רע"א 8747/07 ירחמיאל אפלבוים נ. אשר דניאל

1.בפניי בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כבוד סגנית הנשיא (עמית) ר' שטרנברג אליעז), במסגרתה נדחתה בקשת המבקש לביטול פסק בורר ופסק הבורר אושר.

העובדות הצריכות לעניין

2.אשר וסימה דניאל, המשיבים 1 ו- 2 (להלן: בני הזוג דניאל ), היו בעלים של מקרקעין מסוימים בירושלים (להלן: הנכס ). בני הזוג דניאל התקשרו בחוזה קומבינציה עם קבלן שהתחייב לבנות על המקרקעין דירות מגורים ולהעניק לבני הזוג דניאל, תמורת שני שליש מהנכס, דירה במצב של "שלד" וכן כספים נוספים. לימים נקלע הקבלן למשבר כלכלי, מונו כונסים לנכסיו וזכויותיו בנכס נמכרו לאחרים.

3.ביום 23.4.1991 התקשרו בני הזוג דניאל בחוזה עם המבקש, ירחמיאל אפלבוים, למכירת השלד של הבניין, על כל הצמוד אליו (להלן: חוזה הרכישה ). לחוזה הרכישה צורפו תקנון מוסכם ותשריט של הבניין.

4.בהתאם לסעיף 8ב לחוזה הרכישה התחייבו הצדדים לרשום את הבית כבית משותף, בתנאים הבאים:

"ליחידה המיועדת לבעלים יהיה צמוד החלק ברכוש המשותף כפי שמופיע בתשריט והתקנון המצ"ב וכי לקונה יהיו צמודים החלקים ברכוש המשותף כפי שמופיע בתשריט והתקנון. התקנון והתשריט הסופיים שיוכנו לקראת הרישום יהיו כפופים לשינויים שיבוצעו בבית במסגרת תוכניות שינויים מאושרות על ידי העירייה, וכן יהיו כפופים לתשריט ולתקנון הנזכרים בסעיף 5ג להסכם."

5.בסעיף 11א לחוזה הרכישה הסכימו הצדדים להפנות לבורר סכסוכים ו/או חילוקי דעות ביניהם בכל עניין הקשור לחוזה הרכישה והנובע ממנו.

6.לימים מכרו בני הזוג דניאל את זכויותיהם במקרקעין למשיבים 3-6 (להלן: משפחת בוקסנבוים ).

7.בין הצדדים נתגלעה מחלוקת, שהועברה להכרעת בורר, עו"ד ד"ר יעקב חסדאי (להלן:

הבורר ), שמונה ביום 30.1.1994 על ידי ראש לשכת עורכי הדין. בכתב התביעה שהוגש לבורר טען המבקש כי חוזה הרכישה הופר על ידי המשיבים וכי עליהם לפצותו, להוסיף שטח של כ-12 מטר למבקש ולסלק ידם משטחים מסוימים בנכס, השייכים למבקש, לטענתו. בתביעה נגדית עתרו המשיבים לפיצויים על נזקים שנגרמו להם על ידי המבקש וביקשו להוציא צו האוסר על המבקש להשתמש ביחידת הדיור שהוקמה על גג הנכס, בניגוד להסכמים וסיכומים בין הצדדים ובניגוד להיתרי הבנייה המקוריים, לטענתם.

8.הבורר ביקר בנכס ושמע את עדויות הצדדים, וביום 5.6.1998 נתן פסק בוררות מלא ומנומק (להלן: פסק הבוררות ). בין היתר, הגיע הבורר למסקנה כי שני הצדדים הפרו את חוזה הרכישה ובנו ללא היתר כדין ומבלי לקבל את הסכמת השכן.

9.הצדדים חתמו על תקנון מוסכם לרישום בית משותף, בהתאם לסעיפים 62 ו- 63 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. במהלך הבוררות נרשם הנכס בלשכת רישום המקרקעין, ואולם רישום הבית המשותף לא הושלם.

10.ביום 22.3.2001 הגישו בני הזוג דניאל בקשה לאשר את פסק הבוררות וליתן סעדים נוספים הדרושים לרישום הבית המשותף, כולל תקנון ותשריט עדכניים. לחילופין נתבקש בית המשפט להחזיר "עניינים אלו" לידי הבורר, על מנת שהבורר יכריע בהם. המשיבים טענו כי נפלו טעויות בתשריט שצורף לפסק הבוררות ובתקנון שצורף לבקשה, וכן הצביעו על טעויות סופר שנפלו בתשריט המקורי וראוי לתקנן בעת אישור פסק הבוררות. המבקש הסכים לכך שנושא התיקונים בתשריט - הן אלה המבוקשים על ידי המשיבים והן אלה המבוקשים על ידו - יוחזר לדון בפני הבורר, וכן טען כי רק לאחר שהבורר ייתן החלטתו לגבי טעויות אלה, יש להביא את פסק הבוררות לאישור בית המשפט.

11.בסופו של יום הסכימו הצדדים כי העניין יוחזר אל הבורר על מנת שיחליט בנושאים הבאים: א. מהו התשריט שהבורר אישר בהחלטתו; ב. מהו נוסח התקנון המוסכם לרישום הבית המשותף כשהוא מותאם להחלטת הבורר. הסכמה זו קיבלה תוקף של פסק דין ביום 9.7.2001.

12.אף שהצדדים הגישו לבורר את טיעוניהם בנושאים שהועברו להכרעתו בהסכמה, השתהה הבורר בהחלטתו.

13.בשנת 2006 פתחו המשיבים בהליכי רישוי בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, להכשרת חללים לשטחי מגורים. על מנת לעצור הליכי רישוי אלו, פנה המבקש לבית משפט השלום בירושלים בתביעה לצו הצהרתי כי כל זכויות הבנייה הנלוות לנכס המשותף הן בבעלותו הבלעדית ולצו מניעה האוסר על המשיבים להמשיך בהליכים למימוש זכויות הבנייה שמקורן בחלקים בנכס המשותף. המבקש טען כי הוא בעל כל זכויות הבנייה בנכס מכוח סעיף 4א' לחוזה הרכישה. המשיבים טענו כי עדיין תלוי ועומד בפני הבורר עניין רישום התקנון הקבוע והתשריט, ואי לכך ביקשו להשהות את החלטת בית משפט השלום, עד למתן החלטת הבורר. בית משפט השלום נענה לבקשת המשיבים וקבע כי הסמכות להכריע בסוגיה שהובאה בפניו נתונה לבורר, ועל כן יש להמתין לפסק הבוררות המשלים.

14.לאחר הגשת טיעונים בכתב על ידי הצדדים הוציא הבורר מסמך הנושא כותרת "הודעה מטעם הבורר" (להלן: הפסק המשלים ), במסגרתו קבע, בין היתר:

"אין כל ספק כי בפסק הבורר אישרתי באופן חד-משמעי את תוקפו של התקנון המוסכם. אולם אישור זה סוייג בקביעה כי התקנון 'יעמוד בתוקפו, למעט הסעיפים הנוגעים לחלוקת הזכויות בבניין, שלגביהן יחולו הוראות התשריט'.

...

בהתאם לכך יש לשנות גם את ס' 4א' בתקנון המוסכם... באופן ש'כל צד יוכל לבקש זכויות בניה נוספות הדרושות להשגת היתרי בניה לשטחים השייכים לו על-פי החלוקה בתשריט ואילו יתרת זכויות הבניה שניתן לקבל לבניין שייכות לבעלי יחידות 2 - 3 שיוכלו לנצלן כראות עיניהן על השטחים הצמודים בלעדית ליחידה 2 - 3, כולם או חלקם'."

15.המבקש פנה לבית המשפט קמא בבקשה לבטל את החלטת הבורר במסגרת הפסק המשלים, הפוגעת לדידו בזכויות הבנייה שהוקנו לו במלואן בחוזה הרכישה. הבקשה לביטול הפסק המשלים התבססה על עילת הביטול שבסעיף 24(3) לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק הבוררות ), שכן לטענת המבקש, חרג הבורר מסמכותו, כפי שהוגדרה בכתבי הטענות המקוריים בבוררות.

16.המשיבים התנגדו לבקשה לביטול הפסק המשלים, שכן לטענתם סמכות הבורר נבעה מפסק הדין שנתן תוקף להסכמת הצדדים להעביר להכרעת הבורר נושאים מסוימים.

החלטת בית המשפט קמא

17.בית המשפט קמא קיבל את עמדת המשיבים וקבע כי סמכות הבורר נבעה מהסכמת הצדדים אשר קיבלה תוקף של פסק דין, להחזיר להכרעת הבורר נושאים מסוימים. החלטת הבורר בנושא התקנון המשותף ובנושא התשריט אינה חורגת מגדר הסמכות שהעניקו לו הצדדים. לפיכך, נקבע כי המבקש לא הוכיח עילה לביטול הפסק.

18.למעלה מן הצורך, הוסיף בית המשפט קמא כי אף אם היה עולה בידי המבקש להצביע על עילה לביטול פסק הבוררות, לא היה מתגבר על המשוכה שבסעיף 26(א) לחוק הבוררות, קרי לא נגרם עיוות דין.

19.לאור האמור, דחה בית המשפט קמא את הבקשה לביטול פסק הבוררות ואישר את פסק הבוררות והפסק המשלים.

טענות המבקש

20.בבקשת רשות הערעור שבפניי, חוזר המבקש על טענתו בבית המשפט קמא, כי הבורר חרג מסמכותו בתתו את הפסק המשלים בעניין התקנון המוסכם, קרי, התקיימה לטענתו עילת הביטול שבסעיף 24(3) לחוק הבוררות. לטענת המבקש, בכתבי הטענות שהגישו הצדדים לבורר, שהינם לדידו מקור הסמכות של הבורר, לא נדרש הבורר לתיקון של התקנון המוסכם. לטענת המבקש, שגה בית המשפט קמא בקבלו את עמדת המשיבים לפיה סמכות הבורר נובעת מפסק הדין שנתן תוקף להסכמת הצדדים להעביר לבורר שתי שאלות מוסכמות להכרעה, שכן לדידו הסכמה זו לא נעשתה לצורך שינוי סעיף 4א לתקנון המוסכם הדן בזכויות בניה עתידיות שכלל לא נדונו בבוררות.

21.לטענת המבקש, התוצאה של הפסק המשלים אינה סבירה ובלתי צודקת. המבקש מוסיף כי בית המשפט קמא שגה בקביעתו כי מן הדין להותיר את החלטת הבורר על כנה משום שלא נגרם עיוות דין. לדידו של המבקש, נגרם גם נגרם לו עיוות דין כתוצאה מהחלטת הבורר, שכן לטענתו, נלקחו ממנו זכויות בנייה אותן רכש במיטב כספו ועליהן הסכימו הצדדים, והכל מבלי שהוסמך לכך הבורר.

22.עוד מלין המבקש נגד קביעתו של בית המשפט קמא כי "המבקש הצהיר... כי לא יתנגד לאישור פסק הבוררות מ-1998".

דיון והכרעה

23.כידוע, רשות ערעור על החלטת בית משפט לפי חוק הבוררות אינה ניתנת כדבר שבשגרה. שמורה היא למקרים חריגים בלבד, בהם מתעוררת שאלה מיוחדת בעלת אופי משפטי או ציבורי החורגת מעניינם המוגדר של הצדדים למחלוקת, או כאשר נדרשת התערבות משיקולי צדק ומניעת עיוות דין (ראו: רע"א 3505/00 רם חברה לעבודות הנדסיות בנין ושוברי גלים בע"מ נ' אחים שורק בע"מ (לא פורסם, 11.7.2000); רע"א 8595/99 מלון אורכידאה בע"מ נ' מרדכי מינוסקין (לא פורסם, 6.9.2000); רע"א 5097/06 ערוצי הזהב ושות' נ' ד.ס.ת. אחזקות בע"מ (לא פורסם, 11.7.2006)). המבקש לא השכיל להצביע על שאלה בעלת אופי משפטי או ציבורי החורגת מעניינם המוגדר של הצדדים למחלוקת. בנוסף, לא שוכנעתי כי נדרשת התערבות לשם מניעת עיוות דין.

24.היקף סמכותו של הבורר נלמד מהמסמך המגלם את הסכמת הצדדים להעביר את הסכסוך ביניהם לבוררות. בענייננו, שני מסמכים הם המקנים לבורר את הסמכות לדון בסכסוכים בין הצדדים: האחד, חוזה הרכישה מיום 23.4.1991, אשר קבע בסעיף 11א כי "הצדדים מסכימים בזה להפנות לבורר כל סכסוכים ו/או חילוקי דעות ביניהם בקשר לאמור בהסכם זה, בכל עניין הקשור והנובע ממנו לרבות טענת אחד מהצדדים על ביטול או הפרת ההסכם או קביעת הנזקים וההוצאות שיגרמו לכל צד והכל כפי שייקבע על ידי הבורר"; והשני, הסכמת הצדדים, שקיבלה תוקף של פסק דין ביום 9.7.2001, להעביר לבורר נושאים מוגדרים, כמפורט לעיל. לא ניתן לקבל את טענת המבקש כי סמכות הבורר נגזרת מכתבי הטענות שהוגשו.

25.הלכה היא כי במקרה של ספק יש לפרש את הסכם הבוררות בצורה רחבה, וזאת על מנת ליתן תוקף לכוונת הצדדים לברר את הסכסוכים ביניהם באמצעות בוררות (ראו: ע"א 823/87 דניה סיבוס חברה לבנייה בע"מ נ' ס.ע. רינגל בע"מ , פ"ד מב(4) 605, 612 (1989); ע"א 772/94 דנאל יזום ופיקוח (1990) בע"מ נ' אבנית פרופרטיס (אינטרנשיונל) בע"מ (לא פורסם, 3.5.1994); ע"א 5820/98 רסידו סי בע"מ נ' שמשון קידוחים ובניין בע"מ , פ"ד נב(4) 769, 772; רע"א 7146/06 מדינת ישראל – משרד התחבורה נ' חברת מטרודן באר שבע בע"מ (לא פורסם, 15.1.2007)).

26.בין אם נבחן את סמכות הבורר לפי סעיף 11א להסכם הרכישה ובין אם לפי הסכמתם המאוחרת של הצדדים, שקיבלה תוקף של פסק דין, יש לקבוע כי הפסק המשלים שניתן, בסמכות ניתן. הפסק המשלים עוסק בנוסחו של התקנון המוסכם לרישום הבית המשותף. סמכותו של הבורר להכריע בעניין התקנון המוסכם נובעת הן מהסכמת הצדדים מראש להעביר להכרעת הבורר את כל הסכסוכים הקשורים לחוזה הרכישה או הנובעים ממנו, שכן לא יכול להיות חולק כי התקנון המוסכם לרישום הבית המשותף קשור לחוזה הרכישה או לכל הפחות נובע ממנו; והן מהסכמתם המאוחרת של הצדדים, אשר הסמיכה במפורש את הבורר להכריע בנושא התקנון המוסכם.

27.אשר על כן, איני רואה מקום להתערב בהחלטת בית המשפט קמא כי הבורר פעל בגדר סמכותו, וכי לא התקיימה העילה לפי סעיף 24(3) לחוק הבוררות.

28.איני רואה מקום להידרש לטענת המבקש כי שגה בית המשפט קמא בקביעתו כי לא נגרם לו עיוות דין. קביעה זו של בית המשפט קמא נעשתה למעלה מן הצורך, לאחר שמצא שלא התקיימה עילה לביטול פסק הבוררות. משנקבע כי לא קמה עילה לביטול הפסק, כלל אין צורך להידרש לסעיף 26(א) לחוק הבוררות.

29.לעניין טענתו של המבקש כי שגה בית המשפט קמא כשקבע כי המבקש הסכים לאישור פסק הבוררות, ממילא גם קביעה זו הינה למעלה מן הנדרש, שכן בהתאם לסעיף 28 לחוק הבוררות, משנדחתה בקשה לביטול פסק בוררות, יאשר בית המשפט את פסק הבוררות, אף אם לא הוגשה בקשה לאישורו.

30.לאור כל האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות אף ללא צורך בתגובת המשיבים. בנסיבות העניין, ומשלא נתבקשה תגובה, אין צו להוצאות.