רע"א 5243/09 דב זייף נ. חיותה רג'ואן

בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כב' השופטת ע' צ'רניאק ) בבר"ע 1305/09 מיום 3.6.2009 אשר דחתה את ערעורם של המבקשים על החלטת בית משפט השלום בהרצליה בת.א. 1062/05 (כב' השופטת א' מני-גור ) מיום 16.2.2009. בית משפט השלום דחה את עתירת המבקשים לבטל החלטה קודמת שנתן, בה נקבע כי יש לפרק את השיתוף במקרקעין בין המבקשים למשיבים בדרך של מכירתם.

רקע עובדתי

1.

הצדדים לבקשה הינם בעלים במשותף במקרקעין, הידועים כחלקה 577 בגוש 6160, ברחוב ארלוזרוב 9 בגבעתיים (להלן- הנכס או המקרקעין ). בין הצדדים מתנהלים הליכים שונים, כאשר לענייננו רלוונטי ההליך העוסק בדרך פירוק השיתוף במקרקעין.

2.

כבר בפתח הדברים יש לציין כי בין הצדדים נחתם הסכם אשר קיבל תוקף של פסק דין בבית משפט השלום בהרצליה (ראו פסיקתא מיום 9.1.2005). על פי ההסכם הסכימו הצדדים על מינויים של באי כוחם ככונסי נכסים אשר יפעלו לחלוקתו בעין של הנכס. נקבע כי במידה ולא יעלה בידי כונסי הנכסים להביא לחלוקה בעין של הנכס, יעמידו כונסי הנכסים את הנכס למכירה, והכל על פי הוראות שיקבלו מבית המשפט.

3.

לאחר מינוים של באי כוחם של הצדדים ככונסי נכסים התעוררה

השאלה- האם ניתן להביא לחלוקה בעין של הנכס. שאלה זו הגיעה לפתחו של בית משפט השלום. בית משפט השלום, בהחלטתו מיום 12.12.2007, בחן את האפשרות של פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין. יוער כי החלטה זו (מיום 12.12.2007) ניתנה לאחר שבית משפט השלום הורה בהחלטתו מיום 2.7.2007 על בחינת האפשרות של חלוקה בעין, על ידי מומחה, בדרך שבה כל אחד מהצדדים יוכל לבנות לחוד על המקרקעין. לאחר בחינת חוות דעתו של המומחה, קבע בית המשפט (השופטת א' מני-גור ) כי חלוקה בעין אינה אפשרית. החלטתו של בית המשפט התבססה על מסקנתו של המומחה אשר קבע כי "לאור מדיניות הוועדה [הוועדה המקומית לתכנון ובנייה-י.ד.], עולה כי לא תתאפשר בנייה נפרדת של שני בניינים, מכאן שאין אפשרות לבצע חלוקה בעין של החלקה לשני מגרשים על פי הזכויות הרשומות". משכך קבע בית המשפט כי האופציה של חלוקה בעין אינה אפשרית וכי חלוקה ללא בנייה משמעה ריקון מתוכן של כל הזכויות במקרקעין. בית המשפט הוסיף וציין כי המומחה מצא כי התשואה הגבוהה ביותר תהיה במצב בו יבנו הצדדים במשותף על המקרקעין. ואולם, מאחר והליך שכזה דורש תיאום ושיתוף פעולה מצד הצדדים, נקבע כי לא ניתן לכפות פתרון זה על הצדדים, שכן אין בו פירוק שיתוף אלא למעשה מימוש השיתוף שהוא הסעד ההפוך ממה שמתבקש בתובענה. בנסיבות אלה, קבע בית משפט השלום כי אין מנוס מלהורות על מכירת המקרקעין לכל המרבה במחיר.

4.

ביום 25.3.2008 הגישו המבקשים לבית משפט השלום שתי בקשות: בראשונה ביקשו המבקשים מבית משפט השלום כי יבטל את החלטתו מיום 12.12.2007, בה נקבע כאמור כי פירוק השיתוף יעשה בדרך של מכירתם לכל המרבה במחיר. בבקשתם טענו המבקשים כי יש בידם חוות דעת נגדית לחוות הדעת שהציגו המשיבים ולחוות הדעת שהציג המומחה שמונה על ידי בית המשפט, ולפיה ניתן לחלק בעין את המקרקעין במקום להורות על מכירתם. בבקשה השניה התבקש בית משפט השלום להורות על הענקת סעד זמני של עיכוב הליכי מכר המקרקעין עד להכרעה בבקשה העיקרית. בהחלטתו מיום 1.4.2008 (אשר לא צורפה לבקשה הנוכחית ועליה נלמד מהחלטת בית משפט השלום מיום 16.2.2009), הורה בית המשפט על זימון שלושת המומחים לחקירה וכן על הגשת טיעונים בכתב על ידי הצדדים.

5.

לאחר חקירת המומחים ועיון בסיכומי הטענות של הצדדים ניתנה החלטת בית משפט השלום ביום 16.2.2009. בית המשפט קבע כי חוות הדעת שהציגו המבקשים לא חידשה דבר למעט העובדה שניתן לבנות על המקרקעין מבנה אחד בעל שני אגפים בשלבים שונים. בהקשר זה ציין בית המשפט כי לפי גרסת המומחה מטעם בית המשפט בנייה של מבנה אחד עם שני אגפים בשני שלבים איננה אפשרית ולא תקבל את אישור העירייה. אך מעבר לכך, נקבע כי גם בנייה בשלבים תצריך שיתוף פעולה בין הצדדים, כפי שאף עולה מחוות הדעת של המומחה מטעם המבקשים. בית המשפט המשיך וקבע כי יש לדחות את טענת המבקשים לפיה הסכמת הצדדים המקורית, כפי שזו באה לידי ביטוי בפסיקתא, למינוי באי כוחם לכונסים במשותף, ניתנה גם לצורך בנייה משותפת. נקבע כי מהאמור בפסיקתא לא ניתן ללמוד על הסכמה לבנייה משותפת וכי הפעולות השונות שכונסי הנכסים הוסמכו לנקוט, הינן רובן ככולן פעולות שלפני התחלת הבנייה ו/או פעולות בסיום הבנייה (אם יירשם הבית כבית משותף ולצורך חלוקת הדירות). כן נקבע כי מהפסיקתא לא ניתן ללמוד כי כונסי הנכסים הוסמכו לכפות על הצדדים לשתף פעולה לבנות יחדיו או לבנות במקום הצדדים. בהקשר זה הוסיף בית המשפט וקבע כי אין באפשרותו לכפות על הצדדים לשתף פעולה. לבסוף דן בית המשפט באפשרות של בניית שני בניינים נפרדים על המקרקעין. נקבע כי דרך זו אינה בת ביצוע מאחר ותגרע 40% מזכויות הבנייה. בית המשפט קבע כי בגריעה זו יש כדי לענות על ההגדרה של "הפסד ניכר לשותפים" בהתאם לתנאי סעיף 40(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן- חוק המקרקעין ) ולפיכך לא ניתן להורות על חלוקה בעין של המקרקעין. לבסוף בית המשפט שב וקרא לצדדים לנסות להגיע להסדר שיתוף, ונקבע כי בהעדר הסכמה מצד הצדדים תימכר הקרקע.

6.

המבקשים לא השלימו עם קביעת בית משפט השלום והגישו לבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בקשת רשות ערעור. בד בבד עם הגשת בקשת רשות הערעור לבית המשפט המחוזי, הגישו המבקשים בקשה לעיכוב ביצוע לבית משפט השלום. בית משפט השלום נעתר לבקשה בהחלטתו מיום 26.4.2009.

7.

החלטה בבקשת רשות הערעור שהגישו המבקשים ניתנה ביום 3.6.2009. בית המשפט המחוזי (כב' השופטת ע' צ'רניאק ) קבע בהחלטתו כי אין מקום להתערב בהחלטתו של בית משפט השלום אשר "הוא היושב על המדוכה מכיר את הצדדים ואת הענין על ההיסטוריה שלו". נקבע כי הנושא הנדון הינו בתחום שיקול דעתו הרחב של בית משפט השלום ואין מדובר באותם מקרים חריגים בהם על ערכאת הערעור להתערב, ובפרט לא בשלב זה של הדיון וכאשר ההחלטה שניתנה הינה מנומקת וסבירה.

8.

לאחר שנדחתה בקשת רשות הערעור שהגישו המבקשים לבית המשפט המחוזי, פנו המשיבים לבית משפט השלום בבקשה להורות לכונס הנכסים למלא את תפקידו במכירת המקרקעין. בית משפט השלום נעתר לבקשה ובהחלטתו מיום 9.6.2009 נקבע כי יש להמשיך בהליכי המכירה. בקשה לעיכוב ביצוע שהגישו המבקשים לבית המשפט המחוזי נדחתה ביום 1.7.2009.

9.

על החלטת בית המשפט המחוזי מיום 3.6.2009 הוגשה הבקשה שלפניי, ויחד עמה בקשה לעיכוב ביצוע.

הטענות בבקשה

10.

המבקשים חוזרים בבקשתם הנוכחית על הטענות שהעלו בפני בית המשפט המחוזי. על פי הנטען, בית משפט השלום התעלם בהחלטתו מההסכמה הדיונית אליה הגיעו הצדדים ואשר קיבלה תוקף של פסק דין ולפיה יבוצע פירוק השיתוף אך ורק בדרך של חלוקה בעין, ורק במצב בו יוכח כי חלוקה בעין אינה אפשרית יפורק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין. עוד נטען, כי על פי ההסכמה הדיונית בין הצדדים תפקידם של כונסי הנכסים הינו לבצע את פירוק השיתוף במקרקעין, באמצעות מימוש זכויות הבנייה שיש לכל אחד מהצדדים, בין בדרך של בנייה משותפת, בין בדרך של בניית בית אחד המחולק לשני אגפים המחוברים בקיר משותף, ובין בדרך של בניית שני בניינים נפרדים על המקרקעין.

11.

המבקשים מוסיפים וטוענים כי החלטתו של בית המשפט, המורה על מכירת המקרקעין, אף מנוגדת להלכה הפסוקה ולהוראות סעיפים 39-40 לחוק המקרקעין המחייבים את בית המשפט להורות על פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין, אלא אם נתקיימו נסיבות חריגות ביותר אשר אינן מתקיימות בענייננו.

12.

טענה נוספת שמעלים המבקשים הינה כי שגה בית המשפט כאשר נמנע מלהורות על פירוק השיתוף באופן שבו יבנה בית אחד המחולק לשני אגפים המחוברים בקיר משותף. על פי הנטען, לא היתה מחלוקת בין שלושת המומחים כי ניתן לבנות על הנכס בניין אחד המחולק לשני אגפים. נטען כי שגה בית המשפט בקביעתו לפיה אופציה זו אינה אפשרית מאחר שהיא דורשת תיאום ושיתוף פעולה מהותי בין הצדדים. לטענת המבקשים מדובר בשיתוף פעולה ותיאום מינימאליים. בהקשר זה מפנים המבקשים לפסק דינו של בית המשפט לענינים מינהליים בעת"מ 1475/07 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' ועדת ערר מחוז תל אביב

(טרם פורסם, 23.2.2009) בו קבע כב' השופט ע' מודריק כי ניתן לבנות על מגרש המצוי בבעלות משותפת בניין אחד המחולק לשני אגפים בקיר משותף, כאשר בעלי הקרקע אינם יכולים להגיע להבנה ביניהם בדבר מימוש זכויות הבנייה בקרקע. בנוסף מציינים המבקשים כי פסק הדין קבע באופן ברור כי כאשר נבנה בית אחד המחולק לשני אגפים כל אחד מן הצדדים רשאי לבנות את חלקו במועד שימצא לנכון.

13.

עוד נטען, כי שגה בית המשפט בהחלטתו לדחות את אפשרות פירוק השיתוף על ידי בניית שני מבנים על המקרקעין מאחר ודרך זו תגרום להפסד ניכר לשותפים. על פי הנטען, שגה בית המשפט כאשר קבע כי ההפסד שיגרם הינו בגובה של 40%. לטענת המבקשים ההפסד צפוי לעמוד על 25% שמתוכם 14.5% ייגרעו מזכויות הבניה של המשיבים.

14.

המבקשים מציינים כי הם ערים לעובדה לפיה ערכאת הערעור אינה מעודדת הגשת בקשות למתן רשות ערעור על החלטות ביניים, ואולם במקרה דנן נטען כי קיימות נסיבות חריגות. המבקשים חוששים כי לאחר מתן פסק הדין אשר יסיים את הליכי פירוק השיתוף, ייתכן וימצאו את עצמם במצב בו המקרקעין ימכרו והם לא יוכלו לזכות בסעד המבוקש.

15.

לבסוף, בהתייחס להחלטת בית המשפט המחוזי, טוענים המבקשים כי ההחלטה שניתנה בעניינם הינה לאקונית, בלתי מנומקת, אינה מתייחסת לטענות שהועלו על ידם בבקשה, ואינה ממלאת אחר הוראות תקנה 192 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984

(להלן- תקנות סדר הדין האזרחי ).

16.

לפיכך, עותרים המבקשים להורות על ביטול החלטת בית המשפט המחוזי והחזרת התיק לדיון מחדש בפני בית המשפט המחוזי. לחלופין, עותרים המבקשים כי בית משפט זה ידון בנימוקי הבקשה למתן רשות ערעור כפי שאלו באו לידי ביטוי בבקשה שהוגשה לבית המשפט המחוזי.

דיון והכרעה

17.

לאחר עיון בבקשה איני רואה מקום להיעתר לה.

18.

הבקשה שלפניי אינה מעלה שאלה בעלת חשיבות משפטית או ציבורית החורגת מעניינם הפרטי של בעלי הדין, ומשכך אין היא מצדיקה מתן רשות ערעור בגלגול שלישי [ראו: רע"א 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3), 123 (1982)]. באשר לטענתם של המבקשים לפיה החלטתו של בית המשפט המחוזי הינה לאקונית ובלתי מנומקת, הגם שלכאורה הצדק עמם, הרי שערכאת הערעור רשאית לאמץ את הכרעתה של הערכאה הדיונית (בתנאים הקבועים בתקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי) ולהסתפק בהנמקה תמציתית או הנמקה "המאמצת על קרבה וכרעיה את ההחלטה" (ראו: רע"א 882/05 מ.ו השקעות בע"מ נ' מגדל חברה לביטוח בע"מ

(לא פורסם, 19.4.2005); כן ראו: רע"א 2946/09 בעק נ' פולק (לא פורסם, 28.6.2009) בפסקה 9 והאסמכתאות שם). בענייננו בית המשפט המחוזי ציין כי אין מקום להתערב בקביעותיו של בית משפט השלום וכי החלטתו של בית משפט השלום "מנומקת וסבירה על פניה". לא מצאתי אפוא פסול בהחלטה זו של בית המשפט המחוזי.

19.

גם לגופו של עניין דין הבקשה להידחות. בית משפט השלום מצא כי לא ניתן יהיה, במקרה דנן, לבנות על המקרקעין בניין אחד עם שני אגפים שכן פיתרון זה מחייב תיאום ושיתוף פעולה בין הצדדים. אכן, נראה כי התיאום הנדרש בבניית בניין אחד עם שני אגפים אינו תיאום מינימאלי כפי שטוענים המבקשים, אלא נדרש תיאום ושיתוף פעולה בשלבים השונים של הבנייה, כפי שאף עולה מחוות דעתו של המומחה מטעם המבקשים. כפי שציין בית המשפט לא ניתן לכפות על הצדדים לפעול יחד ולשתף פעולה, שהרי זהו סעד הפוך מן הסעד המבוקש, שהוא כאמור פירוק השיתוף.

בהתייחס לאפשרות לפיה יבנו שני האגפים בבניין במועדים שונים, הרי שאפשרות זו ככל הנראה אינה מעשית לאור התנגדות ומדיניות העירייה. במכתבה של הגב' רונית זלמר, הנדסאית רישוי בעיריית גבעתיים, מיום 27.2.2008, נמסר למבקש 1 כי לא ניתן לבנות במקרקעין נשוא הבקשה בניין אחד עם שני אגפים בשלבים (ראו: נספח 3 לנספח יא לבקשה). גם המומחה מטעם המשיבים ציין בחקירתו כי ההחלטה האוסרת על בניית בניין אחד עם שני אגפים בשלבים נפרדים נתונה לשיקול דעת מהנדס העיר וכי במקרקעין נשוא הבקשה לא יהיה ניתן לבנות בשלבים נפרדים (ראו: עמ' 26 לפרוטוקול הדיון בבית משפט השלום מיום 21.1.2009). עמדה זו אף הוצגה על ידי המומחה מטעם בית המשפט אשר העיד בחקירתו כי נוכח מדיניות העירייה לא תאושר בנייה בשלבים (ראו: עמ' 31 לפרוטוקול הדיון בבית משפט השלום מיום 21.1.2009). אשר לפסק דינו של כב' השופט ע' מודריק אליו מפנים המבקשים, הרי שבאותו מקרה נקודת המוצא היתה כי "אין מניעה תכנונית למיצוי זכויות הבנייה במגרש בשלבים, כך שבשלב הראשון ייבנה האגף במחצית המגרש שבחזקת בני אליעזר ובהמשך, בעת שפלינקר תחפוץ בכל, ייבנה האגף שבשטחה...". בענייננו העובדות שונות נוכח התנגדות העירייה לבנייה בשלבים. ככל שיש למבקשים טענות כנגד מדיניות זו של העירייה, הרי שאין מקומן של טענות אלה במסגרת הבקשה הנוכחית.

20.

אשר לטענתם של המבקשים לפיה שגה בית המשפט כאשר קבע כי לא ניתן לפרק את השיתוף במקרקעין בדרך של בניית שני מבנים על המקרקעין, הרי שדין טענה זו להידחות. בית משפט השלום קבע כי גם אם תתקבל טענת המבקשים לפיה ניתן לבנות על המקרקעין שני בניינים נפרדים, הרי שבנייה כזו תגרום להפסד ניכר לשותפים ולפיכך אין היא בת ביצוע. אכן, על פי לשון סעיף 39 לחוק המקרקעין יש להעדיף פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין. ואולם, לכלל זה נקבע חריג בסעיף 40 לחוק המקרקעין הקובע כי אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים. בענייננו קבע בית משפט השלום, כי בנייה של שני בניינים תגרע 40% מזכויות הבנייה. גריעה שכזו הינה ללא ספק בגדר "הפסד ניכר לשותפים". ואולם, המבקשים חולקים על קביעה זו של בית משפט השלום וטוענים כי ההפסד הצפוי הינו של 25%. ההבדל בחישוב נובע ככל הנראה מכך שלטענת המשיבים יש לחשב את ההפסד הצפוי של 200 מטר , משטח של 800 מטר , בעוד שנדמה כי בית המשפט הניח כי את ההפסד הצפוי יש לחשב משטח שגודלו 526 מטר . בין כך ובין כך, לדעתי גם נזק של 25% הינו בגדר "הפסד ניכר לשותפים".

21.

לבסוף, יש לדחות את הטענה לפיה בית משפט השלום התעלם מהפסיקתא אשר הסדירה את הסכמת הצדדים לפירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. בית המשפט ביקש לבחון את האפשרות של חלוקה בעין ואף הורה על מינוי מומחה לצורך הבדיקה. רק לאחר שמצא כי האפשרויות השונות לחלוקה בעין אינן ישימות, כפי שפורט לעיל, נקבע כי אין מנוס אלא להורות על מכירתם של המקרקעין.

22.

נוכח האמור לעיל הבקשה לרשות ערעור נדחית, וממילא נדחית הבקשה לעיכוב ביצוע.

23.

משלא התבקשה תגובה אין צו להוצאות.