רע"א 3212/22 נופי כרמים בע"מ נ. המינהל האזרחי ביהודה ושומרון

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי מרכז (השופטת י' רוטנברג ) מיום 8.4.2022 בת"א 1683-03-15, בגדרה נדחתה בקשת המבקשות להגשת ראייה מפריכה בהתייחס לחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט ועדותו.

רקע עובדתי

1.

ההליך שברקע הבקשה מתנהל מזה כשבע שנים, ונסוב על נזקים שלפי הנטען נגרמו למבקשות עקב הפרתו של הסכם להקמת פרויקט מקרקעין בישוב אפרת (להלן: הפרויקט ). על-פי הנטען בכתב התביעה, המבקשת 1 זכתה במכרז לרכישת מקרקעין, עליהם עתיד היה לקום הפרויקט, והשקיעה כספים רבים בפיתוחו. לימים, עקב פעולות שביצע לפי הנטען המשיב 1, נגרעו שטחים מן המקרקעין האמורים באופן שעיקר את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט ומנע את הוצאתו לפועל.

2.

המבקשות והמשיב 1 הגישו, כל אחד מטעמו, חוות דעת שמאית בהתייחס לשווי המקרקעין האמורים, עליהן נחקרו השמאים מטעם הצדדים. בתום שמיעת ההוכחות, ולאחר שנשמעו טענות הצדדים, הודיע בית המשפט המחוזי כי בכוונתו למנות מומחה מטעמו, וזאת חרף התנגדות המבקשות לכך. ביום 6.6.2021, ולאחר שהצדדים הסכימו על זהות המומחה, הורה בית המשפט המחוזי על מינויו של השמאי גיורא אנגלהרט כמומחה מטעמו (להלן: המומחה ) , על מנת שיחווה דעתו לעניין המחלוקות השמאיות שבין הצדדים .

3.

ח וות דעתו של המומחה העריכה את שווי המקרקעין מושא המחלוקת על-יסוד גישת ההשוואה, ולפיה מוערך שוויו של הנכס על בסיס נתוני עסקאות שבוצעו בעבר הקרוב בסביבתו של הנכס או באזורים אחרים בעלי מאפיינים דומים לשלו. המומחה ציין בחוות דעתו כי ביסס את הערכתו על סמך מחירי עסקאות שבוצעו, הצעות מכר וכן על סמך "בירורים עם

מתווכים מקומיים המעורים במחירים" (ראו: עמוד 22 לחוות דעתו). עוד ציין בחוות דעתו כי מבירור שנערך עם "פעילי נדל"ן באפרת" עולה כי אין הבדל משמעותי בין ערכי הקרקע בשכונת הדקל (בה מצויים המקרקעין) לבין ערכי הקרקע בשכונות גבעת הדגן והתמר (ראו: עמוד 27 לחוות דעתו).

4.

ביום 17.1.2022 שלחו המבקשות שאלות הבהרה למומחה בהן ביקשו, בין היתר, לברר את זהותם של אותם "מתווכים מקומיים" ו "פעילי נדל"ן " הנזכרים בחוות דעתו, אלו שאלות נשאלו ומה היו תשובותיהם. בתשובותיו לשאלות אלו, סרב המומחה לחשוף את זהותם של המתווכים, אך ציין כי שאל אותם האם קיים הבדל בין ערכי הקרקע בשכונת הדגן והתמר ביישוב אפרת לבין שכונת הדקל, ונענה כי לא קיים הבדל.

5.

בישיבת הוכחות שהתקיימה ביום 25.1.2022, נחקר המומחה על חוות דעתו ועל תשובותיו לשאלות ההבהרה. במסגרת חקירתו אישר המומחה כי אחד מפעילי הנדל"ן עמם שוחח היה סוכן נדל"ן מאפרת בשם גבי שניר (להלן: שניר ). עוד העיד כי שיחותיו הטלפוניות עם פעילי הנדל"ן נערכו על-ידו ועל-ידי שמאית ממשרדו, וכי במסגרת שיחות אלו, נשאלו פעילי הנדל"ן על הבדלים בין ערכי הקרקע בשכונות הדגן והתמר לבין שכונת הדקל, תוך שצוין כי השאלות מתייחסות לשנת 2015 – הוא המועד הקובע לחוות הדעת. לצד זאת, הודה המומחה כי ייתכן ופעילי הנדל"ן "מערבבים גם את המצב היום" (ראו: עמוד 236 לפרוטוקול). בתום עדות המומחה, הורה בית המשפט המחוזי על הגשת סיכומי הצדדים.

6.

ימים ספורים לאחר תום שמיעת הראיות, הגישו המבקשות לבית המשפט המחוזי "בקשה להגשת ראיות מפריכות" , בה עתרו להגשת תצהיר קצר של שניר כראיה להפרכת עדותו של המומחה. בתצהירו זה ציין שניר כי שמאית ממשרדו של המומחה שוחחה עמו, וכי:

"השמאית לא אמרה לי כי השאלה מתייחסת לערכי קרקע בשנת 2015, הבנתי כי השאלה מתייחסת לערכי הקרקע הנוכחיים [...] לו הייתי נשאל לגבי ערכי הקרקע בשנת 2015 הייתי נותן תשובה שונה לחלוטין שכן, מהיכרותי האישית [...] בשנת 2015 המחירים בשכונת הדגן והתמר היו נמוכים בהרבה מהמחירים בשכונת הדקל".

ב בקשה נטען כי התצהיר נדרש לשם התמודדות עם טענתו "המפתיעה" של המומחה, שהועלתה בחקירתו הנגדית, ולפיה שאל את המתווכים עמם שוחח על נתוני עסקאות משנת 2015 ולא על נתונים הנכונים להיום, וכן לשם הערכת משקל עדותו ומהימנותו של המומחה. כן נטען כי התצהיר "שומט את הקרקע" מתחת לחוות דעתו של המומחה, שעה שהוא סותר את ההנחה שבבסיסה ולפיה בשנת 2015 ערכי הקרקע בשכונות הדגן והתמר היו דומים לערכי הקרקע בשכונת הדקל.

7.

המשיב 1 התנגד לבקשה ולהתנגדותו הצטרפו גם המשיבים 3-2. לאחר עיון בעמדות הצדדים, הורה בית המשפט המחוזי, בהחלטתו מיום 17.2.2022, כדלהלן:

"טרם מתן החלטה, וכדי לחסוך משאבים, יודיעו הצדדים אם מקובלת עליהם ההצעה הבאה. ב"כ התובעים יפנה למומחה בית משפט בשאלת הבהרה נוספת, יבהיר כי בידו תצהיר העד, כי אלו טענות העד, והמומחה יתבקש לשוב ולהבהיר עדותו נוכח גרסת העד".

הצדדים קיבלו את הצעת בית המשפט וביום 7.3.2021 שלחו למומחה שאלות הבהרה נוספות שנוסחן מוסכם, בצירוף תצהיר שניר. במסגרת שאלות ההבהרה, התבקש המומחה לתת את התייחסותו לתוכן התצהיר. בתשובותיו לשאלות ההבהרה ציין המומחה כי שמאית ממשרדו שוחחה עם שניר בנוכחותו ורמקול הטלפון היה פתוח. עוד ציין כי "ככל שזכור לנו ציינו בפנייה לקבלת מידע כי מדובר בתביעה שאנחנו שמאים במסגרתה והסוגיה מתייחסת לערכים לפני מספר שנים. סביר שציינו שנת 2015 אולם איננו זוכרים בוודאות" .

8.

דומה כי ניתן היה לסיים את ההתדיינות בעניין זה בתשובת המומחה, ואולם המבקשות לא באו על סיפוקן. ביום 9.3.2022 הגישו המבקשות "הודעה" לבית המשפט המחוזי, בה ביקשו כי בית המשפט "יבהיר" שתצהיר שניר, אשר צורף לשאלות ההבהרה, התקבל כראיה בתיק. המדינה התנגדה לבקשה, ובהחלטתו מיום 15.3.2022 דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה. בית המשפט המחוזי עמד בהחלטתו על כך שהצדדים הסכימו להצעתו למשלוח שאלות הבהרה נוספות למומחה חלף הוספת התצהיר כראיה מפריכה, ולפיכך עמדת המבקשות אינה ברורה. כן קבע כי שניר לא העיד ולא נחקר בחקירה נגדית, וכי קבלת התצהיר במצב דברים זה תהיה מנוגדת לדיני הראיות ולהסכמת הצדדים להצעה החלופית. לבסוף קבע, כי התצהיר יתקבל כראיה לעצם קיומו בלבד, כחלק משאלות ההבהרה הנוספות שהופנו למומחה, אך לא כראיה לאמיתות תוכנו.

9.

גם החלטה זו לא ריצתה את המבקשות וביום 20.3.2022 הגישו המבקשות בקשה לביטול החלטתו של בית המשפט המחוזי מיום 15.3.2022 ולהכרעה בבקשתן להגשת ראיות מפריכות. בבקשתן טענו המבקשות, בין היתר, כי בהצעת בית המשפט הן לא נדרשו לוותר על בקשתן להגשת ראיה מפריכה, ומכל מקום, הן מעולם לא הסכימו לוותר על בקשה זו. בתגובתו לבקשה, טען המשיב 1 כי בקבלת הצעת בית המשפט המחוזי וויתרו המבקשות על הכרעה בבקשתן להגשת הראיה, וכי אף אם דבר הוויתור לא נוסח בלשון מפורשת בהצעת בית המשפט, הוא משתמע ממנה באופן ברור. עוד נטען כי אף אם טעו המבקשות בתום לב, משבוצעה הפשרה ונשלחו שאלות ההבהרה הנוספות, מדובר במעשה עשוי ולא ניתן להחזיר את הגלגל לאחור. בתגובתן לתשובת המדינה, טענו המבקשות כי לא ניתן לדחות את בקשתן להוספת התצהיר מבלי לדון בה לגופה, שעה שהדבר לא השתמע מהצעת בית המשפט ושעה שהן לא וויתרו עליה מפורשות. עוד טענו כי אין כל משמעות לשאלות ההבהרה שנשלחו ולתשובותיו של המומחה ככל שהתצהיר יתקבל כראיה לעצם קיומו בלבד.

החלטת בית המשפט המחוזי

10.

בהחלטתו מיום 8.4.2022 דחה בית המשפט המחוזי את בקשת המבקשות להבאת ראיה מפריכה. בית המשפט המחוזי חזר על קביעתו, ולפיה הצעתו מיום 17.2.2022 הייתה הצעה חלופית לבקשה להבאת ראיות מפריכות, שלשונה הייתה ברורה. לגופם של דברים קבע בית המשפט המחוזי, כי תצהירו של שניר עולה כדי חוות דעת נוספת מטעם המבקשות, הואיל והוא כולל התייחסות של שניר להשוואת נתוני עסקאות בין השכונות השונות באפרת בשנת 2015 – התייחסות החורגת מגבולות הבקשה להפרכת עדותו של המומחה. משכך נקבע, כי הבקשה להוספת התצהיר היא, למעשה, בקשה להגשת חוות דעת נוספת מטעם המבקשות, שאין להיעתר לה בשלב הדיוני בו מצוי ההליך. עוד צוין כי מטרת הבקשה היא להזים את עדות מומחה בית המשפט, וכי המבקשות לא הפנו לאסמכתאות משפטיות בהן נעתרה בקשה כזו. בהקשר זה נקבע כי אף אם קיימת לבית המשפט המחוזי סמכות לאפשר הגשת ראיות להפרכת עדות מומחה בית המשפט, מדובר במקרים חריגים והנסיבות במקרה דנן אינן מצדיקות את הפעלתה.

בקשת רשות הערעור

11.

בבקשה שלפניי עותרות המבקשות להורות כי הן זכאיות להגיש את תצהיר שניר כראיה מפריכה. לטענתן, נפלו בהחלטת בית המשפט המחוזי פגמים משפטיים יסודיים, המחייבים את התערבותה של ערכאת הערעור באופן מידי, שאם לא כן יקופחו זכויותיהן הדיוניות והמהותיות. עוד טוענות המבקשות כי אם לא תינתן להן האפשרות להגיש את התצהיר כבר עתה, יסכמו הצדדים את טענותיהם בתיק ויינתן פסק דין על-יסוד תשתית עובדתית חסרה. לבסוף נטען כי השגה על החלטת בית המשפט המחוזי רק במסגרת הערעור על פסק הדין שיינתן תוביל לחוסר יעילות דיונית, שכן יהיה על הצדדים לשוב ולהעלות את טיעוניהם ובית המשפט המחוזי יידרש לתת פסק דין נוסף.

לגופם של דברים, שבות המבקשות על טענותיהן לפיהן הצעת בית המשפט המחוזי מיום 17.2.2022 הייתה הצעה לפעולה מטרימה, ולא חלופית, בניגוד לקביעתו של בית המשפט המחוזי בהחלטתו מושא הבקשה שלפניי. עוד טוענות המבקשות כי התצהיר אינו חוות דעת נוספת, אלא תצהיר המציג עובדות הידועות לשניר בלבד, והמתייחס אך למהלך שיחתו עם המומחה. נטען כי התייחסותו של שניר להשוואת נתוני העסקאות משנת 2015 אינה אלא התייחסות מתבקשת לתשובה שהיה משיב אילו היה נשאל על שנה זו, ולא על נתונים עדכניים כפי שנשאל בפועל. משכך, לטענת המבקשות, שגה בית המשפט המחוזי בקביעתו כי התייחסות זו עולה כדי חוות דעת נוספת מטעמן. לבסוף נטען, כי בית המשפט המחוזי לא נימק מדוע לשיטתו קיימת הצדקה משפטית להבחנה בין מומחה בית המשפט לבין כל עד אחר לעניין הגשת ראיית הזמה, ואף שגה בקביעתו כי לא נתקיימו נסיבות חריגות המצדיקות את הגשת התצהיר כראיה מפריכה, וכי היעדר הנמקתו פוגם בתוקפה של ההחלטה ומחייב את ביטולה.

דיון והכרעה

12.

לאחר עיון בהחלטת בית המשפט המחוזי ובבקשת רשות הערעור על נספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

13.

הלכה ידועה היא, כי לערכאה המבררת נתון שיקול דעת רחב בכל המתייחס להחלטות הנוגעות לניהול הדיון. בכלל זה, תמעט ערכאת הערעור להתערב בהחלטות הנוגעות להגשת ראיות נוספות, המהוות החלטות דיוניות מובהקות הקשורות לניהול ההליך, ותעשה כן רק במקרים חריגים ונדירים, בהם מתעורר חשש לפגיעה ממשית בזכויות הצדדים או להמשך ניהול ההליך בערכאה הדיונית באופן שגוי (ראו: רע"א 1441/17 חברת אולמי אחים סעיד אל דאהוד בע"מ נ' אולמות ומסעדות דאור (2001) בע"מ , פסקה 6 (27.3.2017); רע"א 1396/18 פלוני נ' בנק דיסקונט לישראל ,

פסקאות 5 ו-7

(13.3.2018); רע"א 411/22 עיריית חיפה נ' כץ , פסקה 13 (3.2.2022); רע"א 8305/21 סמאר נ' סמאר , פסקה 13 (9.3.2022)). בחינת הבקשה שלפניי לפי אמות מידה אלו, מעלה כי זו אינה נמנית עם אותם מקרים חריגים. מדובר בהחלטה דיונית המצויה בדל"ת אמותיו של ניהול ההליך ואשר ניתנה על-ידי הערכאה המבררת בשלב מתקדם מאוד של ההליך, ולמעשה בישורת האחרונה שלפני הגשת סיכומי הצדדים.

14.

הבקשה אינה מעלה טעם להתערבות בהחלטת בית המשפט המחוזי אף לגופה. במוקד ההתדיינות מושא הבקשה שלפניי עמדה קביעתו העובדתית של המומחה מטעם בית המשפט, ולפיה בירור שערך עם "פעילי נדל" ן " העלה ש" אין הבדל משמעותי" בין שווי הקרקע בשכונת הדקל באפרת, בה מצויים המקרקעין, ובין שווי הקרקע בשכונות הדגן והתמר. קביעה עובדתית זו אפשרה למומחה לעשות שימוש, על פי גישת ההשוואה, גם בנתונים על עסקאות מקרקעין שנערכו בשכונות אלה. המבקשות חלקו על קביעה עובדתית זו, ובפרט בכל המתייחס לפערי המחירים בין השכונות השונות נכון לשנת 2015. המבקשות ניצלו את זכויותיהן הדיוניות, הפנו למומחה שאלות הבהרה וכן הוסיפו וחקרו אותו בבית המשפט בסוגיות אלה. יתר על כן, בית המשפט המחוזי התיר למבקשות, לאחר חקירת המומחה וחרף השלב המתקדם של ההליך, להפנות שאלות הבהרה נוספות למומחה, בעקבותיהן הבהיר המומחה כי בבירור שנערך עם אותם "פעילי נדל"ן", "סביר שציינו שנת 2015 אולם איננו זוכרים בוודאות" . דומה כי עם תשובה זו באה בקשת המבקשות בהיבט העובדתי לכלל מיצוי. כפי שציין בית המשפט המחוזי בהחלטתו, הבקשה ל הגשת תצהיר שניר, הכולל נתונים נוספים על פערי המחירים בין השכונות השונות, כראיה לאמיתות תוכנו, כמוה כבקשה להגשת עדות מומחה נוספת שלא בדרך של הגשת חוות דעת מומחה ובשלב מאוחר של ההליך. לפיכך, לא מצאתי כי נפלה שגגה תחת ידו של בית המשפט המחוזי אשר לא ראה לקבל את הבקשה.

15.

ס וף דבר – הבקשה נדחית.

משלא נתבקשה תשובה, איני עושה צו להוצאות.