (רע"א 51119-05-16, השופט ח' שרעבי ). בית המשפט המחוזי קיבל בקשת רשות ערעור שהגישו המבקשים על החלטתו של בית משפט השלום בחיפה מיום 4.5.2016 (ת"א 18700-01-13, השופטת א' אלון ), ובהמשך לכך קיבל את ערעורם באופן חלקי.

רקע והליכים קודמים

2.הסכסוך בין הצדדים שבפני נסב על מקרקעין המצויים בעיר נהריה, ובהם שלושה מבנים (להלן: המקרקעין ). במקור היו המקרקעין בבעלותם של שני שותפים אשר חתמו זה עם זה על הסכם שיתוף שלא נרשם בלשכת רישום המקרקעין (להלן: הסכם השיתוף ). בהסכם נקבע כי ייחוד החלקים במקרקעין לכל שותף ייעשה בהתאם לתשריט החלוקה שצורף להסכם (להלן: תשריט החלוקה ) וכי כל צד ינהג "מנהג בעלים" בחלקתו.

3.בשנת 2001 רכשו המבקשים שליש מהזכויות במקרקעין מאחד השותפים המקוריים. במבוא לחוזה המכר צוין כי קיים הסכם שיתוף ביחס למקרקעין, והמבקשים חתמו על הסכם השיתוף כנספח לחוזה המכר. בשנת 2011 רכשה המשיבה את שני השלישים הנותרים של הזכויות במקרקעין, מידיהן של שתי חברות שרכשו זכויות אלה מהשותף המקורי השני כמה שנים קודם לכן. גם המשיבה חתמה על הסכם השיתוף כנספח לחוזה המכר. כתוצאה מכך, כיום המשיבה מחזיקה בשני מבנים בני קומה אחת המצויים במקרקעין, ואילו המבקשים מחזיקים במבנה השלישי – קוטג' בן שתי קומות שבו הם מתגוררים.

4.בשנת 2012 הגישה המשיבה לוועדה המקומית לתכנון ובניה בנהריה (להלן: הוועדה המקומית ) בקשה להיתר בניה שיאפשר לה להרוס את שני המבנים שהיא מחזיקה בהם ולהקים במקומם בניין מגורים בן ארבע קומות. המבקשים התנגדו לבקשה זו, אולם התנגדותם נדחתה על ידי הוועדה המקומית. בהמשך לכך, הגישו המבקשים ערר לוועדת הערר במחוז הצפון, ובו העלו טענות שיסודן בהסכם השיתוף. ביום 14.8.2012 התקבל הערר במובן זה שנקבע כי יש להכריע במחלוקת הקניינית באשר לשיתוף במקרקעין טרם שיוכרע הערר לגופו של עניין. כן נקבע כי עד להכרעה זו אין להוציא היתרי בנייה מכוח החלטתה של הוועדה המקומית.

5.בהמשך לכך, המשיבה הגישה לבית משפט השלום תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין על דרך של חלוקה בעין. המבקשים התנגדו לפירוק השיתוף, ולמצער עתרו לכך שהוא יבוצע על דרך של רישום המבנים המצויים במקרקעין כבית משותף.

6.ביום 19.4.2015 קיבל בית משפט השלום את תביעתה של המשיבה. בית משפט השלום ציין כי הגם שהצדדים לא היו צד להסכם השיתוף, אלא הבעלים המקוריים של המקרקעין, אין חולק כי שניהם היו מודעים לקיומו של הסכם השיתוף בטרם רכשו את זכויותיהם, ועל כן יש לראות בהם צד להסכם מכוח עיקרון תום הלב. לצד זאת, קבע בית משפט השלום כי בנסיבות העניין ראוי להורות על פירוק השיתוף, וכי יש לעשות זאת על דרך של חלוקה בעין בהתאם לחלוקת המקרקעין בפועל בין הצדדים כפי שהוצגה בתשריט החלוקה. בית משפט השלום ציין כי חלוקה זו כפופה לאישור המפקחת על רישום המקרקעין כי תשריט החלוקה תואם לדין ולמציאות התכנונית בשטח.

7.המבקשים הגישו בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי על החלטתו של בית משפט השלום. בית המשפט המחוזי לא מצא מקום להתערב בהחלטתו של בית משפט השלום להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של פירוק בעין. עם זאת, בית המשפט המחוזי ציין כי היה מקום לדון בטענות המבקשים ביחס למגבלות הקבועות בהסכם השיתוף בנוגע לבנייה עתידית במקרקעין, שכן אלה היו עשויות להוביל למסקנה שונה ביחס לאופן פירוק השיתוף בעין בנסיבות העניין. על כן, בית המשפט המחוזי החזיר את התיק לבית משפט השלום לשם דיון בטענות המבקשים בסוגיה זו בלבד.

8.בהמשך לכך, ביום 4.5.2016 נתן בית משפט השלום החלטה משלימה. בית משפט השלום קבע כי בהתחשב בזמן שחלף מאז החתימה על הסכם השיתוף ובחשיבות הנודעת לפיתוח המקרקעין, יש מקום לקבוע כי המגבלות שנקבעו בהסכם השיתוף ביחס לבנייה עתידית במקרקעין אינן מגבילות את הצדדים ביחס לאופן פירוק השיתוף. על כן, נקבע בשנית כי פירוק השיתוף יבוצע בעין לפי תשריט החלוקה.

9.המבקשים הגישו לבית המשפט המחוזי בקשת רשות ערעור על החלטתו המשלימה של בית משפט השלום. בית המשפט המחוזי קיבל את הבקשה והחליט לדון בבקשה כבערעור. בהמשך לכך, קבע בית המשפט המחוזי כי אין מקום להתערב בהחלטתו של בית משפט השלום בדבר אופן הפירוק וכן בקביעות שעניינן חוסר תום לב לכאורה מצדה של המשיבה. בית המשפט המחוזי אף סבר כי הסרת המגבלות תפעל לטובת כל המעורבים, כך שגם המבקשים יוכלו לפעול לפיתוח המקרקעין שבבעלותם ללא מגבלות. בית המשפט המחוזי הוסיף כי המבקשים לא הוכיחו כי פירוק השיתוף על דרך של רישום בית משותף הוא עדיף על פירוק השיתוף לפי תשריט החלוקה ואף לא הוכיחו כי זו הייתה משאלתם המקורית של השותפים במקרה של פירוק שיתוף.

10.לצד זאת, בית המשפט המחוזי קבע כי אף שניתן להסתמך על תשריט החלוקה כבסיס לפירוק השיתוף בעין, יש לבחון האם התשריט, שנערך בשנת 2001, תואם את המצב התכנוני הקיים. על כן, בית המשפט המחוזי הורה על החזרת התיק לבית משפט השלום אשר ימנה מומחה מטעמו לשם בחינת השאלה האם חלוקה בעין לפי התשריט תואמת את התכניות הקיימות בשטח. כן נקבע כי המומחה יגיש תשריט עדכני במידת הצורך ויבחן האם יש צורך בתשלומי איזון בין הצדדים ומהו שיעורם. לבסוף, בית המשפט המחוזי ביטל את חיובם של המבקשים בהוצאות המשפט של המשיבה בסך 20,000 שקלים, וקבע כי שיעור הוצאות המשפט ייקבע בסוף ההליך בבית משפט השלום, בהתאם לתוצאה שאליה יגיע.

בקשת רשות הערעור

11.הבקשה דנן נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. לצד בקשת רשות הערעור המבקשים הגישו בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין בכל הנוגע להמשך ההליך בבית משפט השלום, עד להכרעה בבקשת רשות הערעור.

12.המבקשים טוענים כי תביעת המשיבה לפירוק השיתוף הוגשה בחוסר תום לב מובהק, וכי בית המשפט המחוזי שגה בכך שדחה את טענותיהם בעניין זה. כמו כן, המבקשים טוענים כי היה מקום להורות על פירוק השיתוף בעין על דרך של רישום בית משותף ולא בהתאם לתשריט החלוקה, כפי שנקבע בבית משפט השלום. בהקשר זה נטען כי בהסכם השיתוף קיימות תניות מגבילות אשר גוברות מבחינת מעמדן הנורמטיבי על תשריט החלוקה, ועל כן יש לתת להן משקל רב יותר בשאלת פירוק השיתוף. בסיכומו של דבר, המבקשים סבורים כי הדרך הראויה לפירוק השיתוף במקרה דנן היא להורות על רישום בית משותף וקליטת הסכם השיתוף כתקנון הבית המשותף.

דיון והכרעה

13.לאחר שעיינתי בבקשה הגעתי למסקנה כי דינה להידחות אף מבלי להידרש לתגובת המשיבה. הבקשה אינה עומדת באמות המידה המצמצמות שנקבעו בפסיקה למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ ,

פ"ד לו(3) 123 (1982)), והמבקשים אף לא טענו אחרת (ראו: רע"א 3196/13 איוב נ' איוב , פסקה 8 (8.7.2013); רע"א 5518/16 מוסדות מאקווא בני ברק נ' שגיא , פסקה 12 (25.12.2016)). טענות המבקשים הן טענות "ערעוריות" באופיין, המכוונות בעיקרו של דבר לאופן יישום הדין הנוהג בעניין פירוק שיתוף במקרקעין בנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה דנן. בכך אין מקום להתערב.

14.סוף דבר: הבקשה לרשות ערעור נדחית. ממילא מתייתרת גם הבקשה לעיכוב ביצוע. משלא התבקשה תשובה, אין צו להוצאות.