רע"א 9966/08 חיים וגנשטיין נ. רשות הפיתוח

1.

בפני

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב

(כב' סגניות הנשיאה השופטות א' קובו, מ' רובינשטיין והשופטת ע' צ'רניאק), אשר דחה את ערעורם של המבקשים על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופט ד' מור) שהורה על סילוק יידם ופינוים של המבקשים מדירת מגוריהם, אשר הייתה בחזקתם במשך שנים ארוכות, בכפוף לתשלום פיצוי מטעם המשיבה.

2.

תמצית עובדות המקרה הינן כדלקמן: משנת 1952 החזיקה הגב' באיה כהן (אימו החורגת של המבקש), בנכס מקרקעין הממוקם

ביפו (להלן: הנכס ), הכולל כיום דירת מגורים וחצר שסביבה.

בשנת 1961 נישאה הגב' כהן לאביו של המבקש 1, והשניים התגוררו בנכס ברציפות עד מותם (בשנת 1987 ו-1991 בהתאמה). בתחילה היה מוגדר הנכס כ"נכס נפקד" בבעלות האפוטרופוס לנכסי נפקדים, וב-1.11.1994 (לאחר הגשת התביעה נשוא ערעור זה) עברו המקרקעין הליך הסדרה, שהביא לרישומם בבעלות המשיבה. מאז שנת 1991, הוכרה הגב' כהן (4 שנים לאחר מותה) כדיירת מוגנת בנכס על ידי חברת "עמידר" המנהלת את הנכס מטעם מנהל מקרקעי ישראל. המבקש החל להתגורר בנכס החל מחודש יולי 1990, לאחר שנאלץ למכור דירה שהייתה בבעלותו אותה עת, בעקבות קשיים כלכליים. בשנת 1993 דרשה המשיבה מהמבקשים לפנות את הנכס בטענה שהם מחזיקים בו ללא רשות או הסכמה. בשנת 1994 נרשם הנכס על שם המשיבה.

הוגשה תביעה כנגד המבקשים על ידי המשיבה לסילוק ידם מהנכס ותשלום דמי שימוש ראויים. בהמשך הושג הסדר דיוני בין הצדדים במסגרתו נזנחה תביעת התשלום. ההסדר מורה כי בית המשפט יקבע את אופי זכויות המבקשים, ועל פי היקף הזכויות יקבע סכום פיצוי שישולם למבקשים אם תחליט המשיבה לסלקם. הסייג הוא שאם יקבע בית המשפט שהמבקשים אינם אוחזים בכל זכויות בנכס, יורה הוא על סילוק ידם ללא פיצוי תוך ארבעה חודשים.

3.

בית המשפט קמא שלל את זכותם של המבקשים למעמד דיירות מוגנת, וכן קבע שלא עומדת למבקשים זכות מכוח התיישנות על פי הדינים הנוגעים למקרקעין מוסדרים, זאת על אף שבעת הגשת התובענה טרם הוסדרו המקרקעין המדוברים, זאת עקב העדר חזקה נוגדת. לבסוף, קבע בית משפט השלום כי מעמדה של גב' כהן היה כ"ברת רשות" בעלת רישיון להחזקה, אשר בוטל עם הודעת הבעלים בשנת 1991. בהתחשב מחד בחזקה רבת השנים אשר יצרה אינטרס הסתמכות, ומאידך בעובדה שהמבקשים עשו שימוש באדמות מדינה שנים רבות ללא תשלום תמורה, וכן כי הגב' כהן נכנסה לשטח תוך הסגת גבול וללא כל הבטחה, נקבע כי ביטול הרשות עשוי להיות מותנה אך ורק בהשבת הוצאותיהם של הנתבעים, השקעותיהם בבניין ובפיתוח המקרקעין, וכן הוצאותיהם בהעברת עסקם למקום אחר.

4.

המבקשים ערערו על החלטת בית המשפט השלום לבית המשפט המחוזי, שם הוכרע על ידי המותב כי אין מקום להתערב בהחלטה, מן הטעם שזו ניתנה במסגרת הסכם דיוני בו הסכימו הצדדים כי פסק הדין יינתן על פי שיקול דעתו של בית המשפט מבלי שהסתיים הליך שמיעת הראיות בתיק. יתר על כן, לא הועלו על ידי המבקשים במסגרת הערעור כל טענות הנוגעות לתקינות כריתת ההסדר או טיב פרשנותו. למעלה מן הצורך, העירה ערכאת הערעור שנחה דעתה כי להוריו המנוחים של המבקש לא היו זכויות בנכס מעבר ל'בר רשות', אך גם אם קנו הם זכויות של דיירים מוגנים, זכויות אילו אינן מצויות בידי המבקשים ועל כן אין לומר כי החלטת בית משפט השלום הינה בלתי סבירה.

5.

המבקשים שוטחים בבקשתם מספר טענות. ראשית טוענים הם כי לאור העובדה שהסדרת המקרקעין הרלוונטיים הושלמה רק לאחר הגשת התביעה נשוא בקשה זו, לא ראוי היה להחיל את דיני ההתיישנות הרלוונטיים למקרקעין מוסדרים על מקרה זה באופן המעניק תחולה רטרואקטיבית לתוקף ההסדרה. כמו כן, טוענים הם כנגד שלילת הערכאות מטה את קיומה של חזקה נוגדת. בנוסף, טוענים המבקשים כי קיומו של הסדר דיוני בבסיס הפסק, אינו שולל את זכותם לבחינה מהותית של החלטת בית המשפט קמא על ידי ערכאת הערעור. לבסוף, נטען על ידי המבקשים כי קביעות הערכאות דלמטה ביחס למעמד הדיירות המוגנת שגויות הן.

6.

לטענות המבקשים התבקשה תשובה, בה שטחה המשיבה את טענותיה כנגד הבקשה. תחילה טוענת המשיבה כי טענות המבקשים אינן מעלות סוגיות משפטיות בעלות השלכה ציבורית שטרם הוכרעו, כנדרש על ידי ההלכה הפסוקה לשם דיון בערעור ב"גלגול שלישי". לגופו של עניין, טוענים הם כי בקשה לתיקון כתב התביעה שהוגשה על ידי המשיבה לאחר השלמת הסדרת המקרקעין מרפא את הכשל שבהשלמת ההסדרה רק לאחר הגשת התביעה, במיוחד לאור העובדה שהמבקשים לא לקחו חלק ולא טענו לזכויותיהם במקרקעים במסגרת הליך ההסדר שבסופו נקבעו ונרשמו זכויות במרשם המקרקעין באופן סופי ומחייב. אף ללא התייחסות להסדרת המקרקעין, טוענת המשיבה כי המבקשים לא עמדו בנטל להוכחת חזקה נוגדת, הדרושה לשם העלאת טענת ההתיישנות. לבסוף טוענת המשיבה כי הכרעת בית המשפט קמא מבוססת על הסדר דיוני בהתאם להסכמת הצדדים, ועל כן אין להתערב בו.

7.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, ועיינתי בנספחים ובהחלטות בתי המשפט דלמטה, סבורה אני שדין הבקשה להידחות. החלטת בית המשפט קמא מבוססת על הסדר בין בעלי הדין אשר במסגרתו הסכימו המבקשים לאפשרות של פינוים מהמקרקעין בעקבות החלטת בית המשפט. ועל שום כך, מוקד המחלוקת אינו נוגע לעצם הפינוי אלא לסוגיית גובה הפיצוי שעל המשיבה לשלם למבקשים תמורת הפינוי. סכסוכים כספיים מסוג זה, מכוח אופיים, הינם ממוקדים ביחסים בין הצדדים הספציפיים, ועל כן המקרה אינו עומד בדרישה הפסיקתית למתן רשות ערעור (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982)).

לגופו של עניין, גם לו קבלתי את טענתם של המבקשים כי עולה מבקשתם סוגיה בעלת השלכות משפטיות רוחביות הנוגעת להשפעת ההסדרה המאוחרת של המקרקעין על זכותם מכוח התיישנות, לא יהיה בהכרעה בסוגיה זו כדי להשפיע על התוצאה הסופית בערעורם של המבקשים, זאת לאור קביעתו של בית משפט השלום כי לא התקיימה חזקה נוגדת. הקביעה בעניין החזקה הנוגדת הינה כמובן יישום הלכה קיימת על תשתית עובדתית ספציפית, ואין בה כדי להצדיק קבלת הבקשה (רע"א 2882/05 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' בלולו (לא פורסמה, 16.1.06)) .

8.

למעלה מן הצורך, ברצוני להתייחס להתנהלות המשיבה בעניינם של המבקשים. מדובר בהתנהלות המותירה טעם לפגם כאשר הזניחה את עניינם של המקרקעין נשוא הבקשה במשך שנים רבות, באופן שעשוי ליצור ציפיות מטעם המתגוררים במקרקעים במשך דורות.

9.

לאור הנמקתי המפורטת לעיל, וחרף הערתי ביחס להתנהלות המשיבה, דוחה אני את הבקשה. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.