רע"א 3838-24 רע"א 3838-24

1.בקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בירושלים, מיום 29.2.2024, בעש"א 34750-01-24 (השופט א' רון), שבו נדחה ערעור המבקשות על פסק הדין של המפקחת על המקרקעין בירושלים, מיום 30.8.2023, בתיק 325/19 (המפקחת א' שרייבר).

רקע

2.ברחוב רבי עקיבא בירושלים שוכן בניין ישן, בן כ-300 שנה, 4 דירות בו (להלן: הבית המשותף או הבניין). במהלך שנותיו הרבות, 'חזה' הבניין בשלטונות באים והולכים, ובתמורות שעברה העיר ירושלים. מזה שנים לא מעטות, למרבה הצער, משמש הבניין זירה לסכסוכי שכנים מרים וקשים; יושביו לא זכו לשכנות טובה ולחיי-שלום, כי אם למחלוקות ומדון, המכלים ימיהם ואת ממונם, ומפרנסים, נכון לעת הזו, כבר כ-120 הליכים משפטיים.

3.בפרק הנוכחי של הסכסוך רב העלילה, עסקינן בתביעה שהגישה נציגות הבית המשותף (להלן: הנציגות) – באמצעות המשיב 5, אברהם פריד, ששימש כחבר בה בעת ההיא – נגד יתר בעלי הדירות בבניין. בתביעתה, דרשה הנציגות מן הדיירים להשתתף, לפי חלקם, בתשלום חובות על סך של 221,510 ₪, שחבה הנציגות לפריד עצמו, על-פי פסקי דין שניתנו בהליכים קודמים; וכן לשלם סך של 250,000 ₪, עבור תיקונים ברכוש המשותף, שיסודם אף הוא בפסק דין שניתן בהליך קודם.

4.במענה לתביעה, טענו המבקשות והמשיבים הפורמליים, שהם יתר דיירי הבניין, כי פריד פעל ופועל בניגוד עניינים, כאשר לנגד עיניו ניצבת לא טובת הבית המשותף, אלא עשיה לביתו-שלו. על רקע זה, גרסו הדיירים כי הנציגות כלל אינה יכולה להגיש את התביעה שבה עסקינן, אשר במסגרתה 'הקול – קול פריד', אף ש'הידיים – ידי הנציגות' (על-פי בראשית כז, כב). כמו כן, כפרו הדיירים בסמכות המפקחת על המקרקעין לדון בתביעה. במישור המעשי, הסכימו הדיירים להעברת סך של 250,000 ₪, אשר נדרש עבור ביצוע התיקונים ברכוש המשותף, אך התנו זאת בכך שכספים אלה לא 'יבלעו' בעיקולים שהטיל פריד על חשבון הנציגות, מכוח החיובים האחרים, אשר שנויים במחלוקת. על האמור הוסיפו וטענו המבקשות, כי מקור החיובים בפסקי דין שניתנו בהליכים שניהל פריד בעורמה, תוך ניצול לרעה של מוסד הנציגות, ללא ידיעת המבקשות ומבלעדי אישורן; מה גם, שלהליכים אלה אין – ולא היה – כל קשר להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף. בשל כך, לדידן, אין מקום לחייבן בהעברת כספים, לצורך כיסוי חובותיה אלה של הנציגות.

5.ניהול ההליך אצל המפקחת נמשך כמה שנים, וכלל בקשות, החלטות, וערעורי ביניים לרוב. לענייננו חשוב לציין, כי ההליך נפתח במהלך שנת 2019, עת כיהן פריד בנציגות, בהתאם להסכם רוטציה שנהג בבניין; פריד עצמו, לא נמנה על הנתבעים בהליך, חרף היותו דייר בבניין, ולמעשה כלל לא היה צד להליך, למצער מבחינה פורמלית. בחלוף הזמן, קיבלה המפקחת את בקשת הנציגות (שהגיש החבר בה דאז – פריד), להמשיך ולנהל את ההליך מטעם הנציגות, גם לאחר 'חילופי גברי' בנציגות.

6.בפסק הדין, מיום 30.8.2023, קבעה המפקחת כי חלקה האחד של התביעה נתון לסמכותה, ואילו חלקה האחר – לא. על-פי קביעתה, הסמכות לדון בתביעה המוגשת לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) – אשר מטיל חובה על בעלי דירות בבית משותף "להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף" – כוללת גם את הסמכות לדון בתביעה של נציגות כלפי בעלי דירות, לשם גביית תשלומים שבהם חויבה מכוח אותו סעיף; אולם אינה כוללת סמכות לדון בחובות שנוצרו לנציגות בעקבות הליכים אחרים, שלא התבררו לפני ערכאות הפיקוח על המקרקעין. לפיכך, הורתה המפקחת על מחיקת הסעדים שיסודם בפסקי דין שניתנו בהליכים אלה.

7.לגופו של עניין, קיבלה המפקחת את כלל טענות הנציגות לגבי החיובים שבסמכותה העניינית. נקבע, כי תכליתו של סעיף 69 לחוק המקרקעין, שלפיו נציגות בית משותף רשאית להתקשר בחוזים ולהיות צד לכל הליך משפטי, יכולה לבוא כדי מימוש "רק אם בעלי הדירות יישאו בתוצאות המשפטיות של פעולות אלו, דהיינו, ישלמו את חלקם בכל תשלום שיוטל על הנציגות לצורך ביצוע פעולות כאמור". משכך, חייבה המפקחת את בעלי הדירות, לרבות פריד (שכזכור, לא היה צד להליך), בהוצאות התיקונים, לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף. באשר לטענת המבקשות, שלפיה נדרש פריד לקבל את אישורן לצורך נקיטת ההליך מטעם הנציגות, קבעה המפקחת, כי אין בסיס בדין לדרישה כאמור. בהקשר הייחודי של הבית המשותף מושא ההליך דנן, שנציגיו אינם נבחרים ברוב בעלי דירות, כי אם במנגנון של רוטציה, תוך שניטשת בין הדיירים 'מלחמת התשה' ארוכת שנים ומרובת הליכים, ציינה המפקחת כי "יתכן שהיעדר האמון שבין בעלי הדירות לפריד מצדיק בחינה מדוקדקת יותר של ההחלטות שקיבל כנציג הנציגות בנוגע להגשת תביעות, אך אין בכך כדי להביא למסקנה שלא הייתה לו סמכות, כנציג הנציגות, להחליט על הגשת התביעות". המפקחת הוסיפה וקבעה, כי "קיימת הצדקה מהותית לאפשר לפריד לתבוע בשם הנציגות", שכן "האינטרס של יתר בעלי הדירות הוא לשתק את פעילות הנציגות בשל חובותיה כלפי [פריד]". לבסוף, דחתה המפקחת את שלל הטענות שהעלו המבקשות באשר לתוקפם של החיובים מושא ההליך. זאת, מאחר שטענות אלו "יכולות להיות רלוונטיות בהליכים אחרים כגון בתביעה לביטול פסק דין או בתביעת רשלנות כנגד נציג הנציגות, אך אין להם מקום בהליך מסוג זה".

8.המבקשות לא השלימו עם פסק הדין, והגישו ערעור לבית המשפט המחוזי. הערעור – נדחה. בפסק דין תמציתי, שהתבסס על תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, קבע בית המשפט המחוזי כי "טענות שחותרות להתערב בפסקי דין חלוטים, הינן טענות שניתן להורות על דחייתן גם ללא בקשת תגובה". כמו כן צוין, כי נימוקי הערעור מתמקדים במעמדו של פריד בנציגות, אולם "למרות שאין חולקין שריחפה רוחו מעל הנציגות, לפחות בעניינו של הליך זה, מראשית עד אחרית" – נושא התביעה לא היה מעמדו של פריד, שכלל לא היה צד להליך, אלא ניסיון הנציגות לגייס כספים לצורך פריעת חובותיה.

מכאן הבקשה למתן רשות ערעור.

דיון והכרעה

9.לאחר עיון בפסקי הדין של המפקחת על המקרקעין ושל בית המשפט המחוזי, בבקשת המבקשות, ובתגובות יתר הצדדים להליך, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה – להידחות. אכן, עסקינן ב'עוף מוזר', מקרה חריג בנוף; התסבוכת – רבה; דומה, כי בכל פינה ופינה בבית המשותף – שוכנים זה מכבר פסקי דין חלוטים, חלקם מעלים אבק, חלקם טריים ורעננים, וכולם פריין של ההתדיינויות הענפות והמרובות שבין הדיירים. ואולם, מבעד לסבך, התמקדות בעילות שבהן נאחזו המבקשות, ושלגביהן טענו כי יש בהן כדי להצדיק מתן רשות ערעור, תלמדנו אל-נכון כי אין מקום לעשות כן.

10.ראש דברן של המבקשות, בטענה כי רשות הערעור נדרשת על מנת לתקן עיוות דין חמור שנגרם להן. כך, לדבריהן, הן "חוייבו לשלם כספים משום חיובים שנקבעו בהליכים שבין פריד לנציגות, למרות שלא היו צד לאותם הליכים; למרות שקולן לא נשמע בהם; למרות שלא ניתן להן יומ[ן] בבימ"ש; למרות שלא שותפו בקבלת החלטות באותם הליכים ולמרות פשרות והסכמות אליהן הגיעה הנציגות עם פריד, ללא ידיעת המבקשות וללא הסכמתן". אכן, התנהלותו של פריד, על-פי התמונה שמצטיירת למקרא שלל פסקי הדין שצברו עם השנים דיירי הבית המשותף – אינה חפה מקשיים; הרחק מכך. דא עקא, טענותיהן הנזכרות של המבקשות, באשר לטיבם של ההליכים המוקדמים שהתנהלו בעניינן, ובהתייחס לפגמים שנפלו בהם, הן למעשה טענות עובדתיות, אשר הועלו לפני המפקחת, נִשנו לפני בית המשפט המחוזי, ועתה – לאחר שנדחו "זֶה פַעֲמַיִם" (בראשית כז, לו) – הן משולשות לפנַי; כידוע, "אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות עובדתיות שנקבעו בערכאה הדיונית, להוציא מקרים חריגים שבהם התגלו פגמים מהותיים, היורדים לשורשם של דברים; כלל זה מקבל משנה תוקף, כאשר הנושא מובא לפתחו של בית המשפט ב'גלגול שלישי'" (רע"א 4705/22 אליהו נ' ישראל-פור (אליהו), פסקה 9 (29.9.2022)). לא מצאתי בדברי המבקשות טעם טוב לסטיה מכלל זה, ולשינוי מן התשתית העובדתית שנקבעה על-ידי המפקחת – תשתית עובדתית שלפיה אין ממש בטענות המבקשות בהקשר זה, ומשכך, אין מקום לפטור את דיירי הבניין ממימון החובות שבהם חבה הנציגות, מכוחם של פסקי דין חלוטים. אשר על כן, לא מצאתי כי יש בטענותיהן העובדתיות של המבקשות, כדי לבסס קיומו של עיוות דין, המצדיק מתן רשות ערעור.

11.הוא הדין גם לגבי השאלות שעליהן הצביעו המבקשות, כשאלות שההליך דנן מעורר, ושבירורן נושא לטענתן חשיבות כללית ורחבה. המבקשות אמנם הצביעו, בהקשר זה, על 3 שאלות שונות שנטען כי הנדון דידן מעורר, אולם דומה כי ניתן 'להעמידן על אחת' – השאלות, כולן, סבות סביב הנקודה הבאה: האם, ובאילו תנאים, יכולה נציגות לחייב דיירים לממן חובות שנוצרו לה כלפי צדדים שלישיים, ואף לנהל נגדם הליכים משפטיים בעניינים אלה (הדברים נקשרו על-ידן גם לטענות העובדתיות, שאותן דחיתי לעיל, ושעניינן באופן בו התנהלה הנציגות בהליכים המוקדמים). סבורני, כי עיון בהוראותיו הברורות של חוק המקרקעין, ילמדנו כי שאלות אלה – לאו שאלות הן.

12.סמכות הנציגות לנהל הליכי משפט, מיוסדת על סעיף 69 לחוק המקרקעין, המורה כהאי לישנא:

"הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בענינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות".

הא למדנו, כי לנציגות סמכות כללית לשמש מורשה של בעלי הדירות "בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה או לניהולו של הבית המשותף"; בכלל זאת, הוענקה לה גם הסמכות להיות צד לכל הליך משפטי. ניסוח קרוב מופיע בהקשר נוסף בחוק המקרקעין – סעיף 58(א), שכותרתו "נשיאת הוצאות", אשר מורה, בין היתר, כי "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף" (ההדגשה הוּספה – נ' ס'; לגבי הניסוח 'הבית המשותף', שבסעיף 69, ראו: יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף 466 (1997) (להלן: ויסמן)). מן האמור עולה אפוא, ראשית, כי הנציגות משמשת מורשה של בעלי הדירות בקשר להחזקה תקינה וניהול של הבית המשותף; ושנית, כי כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הנדרשות עבור עניינים אלה, ככל שהם קשורים ב"רכוש המשותף". הפועל היוצא המתבקש הוא, שביכולת הנציגות גם לבוא בתביעה כלפי דייר שאינו נאות להעביר את חלקו בהוצאות החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף: "מהוראות החוק והתקנון עולה, כי נציגות הבית המשותף, הנבחרת על-ידי האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף, היא הגוף המבצע של הבית המשותף, שמתפקידו לטפל בכל העניינים הכרוכים בתחומים המשותפים לכל הדיירים. מטבע הדברים הכוונה לניהול הפנימי השוטף של הבניין, ובעיקר בכל הנוגע לרכוש המשותף, אופן השימוש בו, החזקתו התקינה, ביצוע תיקונים בשעת הצורך, גביית הוצאות ההפעלה השונות וכדומה" (ע"א 98/80 קדמת לוד בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד, פ"ד לו(2) 21, 24 (1981) (ההדגשה הוּספה – נ' ס'); גד טדסקי "על נציגות הבית המשותף" הפרקליט לו 5, 9 (1984); כן ראו, למשל, רע"א 294/87 שלום נ' נציגות הבית המשותף, רח' בן-יהודה 2,ירושלים (28.10.1987), תוך שימת לב לתביעה שניצבה בבסיסו). משמעות הדברים היא, שאין בשאלות שעליהן הצביעו המבקשות בבקשתן, כדי להצדיק מתן רשות ערעור.

13.למעשה, הגם שהדבר לא נטען על-ידי המבקשות במסגרת הצגתן את השאלות שיש בהן כדי להצדיק לדבריהן מתן רשות ערעור, דומני כי אם מתעוררת בעניין דנן שאלה כאמור – הרי שמדובר בשאלת יכולתו של פריד לנהל הליך גביה, בתור חבר נציגות, שעה שברי כי יש לו אינטרס אישי כבד-משקל בעניין, בהיותו נושה הנציגות, תוך שניהול ההליך מנוגד לאינטרסים של יתר בעלי הדירות. בפרט, עולה שאלה אם ניהול הליך כאמור הריהו שימוש לרעה במוסד הנציגות, או אף עולה כדי שימוש לרעה בהליכי משפט. מעבר לכך שכאמור, המבקשות לא טענו להתעוררותה של שאלה זו בעניינן, עמדתי היא שאין מקום לבירורה בהליך דנן. בית משפט זה הבהיר, כי "גם אם מתעוררת שאלה משפטית, שאופייה מצריך הכרעה – עדיין יש לבחון אם המקרה הקונקרטי מתאים לבירור הכללי הנדרש. מתן רשות ערעור ייעשה מקום בו הדיון בבקשה יביא להלכה שתאיר את הדרך למקרים דומים. השיקול המעשי רלוונטי כאן. אם התיק המונח בפנינו אינו בשל להכרעה כגון דא או שאינו מתאים למלא תפקיד שכזה – כי אז אין זה ראוי להעניק רשות ערעור, הגם שעומדת ברקע שאלה משפטית שטרם הוכרעה" (רע"א 8306/07 מכבי שירותי בריאות נ' עיריית תל אביב –יפו, פסקה 3 לפסק הדין של השופט נ' הנדל (4.8.2010); וראו גם: רע"א 4107/12 קפון נ' בניסטי, פסקה 10 (11.7.2012); רע"א 386/22 BOEHRINGER INGELHEIM PHARMA GMBH & CO.KG נ' רשם הפטנטים, העיצובים וסימני המסחר, פסקה 20 (11.12.2022)).

14.כפי שציינתי לעיל, הנדון דידן 'התברך' במערך נסיבתי סבוך וחריג ביותר. כחלק מכך, הבניין 'רווי' פסקי דין חלוטים, אשר מצרים את צעדיו של היושב למשפט, המקבל כיום את הסכסוך להכרעתו; כמו כן, שיטת בחירתה של נציגות הבניין – יוצאת דופן אף היא, שכן בשל אי-הצלחתם של יושבי הבית להגיע לכלל החלטה מוסכמת באשר לזהות הנציגות, נקבע להם מנגנון התנהלות חריג, מבוסס רוטציה, כך שכל אחד מן הדיירים מכהן כחבר נציגות לתקופה מוגדרת, שלאחריה עובר התפקיד אל דייר אחר. משמעות הדבר היא, שניטל מן הדיירים מנגנון עיקרי לפיקוח על הנציגות – היכולת להחליף הרכבה של נציגות אשר פעולותיה אינן לרוחם של רוב דיירי הבית (על כך ראו: סעיפים 12(א) ו-15(א)-(ב) לתקנון המצוי, המעוגן בתוספת הראשונה לחוק המקרקעין); במידה רבה, שלילתה של יכולת זו מדיירי הבניין, היא שניצבת ביסוד ההליך הנוכחי, שכן ב'בניין הסביר' והרגיל – יכולים היו הדיירים לפטר חבר נציגות שפעולותיו אינן לשביעות רצונם. אשר על כן, אף אם יתכן עוד מקום לחשיבה באשר ליכולתו של חבר נציגות לפעול בשם הנציגות, שעה שהדבר משרת את מטרותיו-שלו, שמא אף אותן בלבד – בהתחשב בכך שהיכולת לחלץ בעתיד הלכה עקרונית מקביעה הנוגעת לצירוף נסיבות כה חריג, פחותה ביותר, כמו גם בספק לגבי הצורך בדבר; ובהינתן שהצדדים לא העלו טענות לגבי סוגיה זו, סבורני, כי העניין דנן אינו האכסניה המתאימה לכך.

15.טעם נוסף לדחיית הבקשה, הוא סבלם הניכר של המשיבים הפורמליים מן ההליכים המשפטיים המרובים שבהם הם נאלצים ליטול חלק. סבל זה הביא משיבים אלה לכך שחרף טענותיהם כלפי פסק הדין של המפקחת, שבו נדחתה עמדתם והוטלו עליהם חיובים, הללו טענו כי אין מקום ליתן למבקשות רשות ערעור: "גם אם מדובר במקרה מיוחד, לא מדובר בשאלה כה עקרונית אשר זקוקה לפסק דין מיוחד של בית משפט זה. יתירה מזו: סכסוך זה שבהליכיו השיפוטיים אין לו אח ורע בכל בית משותף במדינת ישראל [...] גם אם יימצא להם פתרון – יבואו המבקשות, או [פריד], וינהלו תביעות וערעורים עד אין קץ, בשם הנציגות או נגד הנציגות [...]. עומס זה מכביד מאוד על המשיבים כאן, וגורם הנאה למכביר לשאר בעלי הדין, ואין איש שקוצר ממנו פרי ראוי". הנה כי כן, גם בכך שהוספת שמן נוסף למדורת המחלוקת, צפויה להוסיף ולפגוע במי שהם כמעט 'בלתי מעורבים' – יש כדי להצדיק הימנעות ממתן רשות להתדיינות נוספת, שאחריתה – מי ישורנה.

16.לבסוף אציין, כי אף אם, כנזכר, הדעת בהחלט אינה נוחה ממכלול התנהלותו של פריד, הרי שגם התנהלות המבקשות – אינה חפה מקשיים. כפי שתואר לעיל, הללו היו חלק מהתנהלות שבגדרה, חרף פסקי דין חלוטים שנצברו לחובת הנציגות, אשר לגביהם התנהלו גם הליכי הוצאה לפועל, 'יובשה' קופת הנציגות, כך שכלל לא התאפשר לה הציות לאותם פסקי הדין. למותר לציין, כי אף אם בפי המבקשות טענות כלפי פסקי דין שניתנו בעניינן, "לֹא זֶה הַדֶּרֶךְ וְלֹא זֹה הָעִיר" (מלכים ב ו, יט); היה עליהן לפעול בצינורות המקובלים, בניסיון לתקוף את פסקי הדין שלא היו לרוחן. ברי, כי אין מקום למעין עשיית דין עצמי, תוך ניצול המורכבות שבניסיון לגבות כספים מקופתה של נציגות בית משותף (לגבי שיקול זה, באשר למתן רשות ערעור, ראו: בע"מ 4948/23 פלוני נ' פלונית, פסקה 7 (8.8.2023)).

אשר על כן, הבקשה נדחית.

בהתחשב בנסיבות העניין, כל צד יִשא בהוצאותיו.