רע"א 8428/20 ד"ר ליעד קב ונקי נ. מיכל המשורר יזמות בע"מ

1.

המבקש הוא הבעלים של שתי דירות בחלקו הצפוני של בית משותף בחיפה והמשיבה היא הבעלים של שלוש דירות בחלקו הדרומי (להלן בהתאמה: האגף הצפוני ; האגף הדרומי ; ו הבית המשותף ) . המשיבה הגישה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה בקשה להיתר על פי תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה (להלן: ההיתר ) , אולם זו סורבה נוכח התנגדותו של המבקש לבניה בטענה שהיא פוגעת בזכויותיו הקנייניות לפי התקנון המתוקן של הבית המשותף משנת 2011 (להלן: תקנון הבית המשותף או התקנון ). נעמוד להלן על עיקרי הדברים הרלוונטיים להליך, כפי שתוחמו על ידי המבקש בטיעוניו לפניי. לפני המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה (כב' המפקחת י' ליבוביץ ; להלן: המפקחת ) הובאה להכרעה טענת המבקש כי ההיתר המבוקש פוגע בזכויותיו הקנייניות. לאחר שסיירה במקום ולאחר שמיעת טיעוני הצדדים קבעה המפקחת כי הבית המשותף הוא בית מורכב כאמור בסעיף 59 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. לפיכך נקבע כי יש לבחון אם מתקיימים התנאים המנויים בסעיף 11 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, המאפשר לראות במבנה או אגף בבית מורכב, כבית משותף לצורך אותו חוק. בהתייחס לשאלה זו, דחתה המפקחת (בין היתר) את טענת המבקש כי תקנון הבית המשותף לא מתיר את הריסת האגף הדרומי והקמתו מחדש. נקבע כי התקנון שותק בכל הנוגע לאפשרות שהמבנה (כולו או חלקו) יהרסו, ואולם – לאחר בחינת הוראות אחרות בתקנון (ובכללן סעיף 10(א)) ורמת הפירוט שננקטה בו, לצד נסיבות החתימה כפי שנמצאו מהעדויות שהביאו הצדדים – נלמד כי התקנון לא שולל את אפשרות ההריסה והבניה מחדש.

2.

ערעור המבקש על החלטה זו (ועל קביעות נוספות בגדרה – שאינן מענייננו) נדחה על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופטת ת' שרון נתנאל ), שלא מצא להתערב במסקנה שלפיה נסיבות החתימה על התקנון אינן מעידות על כך שהצדדים הסכימה לאסור בגדרו על הריסה ובניה מחדש. נקבע כי יש לפרש את התקנון על פי כללי הפרשנות החלים על חוזים, ובפרשנות זו יש להתחשב בכך שעסקינן בחוזה יחס, קרי: חוזה הרלוונטי לא רק לצדדים שחתמו עליו, אלא גם לאלה שיבואו בנעליהם. בענייננו נקבע כי לא ניתן ללמוד משתיקת התקנון לגבי אפשרות ההריסה כי זו נאסרה בו; וכי התקנון מסדיר אך את התנאים שבהם זכאית המשיבה לנצל את זכויות הבניה המוקנות לה (וראו סעיף 31 לפסק הדין). לפיכך נמצא כי ככל שתכנית הבניה שהוגשה או תוגש על ידי המשיבה לא תחרוג מאותם תנאים שהוזכרו – היא אינה חורגת מזכויותיה הקנייניות על פי התקנון.

3.

מכאן הבקשה שלפניי שבה טוען המבקש כי רמת הפירוט הגבוהה בתקנון צריכה הייתה להוביל למסקנה כי שתיקתו לגבי אפשרות ההריסה והבניה מחדש – פרט מהותי במערכת היחסים בין הצדדים – היא בגדר הסדר שלילי ולא לקונה הדורשת השלמה. עוד נטען כי לא היה מקום לסווג את התקנון דנן באופן "אוטומטי" כחוזה יחס לצורך פרשנותו, ובסיווגו היה מקום להבחין בין חלקיו השונים. המבקש מוסיף וטוען כי גם אם מניחים כי לפנינו "חוזה יחס", היה מקום להתחשב, בפרשנות התקנון, בכך שמסלול ההריסה והבניה מחדש בגדרי תמ"א 38 היה קיים וידוע במועד תיקון התקנון ואין מדובר בהתרחשות בלתי צפויה שהצדדים לא נתנו עליה דעתם במועד החתימה.

4.

דין הבקשה להידחות על פי אמות המידה המקובלות, החלות כידוע, גם מקום בו ראשיתו של ההליך בהחלטת המפקחת על רישום המקרקעין (ראו למשל רע"א 1785/20 ע.י.ר. קרן השפע נדל"ן בע"מ נ' נציגות הבית המשותף מרחוב סוקולוב 16 , פסקה 4 (9.3.2020); רע"א 4229/17 מנדלביץ נ' נציגות הבית המשותף ברחוב בילטמור 4 בתל אביב , פסקה 4 (25.7.2017)). חרף הניסיון להציגן כעקרוניות, השגות המבקש על קביעות המפקחת – שאומצו (בכפוף להערה) על ידי בית המשפט המחוזי – נוגעות ליישום הדין בעניין פרשנות תקנון הבית המשותף בנסיבות המקרה דנן ואין בהן כדי לגלות עילה לבירור נוסף לפני בית משפט זה.

הבקשה נדחית. משלא התבקשה תשובה – אין צו להוצאות.