רע"א 4107/12 יורן קפון נ. יעקב בניסטי

לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט י' כהן ) מיום 24.4.2012 בע"א 29786-11-11, במסגרתו נדחה ערעורו של המבקש על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (השופט ד' פיש ) מיום 21.9.2011 בת"א 6220/08.

רקע עובדתי

1.

המשיבים, אורה ויעקב בניסטי (להלן: המשיבים ), רכשו בחודש דצמבר 1993 דירת מגורים בקומה השלישית בבית משותף בקרית חיים, הידועה כגוש 11582 חלקה 120 תת חלקה 7 (להלן: הדירה ) מידי בעליה הקודמים של הדירה, אתי ועוזר וולך (להלן: וולך ). המבקש, עו"ד יורן קפון (להלן: המבקש ) ייצג הן את המשיבים והן את בני הזוג וולך במסגרת עסקת רכישת הדירה. בשנת 2006 נאלצו המשיבים לחפש דירה חלופית עם פחות מדרגות על מנת להקל על המשיב 1 אשר סבל מבעיות בריאות ופרסמו את הדירה למכירה. המשיבים החלו לנהל משא ומתן עם צד שלישי אשר התעניין בדירה, אך במהלך המשא ומתן הודיע הצד השלישי כי הוא אינו מעוניין לרכוש את הדירה לאחר שגילה כי הדירה נבנתה ללא היתר בנייה כדין. בעקבות זאת פנו המשיבים אל המבקש וביקשו את סיועו מכיוון שייצג אותם בעסקת רכישת הדירה, אך המשיב דרש תשלום נוסף עבור שירותיו המשפטיים והצדדים לא הגיעו להסכמה בעניין זה. בסופו של דבר נמכרה הדירה בחודש אוגוסט 2008 למר שלמה גורן (להלן: הרוכש ) תמורת 400,000 ש"ח.

תביעת המשיבים כנגד המבקש ופסק דינו של בית משפט השלום

2.

המשיבים הגישו כנגד בני הזוג וולך וכנגד המבקש תביעה בסך 200,000 ש"ח בבית משפט השלום. צדדים נוספים צורפו לתביעה באמצעות הודעות צד ג' שהגישו וולך והמבקש, ובהם עיריית חיפה, בעלי הדירה שמכרו את הדירה לוולך – יגאל ורבקה שפירא (להלן: שפירא ) ועוד גורמים אשר אינם מעניינה של הבקשה שלפני. במהלך ההליך נדחתה התביעה כנגד וולך, בהתאם להודעה שהגישו הצדדים, והתביעה כנגד המבקש המשיכה להישמע. בית משפט השלום החליט מטעמי יעילות להפריד את שלבי הדיון כך שהתביעה העיקרית כנגד המבקש תישמע קודם, ורק לאחר מכן תישמע התביעה כנגד הנתבעים הנוספים, בהתאם להכרעה בעניינו של המבקש.

3.

לפני בית משפט השלום הונחו תצהירי עדות ראשית של הגברת אתי וולך, המשיב 1 והמבקש. כל המצהירים נחקרו על תצהיריהם בבית המשפט. כמו כן, נשמעה עדותו של הרוכש שלמה גורן.

בתצהירה ובעדותה טענה אתי וולך כי היא ובעלה לא ידעו אודות אי ההתאמה בדירה מאז שרכשו אותה ב-1988 מבני הזוג שפירא. כמו כן טענה אתי וולך כי המבקש טיפל באופן אישי בעסקת מכירת הדירה מבני הזוג וולך למשיבים, למרות שאביו המנוח של המבקש, עו"ד סנטו קפון ז"ל, חתום על חלק מהמסמכים הרלוונטיים, וכי המבקש לא יידע אותה אודות היעדר היתר בנייה. מנגד טען המבקש בתצהירו ובעדותו כי אביו המנוח, עו"ד סנטו קפון ז"ל, טיפל בעסקת רכישת הדירה וכי ייתכן שהוא עצמו ביצע חלק מהפעולות הפרוצדוראליות הנוגעות לעסקת רכישת הדירה אך הוא לא זוכר את העסקה הספציפית ובלאו הכי הוא לא טיפל בהיבטיה המהותיים של העסקה. המבקש הצביע על סימנים רבים המעידים על כך שהדירה נבנתה כדין על פי היתר: הדירה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין והבעלות בדירה הועברה ארבע פעמים ללא בעיות ואף נרשמו עליה משכנתאות; הדירה מוחכרת על ידי מינהל מקרקעי ישראל שאישר את רישומה והיוון את הזכויות בה; ניתן לבניין טופס אכלוס; בשום שלב לא הוגשו כתבי אישום כנגד מי מבעלי הדירה למתן צו הריסה ולא נרשמה הערת אזהרה על הדירה בגין "אי חוקיותה"; הדירה מחוברת באופן עצמאי לחשמל, מים וגז. כמו כן טען המבקש כי בתיק הבניין בעירייה חסרים מסמכים רבים. הרוכש שלמה גורן העיד בבית המשפט כי היה מוכן תחילה לשלם עבור הדירה 440,000 ש"ח אך הפחית הצעתו לסך 400,000 ש"ח לאחר שגילה כי הדירה נבנתה ללא היתר.

למען שלמות התמונה יצויין כי במסגרת ההליך בבית משפט השלום הגישו שני הצדדים חוות דעת שמאיות, אך חוות הדעת הוצאו מהתיק לאחר שהשמאים לא הופיעו להיחקר ולכן הן לא היוו חלק מהראיות עליהן ביסס בית משפט השלום את פסק דינו.

4.

בית משפט השלום (השופט ד' פיש ) קיבל את התביעה וחייב את המבקש לשלם למשיבים סך של 40,000 ש"ח, ובנוסף 10,000 ש"ח כסכום פיצוי גלובלי בגין עוגמת נפש.

בית המשפט קבע כי אין מחלוקת אמיתית בין הצדדים שהדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין ובפנקס הבתים המשותפים אך אין לגביה היתר בנייה. נקבע כי עיון בהיתר משנת 1979 שהוגש על ידי המשיבים מגלה שהוא אינו כולל את הדירה נשוא ההליך וכי המבקש לא הציג היתר אחר שכולל את הדירה. כמו כן נקבע כי ניתן למצוא בדברי המבקש במהלך חקירתו הנגדית הודאת בעל דין בנכונות הטענה שלדירה אין היתר.

באשר לשאלת אחריותו של עורך דין המייצג צד בעסקת מקרקעין לבדוק קיומו של היתר בנייה, קבע בית המשפט כי במסגרת הבדיקה הכוללת שמבצע עורך הדין עליו לבדוק שהדירה בנויה כדין. בית המשפט קבע כי "מדובר בפעילות הנמצאת בליבו של הייצוג" וכי אי קיום בדיקה כאמור מהווה רשלנות. קביעה זו ביסס בית המשפט על ההלכה המנחה בע"א 37/86 לוי נ' שרמן , פ"ד מד(4) 446 (1990) (להלן: עניין לוי ).

בית המשפט קבע כי הנזק שנגרם למשיבים הינו ההפרש בין המחיר ההתחלתי שהציע הרוכש שלמה גורן (440,000 ש"ח) לבין המחיר הסופי בו נמכרה הדירה לאותו רוכש (400,000 ש"ח). כמו כן, פסק בית המשפט למשיבים פיצוי גלובלי בסך 10,000 ש"ח בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם עקב העיכוב במכירת הדירה. יתר רכיבי התביעה נדחו מכיוון שלא הוכחו על ידי המשיבים.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

5.

המבקש ערער לבית המשפט המחוזי וחזר על טענותיו במישור העובדתי והמשפטי. במישור העובדתי שב המבקש וטען כי עסקת רכישת הדירה טופלה על ידי אביו המנוח ולא על ידו והצביע על אישורי המיסים עליהם חתם אביו המנוח. כמו כן נטען שוב כי המבקש היה רק שכיר במשרד ולא טיפל בהיבטים המהותיים של העסקה. במישור המשפטי טען המבקש כי אין מקום להטיל עליו אחריות בנסיבות העניין, כאשר מדובר במכירת דירה "יד שנייה" כאשר המשיבים היו המשפחה השלישית שהחזיקה בדירה וכאשר מדובר בדירה שרשומה בלשכת רישום המקרקעין ובפנקס הבתים המשותפים.

בית המשפט המחוזי (השופט י' כהן ) דחה את הערעור. במישור העובדתי קבע בית המשפט כי אין מקום להתערב בקביעתו של בית משפט השלום, שהתבססה על עדותה של אתי וולך, כי המבקש הוא שטיפל בעסקת רכישת הדירה. בנוסף ציין בית המשפט כי על נייר המכתבים של משרדו של האב המנוח מתנוססים שמותיהם של המבקש ושל אביו המנוח ולפיכך בניגוד לטענת המבקש כי שימש כשכיר בלבד נראה שהמבקש שימש לכאורה כשותף במשרד או לפחות הוצג ככזה. במישור המשפטי ציין בית המשפט כי אכן מתעוררת שאלה אם ניתן להטיל אחריות על המבקש בנסיבות כאלה, כאשר מדובר בדירה שהמשיבים הם המשפחה השלישית שגרה בה. יחד עם זאת, קבע בית המשפט כי עובדה היא שבעת שביקשו המשיבים למכור את הדירה התגלה בדירה פגם שגרם להפחתת מחירה וכי פגם זה היה מוטל על עורך הדין שמטפל בעסקה לגלות בעת שנעשתה העסקה בה נרכשה הדירה על ידי המשיבים.

מכאן הבקשה שלפני.

תמצית נימוקי הבקשה

6.

המבקש טוען כי פסקי הדין שניתנו בבית משפט השלום ובבית המשפט המחוזי חוטאים בהיעדר הנמקה ואף לוקים בהיעדר הכרעה בשאלות מהותיות שעולות מהמקרה דנן. במישור העובדתי שב המבקש וטוען כי המשיבים יוצגו בעסקת מכירת הדירה על ידי אביו המנוח ולא על ידו. כמו כן, טוען המבקש כי לא הוכח שלדירה אין היתר בנייה וכי בית משפט השלום שגה כאשר ביסס קביעתו בעניין זה אך ורק על ההיתר המקורי משנת 1979. במישור המשפטי טוען המבקש כי המקרה דנן מעורר שאלה בעלת חשיבות כללית אשר חורגת מעניינם הספציפי של הצדדים, וזו השאלה: "האם יש להטיל על עורך דין בעסקת מכר דירת יד שנייה (בדיספוזיציה שלישית, רביעית וכיו"ב) שרשומה בטאבו כדין ולאחר שהעירייה אישרה שאין חובות כלשהם בגין הדירה, אחריות וחובה לבדוק כי ניתן לקבלן שבנה את אותה דירה והבניין כולו (לפני שנים רבות ואף עשרות שנים) היתר בנייה לבניית הדירה נשוא עסקת המכר?". כמו כן, טוען המבקש כי המשיבים לא הוכיחו את נזקיהם, בהיעדר חוות דעת שמאיות (שכאמור, הוצאו מהתיק בשלב כלשהו), וכי בית המשפט שגה כאשר ביסס את נזקיהם של המשיבים על עדותו של הרוכש שלמה גורן בדבר ההפרש בין המחיר שהסכים לשלם עבור הדירה לפני ואחרי הגילוי בדבר היעדר היתר בנייה.

דיון והכרעה

7.

לאחר שעיינתי בבקשה ובפסקי הדין שניתנו על ידי בית משפט השלום ועל ידי בית המשפט המחוזי, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות, אף בלא צורך בקבלת תגובה.

8.

כפי שנקבע פעמים רבות בפסיקתו של בית משפט זה, רשות ערעור "בגלגול שלישי" תינתן אך ורק כאשר מתעוררת שאלה בעלת חשיבות כללית או ציבורית החורגת מעניינם הפרטני של בעלי הדין או כאשר נדרשת התערבותו של בית המשפט לשם מניעת עיוות דין [ראו: ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 633-632 (מהדורה עשירית, 2009) (להלן: גורן )]. הבקשה שלפני אינה עומדת במבחנים אלו.

הכרעתו של בית משפט השלום, אשר עמדה במבחן ערכאת הערעור ואושררה בבית המשפט המחוזי, נטועה בנסיבות העובדתיות הקונקרטיות של המקרה דנן, אשר מהן נגזרה מסקנתו המשפטית של בית המשפט בדבר אחריותו המקצועית של המבקש לנזקי המשיבים. למבקש ניתנו שני "ימיו הדיוניים" - יומו בערכאה הדיונית ויומו בערכאת הערעור - וטענותיו נשמעו והוכרעו לגופן. ניסיונו של המבקש לפתוח מחדש בפעם השלישית את טענותיו במישור העובדתי – הן טענתו בדבר ייצוגם של המשיבים על ידי אביו והן טענתו כי לא הוכח שאין לדירה היתר בניה – דינו להידחות על הסף. כידוע, בית משפט זה בכובעו כערכאת ערעור לא יתערב בממצאים עובדתיים שנקבעו בערכאה הדיונית, למעט במקרים נדירים, ובמיוחד כאשר מדובר על ממצאים המבוססים על התרשמות בלתי אמצעית של הערכאה הדיונית מהעדים שנשמעו לפניה, כפי שנעשה במקרה זה [ראו למשל: ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון המנוח בראשי ז"ל , פ"ד נב(2) 582, 594 (1998)], והדברים מקבלים משנה תוקף כאשר מדובר בבקשת רשות ערעור ב"גלגול שלישי".

9.

אף טענתו של המבקש במישור המשפטי אינה מצדיקה דיון ב"גלגול שלישי". לטענת המבקש, בית המשפט הציב רף אחריות גבוה מדי לעורך דין המטפל בעסקת מכירת דירת "יד שנייה". נטען כי מקום בו הדירה הינה דירה שנבנתה לפני שנים רבות והחליפה במרוצת השנים מספר בעלויות והיא רשומה בלשכת רישום המקרקעין ובפנקס הבתים המשותפים, אין זה סביר לחייב את עורך הדין לבצע בדיקה מקיפה של היתרי הבנייה שניתנו שנים רבות קודם לכן. יחד עם זאת, לאחר ש"מקלפים" מהבקשה את "מעטפת" הטענות העקרוניות, טענת המבקש הינה במהותה טענה כנגד האופן שבו יישמו בית משפט השלום ובית המשפט המחוזי את ההלכה שנקבעה בעניין לוי

בנוגע לאחריותו המקצועית של עורך דין שמייצג צדדים לעסקת מקרקעין. ודוק, בית משפט השלום ובית המשפט המחוזי לא קבעו הלכה חדשה אלא יישמו הלכה קיימת על עובדות המקרה הספציפיות. כידוע, השאלה אם הלכה קיימת יושמה באופן נכון אם לאו אינה מצדיקה, ככלל, מתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" [ראו: רע"א 385/93 בית נח – בית החלמה מזור בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הבריאות , פ"ד מז(3) 221 (1993)], ואף אם שגו בתי המשפט ביישום הדין אין בכך כדי להצדיק מתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" [ראו: רע"א 732/05 האפוטרופוס הכללי נ' סלמה (טרם פורסם, 4.1.2007) בפסקאות 17-15 לפסק דינה של השופטת נאור והאסמכתאות המוזכרות שם].

10.

בבחינת למעלה מן הצורך אבקש להוסיף ולהעיר הערה נוספת. אף אם אניח (מבלי לקבוע מסמרות) שקביעותיהם המשפטיות של בית משפט השלום ובית המשפט המחוזי מרחיבות במידה מסוימת את ההלכה שנקבעה בעניין לוי , ועל כן מתעוררת שאלה משפטית בעלת היבטים כלליים, כטענת המבקש, הרי עדיין נתונה לבית משפט זה הסמכות לבחון ולקבוע אם המקרה הקונקרטי מתאים לבירור הכללי הנדרש [ראו: רע"א 8306/07 מכבי שירותי בריאות נ' עיריית תל-אביב-יפו (טרם פורסם, 4.8.2010) בפסקה 3 לפסק דינו של השופט הנדל]. איני סבור שהמקרה הקונקרטי מתאים לבירור כללי שכזה ואף אינו מצריך בירור שכזה. סבורני כי די בכך שהוכח במקרה זה שצדדים שלישיים שהתעניינו ברכישת הדירה גילו על נקלה כי אין לדירה היתר בניה, ולא נטען בשום שלב שנדרשו בדיקות מיוחדות וחריגות על מנת לגלות את דבר היעדר ההיתר, כדי להפוך את המקרה הקונקרטי לבלתי מתאים לבירור משפטי כללי.

נוכח כל האמור לעיל, דין הבקשה להידחות. מכיוון שלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות.