רע"א 9070/20 נכסי מלכת שבא- אילת נ. משה לוי

1.

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטות בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט

יהושע גייפמן ) מיום 26.11.2020 ומיום 20.12.2020 בת"א 58683-12-19, במסגרתן נקבע כי כפועל יוצא מהודעת המשיבים בדבר צמצום הסעדים בתביעה שהגישו כנגד המבקשות, אין צורך במינוי רו"ח מטעם בית המשפט לשם בירור המחלוקת שבין הצדדים.

2.

וזהו, בתמצית שבתמצית, הרקע הדרוש להבנת בקשת רשות הערעור שלפניי: "מלכת שבא אילת" הוא פרויקט המשלב יחידות מגורי נופש, בית מלון ושטחים מסחריים נוספים (להלן: הפרויקט ). המבקשת 1 היא חברת הניהול של הפרויקט (להלן: מנהלת הפרויקט ), והיא מצויה בבעלות המבקשות 3-2, שהן בעלות זכויות בפרויקט (להלן, יחדיו: המבקשות ). המשיבים הם מקצת מרוכשי יחידות מגורי נופש בפרויקט, אשר התקשרו בהסכם לצירוף יחידותיהם למאגר המלונאי שהקימו המבקשות (להלן: הסכם ההצטרפות ), ובתוך כך חתמו גם על הסכם ניהול עם מנהלת הפרויקט (להלן: הסכם הניהול ). עניינה של התובענה דנן, אשר הוגשה ביום 24.12.2019, בבקשה של המשיבים לקבלת סעדים לא כספיים שונים (צווי עשה, צווי מניעה, סעדים הצהרתיים ומינוי בעל תפקיד) ביחס לזכויותיהם בפרויקט. לענייננו רלוואנטי אותו חלק מהתובענה העוסק בטענות שהעלו המשיבים ביחס להחלטת המבקשות מיום 1.1.2019 להעלות את דמי הניהול הנגבים מכוח הסכם הניהול (להלן: דמי הניהול ו- העלאת דמי הניהול , בהתאמה).

3.

בכתב התביעה טענו המשיבים כי החלטת המבקשות בדבר העלאת דמי הניהול מהווה הפרה של הסכם הניהול. המבקשות טענו להגנתן כי העלאת דמי הניהול נעשתה כדין. בין השאר, נטען כי הסכם הניהול הוא "חוזה יחס" אשר מאפשר עדכון של פרטים ועריכת התאמות לאורך תקופת התקשרות חוזית ארוכה, לרבות בשיעור דמי הניהול הנגבים מבעלי יחידות מגורי הנופש מחמת התייקרות המחירים לאורך 20 השנים האחרונות. המבקשות הוסיפו וטענו כי מסקנה זו מתבקשת אף מהוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, והדגישו כי העלאת דמי הניהול הושתתה על בדיקה חשבונאית של רו"ח מומחה.

4.

במהלך דיון קדם משפט ראשון שהתקיים ביום 15.11.2020 הורה בית המשפט קמא, בהסכמת הצדדים, על מינוי רו"ח מומחה שיבחן את הסוגיות העולות מכתבי הטענות שהגישו הצדדים ומהדיון שהתקיים (להלן: המומחה ). כן נקבע כי בשלב ראשוני שכר טרחת המומחה ישולם בחלקים שווים על ידי הצדדים. עם זאת, לקראת סיום הדיון צמצמו רוכשי היחידות את הסעדים שהתבקשו על ידם, כשלעניין העלאת דמי הניהול העמידו את תביעתם על הסעד הבא בלבד: "הצהרה של ביהמ"ש שלא ניתן עפ"י ההסכמים להעלות את דמי הניהול מעבר ל-3 דולר למ"ר לחודש, ולחלופין – אם יקבע שניתן להעלות את דמי הניהול, אזי מבוקש שביהמ"ש יקבע ש[חלוקת ההכנסות לפי סעיף 8.1 להסכם ההצטרפות] של 35% לבעלי היחידות ו-65% [למבקשות] אינה תקפה עוד" (להלן: צמצום הסעדים המבוקשים ). לאור צמצום הסעדים המבוקשים, הבהירו המשיבים כי לשיטתם מתייתר הצורך במינוי המומחה.

5.

המבקשות ביקשו שהות להעברת עמדתן ביחס לצמצום הסעדים המבוקשים, וביום 25.11.2020 הודיעו כי הן מתנגדות לניסיון שכתוב התביעה, ומבקשות כי בית המשפט יותיר על כנה את החלטתו בדבר מינוי המומחה מטעם בית המשפט.

6.

על רקע זה, ניתנו שתי ההחלטות מושא בקשת רשות הערעור דנן. בהחלטה מיום 26.11.2020 נקבע כי הודעת המשיבים על צמצום הסעדים המבוקשים אכן מייתרת את הצורך במינוי המומחה. הוטעם כי לנוכח צמצום היקף התביעה (עניין המצוי בשקול דעתו של בעל התביעה), הרי שכעת המחלוקת שבין הצדדים עניינה בפרשנות הסכם הניהול והסכם ההצטרפות, ובשאלה האם אלה הופרו על ידי המבקשות עת החליטו על העלאת דמי הניהול. נפסק כי לצורך הכרעה במחלוקת זו "אין צורך במינוי רו"ח מטעם בית המשפט כדי שיבדוק את רכיבי ההכנסות, ההפקדות שנזקפו והשימוש בכספים" (פסקה 4 להחלטה). לאחר שהמבקשות הגישו בקשה להבהרת ההחלטה הנ"ל, נתן בית המשפט קמא החלטה נוספת ביום 20.12.2020, בה ציטט מדברי ב"כ המשיבים בקדם המשפט לפיהם טענתו בעניין העלאת דמי הניהול היא ש"הסכם הניהול קבע דמי ניהול בסך 3 דולר למ"ר קבועים, שאי אפשר לשנות. הם לא תלויים בכלל ברמת ההוצאות". לפיכך שב בית המשפט על קביעתו כי הפלוגתא בין הצדדים "עניינה בפרשנות מערכת ההסכמים שנחתמה... לצורך הכרעה במחלוקת זו אין צורך בעריכה ובדיקת חשבונות".

7.

לטענת המבקשות, משמעותן של שתי החלטות אלו של בית המשפט קמא היא פגיעה משמעותית ומהותית בזכותן להתגונן כדבעי מפני התביעה, שכן טענותיהן המשפטיות שלובות בקשר שאינו ניתן להפרדה בטיעון חשבונאי.

8.

לאחר שעיינתי בתיק, לא מצאתי עילה להתערב בשיקול דעתו של בית המשפט קמא. כידוע, ההחלטה האם ובאיזה שלב למנות מומחה מטעם בית המשפט, בין אם הדבר הוסכם בין הצדדים ובין אם לאו, מצויה בלב הפררוגטיבה הדיונית של הערכאה המבררת, ולכן ערכאת הערעור תתערב בה רק במקרים יוצאי דופן (רע"א 1448/19 פלונית נ' פלוני , פסקה 3 וההפניות שם (25.2.2019); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 637-635 (מהדורה 13, 2020)). המקרה שלפנינו אינו בא בגדר המקרים החריגים הללו. בית המשפט קמא נתן דעתו לטענות המבקשות, וקבע בשתי החלטות כי לאור צמצום הסעדים המבוקשים על ידי המשיבים בחלקו האחרון של קדם המשפט, הוא מעריך בשלב זה כי הכרעה במחלוקת שבין הצדדים אינה מצריכה עוד מינוי מומחה חשבונאי מטעם בית המשפט (מומחה אותו סבר בית המשפט, בהסכמת הצדדים, כי יש טעם למנות בחלק מוקדם יותר של אותו קדם משפט, לאור יריעת המחלוקת שהסתמנה באותו שלב). החלטה זו מצויה במסגרת הפררוגטיבה של הערכאה המבררת, ואין כל מקום להתערבות בית משפט של ערעור בה. ודוק, היה ויתברר במהלך ההליך כי בכל זאת נדרש מינוי מומחה מטעם בית המשפט, יוכל בית המשפט להורות על מינוי מומחה כזה (בין בהסכמת הצדדים ובין ללא הסכמתם) בכל עת שימצא לנכון (ראו תקנה 130(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, ותקנה 88(א) לתקנות סדר הדין אזרחי, התשע"ח-2018). למותר לציין שאין בהחלטה זו כדי למנוע מהצדדים לצרף חוות דעת מטעמם, בכל עניין שהם סבורים כי הוא רלוונטי לצורך הכרעה במחלוקות ביניהם.

9.

המבקשות מעלות חשש כי שתי ההחלטות מושא בקשה זו מגבילות את טענות ההגנה שביכולתן להעלות, ובמיוחד מונעות מהן מלהתבסס על הטענות כי מדובר בחוזה יחס, ובדבר חובת המשיבים לשלם את דמי הניהול המעודכנים מכוח סעיף 58 לחוק המקרקעין. ואולם לחשש זה אין כל בסיס, שהרי מדובר בטענות משפטיות, הנוגעות לפרשנות מערכת היחסים המשפטית שבין הצדדים, ולא בטענות חשבונאיות. על מנת להפיס את דעת המבקשות אבהיר (והבהרה זו אינה עומדת בניגוד לקביעות בית המשפט קמא בשתי ההחלטות) כי שמורות לצדדים מכלול הטענות שהעלו בכתבי טענותיהם ביחס לפלוגתאות שנותרו במחלוקת בנוגע להעלאת דמי הניהול – האם בהינתן מערכת ההסכמים שבין הצדדים רשאיות המבקשות להעלות את דמי הניהול מעבר ל-3 דולר למ"ר (וזאת אף אם מניחים כי העלאה זו תואמת את רמת ההתייקרויות שחלו בהוצאות מנהלת הפרויקט), ומהי המשמעות של העלאה כזו, ככל שהיא מותרת, לעניין חלוקת הרווח המוסכמת בין המבקשות לבין בעלי היחידות.

10.

לנוכח האמור, בקשת רשות הערעור נידחת. משלא התבקשה תגובה, ובשים לב לכך שמדובר בבקשת סרק, יישאו המבקשות בהוצאות מופחתות בסכום של 5,000 ש"ח לטובת המשיבים.