רע"א 6677-23 רע"א 6677-23

1.בקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, מיום 26.6.2023, בת"א 35732-07-22 (השופטים ש' שוחט – סג"נ, נ' שילה ו-מ' עמית-אניסמן), שבגדרו נדחה ערעור המבקש, שמעון חלפון, על פסיקתא של בית המשפט השלום בהרצליה, מיום 17.5.2022, בת"א 50914-05-19 (השופט ג' הס).

2.ביום 22.5.2019, הגישה המשיבה 1, קבוצת מזרחי ובניו השקעות בע"מ, יחד עם אדם נוסף, תובענה לפירוק שיתוף במקרקעין, בבית משפט השלום (להלן: תביעת פירוק השיתוף), ביחס למגרש בבת-ים (להלן: הנכס). חלפון נמנה על הנתבעים באותו הליך, בהיותו בעלים של 2.9% מהנכס. לאחר דיון שהתקיים ביום 21.11.2019, הורה בית משפט השלום על פירוק השותפות בדרך של מכירה למרבה במחיר (בכפוף להוראות, שאינן מענייננו כאן). זאת, לאחר שבא לכלל מסקנה, כי "[ו]אין למעשה כל חלופה לפירוק השיתוף אלא בדרך של מכירה למרבה במחיר. ההצעה שעלתה בדיון לפירוק ע"י חלוקה בעין אינה אפשרית".

3.ביום 21.7.2019 הגיש חלפון בקשה לסילוק תביעת פירוק השיתוף על הסף. לטענתו, הוגשה התביעה בחוסר תום לב, ועל מנת ללחוץ עליו להגיע להסכמות, במסגרת שיח שניהלו הצדדים אותה שעה, לטענתו, מחוץ לכותלי בית המשפט. ביום 3.10.2019 נדחתה הבקשה לסילוק על הסף, מהטעם שהטענות הכלולות בה אינן מתאימות למסגרת הדיונית של בקשה לסילוק, תוך שצוין כי חלפון יוכל להעלות אותן בכתב ההגנה מטעמו. כתב הגנה מאת חלפון – לא הוגש מעולם. בהמשך, ביום 11.3.2021, אישר בית משפט השלום את מכירת הנכס למשיבות 2-1 (להלן: המשיבות), שהצעתן המשותפת הוכרזה כזוכה, במסגרת הליך ההתמחרות שהוביל המשיב 3, כונס הנכסים. זאת, לצורך הקמת פרויקט של יחידות דיור על הנכס, בהתאם לתוכנית המתאר המאושרת.

4.חלפון, כאמור, לא הגיש כתב הגנה לתביעת פירוק השיתוף; אשר על כן, במסגרת אישור המכר על-ידי בית משפט השלום, צוין כי הסכם המכר מאושר "בהעדר התנגדות של מי מהבעלים". ביום 25.5.2021 העבירו המשיבות את מלוא התמורה בגין רכישת הנכס, לכונס הנכסים.

5.חלפון לא ראה לערער על החלטת בית משפט השלום מיום 11.3.2021, המאשרת את הסכם המכר. חלף זאת, ביום 26.5.2021, הגיש תובענה חדשה לבית המשפט המחוזי, ובה עתר לקבל סעד הצהרתי, לפיו בינו לבין המשיבות התגבש הסכם מחייב, הקובע כי בניגוד להסכם המכר, הנכס יוותר בבעלותו, והמשיבות יספקו לו שירותי בנייה – הסכם שהמשיבות מתכחשות לו (ת"א 52095-05-21; להלן: ההליך המקביל). הליך זה, בשאלת קיומו של הסכם לשירותי בנייה בין הצדדים (הסכם 'קומבינציה') – הסכם שהמשיבות כאמור מתכחשות לו – עודנו מתנהל. אציין רק, כי בקשת חלפון למתן צו מניעה זמני בהליך המקביל, נדחתה ביום 3.6.2021, ובקשת רשות לערער על החלטה זו לבית משפט זה – נדחתה אף היא, ביום 1.7.2021 (רע"א 4152/21).

6.בהתאם להוראות לשכת רישום המקרקעין, הגיש כונס הנכסים ביום 15.5.2022, פסיקתא לחתימת בית משפט השלום, המורה לרשם המקרקעין להעביר את הזכויות בנכס על שם המשיבה 1. ביום 17.5.2022 חתם בית משפט השלום על הפסיקתא, וביום 1.6.2022 נרשמו הזכויות לטובת המשיבות.

7.חלפון ערער על הפסיקתא לבית המשפט המחוזי, ביקש להורות על ביטולה, וכן להשיב לו את "זכויות הבעלות במגרש לתת לו שירותי בנייה לבנות 2 יחידות במגרש". לטענתו, ההחלטה מיום 21.11.2019 על פירוק השותפות בדרך של מכירה למרבה במחיר – ניתנה שלא כדין, ובניגוד להוראת סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), לפיה "בפירוק שיתוף יש לפעול בדרך יעילה וצודקת". זאת מהטעם שבניגוד לדיירים אחרים בנכס, הוא לא צפוי לקבל יחידות דיור לאחר השלמת הפרויקט המתוכנן במקום, אלא לקבל רק את תמורת חלקו. חלפון שב על טענתו כי בינו לבין המשיבות חל הסכם – הדומה להסכמים שנכרתו עם יתר השותפים בנכס, לפיו זכויותיו בנכס יוותרו ברשותו, והמשיבות יספקו לו שירותי בנייה. לטענת חלפון, המשיבות הפרו את ההסכם הנטען בחוסר תום לב, וממניעים זרים של אפליה על רקע עדתי, ושגה בית משפט השלום כאשר התעלם מכך בשעה שחתם על הפסיקתא.

8.בית המשפט המחוזי דחה את הערעור, הן מטעמים דיוניים הן מטעמים מהותיים. במישור הדיוני, העיר בית המשפט המחוזי כי ספק אם נתונה לחלפון האפשרות לטעון נגד ההחלטה מיום 21.11.2019 על פירוק השיתוף, במסגרת תקיפת הפסיקתא המאוחרת שניתנה כאמור רק ביום 17.5.2022; על פני הדברים, המועד האחרון לטעון נגד עצם ההחלטה על פירוק השיתוף, חלף-עבר עם תום תקופת הערעור על ההחלטה שאישרה את הסכם המכר, ביום 11.3.2021. עוד קבע בית המשפט המחוזי, כי גם אם ניתן היה להתגבר, לצורך הדיון, על שאלת המועדים, אזי אין בפי חלפון טענה שיש בה כדי לקבוע כי שגה בית המשפט השלום, משום שכזכור כלל לא הגיש כתב הגנה, לתביעה לפירוק השיתוף, לאחר שנדחתה בקשתו לסילוקה על הסף; ממילא, הטענה כי בית משפט השלום פעל בניגוד להוראת סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין לא נטענה בזמן אמת – לא בכתב ההגנה שכלל לא הוגש, לא בבקשה לסילוק על הסף, ואף לא במהלך הדיון ביום 21.11.19 שבסיומו ניתנה ההחלטה על פירוק השיתוף בדרך של מכירה.

9.לגופה של טענה, קבע בית המשפט המחוזי, כי חוק המקרקעין לא דורש משותף במקרקעין לפנות בהצעה ליתר השותפים, בטרם יגיש בקשה לפירוק שיתוף, ואין לראות בהתנהלות זו פעולה בחוסר תום לב. עוד נקבע, כי רצון חלפון הוא, למעשה, להורות כי בעוד זכויות יתר השותפים בנכס, ימכרו למי שזכה בהתמחרות, זכותו-שלו תוסיף להישאר ברשותו, ויינתנו לו שירותי בנייה. אפשרות זו, כך נקבע, אינה עולה בקנה אחד עם הוראות סעיף 40 לחוק המקרקעין, המורות על מכירת המקרקעין בשלמותם, כאשר הם אינם ניתנים לחלוקה. בית המשפט המחוזי ציין, כי "המשיבות לא התמחרו במכרז לאספקת שירותי בנייה לבעלי המגרש ובית המשפט קמא לא הכפיף את המשיבות שזכו בהתמחרות לתנאי כלשהו ובוודאי לא יכול היה לכפות אותן לתנאים של המערער".

10.באשר לטענת חלפון להסכם שהשתכלל בינו לבין המשיבות לגבי מתן שירותי בנייה – שנדון, כזכור, בהליך המקביל – הרי שגם אם תתקבל טענת חלפון, מדובר, גם לשיטתו, בהסכם שנכרת לאחר שניתן הצו לפירוק השיתוף בנכס, ונתקיים הליך התמחרות לרכישת זכויותיו של חלפון. ממילא, אין בטענה כדי להשליך על ההחלטה לפיה פירוק השיתוף יֵעשה בדרך של מכירה, או על ההחלטה לאשר את הסכם המכר מיום 11.3.2021. אין בה גם כדי להשליך על הביטוי המעשי של החלטות אלו – הפסיקתא מיום 17.5.22. בהתאם נקבע, כי "אם המשיבות הפרו הסכם מאוחר עם המערער, תרופותיו צריכות לבוא במסגרת התביעה לאכיפת אותו הסכם. לא במסגרת התביעה לפירוק השיתוף".

11.מכאן הבקשה שלפנַי. חלפון טוען כי עניינה של הבקשה "בסוגיה כלל ציבורית, שיזמים משתלטים על מגרשים שרכשו בעלים ופוגעים בזכויות הבעלות שלהם, מגישים תביעות לפירוק שיתוף, כשהם מסלקים את הבעלים מהמגרש ומונעים מהם לבנות". בתוך כך טוען חלפון, כי לא היה מקום להורות על פירוק השותפות בנכס, שכן תכליתו של הליך זה היא פיתוח הקרקע המשותפת, בעוד שבענייננו ניתן היה לפתח את הנכס ללא פירוק השותפות, בדרך של הסכם למתן שירותי בנייה בינו לבין המשיבות, כאשר חלקו בנכס נשמר. עוד טוען חלפון, כי המשיבות מקפחות אותו בכך שהן מונעות ממנו לֵהנות מהסכם לרכישת שירותי בנייה, חלף המכירה הכפויה, והכל על רקע עדתי פסול. לטענתו, נסיבות אלו מובילות לכך שפירוק השיתוף אינו הדרך "היעילה והצודקת" לפעול בנכס, כדרישת סעיף 40(ב) לחוק. כמו כן טוען חלפון, כי שגה בית המשפט המחוזי כאשר קבע כי הוא רוצה להותיר בידיו את זכויותיו בנכס, בעוד זכויות יתר השותפים ימכרו; לטענתו, שאר השותפים לא מכרו את זכויותיהם למשיבות אלא ערכו עימן הסכמי שירותי בנייה בלבד, וכך הוא מבקש שינהגו אף עמו.

12.באשר לקביעות בית המשפט במישור הדיוני, טוען חלפון, כי שגה בית המשפט המחוזי "כשלא התייחס בנימוקיו למהות המחלוקת אלא לפרוצדורה, כגון: המועד שהיה צריך להגיש את הערעור [...]". בהקשר זה, סבור חלפון כי פעל כדין כאשר המתין וערער על פירוק השיתוף רק לאחר מתן "פסק הדין כולו, קרי מיום מתן הפסיקתא", בעוד שההחלטה לפרק את השותפות, הייתה רק 'החלטה אחרת'. באשר להימנעותו מהגשת כתב הגנה בעתו ובזמנו, הסביר חלפון כי "המתין להתמחרות בין היזמים, כדי לנהל עם מי שיזכה, הסכם למתן שירותי בנייה, ולכן יתייתר הצורך בהגשת כתב הגנה".

13.לאחר שעיינתי בבקשה, על נספחיה, באתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות, אף ללא צורך בתגובה. הבקשה שלפנַי, נטועה כולה, על קרבה וכרעיה, בנסיבותיה הפרטניות של המחלוקת שבין חלפון למשיבים. פסק הדין של בית משפט המחוזי נשען, בראש ובראשונה, על אדנים דיוניים, הנוגעים לעובדה שחלפון כלל לא הגיש כתב הגנה בתובענה לפירוק השיתוף בבית משפט השלום. כאמור, חלפון נמנע מלהגיש כתב הגנה, ובחר לתקוף את ההחלטה על פירוק השיתוף רק לאחר חתימת הפסיקתא. הסברו של חלפון להתנהלותו זו, אינו ברור כלל ועיקר; שהרי בזמן אמת, סבר שיש פגם בבקשה לפירוק השיתוף, כפי שמשתקף מבקשת הסילוק שאותה הגיש, אשר כאמור נמחקה, תוך שבית המשפט הדגיש כי הטענות שמורות לכתב ההגנה. כתב הגנה, כאמור, מעולם לא הוגש. אף לא מחוור הנימוק לפיו נמנע מהגשת כתב הגנה, משום שהמתין לתוצאות ההתמחרות, בתקווה כי יגיע עם הזוכה להבנות בדבר הסכם לשירותי בנייה. גם אם החזיק במשאלת-לב, כי בעתיד יֵחתם עמו הסכם לשירותי בנייה, אשר יניח את דעתו, הוא לא היה בן חורין להיבטל מהגשת כתב הגנה, ככל שבזמן אמת סבר כי תביעת פירוק השיתוף הוגשה שלא כדין.

14.עוד במישור הדיוני, העיר כאמור בית המשפט המחוזי, כי לכאורה המועד לערער על החלטת פירוק השיתוף, חלף בסמוך לאחר ההחלטה המאשרת את הסכם המכר, ביום 11.3.2021. חלפון טוען כי החלטה זו היתה 'החלטה אחרת' בלבד. במכלול הנסיבות, ונוכח הטעמים הנוספים והעצמאיים לדחיית בקשה זו, אינני רואה להידרש לנדון. אסתפק בלציין, כי לאחרונה נדרש בית משפט זה לשאלת סיווגן של החלטות למכירת נכס, הניתנות במסגרת הליכי פירוק שיתוף – האם כ'פסק דין' או כ'החלטה אחרת' – בשים לב לכך שלעיתים ניתנות החלטות מאוחרות נוספות, המשרתות את ישומו של הליך המכירה; נאמר שם, בניגוד לטענת חלפון, כי "אין לקבוע באופן גורף שהחלטה על מכירת נכס במסגרת פירוק שיתוף היא לעולם החלטת ביניים. לאמיתו של דבר, יש לבחון את ההחלטה לגופה, ובעיקר לבחון אם במובן המהותי היא סיימה את בירור המחלוקת בין הצדדים" (רע"א 4635/23 עיריית תל אביב-יפו נ' מלון מרינה תל אביב בע"מ, פסקה 13 והאסמכתאות שם (14.9.2023)).

15.לגופם של דברים, חלפון מנסה לתאר סוגיה "כלל ציבורית", הכרוכה בהתנהלות פסולה של יזמי הנדל"ן, המהווה מעין 'מכת מדינה'; ואולם, הוא לא טורח לבסס טענה עובדתית זו, והיא מותירה טעם של ניסיון לשוות נופך ציבורי, למחלוקת פרטית-מקומית.

16.במישור המשפטי, טענת חלפון, כי לא היה מקום להורות על פירוק השיתוף בנסיבות בהן הוא מבקש "להיות חלק מהפיתוח של המגרש" – שכן פירוק השיתוף נועד למנוע סיכול של פיתוח הנכס, בעוד הוא מוכן לפעול למטרה זו ממש – יוצאת מנקודת הנחה שגויה, לפיה תכלית מוסד פירוק השיתוף, מתמצֵית בפיתוח מגרשים ובניצול מקרקעין; ואולם, תכלית בסיסית וחשובה לא פחות – עניינה בזכות הבעלים לנצל את רכושו כרצונו, בלי שייכפה עליו להיות שותף עם גורם אחר, גם כזה החפץ בפיתוח המגרש (אבי ויינרוט דיני קניין – פרקי יסוד 284 (מהדורה שנייה, 2020)). בהקשר זה נקבע בעבר, כי שותף במקרקעין רשאי לדרוש את פירוק השותפות בדרך של מכירה, ולא להסתפק בפירוק השיתוף בדרך של בנייה משותפת של מבנה המחולק לשני אגפים נפרדים עבור כל אחד מהשותפים, שכן "לא ניתן לכפות על הצדדים לפעול יחד ולשתף פעולה, שהרי זהו סעד הפוך מן הסעד המבוקש, שהוא כאמור פירוק השיתוף" (רע"א 5243/09 זייף נ' רג'ואן, פסקה 19 (9.7.2009); וראו גם: יעקב שקד פירוק שיתוף במקרקעין 186-182 (2020)). על כן, בדין קבע בית המשפט המחוזי כי חוק המקרקעין לא דורש משותף במקרקעין לפנות בהצעה ליתר השותפים, בטרם יגיש בקשה לפירוק שיתוף.

17.גם טענת חלפון, כי הפסיקתא נחתמה שלא כדין, בשים לב להסכם שירותי בנייה שכבר שהתגבש בין הצדדים – אינה מצדיקה מתן רשות לערער. שאלה קיומו של הסכם זה, תוקפו וגבורתו, אינה משליכה כלל על ההחלטה המוקדמת בדבר פירוק השיתוף, כפי שקבע בית המשפט המחוזי; מחלוקת זו מתבררת בנפרד, במסגרת ההליך המקביל, ומכל מקום – אינה מצדיקה מתן רשות ערעור בגלגול שלישי, באשר היא רחוקה מלעורר שאלה משפטית עקרונית ובעלת השלכות רוחב, החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים (בר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982)).

18.הבקשה נדחית אפוא בזאת. משלא נתבקשה תגובה, לא אעשה צו להוצאות.