רע"א 3124/10 ששי דוד נ. תלמי הנגב מפעל מתכת וציוד חקלאי בשכר הנגב אגודה ש

1.

לפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע (כב' הנשיא, השופט י' אלון , סגנית הנשיא, השופטת ש' דברת ,

והשופט א' ואגו ), מתאריך 17.3.2010. בפסק הדין, שנכתב בידי כב' השופטת ש' דברת בהסכמת חבריה להרכב, התקבל ערעורה של המשיבה 1 (להלן: המשיבה ) על פסק דינו של בית משפט השלום באשדוד (כב' השופט א' חזק ), מתאריך 4.12.2008, שבגדרו נדחתה תביעת המשיבה לפינויו של המבקש ממקרקעין שהיא החוכרת שלהם, ונקבע כי המבקש הוא דייר מוגן בנכס.

העובדות הצריכות לעניין

2.

המבנה נשוא המחלוקת (להלן: המבנה ) בנוי על מקרקעין, המשמשים כתחנת דלק. המקרקעין מצויים בתחומי המועצה האזורית שער הנגב (להלן: המועצה ), והם מנוהלים על-ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן:

המינהל ) בשם הבעלים. המועצה היתה בת הרשות והמחזיקה בנכס עד לשנת 1978 לערך, והיא היתה צד להליכים שבפני בית המשפט השלום, אך לא צורפה לערעור בבית המשפט המחוזי הנכבד (נוכח זאת המבקש ראה לצרפה על דעת עצמו כמשיבה 2 כאן).

המבנה משמש כמזנון, כאשר לצידו, החל משנת 1975 – אף מחסן. בשנת 1961 חתמו המועצה ואביו של המבקש הסכם להשכרת המבנה, על מנת שינוהל בו מזנון בשטח תחנת הדלק (להלן: הסכם השכירות ). בהסכם השכירות נקבע, בין היתר, כי: "תקופת השכירות הינה למשך 5 שנים החל מיום ........ 1957" [כך במקור – ח"מ ], וכן נאמר בו כי לא יחולו על השכירות חוקי הגנת הדייר. בשנת 1975 חתמו המועצה ואבי המבקש על הסכם נוסף, שלפיו הושכר לאביו של המבקש אף מחסן הצמוד למזנון. המזנון הופעל על ידי אביו של המבקש (יחד עם בנו) עד לפטירתו של האב בשנת 1993, שאז החל המבקש בהפעלת המקום לבדו. דמי שכירות שולמו למועצה עד לשנת 1999.

ביני לביני, בשנת 1978 לערך, נחתם הסכם בין המינהל לבין המשיבה, שלפיו החכיר המינהל את המקרקעין למשיבה עד לשנת 2020. אף בהסכם זה צוין כי לא תהא תחולה לחוקי הגנת הדייר. עד כמה שניתן להבין מן המסמכים, המועצה – שפעלה עד אותו מועד לכריתת חוזה חכירה עם המינהל – ביקשה, בשנת 1977, כי הסכם החכירה שהכין המינהל ייכרת לבסוף ישירות עם המשיבה, כמי שמפעילה את תחנת הדלק.

בשנת 2003, פנתה המשיבה למבקש בבקשה לפנות את המזנון. לאחר שהמבקש לא השיב לדרישת הפינוי, הגישה המשיבה תביעה בסדר דין מקוצר לסילוק ידו של המבקש מהמזנון. המבקש הגיש כתב הגנה לאחר שניתנה לו רשות להתגונן, ולאחר מכן הגיש גם הודעת צד ג' כנגד המועצה. טענת ההגנה העיקרית של המבקש היתה כי אביו ז"ל היה דייר מוגן בנכס, וכי המבקש נכנס בנעליו, ואף הוא דייר מוגן בנכס.

3.

בית משפט השלום קבע בפסק דינו כי המבקש הינו אכן דייר מוגן בנכס ולפיכך לא ניתן להורות על פינויו. קביעה זו התבססה על יישומו של פסק הדין שניתן ב-ע"א 255/86 שלי נ' עיריית באר שבע (לא פורסם, 29.6.1986) (להלן: עניין שלי ), שבית משפט השלום מצא כי הוא חל אף על ענייננו. באותו פסק דין סקר בית משפט זה את המצב החקיקתי הדינמי בתחום הדיירות המוגנת בין ראשית ימי המדינה לחיקוקו של חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר ). על בסיס האמור נקבע ב עניין שלי , בתמצית, כי כאשר יש דייר המחזיק בנכס שהושכר לראשונה בחוזה שנכרת בשנת 1957 לתקופה של חמש שנים, תקופה שלאחר מכן הוארכה, תוך שנקבע בהסכם כי לא תהיה תחולה לחוקי הגנת הדייר, הרי שאם הסתיימה תקופה של עשר שנים של החזקה במושכר לפני תאריך 20.8.1968, הוא המועד הקובע בהתאם לחוק הגנת הדייר (להלן: המועד הקובע ), הדייר הופך מוגן. בענייננו קבע בית משפט השלום כי אף שהסכם השכירות עם אבי המבקש נכרת רק בשנת 1961, הרי שתחילתה של תקופת השכירות נקבעה רטרואקטיבית לשנת 1957, ופירקה הראשוני – חמש שנים, ולכן בדיוק כמו ב עניין שלי , יש לראות את הסכם השכירות ככזה שעמד בתוקפו במשך עשר שנים טרם המועד הקובע, 20.8.1968, כך שאבי המבקש הפך דייר מוגן בנכס. בהתאם נקבע כי המבקש, שנכנס בנעלי אביו, אף הוא דייר מוגן. לאחר דברים אלה בחן בית משפט השלום הנכבד את שאלת קיומה של עילה לפינוי המבקש, כדייר מוגן. לעניין שתי עילות הפינוי שהעלתה המשיבה: אי תשלום דמי שכירות והיעדר רישיון עסק – קבע בית משפט השלום כי נטל ההוכחה הוא על התובע לפינוי, וכי המשיבה לא הצליחה להרים נטל זה. מעבר לכך נדונו בפסק הדין אף נושאים נוספים ואולם אלה אינם עוד מענייננו ולכן לא נפרטם.

4.

המשיבה הגישה ערעור על פסק הדין לבית המשפט המחוזי. בית המשפט קיבל את הערעור וקבע כי המבקש איננו דייר מוגן. בפסק הדין נקבע כי המועצה לא הייתה הבעלים, או החוכרת לדורות של המקרקעין ואף לא הוכח כי המינהל ראה במועצה כמי שמחזיקה בזכויות חוכרת לדורות על אף העדר הסכם פורמאלי , כטענת המבקש. בנסיבות אלה, קבע בית המשפט המחוזי, כי בעת חתימת הסכם השכירות בשנת 1961 המועצה היתה בת-רשות במקרקעין בלבד, ובנסיבות אלה המועצה לא היתה יכולה מבחינה משפטית להקנות לאבי המבקש, מכוח הסכם השכירות, זכות דיירות מוגנת, שהרי ככלל לשוכר לא יכולות להיות יותר זכויות מאשר יש למשכיר.

בנוסף לאמור, בית המשפט המחוזי הנכבד קבע כי אין תחולה לפסק הדין ב עניין שלי על המקרה שבפנינו. זאת, מן הטעם שההלכה

ב עניין שלי התבססה על העובדה שהסכם השכירות נחתם שם בשנת 1957, כך שהדיירים באותו עניין הפכו מוגנים לאחר עשר שנים, בשנת 1967, בעוד שכאן נכרת הסכם השכירות בין המינהל לאביו של המבקש רק בשנת 1961, ותקופת עשר השנים הסתיימה בשנת 1971 – לאחר המועד הקובע. גם אם הסכם השכירות נועד למסד תוך מבט אל העבר מערכת יחסים קיימת, כך נקבע, הרי שלא היה בהסכם כדי להחיל גם באופן רטרואקטיבי את ההגנות שבחוקי הגנת הדייר השונים, לרבות אלו שקדמו לחיקוקו של חוק הגנת הדייר (בנינים חדשים) (תיקון), התשי"ח-1958 , בפרט כאשר צוין מפורשות בהסכם השכירות כי חוקי הגנת הדייר – לא יחולו. בנסיבות אלה, נקבע, כי אביו של המבקש לא הפך דייר מוגן טרם המועד הקובע, בשנת 1968, ולפיכך אין תחולה לענייננו להלכה שנקבעה ב עניין שלי .

בית המשפט המחוזי הנכבד הוסיף, למעלה מן הצורך, כי משכשל המבקש להציג רישיון עסק עדכני, כמו גם קבלות על תשלום דמי השכירות, הרי שממילא היתה קמה עילה לפינויו מן הנכס, אף אם היה דייר מוגן בו.

נוכח כל האמור לעיל בית המשפט המחוזי הנכבד קיבל את ערעורה של המשיבה והורה על פינויו של המבקש מהנכס נשוא הבקשה, אך זאת רק בתוך שמונה חודשים ממועד מתן פסק הדין, על מנת לאפשר לו זמן להתארגנות.

מכאן בקשת רשות הערעור שלפניי.

5.

בבקשתו, מעלה המבקש מספר רב של טענות כנגד הכרעתו של בית המשפט המחוזי, הגורמת לו, לסברתו, לעיוות דין חמור, דבר המצדיק קיום דיון בעניינו אף בערכאה זו – "בגלגול שלישי". העיקרית מבין טענותיו היא הטענה שבית המשפט הנכבד קמא שגה בקובעו כי המועצה נעדרת כוח ליצור דיירות מוגנות, משום שלא היתה הבעלים, או החוכרת לדורות של המקרקעין. המבקש טוען כי שאלת כוחה המשפטי של המועצה לא עלתה כלל במהלך הדיון בבית משפט השלום, ועל כן עצם העלאת טענה זו על-ידי המשיבה בבית המשפט המחוזי היוותה "הרחבת חזית" אסורה. לגוף הדברים טוען המבקש כי דיירות מוגנת יכולה לחול גם בגדרי יחסי שכירות שבין דייר ראשי (המועצה) לבין דייר משנה (אבי המבקש), ועל כן גם בלא בעלות של המועצה במקרקעין, יש לראות באבי המבקש, ואחריו – במבקש, כדייר מוגן. המבקש מטעים כי מעמדה של המועצה, לדידו של

המינהל, היה כשל חוכרת לדורות, וזאת חרף אי-ההסדרה הפורמאלית של מעמד זה בהסכם חכירה. המבקש מוסיף ומציין כי ניתן לראות במועצה כבעלת זכויות קנייניות במקרקעין מכוח הדוקטרינה של הנאמנות הקונסטרוקטיבית. על רקע האמור מוסיף המבקש וטוען כי פסק הדין ב עניין שלי חל על המקרה, וכי הדגש כאן הוא על תקופת השכירות כפי שנקבעה בהסכם השכירות (משנת 1957), ולא ממועד כריתתו (שנת 1961). המבקש מלין עוד על קביעתו של בית המשפט המחוזי בדבר קיום עילה לפינויו מן הנכס, אפילו היה נחשב כדייר מוגן בו. כן טוען המבקש, בין היתר, כי בקשתו מעוררת שאלות הנוגעות לצדק חלוקתי המחייבות בירור, שעניינן – לתפיסת המבקש – בחלוקת המשאבים בין יזמי נדל"ן לבני עיירות הפיתוח.

6.

המשיבה עותרת לדחייתה של הבקשה למתן רשות הערעור . המשיבה גורסת כי הבקשה שזורה טיעונים שכלל לא עלו בפני בית המשפט הנכבד קמא והוספו להליך זה רק על מנת להעניק כביכול נופך משפטי כללי למחלוקת, דוגמת הטענה בדבר קיומה של נאמנות קונסטרוקטיבית של המועצה במקרקעין, או בדבר קיומן של שאלות של צדק חלוקתי. המשיבה סבורה עוד כי הבקשה איננה מעלה באמת שאלה משפטית חשובה, שחורגת מן העניין שיש לצדדים הישירים בהכרעה במחלוקת, כך שאין היא מגלה עילה לבחינת המכלול ב"גלגול שלישי". כמו כן טוענת המשיבה כי בית המשפט הנכבד קמא לא ביסס את הכרעתו על נימוקים שלא נדונו על ידי בית המשפט השלום, ומכל מקום הוא רשאי היה לעשות כן מתוקף האמור בתקנה 415 ל תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 . לגופם של דברים, המשיבה סומכת את ידה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי.

7.

המועצה, בתגובתה לבקשה, מציינת כי היא לא היתה צד לערעור בפני בית המשפט המחוזי ועל כן אין היא יכולה להתייחס להליכי הערעור ולטענות שהושמעו בהקשר זה, ככל שאלה לא קיבלו ביטוי בפסק הדין של בית המשפט המחוזי. המועצה טוענת עוד כי הבקשה, ברובה, חוזרת על טענתו המרכזית של המבקש שלפיה הוא דייר מוגן, טענה שנדונה בהרחבה בשתי ערכאות ונדחתה בבית המשפט המחוזי הנכבד. היא אף מדגישה שלגישתה הבקשה איננה מצביעה על עילה למתן רשות ערעור.

דיון והכרעה

8.

לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובות לה – מסקנתי היא כי דין הבקשה להידחות .

9.

הלכה היא כי רשות ערעור "בגלגול שלישי" לא תינתן אלא באותם מקרים חריגים בהם "החשיבות המשפטית חורגת מן העניין שיש לצדדים הישירים בהכרעה במחלוקת" (ראו: ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123, 128 (1982)). במקרה דנן, מתמקדת המחלוקת בין בעלי הדין ב עובדותיו הייחודיות של הסכסוך דנן, ומשכך אין היא מצדיקה מתן רשות ערעור. בקשתו של המבקש מתמקדת בעיקרה בניסיון לערוך דיון מחודש בטענות שנשמעו בערכאות הנכבדות קמא, ובחלקה היא אף מעלה טענות חדשות, שזכרן לא בא קודם לכן. גם טענותיו של המבקש בהקשר ליישומה של ההלכה שנפסקה ב עניין שלי והחלתה על ענייננו – אינן יכולות לסייע לו. כידוע, השגות על אופן יישומה של הלכה במקרה הקונקרטי – אינן מקימות עילה לדיון בערכאה שלישית (ראו: רע"א 2882/05

בנק לאומי לישראל בע"מ נ' בלולו (לא פורסם, 16.1.2006)).

עוד יצוין, כי אף אם יש בהכרעת בית המשפט המחוזי שינוי, תוספת, או הכרעה חדשה לגבי מה שנפסק בערכאה הדיונית – אין הדבר מוציא את הבקשה למתן רשות ערעור מגדר הבקשות לדיון ב"גלגול שלישי", אשר ככלל בית משפט זה לא ייעתר להן (ראו: רע"א 4330/10

סייג נ' דוהארי (לא פורסם, 15.8.2010); רע"א 8592/09

פלונים נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם, 29.10.2009); רע"א 8016/05 סבא נ' מסעוד (לא פורסם, 13.7.2006) ).

זה המקום להוסיף ולהדגיש כי אף שהמבקש מנסה להעטות על טענותיו אדרת של שאלות עקרוניות, המצדיקות דיון גם בערכאה זו, הרי שניסיון זה איננו צליח, שהרי הסוגיות של צדק חלוקתי לא עלו בערכאות קמא, וממילא לא הן שיכריעו את המחלוקת הספציפית שבין הצדדים כאן. אוסיף, כי סברה של בעל דין כי פסק הדין בערעור הוא שגוי, איננו עולה בהכרח – ואף לא במקרה דנן – כדי "עיוות דין", המהווה לעתים טעם חלופי, לצד חשיבות השאלה המשפטית הנידונה – להצדקת בירורה של המחלוקת בערכאה נוספת.

10.

למעלה מן הצורך אני סבור כי דין הבקשה ממילא היה להידחות אף לגופה. שאלת יישומה של ההלכה ב עניין שלי איננה רלבנטית למקרה שבפנינו, שעה שנמצא כי המועצה נעדרה מכלתחילה זכויות קנייניות במקרקעין. מכאן שלא היה לה את הכוח להעניק לאבי המבקש זכות של דייר מוגן – אפילו היתה מבקשת לעשות כן. השגותיו של המבקש על קביעותיו של בית המשפט המחוזי בעניין זה אינן משכנעות. בנוסף, האבחון שעשה; בית המשפט המחוזי בין עניין שלי לבין המכלול פה נחזה כראוי בנסיבות העניין, ובכל מקרה – ודאי לא כזה המצדיק התערבותה של ערכאת הערעור, ב"גלגול שלישי". זאת ועוד – אף אם הסכם השכירות, משנת 1961, קבע את תחילת מועד השכירות לשנת 1957, הרי שלא ניתן למצוא בו איזכור לכוונה להחיל על ההסכם באופן רטרואקטיבי גם את המצב החוקי שהיה קיים ערב חיקוקו של חוק הגנת הדייר (בנינים חדשים) (תיקון), התשי"ח-1958 . בקיצור נמרץ אוסיף כי חיקוקי הגנת הדייר השונים, כמו גם פסק הדין ב עניין שלי , הדגישו כי דייר מוגן הוא מי: "שהחזיק במושכר לפי חוזה שכירות" (ראו לדוגמה סעיף 2 לתיקון הנ"ל לחוק ), ובענייננו יש קושי לראות באבי המבקש כמי שהחזיק במבנה, בין השנים 1957 – 1961, "לפי חוזה שכירות". קביעת בית המשפט המחוזי, שלפיה ממילא קמה עילה לפינויו של המבקש אפילו היה הוא דייר מוגן, אף היא איננה נראית ככזו המצדיקה התערבותו של בית משפט זה.

11.

נוכח כל האמור לעיל – בקשת רשות הערעור נדחית. חרף האמור ניתנת למבקש, לצרכי התארגנות, ארכה אחרונה של ארבעה חודשים לפינוי הנכס. המבקש ישא בשכר טרחת עורכי דינה של המשיבה 1 בסכום של 7,500 ש"ח, ואולם לא ינתן צו להוצאות לטובת המשיבה 2.