רע"א 80/14 ד"ר מוניר טנוס נ. בולוס ובניו חברה לאירוח ותיירות בע"מ

1.

מונחת לפני בקשה למתן רשות ערעור ולצידה בקשה לעיכוב ביצוע החלטתו של בית המשפט המחוזי בחיפה בפר"ק 128-07 (כב' השופט ד"ר ע' זרנקין ), בגדרה בוטלה מכירת שטר משכנתא

על נכס במקרקעין למבקש והוחלט כי המקרקעין יוצעו למכירה לציבור.

2.

ביום 7.9.2010 אישר בית המשפט המחוזי (כב' השופט ד"ר ע' זרנקין ) מכירה של שטר משכנתא הרובצת על מקרקעין בכניסה לכפר מכר עליהם בנוי מבנה ששימש בעבר כאולם אירועים, למבקש שזכה בהתמחרות תמורת סך של 1,775,000 ₪ בתוספת מע"מ. העסקה לא יצאה אל הפועל בעיקר לנוכח סכסוך משפטי שהתעורר ביחס לזכות המעבר למקרקעין, כלומר בקשר לדרך הגישה אליהם. בהסכמת הצדדים עוכב ביצוע המכר בבית המשפט לשם בירור העניין. הבירור נמשך וטרם הגיע לסיומו וכך התעכב ביצוע המכר מעבר לצפוי. בינתיים ניתן נגד המבקש צו כינוס (בבית המשפט המחוזי בחיפה בפש"ר 26025-01-13) והמפרק מונה למנהל מיוחד להליכי פשיטת הרגל כנגדו. פסק הדין שבעקבותיו באו הליכי חדלות הפרעון ניתן בבית המשפט המחוזי מרכז בתביעה שהגיש המפרק כנגד המבקש ואחיו בקשר עם חובותיהם למשיבה 1.

המפרק הגיש בקשה לאפשר לו לקיים התמחרות חוזרת ביחס למכר שטר המשכנתא, גם מכיוון שקיבל הצעה מצד ג' הגבוהה מן ההצעה שהוצעה בשעתו על ידי המבקש. ההצעה החדשה עמדה על 1,825,000 ₪. כן קיבל בינתיים המפרק חוות דעת שמאית לפיה שווי המקרקעין, ללא זכות מעבר, עומד על 3,475,000 ₪ ואילו עם זכות מעבר עומד השווי על 6,750,000 ₪. עוד התברר למפרק מבדיקה שערך מול הועדה המקומית לתכנון ובניה גליל מרכזי, כי האחרונה דורשת הגשת תוכנית חדשה לצורך שינוי ייעוד המקרקעין שיכללו זכות מעבר מהכביש הראשי למקרקעין עצמם.

לאחר שבית המשפט המחוזי שמע את טענות הצדדים, הוחלט לקבל את בקשת המפרק. על רקע זה הוגשה הבקשה למתן רשות ערעור שלפניי.

3.

המבקש טוען כי טעה בית המשפט המחוזי שקיבל את בקשת המפרק שהגיעה לדבריו ברגע ש"קצה סבלנותו" של המפרק. המבקש מדגיש כי המפרק לא מעוניין להמתין לסיום ההליכים הרלוונטיים אף שכבר עוכבה ההחלטה בדבר מכירת הבטוחות למבקש במשך תקופה כוללת של 39 חודשים. לטענתו, כנגד צו הכינוס שניתן הוגש ערעור אשר דיון בו קבוע ליום 26.3.2014. לדבריו יש להמתין עד לאחר מתן פסק הדין בערעור, במיוחד לנוכח התארכותו ממילא של הליך המכירה עד כה. עוד טוען המבקש כי הנימוק לפיו שווי הנכס גבוה יותר משווי הבטוחה כפי שאושרה למכירה מעורר קשיים ופוגע באמון הציבור במערכת המשפט. לשיטתו, לאחר "סגירת עסקה", המפרק אינו יכול לבטלה ולסחור מול גורם אחר אשר מציע תמורה גבוהה יותר. הוא מדגיש כי ההלכה היא שמרגע שאושרה מכירה מדובר בקניינו של הקונה למעט במקרים חריגים שאינם מתקיימים בעניינו כמו מכר שהושג בתרמית. כך לדבריו גם כאשר מדובר במכירה שאושרה בהליכי הוצאה לפועל כמו גם מכירה שאושרה על ידי בית המשפט בענייני פשיטת רגל או פירוק.

משיבה 1 טוענת מנגד כי טענתו של המבקש לפיה מאס המפרק בהמתנה עתה ולכן הגיש את הבקשה הנוכחית אינה נכונה. לדבריה כבר ביום 21.3.2012 הגיש המפרק בקשה לבית המשפט המחוזי לבטל את עיכוב ביצוע מכר שטר המשכנתא למבקש אך זו נדחתה על ידי בית המשפט עד למתן פסק דין הנוגע למחלוקת ביחס לדרך הגישה למקרקעין. פסק הדין ניתן כארבעה חודשים לאחר מכן אך לא פתר את המחלוקת והמבקש ביקש להאריך את עיכוב ביצוע המכירה עד לסיום ההליכים בבית משפט זה. עוד מדגישה משיבה 1 כי במחלוקת שהתעוררה ביחס לזכות המעבר יש צורך שזו תענה על הדרישות התכנוניות של הוועדה המקומית. לדבריה, גם אם תיפתר המחלוקת כך שתינתן זכות מעבר, הרי שהיא איננה עונה על הדרישות התכנוניות. זאת, בה בעת שקיימת הקפאה תכנונית באזור עקב התכנון העתידי של כביש 6, אשר תסתיים בעוד שנים. משיבה 1 מדגישה כי אם כך אזי אין אפשרות להאריך הליכי פירוק חברה למשך תקופה ארוכה זו. כן טוענת משיבה 1 כי המבקש מעוניין בהשארת המצב הקיים בו הוא רכש את שטר המשכנתא אך לא העביר את התמורה לו. לדבריה, המבקש אינו יכול להרוויח דבר מתוצאת ההליכים בעניין זכות המעבר. היא מסבירה שאם ייקבע כי אין זכות או אז ערך המקרקעין לא ישתנה, אך אם ייקבע שניתנת זכות שכזו אזי ערך המקרקעין יעלה, ולמרות זאת המבקש מבקש לעכב את הליך המכר.

משיב 2 (להלן: הכונס) טוען כי יש לדחות את בקשת המבקש על הסף. לטענתו, משניתן צו כינוס כנגד המבקש והבקשה הוגשה בהעדר היתר על פי דין להגשתה, יש לדחותה. לדבריו, בהתאם לסעיף 42 לפקודת פשיטת הרגל (נוסח חדש), התש"ם-1980 מוקנים כלל נכסי החייב וזכויותיו לנאמן, אשר הינו הגורם המוסמך לעשות פעולות בהם ובכלל זה לתבוע ולהיתבע. לדברי הכונס אין המבקש רשאי להגיש בקשת רשות ערעור זו על דעת עצמו מבלי שקיבל היתר של בית משפט של פשיטת רגל, ויותר מכך, אין לו האפשרות והסמכות לעמוד בהתחייבותו לרכישת שטר המשכנתא שעה שזו אושרה לפני שניתן צו הכינוס.

משיב 6 מדגיש כי הינו נושה מהותי של משיבה 1 וחלקו בנשייה עומד על 28% וכי הוא מצטרף לטיעוני משיבה 1. כן הוא מזכיר כי אמנם מכר שטר המשכנתא אושר עקרונית על ידי בית משפט קמא ביום 7.9.2010, אך לא ניתן צו פורמאלי המאשר את המכירה. הוא מדגיש כי המבקש לא שילם תשלום כלשהו בגין העסקה.

משיב 5 מצטרף לטענות משיבה 1 ומשיב 6 ומדגיש כי נגד המבקש עומד צו כינוס ואת עליית שווי המקרקעין.

4.

לאחר שעיינתי בבקשה למתן רשות ערעור ולעיכוב ביצוע, בתשובות להן ובצרופותיהן הגעתי למסקנה כי דין הבקשות להידחות. אכן, לא בנקל יורה בית המשפט על מכירה חוזרת כאשר יש מציע שזכה בהצעתו. עם זאת, התפתחויות משמעותיות כגון אלה שחלו בנסיבות מקרה זה יכולות להביא לכך. שיקולים אלה עמדו לנגד עיניו של בית המשפט המחוזי בהחלטתו וקיבלו בה ביטוי. בסופו של דבר נמצא כי יש מקום לצאת בפרסום מחודש ולנסות למקסם את תמורת מכירת המשכנתא לטובתם של הנושים. יתכן כי ניתן היה להגיע למסקנה שונה לו היה מדובר בשינוי בהערכת השווי של המקרקעין בלבד או קיומה של הצעה גבוהה יותר בלבד (ראו בהקשר זה למשל רע"א 10085/07 אבו חמוד נ' בנק הפועלים סניף שפרעם (11.8.2008)). ברם, במקרה הקונקרטי ניתן דגש להליכי חדלות הפרעון בהם נמצא המבקש. עוד יש לתת משקל ראוי לכך כי מבחינה פורמאלית ההסכם לא אושר והמבקש לא שילם את התמורה – כל זאת על רקע הזמן שחלף ממועד ה"זכיה" ועד היום. בהינתן זאת, הפגיעה בנושים והפסדם הנראה לעין אינם מסתכמים בכך שהמכירה היא למציע בעל הצעה שאינה הגבוהה ביותר. יוזכר כי כנגד המבקש עומד צו כינוס. אמנם, המבקש הגיש ערעור על פסק הדין שבעקבותיו החלו הליכי חדלות הפרעון, אלא שבשלב זה לא ניתן עיכוב ביצוע בגינו. מכאן, שמקובלת עליי הדרך בה התייחס בית המשפט המחוזי לבקשה. בנסיבות העניין, יש בהליכי חדלות הפרעון בהם מצוי המבקש כדי להביא לעריכת מכירה חוזרת ביחס למקרקעין. בל נשכח שמכירת שטר המשכנתא למבקש גם לא אושרה באופן סופי לנוכח בקשות עיכוב של הצדדים.

5.

הבקשה למתן רשות ערעור ובהתאם גם הבקשה לעיכוב ביצוע נדחות. המבקש יישא בהוצאות משיבים 1, 2 ו-6 בגובה 3,000 ₪ כל אחד ובהוצאות משיב 5 בגובה 1,500 ש"ח.