ע"א 8008/17 עבדאללה אבו ג'אנם נ. נכסי רמלה 3 בע"מ

1.

מונחת לפני בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד מיום 14.9.2017 (ת"א 25438-07-15; כב' השופטת ח' קיציס ), אשר קיבל את תביעתה של משיבה 1 (להלן: נכסי רמלה ) לפירוק השיתוף בזכויות במקרקעין בשני מגרשים (104/2 ו-104/3) המהווים חלק מן המקרקעין הידועים כחלקה 3 בגוש 4342 ברמלה – והתיר לנכסי רמלה לעשות שימוש ייחודי במגרש 104/3, עוד בטרם תאושר תוכנית מתאימה לאיחוד וחלוקה מחדש (להלן: פסק הדין ).

רקע וטענות הצדדים

2.

תוכנית מתאר לה/10000/21/א, שפורסמה למתן תוקף ביום 3.5.1998, הורתה על איחוד וחלוקה של חלק מחלקה 3, ללא הסכמת הבעלים; שינתה את ייעוד המקרקעין למרכז עסקים; וחילקה אותם לארבעה מגרשים חדשים (מגרשים 101-104). מאוחר יותר, סיכמו נכסי רמלה ומשיבה 2 (להלן: רשות הפיתוח ) כי הזכויות במגרש 104, העומד במוקד הליך זה, יחולקו בדרך של חלוקתו לשלושה מגרשים חדשים – האחד, בבעלות רשות הפיתוח; משנהו, בבעלות הגורמים הפרטיים; ומגרש שלישי, בבעלות משותפת. על סמך סיכום זה, רכשה נכסי רמלה את מלוא זכויותיהם של המחזיקים הפרטיים במגרשים הרלוונטיים. ביום 28.10.2010 פורסמה למתן תוקף תוכנית מפורטת לה/מק/21/100/ד, אשר חילקה את מגרש 104 לשלושה מגרשי משנה. בהתבסס על מסמך חלוקה שהכינה רשות הפיתוח, סיכמו בעלי הזכויות – נכסי רמלה ורשות הפיתוח – כי מגרש 104/1 יהיה בבעלות משותפת, מגרש 104/2 בבעלות רשות הפיתוח, ואילו מגרש 104/3 בבעלות נכסי רמלה. בהתאם לתוכנית זו, ניתן לנכסי רמלה היתר להקמת תוספת, בשטח של 33,000 מ"ר, למרכז מסחרי שהקימה בסמוך.

בראשית שנת 2015 נדחתה תביעה שהגישו מערערים 1-2 להצהיר על בעלותם בשטח מסוים במגרש 104/3 (ת"א 55726-11-12), ולשלול את זכויותיה של נכסי רמלה במקום. עם זאת, נקבע כי נכסי רמלה אינה רשאית לייחד לעצמה את הבעלות במגרש המדובר, שכן ההסכם אליו הגיעה עם רשות הפיתוח בהקשר זה, מתעלם מזכויותיהם – הבלתי רשומות, בשלב זה – של צדדים שלישיים. קרי, גורמים שרכשו, או ירשו, את זכויותיה של גב' סבחה וחידי ז"ל, שאין מחלוקת כי רכשה בשעתו מרשות הפיתוח חלקים בלתי מסוימים בחלקה 3. פסק דין זה מנע מנכסי רמלה להשלים את התוספת למרכז המסחרי, ובעקבותיו הוגשה התביעה מושא הערעור שבכותרת לפירוק השיתוף בזכויות במגרש 104. כאמור, בית המשפט המחוזי נעתר לתביעת נכסי רמלה, והורה על פירוק השיתוף – לפי סעיף 10(ב) לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971 – באופן שבו ייוחד מגרש 104/3 לנכסי רמלה, ואילו הזכויות במגרש 104/2 יחולקו בין רשות הפיתוח לבאים בנעליה של גב' וחידי ז"ל. כמו כן, הורה בית המשפט קמא לנכסי רמלה ולרשות הפיתוח לפעול לאישור תוכנית מפורטת התואמת מתווה זה, וקבע כי עד לאישורה תוכל נכסי רמלה לעשות שימוש ייחודי במגרש 104/3.

בערעורם, משיגים ארבעת המערערים – הטוענים כי רכשו, או ירשו, חלקים מזכויותיה של גב' וחידי ז"ל – על פסק הדין. לדידם, מאחר ומגרש 104, שלא לדבר על מגרשי המשנה 104/2 ו-104/3, טרם נרשמו כיחידות נפרדות במרשם המקרקעין, לא ניתן כלל לפרק את השיתוף בהם במנותק מיחידת הרישום הרלוונטית – הלא היא חלקה 3 כולה. מכל מקום, המערערים סבורים כי גם אם מן הבחינה העקרונית ניתן היה לפרק את השיתוף במגרשים 104/2 ו-104/3, מכירה פומבית – ולא פירוק בעין – היא הדרך הראויה לעשות זאת. במישור אחר, המערערים טוענים כי לא היה מקום להעניק לנכסי רמלה זכות שימוש ייחודית במגרש 104/3 בשלב זה, הואיל והדבר פוגע בשוויון שבין השותפים, ומעניק לנכסי רמלה זכות קניינית – שאף לא התבקשה – תוך עקיפת הליכי הרישום הקבועים בחוק.

3.

כאמור, בד בבד עם הגשת הערעור עתרו המערערים בבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין. לטענתם, סיכויי ערעורם גבוהים – שכן פסק הדין מנוגד להלכות מושרשות, ומעורר סוגיות משפטיות הראויות לליבון. אשר למאזן הנוחות, סבורים המערערים כי השלמת עבודות הבנייה במגרש 104/3, בהתאם למתווה הפירוק ששרטט בית המשפט המחוזי, תרוקן את ערעורם מתוכן – תוך פגיעה בזכות הטיעון שלהם, ו"בזכותם למימוש הוגן ושווה של זכויותיהם במקרקעין המשותפים". לבסוף, מעלים המערערים על נס את חשיבות השמירה על המצב הקיים, ומציינים כי זכו בעבר בסעדים דומים.

ביום 19.10.2017 דחיתי את בקשת המערערים למתן סעד ארעי במעמד צד אחד – "על רקע פרק הזמן שחלף מאז מתן פסק הדין ועד הגשת הבקשה" – והוריתי למשיבות להשיב לבקשה לעיכוב הביצוע. רשות הפיתוח בחרה שלא להביע עמדה בעניין, אך נכסי רמלה עומדת על דחיית הבקשה. לדבריה, הערעור שבכותרת הוגש בחוסר תום לב, וכל מטרתו היא לסחוט ממנה כספים – תוך ניצול הנזק הכלכלי הכבד שנגרם לה כתוצאה מעיכוב השלמת המרכז המסחרי. נכסי רמלה סומכת ידיה על קביעות בית המשפט קמא, טוענת כי לא נפל בהן כל פגם, ומזכירה כי נוכח אופייה הזמני של ההכרעה בדבר מתן זכות שימוש ייחודית בתקופת הביניים, היקף התערבות ערכאת הערעור בעניין מצומצם במיוחד. בהתייחס למאזן הנוחות, מציינת נכסי רמלה כי במגרש המריבה עומד מרכז מסחרי רחב ממדים, כך שהשלמת החניון – שכבר יצאה לדרכה, והמערערים 1-2 אף נוטלים בה חלק – לא תשנה דבר מהותי בשטח. לעומת זאת, עיכוב ביצוע פסק הדין ימנע את הפעלת המרכז המסחרי שנבנה בהשקעה בת עשרות מיליוני ₪ – לרבות אולם תרבות שנבנה במקום עבור הרשות המקומית – ויפגע באופן חמור בנאות רמלה ובתושבי האזור. נזקים אלה עולים, לדעת נאות רמלה, עשרת מונים על נזקיהם הפוטנציאליים של המערערים, שזכויותיהם במקרקעין טרם הוכחו – ובכל מקרה, מגרש 104/3 מהווה, מבחינתם, נכס מסחרי ולא דירת מגורים.

הכרעה

4.

כידוע, המבקש סעד זמני בתקופת הערעור נדרש להוכיח שני תנאים מצטברים:

כי סיכויי ערעורו טובים, וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו. בהתאם למודל "מקבילית ה כוחות", ככל שסיכויי הערעור מוצקים יותר, משקל מאזן הנוחות פוחת, ולהפך – אם כי שיקול מאזן הנוחות הינו "אבן הבוחן המרכזית" להכרעה (רע"א 7770/15 אבן פז נ' קנדקו בע"מ , פסקה 3 (28.1.2016)). מבלי להביע עמדה לגופם של דברים, דומה כי הערעור שבכותרת מעלה לדיון שאלות משפטיות הראויות להתברר, כך שלא ניתן לשלול בשלב זה את סיכוייו. אשר על כן, נודעת משנה חשיבות למאזן הנוחות – המוביל למסקנה כי דין הבקשה להידחות.

אכן, במקרה שלפנינו אין ספק כי "מגרש המריבה" אינו משמש למגורי המערערים, ומן החומר עולה כי התוכניות הקיימות אף שוללות שימוש כזה. הנימוק שבגינו נוטה בית המשפט להיעתר לבקשת עיכוב ביצוע בכל הקשור לפינוי דירת מגורים – קרי, הקושי האישי הכרוך בפינוי כזה – אינו רלוונטי, אפוא, בענייננו. יתר על כן, המערערים לא הצביעו על "איכויות מיוחדות" של מגרש 104/3, או על ערך ייחודי שהוא נושא מנקודת מבטם. לפיכך, גם אם לא ניתן יהיה להחזיר את הגלגל לאחור ולהקצות להם חלק במגרש זה, אין יסוד להניח שפיצוי כספי מתאים – במידה ויתעורר בכך הצורך – לא ישיב את המצב לקדמותו בצורה הולמת (ראו ע"א 7932/17 מונטגי יעוץ ושיווק ביטחוני בע"מ נ' בי.אי.טי יזום ופיתוח נדל"ן בע"מ , פסקה 3 (6.11.2017)). טענתם הכללית של המערערים בדבר פגיעה "בזכותם למימוש הוגן ושווה של זכויותיהם", אינה מצביעה על נזקים בלתי הפיכים שעלולים להיגרם להם, ואין בה כדי להצדיק חריגה מן הכלל לפיו בעל דין שזכה בדינו זכאי ליהנות באופן מיידי מפירות זכייתו. זאת, בייחוד על רקע הנזק הממשי שעלול להיגרם לנכסי רמלה כתוצאה מעיכוב נוסף בהפעלת המרכז המסחרי שהקימה – על כל המשתמע מכך.

סוף דבר, בחינת סיכויי הערעור ומאזן הנוחות מובילה למסקנה כי דין הבקשה להידחות. זאת, אף מבלי להידרש להשלכות השיהוי המסוים בהגשת הבקשה לעיכוב הביצוע – או לשאלת ניקיון הכפיים של מערערים 1-2, הנוטלים, לטענת נכסי רמלה, חלק פעיל בעבודות המתבצעות כיום במגרש 104/3.

5.

בקשת עיכוב הביצוע נדחית, אפוא. המערערים יישאו בהוצאות משיבה 1 בסך 5,000 ₪.