ע"א 105/15חברת מבני תעשייה בע"מ נ. סבאג

בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת (כב' השופט י' אברהם ) בגדרו נקבע, כי על-פי דיני העסקאות הנוגדות, החולשות על המקרה הנדון, זכויותיהן של המשיבות במקרקעין שבמחלוקת עדיפות על זכותה של המבקשת.

רקע

1.

במוקד המחלוקת מגרש בשטח של כ-900 מ"ר הממוקם באזור התעשייה בקרית שמונה (והידוע גם כגוש 13162 חלקה 32) (להלן: המגרש ) אשר ביחס אליו נעשו עסקאות נוגדות. בין הצדדים לא היתה מחלוקת באשר לעובדות הבסיסיות, המפורטות להלן, הנוגעות לאופן בו רכשו הצדדים מהמשיבה 3 את הזכויות במגרש:

המשיבות רכשו את זכויותיהן במגרש מיורשיו של אדם בשם משיח, אשר בשנת 1959 נחתם בינו לבין רשות הפיתוח (באמצעות מינהל מקרקעי ישראל) הסכם חכירה לתקופה של 99 שנים. בשנת 2010, ולאחר תהליך שהחל בשנת 2003, הנפיקה המשיבה 3 ליורשיו של משיח אישור זכויות במגרש ואלה מכרו את המגרש למשיבות 2-1 (להלן: המשיבות ) בשנת 2010.

המבקשת רכשה את הזכויות וקיבלה בו חזקה בשנת 1960. בשנת 1963 ניתן למבקשת אישור ממינהל מקרקעי ישראל לקבלת חזקה במגרש, ובשנת 1966 נחתמו הסכמי מכר בין המבקשת לבין רשות הפיתוח (באמצעות מינהל מקרקעי ישראל).

שתי העסקאות - זו עם המבקשת וזו עם משיח -לא הסתיימה ברישום.

המשיבות הגישו תביעה לסעד הצהרתי, לפיו זכויותיהן במגרש גוברות על אלה של המבקשת.

2.

בפסק דינו, קיבל בית משפט קמא את תביעת המשיבות. לאחר שדחה את טענותיהן המקדמיות של המבקשת, ובכלל זאת, כי בידיה זכות בעלות הגוברת על זכויות המשיבות וכי זכויותיו של משיח במגרש "פקעו", פנה בית משפט קמא לדון בתחולת סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, המסדיר מצבים של עסקאות נוגדות, על נתוני המקרה. נקבע, כי מאחר ששתי העסקאות - זו של משיח וזו של המבקשת - לא הסתיימו ברישום, הרי שבענייננו חלה הרישא לסעיף 9 לחוק ולפיכך העסקה הראשונה בזמן היא העדיפה - וזו העסקה עם משיח (שמכוחה נערכה העסקה עם המשיבות). בית המשפט עמד על כך שהעסקאות בין המשיבה 3 לבין משיח והמבקשת נערכו לפני חקיקת חוק המקרקעין ולפיכך לא נרשמה בגינן הערת אזהרה. עם זאת, בית משפט קמא הוסיף, כי העסקה עם המשיבות נערכה בשנת 2010 ועל כן אילו במהלך השנים המבקשת היתה רושמת לטובתה הערת אזהרה - היתה נמנעת "התקלה המשפטית" ביחס למשיבות.

המבקשת הגישה ערעור על פסק דינו של בית משפט קמא ובצדו בקשה לעיכוב ביצוע.

טענות הצדדים

3.

בבקשתה, המחזיקה 26 עמודים, מפרטת המבקשת באריכות יתרה ומיותרת את טענותיה הערעוריות כלפי פסק דינו של בית משפט קמא וטוענת כי יש בכך ללמד על סיכוייו הטובים של הערעור. בין היתר, נטען כי נימוקיו של בית משפט קמא בדחותו את הטענה כי החוזה עם משיח פקע אינם עולים בקנה אחד עם הלכותיו של בית משפט זה ביחס למצבים בהם יש בהתנהגות הצדדים כדי להביא לפקיעתו של חוזה; ובענייננו, בין השאר, בשל התנהגותו של משיח אשר לא קיים את תנאי הסכם החכירה במלואם, לא פעל ליישום התכניות המצוינות בו ולא תבע בעלות במגרש לאורך השנים וכן בשל התנהגות יורשיו. עוד טוענת המבקשת, כי בענייננו אין תחולה לרישא של סעיף 9 לחוק המקרקעין מאחר שאין ליצור זהות בין המשיבות לבין משיח - ולכן המשיבות הן, הלכה למעשה, האחרונות על ציר זמן העסקאות שנערכו ביחס למגרש. באשר למאזן הנוחות נטען, כי במצבים כגון זה שאליו נקלעו הצדדים, נוהג בית משפט זה "להקפיא" את המצב הקיים בשל החשש שיהיה קושי להשיב את המצב לקדמותו אם תתבצע דיספוזיציה במקרקעין. עוד טוענת המבקשת בהקשר זה, כי המגרש מושכר מזה שנים לבני משפחה אשר הקימו עליו בית עסק לתיקון תקרים המשמש לפרנסתם, ותכניות המשיבות עבור המגרש עלולות לפגוע בהם.

4.

המשיבות מתנגדות לבקשה. באשר לסיכויי הערעור, נטען בקצרה כי אלה אינם גבוהים נוכח פסק דינו המנומק של בית משפט קמא. באשר לשיקולי מאזן הנוחות, תחילה נטען, כי המבקשת מציגה בבקשתה מצג שווא ביחס לשימוש הנוכחי במגרש שכן העסק הפועל עליו כעת מתמצה במבנה של 20 מ"ר בעוד שגודלו של המגרש שבמחלוקת הוא 900 מ"ר, וכי המבנים הנוספים על המגרש, נבנו בעיצומו של הבירור המשפטי ובלי היתרים מתאימים. עוד טוענות המשיבות, כי נגרמים להן נזקים כספיים משמעותיים כל עוד המגרש מוחזק ומושכר על-ידי המבקשת (ובשל כך, ובכפוף להיתר שקיבלו לפיצול סעדים, הן הגישו תביעה לבית משפט שלום) שכן יש בכך לעכב בנית פרויקט מסחרי על המגרש, על כל המשתמע מכך.

המשיבה 3 אינה מתנגדות לבקשה.

דיון והכרעה

5.

לאחר העיון בבקשה ובתשובות לה, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל, אך זאת בכפוף להפקדת ערובה משמעותית, כפי שיפורט בפסקה 7 שלהלן.

6.

השיקולים המרכזיים המנחים את החלטותיו של בית משפט זה בבקשות כגון דא - סיכויי הערעור ומאזן הנוחות - והיחס ביניהם, ידועים ואיני רואה לחזור על הדברים (להרחבה ראו, למשל, ע"א 7426/14 פלונית נ' פלוני , פסקה 20 (5.1.2015)).

באשר לסיכויי הערעור. על פני הדברים, ובגדרי הבחינה הנדרשת לצורך הכרעה בבקשה שבפניי, סבורני כי אף אם לא ניתן להגדיר את סיכוייו כטובים, נראה גם כי לא ניתן לקבוע שהערעור משולל יסוד באופן שיש בשיקול זה, כשלעצמו, להביא לדחיית הבקשה. דומה, כי בערעור מתעוררת שאלה ראויה לדיון באשר למשמעות התנהגותו של משיח ויורשיו בקשר עם המגרש.

באשר למאזן הנוחות. סבורני, כי במכלול, שיקול זה מטה את הכף לעבר קבלת הבקשה. בענייננו מדובר בערעור על פסק דין המכריע בשאלת זכויות במקרקעין, ובמקרים אלה קיים חשש, שאם יבוצעו שינויים במצב הזכויות במגרש, עובר למתן פסק הדין בערעור, לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו אם הערעור יתקבל. כך, למשל, אם בענייננו יועבר המגרש לצד שלישי או אם המשיבות יגשימו את תכניותיהן לבנות על המגרש מרכז מסחרי - לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו אם הערעור יתקבל, וזאת במנותק משאלת גודלו של המבנה הממוקם על המגרש או ממהותו של העסק המופעל בו כיום (והשוו: ע"א 6283/12 צדוק נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ , פסקה 8 (18.11.2012)). מנגד, טענות המשיבות באשר לנזק שעלול להיגרם להן נטענו במידה רבה של סתמיות וללא פירוט קונקרטי - "נזקיהן של המשיבות, הנובעים, מעיכוב בנית הפרויקט המסחרי, מאובדן רווחים, והכנסות מפרויקט זה, שלא לדבר, על התייקרות עצומה, בעלויות הבניה". בנסיבות אלה, סבורני כי הכף נוטה לעבר קבלת הבקשה. עם זאת, בנסיבות המקרה, ובשל כך שאף אם המשיבות לא תמכו את טענותיהן לנזק שעלול להיגרם להן בתשתית מסודרת עדיין ניתן להעריך כי יגרמו להם נזקים מסוימים מקבלת הבקשה ולמקרה שהערעור יידחה - נראה כי דין הבקשה להתקבל, אך בכפוף לכך שהמבקשת תפקיד ערובה ממשית.

7.

סיכומם של דברים, נאסר, אפוא, על המשיבות לעשות כל דיספוזיציה במגרש וזאת עד לסיום הליכי הערעור. צו זה ייכנס לתוקף בכפוף לכך שהמבקשת תפקיד במזכירות בית משפט זה, עד ליום

11.2.2015, סך של 300,000 ש"ח במזומן או בערבות בנקאית (בנוסף להתחייבות העצמית שהוגשה).

8.

לסיום, ראיתי להעיר למבקשת על כך שבקשתה לעיכוב ביצוע מחזיקה 26 עמודים, שמרביתם כוללים טענות ערעוריות מובהקות ומקצתה ממוקדת בטענות הנוגעות לשיקולים הנדרשים לצורך קבלת החלטה בבקשה לעיכוב ביצוע. בעבר כבר נזדמן לי לציין כי נדרש יחס סביר בין היקפה של הבקשה למהות הסעד המתבקש בה, שכן בבואו לדון בבקשה לסעד זמני "אין בית המשפט בוחן כל תג ותג אלא שוקל את עיקרי הטענות המרכזיות על פי ההלכות העוסקות במתן סעד זמני לתקופת הערעור. אורכה של הבקשה מקשה על בית המשפט לעמוד על הטענות האמיתיות והמרכזיות שבפי המבקשת. הוא מסרבל את ההליך שלא לצורך, מקשה על בית המשפט ועל המשיבים ועלול להזיק גם לעניינה של המבקשת, שכן בתוך המלל הרב לא ניתן לעמוד על טענותיה בבהירות ובחדות" ( עע"ם 49/14 חברת חוצה צפון בע"מ נ' מדינת ישראל

(2.1.2014)).

בנסיבות העניין, ובשל האמור לעיל באשר לאורך הבקשה, לא ראיתי לעשות צו להוצאות.