רע"א 7773/06 גולדסיל בע"מ נ. אליר חברה לבניין בע"מ

1.

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופטת שטמר) בת"א 428/05 ובת"א 474/05, אשר החליט לדחות את בקשת המבקשת (להלן: גולדסיל ) לבטל את פסק הבוררות של הבורר, עו"ד י' גילת (להלן: הבורר ), ולקבל את בקשת המשיבה (להלן: אליר ) לאשר את פסק הבורר.

2.

אלה העובדות הנדרשות לעניין: גולדסיל הינה בעלים רשומים של מגרשים, הידועים כחלקות 196 ו-198 בגוש 11201 בחיפה (להלן: החלקות ). גולדסיל התקשרה עם המשיבה, אליר חברה לבניין בע"מ בהסכמים מיום 24/7/97, במסגרתם רכשו אליר וחברה בשם ג'נסיס מחצית מזכויותיה של גולדסיל בחלקות תמורת הסכום של 1,100,000$. מטרת ההתקשרות הייתה לבנות יחדיו פרויקט בנייה למגורים.

3.

הפרויקט מומן באמצעות בנק מלווה, הבנק הבינלאומי הראשון (להלן: הבנק )

אשר לזכותו נרשמה משכנתא. לזכות אליר, אשר רכשה ככל הנראה את זכויותיה של ג'נסיס או באה בנעליה בדרך אחרת, נרשמה הערת אזהרה. זכויותיה של אליר, כבעלים של מחצית החלקות, לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

4.

השותפות בין אליר לגולדסיל כשלה. עוד בטרם החל שלב הבניה, נתגלעה מחלוקת ביניהן, והן פנו לבוררות.

5.

בפסק בוררות מיום 16.3.05 הבורר קבע, בין השאר, כי פירוק השותפות בפרויקט יתבצע באמצעות מכירת החלקות, וחלוקת התמורה שתתקבל מן המכירה בין גולדסיל ואליר. השיקול שהנחה את הבורר היה כלכלי, ונבע מהכרתו לפיה פירוק השיתוף במקרקעין תשיא את התשואה בגין המקרקעין.

6.

גולדסיל השיגה על פסק הבוררות בעיקר מן הטעם כי הבורר קבע שהשיתוף במקרקעין יפורק בדרך של מכירה ולא בדרך של חלוקה בעין, בעוד גולדסיל סברה, שמכל בחינה שהיא, מוטב היה כי החלקות תחולקנה בעין בינה לבין אליר. לגישתה, מכירת החלקות, להבדיל מחלוקתן בעין, תגרור חובת תשלום מיסים גבוהים, ותסב לה הפסד רווח צפוי המסתכם בלמעלה משני מיליון ש"ח.

7.

בית המשפט המחוזי דחה את בקשת גולדסיל לבטל את פסק הבורר, ונתן את אישורו לפסק הבורר. הוא קבע, כי על פי האמור בהסכם הבוררות, הבורר אינו כפוף לדין המהותי ולסדרי הדין. משכך, אין לקבל את טענתה של גולדסיל, לפיה מאחר שהבורר הורה על פירוק השיתוף בדרך מכירה, ולא דן בסוגיה על-פי הדין המהותי, כי אז יש לבטל את הפסק. עוד קבע בית המשפט, כי אפילו טעה הבורר בכדאיות הכלכלית של מכירת החלקות יחדיו, אין בטענה זו כדי להוות עילה לביטולו של פסק הבורר. טענה זו כנגד הפסק אינה משתלבת באף אחת מעילות הביטול המוכרות על פי סעיף 24 ל חוק הבוררות , תשכ"ח-1968 (להלן: חוק הבוררות ). כן דחה בית המשפט את טענת גולדסיל לפיה כפייתה למכור את החלקות תוך צבירת הפסדים ניכרים, מנוגדת לתקנת הציבור. מעבר לכך, קבע כי גולדסיל לא ביססה את הטענה כי מכירתן של החלקות כאמור בפסק הבורר תמנע את מיצוי מלוא ערכן. בית המשפט קבע עוד שאם ייקבע מחירם בשוק של המקרקעין כשהם נמכרים כיחידה אחת, תוכל גולדסיל לרכוש את החלק של אליר מבלי שיהא הכרח למכור בפועל את המקרקעין. בית המשפט דחה גם את הטענה לפיה רק בית המשפט ולא הבורר מוסמך להורות על פירוק השיתוף בשותפות. הוא קבע כי אין מניעה כי שותפים יחליטו למסור את מכלול הסכסוכים ביניהם להכרעה בבוררות, ויסמיכו את הבורר להחליט גם על הדרך בה תפורק השותפות. גולדסיל ניסתה עוד לשכנע כי טעמיו של הבורר לפיהם מכירת החלקות יחדיו תאפשר מיקסום ערכן כיוון שניתן יהיה להגיש תב"ע חדשה אשר תאפשר הגדלת אחוזי הבניה, היא טענה בעלת אופי תכנוני, הנסמכת על הסכם השותפות. מאחר שהסכם השיתוף קובע כי בשאלות תכנוניות יש לפנות לבוררות בפני מומחה תכנוני או הנדסי, יוצא כי הבורר פעל ללא סמכות, ככל שהכריע בעניינים תכנוניים. בית המשפט דחה טענה זו. הוא קבע כי בענין זה לא מתעוררת שאלה תכנונית. הסוגיה שעלתה הינה מהי הדרך הטובה ביותר להשיג מחיר מקסימאלי עבור הקרקע. עמדת הבורר היתה כי הדרך הרווחית ביותר היא מכירת המקרקעין כחטיבה אחת על מנת לאפשר אישור תב"ע חדשה או תיקונה, במטרה להעלות את אחוזי הבניה. קביעה זו כשלעצמה אינה קביעה תכנונית המצריכה מומחה תכנוני או הנדסי. בסופו של יום, בקשת ביטול פסק הבורר נדחתה, והפסק אושר, כאמור.

8.

מכאן בקשת רשות הערעור, בגדרה חוזרת המבקשת על עיקרי טענותיה אותן העלתה בבית המשפט המחוזי. עיקר טענתה הוא כי המקרקעין מורכבים משתי חלקות, כמעט שוות בשטחיהן ואין קושי לפרק בעין את השיתוף בין שתי החברות על ידי חלוקה פיזית של החלקות ביניהן. לדבריה, פסיקת הבורר המורה על מכירת החלקות במשותף חורגת מן הדין, המקנה עדיפות ברורה לפירוק בעין, ומצדד בהשארת המקרקעין בידי בעליהם, ככל שרצונם בכך. החלטת הבורר תגרום לחיובה של גולדסיל בחיובי מס עתידיים, אותם תיאלץ לקזז מרווחי הבנייה העתידית.

9.

מנגד, טוענת אליר כי יש לאמץ את פסק הבוררות ואת פסק הדין של בית המשפט המחוזי אשר אישר אותו. לדבריה, בקשת רשות הערעור איננה מחדשת דבר בענין טענותיה של המבקשת. ככלל, טוענת המשיבה כי המדיניות השיפוטית הנוהגת נוקטת בדרך של צמצום מירבי של התערבות שיפוטית בפסק בורר, ואין עילה להתערב בפסק.

10.

דין הבקשה להידחות. ככלל, רשות ערעור על החלטת בית משפט לפי חוק הבוררות אינה ניתנת כדבר שבשגרה, והיא שמורה למקרים חריגים בלבד, בהם מתעוררת שאלה מיוחדת בעלת אופי משפטי או ציבורי, החורגת מעניינם המוגדר של הצדדים למחלוקת, או כאשר נדרשת התערבות משיקולי צדק ומניעת עיוות דין. ריסון שיפוטי זה מגשים את תכליתו של חוק הבוררות, שהצר את הביקורת הערעורית על החלטות בית משפט בענייני בוררות, והגבילן לערעור ברשות בלבד. ריסון זה מתחייב ממהותו של מוסד הבוררות, כמנגנון חלופי להכרעה בסכסוכים בדרך מהירה וצודקת, שאינו כפוף בהכרח לכללי סדר הדין ודיני הראיות, ומושתת על רצון הצדדים (סעיף 38 לחוק הבוררות; ע"א 4886/00 גרוס נ' קידר , פ"ד נז(5) 933, 942 (2003); רע"א 9041/05 "אמרי חיים" עמותה רשומה נ' ויזל (לא פורסם, 30.1.2006)). הסוגיה העולה בבקשת רשות ערעור זו מצטמצמת לעניינם הפרטני של הצדדים, ואינה נושאת אופי עקרוני כללי המצדיק דיון בערכאה זו. גם לגופם של דברים אין בבקשה ממש.

11.

הבורר במקרה זה לא חוייב לפסוק על פי הדין המהותי והיה רשאי, על פי תניית הבוררות, להכריע במחלוקת על פי מיטב שיפוטו ושיקול דעתו. הוא מצא, כי שיקולי כדאיות העיסקה מצדיקים פירוק השותפות בדרך של מכירת החלקות יחדיו, וכי דרך זו תביא למיצוי ערכן של החלקות. הבורר פעל במסגרת סמכויותיו על פי הסכם הבוררות, והפעיל את מיטב שיקול דעתו. טענת המבקשת כי הוא טעה בהפעלת שיקול דעת זה אינה מהווה עילה לביטולו של פסק הבורר, והיא אינה מהווה עילת ביטול מוכרת של פסק בורר על פי סעיף 24 לחוק הבוררות (רע"א 3680/00 גמליאלי נ' מגשימים , פ"ד נז(6) 605, 616-617 (2003); רע"א 9048/04 עדן חשמל בע"מ נ'

א.א. מרכזי שליטה בע"מ (לא פורסם, 8.1.2006) ). מושכלות יסוד הם כי טענת טעות בהחלת הדין או בהפעלת שיקול דעת אינה מהווה עילת ביטול מוכרת של פסק בורר.

אין צריך לומר, כי אין אף יסוד לטענה לפיה פסיקת הבורר נוגדת לתקנת הציבור משהיא מחייבת את מכירת המקרקעין אשר לטענת המבקשת מסבה לה הפסדים ניכרים. משמעות המושג "תקנת הציבור" בהקשר לעילת הביטול בסעיף 24(9) לחוק הבוררות שונה בתכלית מזו הנטענת כאן, ולכן עילת ביטול זו אינה ישימה כלל לענין זה (ראו רע"א 3971/04 מודן נ' מכבי (לא פורסם, 22.5.2005) ) פגיעה בתקנת הציבור בהקשר לעילת הביטול האמורה משמעה פגיעה מהותית בענין הקשור בתפיסת עולם, והשקפות צדק, מוסר, ומצפון ציבורי של החברה בהשלכתה על פסיקת הבורר. ברי כי אין לדברים אלה נגיעה לשאלה אם ראוי לממש את ערכן של החלקות בדרך של מכירתן או בדרך של חלוקתן בעין בין הצדדים.

לא מצאתי ממש גם בטענות המבקשת כי הבורר פסק בעניינים שלא הוסמך להכריע בהם, אשר נטענה לראשונה בבקשה לביטול פסק הבורר ואשר לא ניתן לה ביסוס גם לגופה; הוא הדין בטענה כי הבורר אינו ראוי לאמון הצדדים. מעבר לכל אלה, פסק הבורר כמות שהוא אינו כורך עיוות דין למי מן הצדדים במובן סעיף 26(א) לחוק הבוררות.

12.

בקשת רשות הערעור נדחית.

המבקשת תשלם למשיבה את שכ"ט עורך דינה בסך 15,000 ₪.