ע"א 4130/16 ישראלה אבנרי נ. שמשון זליג ושות' חברה קבלנית בע"מ

1.

לפני בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט ח' טובי ) ב-ה"פ 40586-03-11, במסגרתו נקבע, בין היתר, כי בית הבנוי על מקרקעין מסויימים – ירשם כבית משותף.

אביא להלן את הנתונים הדרושים להכרעה במכלול.

רקע עובדתי

2.

עסקינן בחלקה 773 בגוש 6630, המצויה ברח' אלי כהן 3-1 ברמת אביב, המהווה את מגרש 3 בתב"ע מאושרת 1116/א'/1 (להלן: המקרקעין ).

3.

בתאריך 17.11.1999 ועדת המשנה שליד הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו (להלן : ועדת המשנה ) אישרה להקים ב מקרקעין בניין מגורים – המורכב משני אגפים מחוברים – בני 12 קומות, הכוללים ביחד 90 יחידות דיור (45 יחידות דיור בכל אגף) (להלן: הבית ).

4.

המשיבה 1 הינה חברה קבלנית (להלן: המשיבה 1 או הקבלן ), אשר התקשרה עם בעלי הזכויות ב מקרקעין לשם הקמת הבית .

5.

המבקשת, גב' ישראלה אבנרי (להלן: המבקשת ) נמנית על בעלי הזכויות ב מקרקעין – עמה התקשרה המשיבה 1, בהסכם למתן שירותי בנייה במגרש (להלן: ההסכם ). כן נחתמה בין המשיבה 1 למבקשת תוספת מיוחדת להסכם (להלן: התוספת להסכם ). במסגרת ההסכם ו התוספת להסכם , הוסדרו ההתחייבויות ההדדיות של הצדדים, בכל הקשור לבניית הבית ולדירות שתיוחדנה למבקשת, בהתאם לזכויותיה ב מקרקעין .

המשיבים 2 הינם יתר בעלי הזכויות במקרקעין.

6.

בשים לב לעובדה שבמועד חתימת ההסכמים עם בעלי ה מקרקעין (לרבות המבקשת) טרם נבנה ה בית – בכל אחד מההסכמים נקבע מנגנון זהה, לפיו בחירת הדירות תיעשה בדרך של הגרלת תור הבחירה (להלן: ההגרלה ). ב הסכם נקבע עוד כי טרם שתיערך הגרלה , המשיבה 1 תמציא לנציגי בעלי הזכויות במקרקעין מסמכים שונים, שביניהם מחירון המפרט את מחירה של כל אחת מהיחידות ב בבית , הכולל את חלקי הרכוש המשותף שהוצמדו לכל דירה, לרבות הגגות (להלן: מחירון הקבלן ). ב תוספת להסכם נקבע כי עד למועד ההגרלה הקבלן יצמיד " ... לכל דירה את הרכוש המשותף שנועד לה, לרבות גג, גינה או שטח אחר ...", כאשר מחירון הקבלן יכלול גם את שווי הרכוש המשותף שהוצמד לכל דירה. עוד נקבע ב תוספת להסכם , כי למן מועד ההגרלה, הקבלן והבעלים המשותפים לא יהיו רשאים לערוך שינוי ברכוש המשותף ובהצמדות.

יוער, כי עובר למועד בו נערכה ההגרלה

– המשיבה 1 מסרה למבקשת ולבעלי הזכויות האחרים מחירון קבלן מתוקן (להלן: המחירון המתוקן ), כאשר בהערות ל מחירון המתוקן צויין, בין היתר, כי: "גגות פנויים צמודים לדירות הגג".

7.

לאחר השלמת בניית הבית , על שני אגפיו, ומסירת דירות המבקשת לחזקתה בהתאם ל הגרלה – המבקשת הגישה תביעה לבית משפט השלום בהרצליה (ת.א. 486/03), במסגרתה עתרה לחייב את המשיבה 1 בתשלום של מיליון ש"ח בגין איחור במסירת הדירות ותיקון ליקויים. המשיבה 1 מצידה הגישה תביעה שכנגד בסך 1,363,505 ש"ח, בגין הפרת ההסכם . בתאריך 12.02.2008, ניתן תוקף להסכם פשרה שהושג בין הצדדים, במסגרתו חויבה המבקשת לשלם למשיבה 1 סך של 800,000 ש"ח, המהווה "..סילוק מלא וסופי של כל טענות הצדדים זה כלפי זה, בעבר ובעתיד... למעט תקופת האחריות על הדירות על פי חוזה המכר" (להלן: פסק הדין שבפשרה ).

למען שלמות התמונה יצויין, כי כשנתיים טרם שניתן פסק הדין שבפשרה – נציגי בעלי המקרקעין (למעט המבקשת) הכינו את המסמכים הדרושים לשם רישום הבניין כבית משותף, הכוללים: העתק נוסח צו רישום הבית, בקשות לרישום בית משותף ולייחוד הדירות לבעליהן, תקנון מוסכם ותשריט הבית המשותף (להלן: מסמכי הבית המשותף ). בצו רישום הבית המשותף, כמו גם בתקנון, הגגות הפנויים מהמתקנים המשותפים לכלל דיירי הבית הוצמדו לדירות הגג (ארבע במספר). בתקנון נקבע, כי שטחי ההצמדות ומרפסות פתוחות (לא מקורות) לא יכללו בחישוב שיעור החלקים ברכוש המשותף, ואחוזי הבנייה העתידיים יתחלקו בין כל הדירות בהתאם לחלקם ברכוש המשותף.

8.

המבקשת התנגדה להצמדת הגגות הפנויים לדירות הגג, בטענה כי אלה מהווים חלק מן הרכוש המשותף של הבית , ויש לרושמם ככאלה בתקנון ובצו הבית המשותף. כמו כן המבקשת התנגדה לרישום זכות מעבר בחניות שהוצמדו לדירותיה –למחסנים שהוצמדו לדירות אחרות בבניין, ומשכך סירבה לחתום על מסמכי הבית המשותף.

בשל סירובה של המבקשת לחתום על מסמכי הבית המשותף – המשיבה 1 הגישה בתיק מושא פסק הדין שבפשרה – בקשה לאכיפת פסק הדין, במסגרתו ביקשה להורות על רישום הבית כבית משותף. בהחלטה מתאריך 21.07.2010, בית משפט השלום הנכבד דחה את בקשת האכיפה, בקובעו, בין היתר, כי הוא נעדר סמכות לדון בבקשה, זאת מאחר ש פסק הדין שבפשרה הינו פסק דין כספי גרידא.

המשיבה 1 עתרה לפיכך לבית המשפט המחוזי בבקשה להורות על רישום הבית כבית משותף, בהתאם לנוסח מסמכי הבית המשותף , וכן למנות כונס נכסים ולהקנות לו את כל הזכויות הדרושות לשם רישום הבית המשותף. המשיבה 1 טענה, כי הצמדת הגגות לדירות הגג בדין יסודה, שכן הגגות הוצאו במפורש מהרכוש המשותף – הן במפרטים הטכניים שצורפו להסכמים עם כל הבעלים, לרבות המבקשת, והן ב תוספת להסכם ובמחירון המתוקן . עוד נטען, כי חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר ), איננו חל ביחסים בין המשיבה 1 למבקשת, שכן ההסכם ביניהם מהווה עסקה למתן שירותי בנייה, כך שעסקינן בחוזה קבלנות ודי באמור במפרטים ובמחירון המתוקן , כדי שתקום לה הזכות להצמדת הגגות לדירות הגג. המשיבה 1 הוסיפה וטענה, כי אף בהנחה כי חוק המכר חל על ההסכם, הרי שגם במקרה כאמור המבקשת מנועה מלהתנגד להצמדת הגגות לדירות הגג, וזאת מכוח פסק הדין שבפשרה , ומכוח המערכת ההסכמית שבין הצדדים.

9.

המבקשת מצידה כפרה בזכותה של המשיבה 1 להצמדת הגגות לדירות הגג, וכפועל יוצא מכך עתרה לדחיית התובענה. לשיטת המבקשת, בחינה מהותית של הוראות ההסכם , מלמדת כי עסקינן בהסכם מכר באופן שדיני המכר חלים ומחייבים את הצדדים. בתוך כך נטען, כי הצמדת הגגות לדירות הגג, כך לגישת המבקשת, איננה עומדת בדרישות חוק המכר שעניינן פירוט גודלם ומיקומם של הגגות המוצאים מהרכוש המשותף, וכן מסירת תשריט חלוקה לצדדים – המצביע על היות הגגות המוצמדים פנויים ממתקנים. המבקשת הוסיפה וטענה, כי פסק הדין שבפשרה איננו מקים לה מניעות, שכן פסק הדין שבפשרה נועד, לשיטתה, לסיום סופי של המחלוקות הכספיות שבין הצדדים, וזאת להבדיל מהמחלוקת לעניין הגגות – שהינה מחלוקת קניינית.

10.

בתאריך 05.04.2015 בית המשפט המחוזי הנכבד פסק כי חוק המכר אינו חל על ההסכם , שהינו במהותו עסקה למתן שירותי בניה. עוד נקבע, כי הוצאת הגגות העליונים הפנויים ממתקנים מגדר הרכוש המשותף והצמדתם לדירות הגג – נעשתה כדין ובהתאם להסכם ולתוספת להסכם שנכרת בין המשיבה 1 לבין המבקשת. לצד זאת, נקבע כי הגגות שהוצמדו לדירות הגג לא תומחרו בהתאם לעקרונות השמאות המקובלים, אך אי תמחור הגגות נוגעת להתחשבנות כספית ולא לשאלה הקניינית. בית המשפט המחוזי הנכבד קיבל את טענתה של המבקשת כי פסק הדין שבפשרה איננו מקים לה מניעות, שכן הוא עוסק בסוגיות הכספיות בלבד. על יסוד האמור, בית המשפט המחוזי הנכבד קיבל את עתירתה של המשיבה 1, ופסק כי הבית הבנוי על המקרקעין, יירשם כבית משותף, על-ידי עו"ד יורם ורסצוג , אשר מונה ככנוס נכסים, והכל בהתאם לנוסח מסמכי הבית המשותף , וזאת בכפוף למחיקת סעיף 5.1 בתקנון המתייחס לזכויות המעבר למחסנים דך החניות הצמודות לדירות שבבית.

11.

המבקשת הגישה ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי, ובד בבד גם את הבקשה דנן לעיכוב ביצוע רישום הבית

הבנוי על ה מקרקעין כבית משותף ולעיכוב תשלום ההוצאות ושכ"ט שנפסקו לטובת המשיבה 1, וזאת עד להכרעה בערעור. בתאריך 23.05.2016 הוריתי על עיכוב ביצוע ארעי של פסק הדין, למעט חובת תשלום ההוצאות למשיבה 1.

טענות הצדדים

12.

במסגרת הבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין, המבקשת חוזרת על עיקר טענותיה, כפי שנטענו בבית המשפט המחוזי. בתוך כך נטען, כי בית המשפט המחוזי הנכבד שגה בקובעו כי הצמדת הגגות העליונים הפנויים ממתקנים מגדר הרכוש המשותף לדירות הגג – נעשתה כדין. לשיטת המבקשת, הגגות מהווים רכוש משותף של כלל דיירי הבית , שכן הם לא הוצאו מהרכוש המשותף, כמתחייב מדיני המכר ומהמערכת ההסכמית בין הצדדים.

13.

המשיבה 1, מנגד, טוענת כי "מדובר בבקשת סרק, קצרה ולקונית שאינה מניחה כל תשתית של ממש לעכב את ביצוע פסק הדין ועל כן, מתבקש בית המשפט הנכבדה לדחותה". המשיבה 1 הטעימה בהקשר זה, כי המבקשת כלל לא ציינה בבקשתה מהם סיכויי הערעור ומהו הנזק אשר עתיד להיגרם לה במידה שפסק הדין לא יעוכב, ומשכך לא הרימה את הנטל המוטל עליה להראות כי סיכויי הערעור הם טובים וכי מאזן הנוחות נוטה לכיוון קבלת בקשתה. המשיבה 1 הוסיפה וטענה, כי בעניינה של המבקשת מתקיים סעד חלופי שיש בו כדי להסיר כל חשש מפני דיספוזיציה של זכויות הבעלות בגגות. בהקשר זה, המשיבים הציעו כי תרשם הערת אזהרה לפי צו בית משפט בדבר קיומו של הליך הערעור "בשאלת הצמדת הגג לבעלי הדירות", על-פי הוראות סעיף 130 ל חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן:

חוק המקרקעין ).

14.

המבקשת בתגובתה, שהוגשה בהתאם להחלטה שהורתה לה לעשות כן, התנגדה להצעת המשיבה 1 לפיה ניתן להסתפק בנסיבות העניין, ברישום הערת אזהרה. המבקשת הוסיפה וטענה כי אין לה התנגדות כי הבית

ירשם כבית משותף, ואולם היא סבורה כי יש להימנע מרישום הצמדת הגגות העליונים הפנויים ממתקנים לדירות הגג, וזאת עד להכרעה בערעור. לשיטתה של המבקשת, במידה ובקשתה לעיכוב ביצוע תדחה, על בית המשפט להורות, לכל היותר, על רישום זמני של הצמדת הגג לבעלי הדירות, אשר ימחק באופן אוטמטי, במידה והערעור יתקבל.

15.

המשיבים 2, שכאמור הינם משיבים פורמאליים, הסכימו להצעת המשיבה 1.

דיון והכרעה

16.

לאחר עיון בבקשה, בחומר שצורף אליה, בתגובות המשיבים, ובתגובת המבקשת לתגובת המשיבים, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להידחות , בכפוף לאמור בפיסקה 21 שלהלן.

להלן אפרט בקצרה את נימוקי להחלטתי זו.

17.

ככלל, צד שזכה בהליך משפטי זכאי למימוש פירות פסק-הדין שניתן לטובתו, והגשת ערעור כשלעצמה לא תהווה טעם לעיכוב ביצוע ההחלטה מושא הערעור (ראו: תקנה 466 לתקנות סדר דין אזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן: תקסד"א ); ע"א 1900/13 המועצה האזורית רמת נגב נ' נחום , פיסקה 9 (05.05.2013)). על הצד שמבקש מבית המשפט לחרוג מן הכלל ולהורות על עיכוב ביצועו של פסק דין, מוטל הנטל להראות לבית המשפט כי הסיכויים שערעורו יתקבל – טובים, וכן כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו, במובן זה שאם הסעד המבוקש לא יינתן – יהיה זה מן הנמנע, או קשה להשיב את המצב לקדמותו (ראו: אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 1103, 1106 (מהדורה שתים עשרה, 2015); ע"א 1423/09 גויזן נ' כונס הנכסים הרשמי , פיסקה 6 (31.03.2009); ע"א 3631/09 גבירץ נ' כונס הנכסים הרישמי , פיסקה 17 (8.11.2009); ע"א 6173/14 לוי נ' כונס הנכסים הרשמי, פיסקה 8 (28.10.2014)). בין שני השיקולים קיימים יחסי גומלין באופן של "מקבילית כוחות", כך שככל שישתכנע בית המשפט כי סיכויי הערעור טובים יותר, תידרש הוכחה מוצקה פחות של מאזן הנוחות לטובת המבקש, ולהפך. עם זאת, מבין שני השיקולים הללו, ההלכה הפסוקה העניקה למאזן הנוחות את משקל הבכורה (ראו: חמי בן-נון וטל חבקין הערעור האזרחי 370 (מהדורה שלישית, 2012); ע"א 8380/06 האפוטרופוס הכללי נ' פלוני, פיסקה 9 (10.12.2006); ע"א 7898/14 שחאדה נ' רזוק חברה לעבודות בע"מ , פיסקה 8 (13.01.2015).

18.

כוחו של הכלל הנ"ל, שלפיו בעקרון מי שנקבע כזוכה על-ידי ערכאה שיפוטית רשאי להנות מפרי זכייתו באופן מיידי – יפה גם מקום בו מדובר בנכס מקרקעין, ובהקשר זה נפסק כך:

"העיקרון המנחה הוא שעם מתן פסק הדין, אנו כבר לא נמצאים במישור ה"לכאורה", בו עומדות טענות מתנגשות שטרם הוכרעו. בית המשפט קבע בפסק דין שהקונה הוא הזכאי לרישום הזכויות על שמו (בתנאים שפורטו בפסק הדין). אמנם תמיד קיימת אפשרות שקביעה בפסק דין תיהפך בערעור, אך עד שזה יקרה – אם יקרה – המצב הוא שלקונה יש זכות לרישום הזכויות על שמו כאמור" (ראו: ע"א 2938/12 פארס נ' פארס , בפיסקה 12(10.6.2012)).

19.

בנדון דידן, ומבלי לקבוע מסמרות בסוגיה זו – דומה כי סיכויי קבלת הערעור אינם גבוהים באופן המצדיק את קבלת הבקשה, והמבקשת אף איננה מנסה לטעון לכך. זאת ועוד, המבקשת לא הרימה את הנטל המוטל עליה ולא הניחה תשתית ראייתית מוצקה בדבר נזק בלתי הפיך שעתיד להיגרם לה במידה ובקשתה תידחה. לפיכך גם לא מצאתי כי מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובת המבקשת.

20.

על יסוד כל האמור לעיל, ומשהמבקשת לא עמדה בנטל ההוכחה כי מאזן הנוחות נוטה לטובתה וכי סיכויי הערעור גבוהים באופן המצדיק את עיכוב ביצוע פסק-הדין – הבקשה לעיכוב ביצוע נדחית . לפיכך, עיכוב הביצוע הארעי עליו הוריתי מבוטל בזאת, ועל הצדדים למלא אחר פסק דינו של בית המשפט המחוזי, בכפוף לאמור בפיסקה 21 שלהלן.

21.

בצד דחיית הבקשה – אני מורה כי על עו"ד יורם ורסצוג , שמונה, כאמור, על-ידי בית המשפט המחוזי הנכבד ככונס נכסים לצורך רישום הבית כבית משותף – לדאוג לרישום הערת אזהרה בדבר קיומו של הערעור דנן, בהתאם לסעיף 130 ל חוק המקרקעין , וזאת על פי הצעת המשיבים.

22.

בנסיבות העניין – המבקשת תישא בהוצאות המשיבה 1 בסך של 7,500 ש"ח.