רע"א 9707/08 קפה בר תות בע"מ נ. עו"ד לופט עודד

א.

בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בחיפה ( כבוד השופט י' כהן ) מיום 26.10.2008 בתיק ע"א 589/08, בגדרו נתקבל ערעור המשיב על פסק-דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה ( המפקחת צ' פיגנבוים ) מיום 27.4.2008 בתיק מס' 128/07; ובקשה לעיכוב ביצוע.

ב.

המבקשים 2 ו -3 הם השוכרים של יחידת משנה בקומה העליונה של בית משותף המצוי בשדרות מוריה 105 בחיפה. בקומת הקרקע של הבית המשותף מנהלים המבקשים 2 ו -3 בית קפה באמצעות המבקשת 1, ואילו ביחידת המשנה אותה הם שוכרים, עושים הם שימוש כמשרד וכמקום לאחסון מצרכי מזון, בקבוקים, מיכלי שתיה ושאר טובין המשמשים בפעילותו השוטפת של בית-הקפה. המשיב הוא הבעלים של מספר יחידות משנה בבית המשותף, לרבות יחידה המצויה בסמוך לזו ששוכרים המבקשים. ביחידה זו מנהל המשיב משרד לעריכת דין.

ג.

בבסיס המחלוקת אשר נתגלעה בין הצדדים, עומדת שאלת פרשנותו של סעיף 2 לתקנון הבית המשותף המוסכם (להלן התקנון המוסכם ), אשר קובע בזו הלשון:

"2. בעלי זכויות הבעלות ביחידות קובעים בזאת, כי השימוש ביחידות וברכוש המשותף, בנוסף למטרת מגורים, יתאפשר גם למטרות עסקים-משרדים-חנויות.

(א) יותר השימוש ביחידות שבקומות העליונות למטרות משרדים כ-משרד רופא, משרד עו"ד, משרד מהנדסים, ו/או אדריכלים ו/או קבלני ו/או שיווקי ו/או כל משרד אחר בעל אופי של מקצוע אקדמי ו/או חופשי ו/או הנעלה והלבשה ו/או אחר.

(ב) יותר השימוש ביחידות שבקומת מפלס הקרקע למטרות עסקים וכל פעילות בעלת אופי מסחרי אחרת כ-עסקי הלבשה/הנעלה, בנקים/משרדי נסיעות, מכולת/סופרמרקט, תמרוקיה/פרפומריה, בית קפה/פאב/מסעדה, אביזרי צילום, תיווך לרבות כל עיסוק על פי סעיף 2(א) דלעיל, וכן עיסוק אחר הנושא אופי כנ"ל"...

בתובענה שהגיש המשיב למפקחת על רישום המקרקעין עתר לאסור על המבקשים לעשות שימוש ביחידת המשנה, אותה הם שוכרים, כמחסן. זאת בהסתמך על טענתו, לפיה שימוש ממין זה עומד בניגוד להוראות התקנון המוסכם. עוד נטען, כי לשימוש זה נלווה שימוש בלתי סביר בחדר המדרגות ובמבואתו, שיש בו כדי לגרום, בין היתר, לנזקים בלתי הפיכים לרכוש המשותף ואף להפסדים כספיים ניכרים לעסקו של המשיב.

ד.

ביום 27.4.2008 קיבלה המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה ( המפקחת צ' פיגנבוים ) את תובענת המשיב באופן חלקי, ככל שהדבר נוגע לשימוש שעושים המבקשים 2 ו -3 בחדר המדרגות של הבית המשותף. נקבע, כי אין השימוש שעושים המבקשים 2 ו -3 ביחידת המשנה כמחסן מנוגד להוראות התקנון המוסכם. זאת באשר שימוש בנכס לצרכי מחסן משתלב עם כל אחד מסוגי העסקים המנויים בהוראת סעיף 2 לתקנון המוסכם, ואף מהוה חלק אינטגרלי מכל עסק אשר ניתן להעלותו על הדעת. עוד נקבע, כי פרשנות זו של הוראות התקנון המוסכם עולה בקנה אחד עם תכליתו. לעניין זה נקבע, כי תכליתן של היחידות בבית המשותף לשמש את בעליהן, ואילו מחסן הוא אמצעי המשרת את יחידות הבית המשותף, בין אם המדובר ביחידות המשמשות למגורים ובין אם המדובר ביחידות המשמשות לניהול עסק.

מנגד, מצאה המפקחת על רישום המקרקעין לאסור את השימוש שעושים המבקשים 2 ו -3 בחדר המדרגות ובמבואה לו (בדמות הותרת סחורה במקום, לרבות ארגזי מזון ומשקאות), בקבעה כי המדובר בשימוש בלתי סביר בעליל ברכוש המשותף.

ה.

על פסק-דינה של המפקחת על רישום המקרקעין עירער המשיב לבית-המשפט המחוזי בחיפה, תוך שהוא שב וטוען כי יש בשימוש שעושים המבקשים 2 ו -3 ביחידת המשנה כמחסן משום שימוש העומד בניגוד להוראות התקנון המוסכם. ביום 26.10.2008 קיבל בית המשפט המחוזי בחיפה ( כבוד השופט י' כהן ) את ערעורו של המשיב, בקבעו כי בהתאם להוראת סעיף 2 לתקנון המוסכם יוחד השימוש ביחידות המשנה בקומות העליונות בבית המשותף (להבדיל מהיחידות בקומת הקרקע בו) למטרת "משרד" גרידא. משכך, רשאים המבקשים 2 ו -3 לאחסן טובין ביחידת המשנה, אך ורק ככל שהמדובר באחסון שהוא טפל לשימוש העיקרי ביחידת המשנה כמשרד. בהתאם לזאת, רשאים המבקשים 2 ו -3 לאחסן ביחידת המשנה טובין הדרושים לשם שימושם בה כמשרד. מנגד, אין המבקשים 2 ו -3 רשאים לאחסן ביחידת המשנה טובין הדרושים לשימוש בית הקפה אותו מנהלים הם בקומת הקרקע.

ו.

מכאן הבקשה הנוכחית, אליה נלוית אף בקשה לעיכוב ביצוע. בגדרה של בקשת רשות הערעור, טוענים המבקשים כי יש בבקשה משום חשיבות ציבורית, המצדיקה מתן רשות לערעור בגלגול שלישי בעניינם. לדידם של המבקשים, פסק-דינו של בית-המשפט קמא בטעות יסודו. זאת באשר הפרשנות לתקנון המוסכם אותה מצא לאמץ מנוגדת לתכליתו וללשונו של התקנון המוסכם, באופן שיש בו כדי לפגוע בחופש החוזים של הצדדים לו ובאינטרס הציבורי אותו הוא משקף. עוד נטען, כי יש בפרשנות זו כדי לפגוע בזכותם הקניינית של המבקשים ובחופש העיסוק שלהם, כל זאת בנסיבות בהן לא הוכח כי יש בשימוש שהם עושים ביחידת המשנה כדי לגרום נזק למשיב. לבסוף, טוענים המבקשים כנגד החלטת בית-המשפט קמא לחייבם בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.

ז.

לאחר שעיינתי בבקשה על נספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי אין בידי להיעתר לה. זאת - ראשית - באשר אין היא מעלה לאמיתה שאלה משפטית בעלת חשיבות כללית, החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים ואשר יש בה כדי להצדיק קיום דיון בעניינם ב"גלגול שלישי" (רע"א חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3)123, 128 (1982)). חרף נסיונם של המבקשים לשוות לבקשתם נופך משפטי עקרוני, אין עניינה של הבקשה אלא בשאלת פרשנותו של הסכם ספציפי, אשר השלכותיה מצומצמות ומוגבלות למערכת היחסים החוזית הקונקרטית העומדת בבסיסו. כבר נפסק בעבר, כי ככלל, אין בשאלת פרשנותם של מסמכים ממין זה כדי להקים עילה למתן רשות לערעור שני (רע"א 385/93 בית נח – בית החלמה מזור בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הבריאות , פ"ד מז(3) 221, 222 (1993)). כך אף מקום בו קיימת מחלוקת בין הערכאה הדיונית לערכאת הערעור בשאלת פרשנותו של ההסכם (רע"א 6594/05 מיכקשווילי ואח' נ' הירובר שירותים בע"מ ואח' (לא פורסם, 7.9.2005)). אמנם יתכנו מקרים בהם שאלת פרשנותו של חוזה ספציפי נושאת בחובה חשיבות כללית שיהא בה כדי להצדיק בחינתה על ידי ערכאה נוספת, שלישית במספר. כך, בין היתר, מקום בו המדובר בשאלת פרשנותו של טופס ציבורי, השבה ומובאת לפתחם של בתי-המשפט (ד"ר ש' לוין, תורת הפרוצדורה האזרחית – מבוא ועקרונות יסוד 212 מה' 2, 2008 ; ראו גם רע"א 7394/07 גאנם נ' פאעור (לא פורסם, 8.10.2007)); ואולם, אין עניינם של המבקשים נמנה על אלה; לא בתקנון המצוי עסקינן, החל על נכסים רבים, אלא בהסכם שנתפר למידותיו של הנכס בו מדובר .

ח.

שנית, לעיצומם של דברים אעיר, כי במחלוקת הפרשנית המסוימת אשר נתגלעה בין הערכאות הקודמות בעניינם של המבקשים, נוטה אני לעמדתו הפרשנית של בית-המשפט המחוזי. נדמה כי פרשנות זו מעוגנת בלשונו של התקנון המוסכם, כמו גם באומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים לו, אשר מצאו להבחין במפורש בין השימוש המותר ביחידות הדיור בקומות העליונות לזה המותר בקומת הקרקע, תוך יחוד השימוש בקומות העליונות למטרת משרדים מסוגים שונים. דבר זה מתיישב לכאורה עם מתוה חשיבתי של הצדדים לתקנון המוסכם; דומה כי הצדדים סברו, שבקומת מפלס הקרקע יהיו עסקים למיניהם המאפשרים כניסה, מעבר וישיבה של קהל גדול, על בעיות הניקיון הכרוכות בכך, הרעש וכדומה. לא כן בקומות העליונות, שיש לפרש את הכוונה לגביהן למשרדים - יחידות שהמבקרים בהן מעטים יותר, בעיות הניקיון והרעש מועטות יותר, וכדומה. מחסן למצרכי מזון ושתיה מטבעו, אף אם הוא משרת עסק שבקומת הקרקע, אינו בא לכאורה בקטגוריות אלה. אף לדעתי, כבית המשפט המחוזי, יש לפרש לכאורה את הדיבור "ו/או אחר" שבסעיף 2(א) כמוסב על מעין שאר החלופות שבסעיף קטן זה, שאמנם כוללות גם הנעלה והלבשה (חריג מסוים לשאר), אך בסופו של יום אף הוא אינו דומה לאחסון מזון. מכל מקום, לא אקבע מסמרות מעבר לצורך; אך אזכיר גם כי ככלל, אף מקום בו נפלה טעות בשיקול דעתה של ערכאת ערעור ראשון - ואין זה המקרה שלפנינו דווקא - אין בעובדה זו כשלעצמה כדי להצדיק התערבות בית-משפט זה בגדרו של ערעור שני (רע"א 3954/98 קנית השלום השקעות בע"מ נ' מ.ס.י.פ בע"מ ואח' (לא פורסם, 15.11.1998)). אוסיף, כי ככל שכנטען בבקשה מאחסנות חנויות שמשכיר המשיב סחורות שאינן תואמות את המוסכם, ואיני מביע דעה על כך, התרופות לכך מצויות בהליכים אחרים.

ט.

לבסוף, אף השגת המבקשים לעניין הוצאות המשפט שהושתו עליהם אין להלמה. הלכה נודעת היא, כי התערבות ערכאת הערעור בקביעת הערכאה הדיונית לעניין פסיקת הוצאות מצומצמת ומוגבלת למקרים חריגים, בהם נתגלתה טעות משפטית או דבק פסול מהותי בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית (ע"א 6768/01 אורי רגב נ' מדינת ישראל , פ"ד נט (4) 625 (2004); רע"א 430/88 תמר סוסנה נ' רשות הנמלים – נמל חיפה , פ"ד מב (3) 637 (1988)) . אין עניינם של המבקשים נמנה עם מקרים חריגים אלה.

י.

סיכומו של דבר, לא אוכל להיעתר לבקשה, וממילא אף לא לבקשה לעיכוב הביצוע.