רע"א 3299/08 כרים זריק נ. עזבון המנוח סמיר סרוג'י

השופט א' רובינשטיין

רקע והליכים

א.

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת (הנשיא בן דוד והשופטים אברהם ומוניץ מנהיים) בע"א 1124/07 מיום 10.3.08, בגדרו התקבל ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בנצרת (השופט צרפתי) בא' 1220/05 מיום 25.3.07.

ב.

המבקש הוא הבעלים של בניין בנצרת. בקומת הקרקע של הבניין מצויה חנות, אותה השכיר המבקש בדמי מפתח בשנת 1972 למנוח סמיר סרוג'י, שעזבונו הוא המשיב 1. המנוח ניהל במושכר בית עסק לליפוף מנועים ותיקון מכשירי חשמל. ביום 27.5.97 נלקח המנוח לבית עולמו. במשך שבע שנים לאחר מותו קיבל המבקש לידיו דמי שכירות מאלמנתו של המנוח (להלן המשיבה 2), עד שבשנת 2005 החליט לפנות לבית משפט השלום בתביעה לסילוק ידה של המשיבה 2 מן המושכר. בתובענתו טען, בין השאר כי מאז מות המנוח היתה החנות סגורה, ולא נתקיימו הוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב- 1972 (להלן החוק), המאפשרות למשיבה 2 להמשיך ולהחזיק במושכר בשכירות מוגנת במקום המנוח.

ג.

בית משפט השלום קבע כי המנוח היה דייר מוגן במושכר, שכן שולמו – כאמור – דמי מפתח עם תחילת השכירות. עוד נקבע, כי המשיבה 2 לא קנתה זכות לדיירות מוגנת במושכר, הואיל ולא המשיכה בהפעלת בית העסק לאחר מותו של המנוח, כנדרש בסעיף 26 לחוק; עיסוקים אחרים במושכר, ככל שהתנהלו, היו שונים מהעסק אותו ניהל בו המנוח. הוסף, כי קבלת דמי השכירות לאורך השנים יש בה כדי ללמד על ויתור, ועל יצירת השתק לעניין זכות המבקש לדמי שימוש ראויים ביחס לכל אותן שנים; ואולם, אין בה ללמד כי המבקש הסכים להעניק למשיבה 2 זכות לדיירות מוגנת, חרף אי קיומם של תנאי סעיף 26 לחוק. צוין, כי גם אם ניתן לראות בתשלום דמי השכירות הסכמה להכיר במשיבה 2 כדיירת מוגנת לאורך שנות התשלום, הסתיימה הרשאה זו לכל המאוחר, עם סירובו של המבקש לקבל דמי שכירות. לבסוף צוין, כי המשיבה 2 לא הוכיחה שעומדת לה זכות לסעד מן היושר.

ד.

בית המשפט המחוזי קיבל את ערעור המשיבה 2 על פסק הדין. נקבע, כי אכן המשיבה 2 לא המשיכה לנהל את עסקו של המנוח, כי אם ביקשה להביא לסגירתו על ידי השבת הסחורה ללקוחות וחיסול יתרת המלאי, ועל כן אינה עומדת בתנאי סעיף 26 לחוק. עם זאת, בית המשפט המחוזי בא לכלל מסקנה כי המשיבה 2 קנתה לה זכות להמשיך ולהחזיק במושכר, נוכח התנהגות המבקש; מקום שבמשך שבע שנים קיבל לידיו את דמי השכירות מן המשיבה 2, בידעו כי אינה ממשיכה לנהל את העסק שניהל בעלה, ויתר המבקש למעשה – כנקבע – על קיומם של תנאי סעיף 26 לחוק.

ה.

צוין, כי ניתן היה להגיע לתוצאה דומה על ידי החלתו של עקרון תום הלב: יש לראות את המבקש כמי שלא פעל בתום לב ובדרך מקובלת בשימוש שעשה בזכותו לפי החוק, לאחר שבמשך שבע שנים תמימות ראה במשיבה 2 כמי שנתקיימו בה תנאי סעיף 26 לחוק, תוך שהוא גובה ממנה דמי שכירות. צוין, כי יש לדחות גם את טענת המבקש, לפיה אפילו היתה המשיבה 2 לדיירת במושכר, הנה משלא הפעילה כל עסק במשך שנים, יש לראותה כמי שנטשתהו. לבסוף צוין, כי ניסיונותיה של המשיבה 2 להפעיל את העסק, לאחר הגשת התביעה, לאחת מן המטרות שהותרו בחוזה השכירות אינן רלבנטיים לתביעת הפינוי. עם זאת, משמחל המבקש – כך נפסק – על זכותו בדבר המשך ניהולו של העסק, והמשיבה 2 היתה דיירת מוגנת במושכר, היא רשאית לנהל בו עסק, לפי כל אחת מהמטרות שהותרו בהסכם השכירות.

מכאן הבקשה שלפנינו.

הבקשה והדיון שבפנינו

ו.

בבקשת רשות הערעור נטען כי שגה בית המשפט המחוזי בקבעו, הלכה למעשה, שתנאי סעיף 23 לחוק לבדם מקנים למשיבה 2 דיירות מוגנת, שכן זוגיות כשלעצמה אינה מקנה זכות לדיירות מוגנת. הוסף, כי משמעות פסיקתו של בית המשפט המחוזי היא יצירת עילה נוספת וחדשה, ההופכת את הדיירות המוגנת למעין זכות קניינית העוברת בירושה, ויש בה משום הרחבת ההגנה לדיירים מוגנים. לבסוף נטען, כי לא היה מקום לקבוע שהמבקש התנהל בחוסר תום לב, משלא ניתן לו לטעון בעניין.

ז.

בתגובה לבקשה טוענים המשיבים, כי המשיבה 2 המשיכה בניהול העסק לאחר מות המנוח, ועל כן התקיימו תנאי סעיף 26, כנדרש בחוק; די היה בפתיחת העסק, גם אם במתכונת מצומצמת, כדי לעמוד בתנאי הסעיף. לחלופין, משבמשך שבע שנים קיבל לידיו המבקש דמי שכירות, מחל על קיום תנאי הסעיף. נטען, כי פרשנות זו של סעיף 26 לחוק מתיישבת עם חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו. עוד נטען, כי שגה בית משפט השלום שעה שקבע שהנטל להוכחת משמעותו של הויתור על תנאי סעיף 26 לחוק, להבדיל מעצם קיומו, מוטל על המשיבה 2; נטען גם, כי המבקש לא אמר אמת לבית המשפט, וכי נהג בחוסר תום לב כלפי המשיבה 2. לבסוף נטען, כי המשיבה 2 זכאית לסעד מן היושר, שכן משמעות פינויה מן המושכר היא שלילת פרנסתה. הוסף, כי למבקש לא נגרם נזק, וכי הפרת הוראות החוק והסכם השכירות על ידי המשיבה 2 אינה משמעותית, ובכל מקרה ההפרה תוקנה, משהחלה המשיבה בשנת 2006 בניהול עסק של מחשבים בחנות.

ח.

בדיון בפנינו ניסינו להביא את הצדדים לכלל פשרה כספית כזו או אחרת, אך דרכנו לא צלחה.

ט.

בעקבות הדיון הוגשה השלמת טיעון מטעם הצדדים. נטען מאת המבקש, כי בית המשפט המחוזי התערב שלא כדין בקביעותיו העובדתיות של בית משפט השלום בקשר לטענה בדבר ויתור המבקש על תנאי סעיף 26 לחוק. הוסף כי המשיבה 2 לא החלה בניהול כל עסק ומיד לאחר שניתן פסק הדין בבית המשפט המחוזי הציעה את זכויות הדיירות בחנות למכירה, ואף הגישה לבית הדין לשכירות בקשה לאפשר לה להעביר זכויות אלה בתמורה לצד שלישי, ובקשתה תלויה ועומדת עד למתן פסק דין בתיק זה. בהשלמת הטיעון מטעם המשיבה 2 צוין, כי המבקש הטעה את בית המשפט בכך שלא הציג את הקבלה המעידה על כך שקיבל דמי מפתח מאת המנוח. לבסוף, הודגש כי קבלת דמי השכירות על בסיס של דיירות מוגנת, מהוה הוכחה ניצחת לכך שהמבקש התכוון לוותר על עילת הפינוי, ועל הטוען אחרת נטל הראיה.

הכרעה

י.

לאחר העיון לא ראינו ליתן רשות ערעור. סעיף 23 לחוק קובע את התנאים ל"דיירות המשך": "דייר של בית עסק שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו..."

רש

סעיף 26 קובע: "לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו". בנדון דידן, הן בית המשפט המחוזי והן בית משפט השלום סברו כי המשיבה 2 לא המשיכה בניהול העסק, ומשכך לא התקיימו תנאי סעיף 26 לחוק. עם זאת קבע בית המשפט המחוזי כי בנסיבות הקונקרטיות, בהן המשיך המבקש לקבל מן המשיבה 2 במשך שבע שנים דמי שכירות, מבלי שמחה על המשך החזקתה בנכס, יש ללמד כי מחל על זכויותיו.

י"א.

כידוע, רשות ערעור בגלגול שלישי נשקלת במקרים בהם מתעוררת שאלה משפטית שחשיבותה חורגת מן העניין שיש לצדדים הישירים בהכרעה במחלוקת (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123, 128 (מ"מ הנשיא, כתארו אז, שמגר)). ואולם, כפי שתיארנו, המקרה שלפנינו תחום לנסיבותיו הקונקרטיות. גם אילו היינו, או מי מאתנו, עשוי לפסוק אחרת במקרה שלפנינו, אין הדבר מצדיק בהכרח דיון במסגרת ערעור נוסף (ראו גם דברי מ"מ הנשיא שמגר שם ). זאת ועוד, ככלל אין בית משפט של ערעור נדרש מחדש לשאלו ת עובדתיות שהוכרעו בבית משפט השלום, ואשר שבו ונדונו בפירוט בבית המשפט המחוזי (ע"א 2835/04 לובינסקי בע"מ נ' י.ת נצר אחזקות בע"מ (לא פורסם); ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון המנוח קלמן בראשי , פ"ד נב(2) 582, 594; זוסמן, סדרי הדין האזרחי (מה' 7 בעריכת ש' לוין) סעיף 665 בעמ' 856- 857). לא כל שכן כך, כשהמדובר בבקשת ערעור נוסף. גם בעובדה שבית המשפט המחוזי הגיע לתוצאה שונה מאשר בית משפט שלום אין כדי להקנות רשות ערעור (רע"א 8343/08

סגל נ' קן התור הנדסה

(לא פורסם); רע"א 2413/07

לידר ניהול ופיתוח בע"מ נ' המהפך אגודה שיתופית להובלת משאות בע"מ (לא פורסם)). כאמור,

לאחר העיון נחה דעתנו כי אין המקרה שלפנינו כזה המעורר שאלות בעלת אופי עקרוני החורגות מעניינם של הצדדים.

י"ב.

אכן, לעיצומם של דברים יצוין, כי המגמה בפסיקה היא לפרשנות מצמצמת להוראות חוק הגנת הדייר , כדי שלא תיווצר מכוח החוק שרשרת אינסופית של דיירות ( רע"א 1711/98 שפי נ' עזבון המנוחה שדז'ונסקי , פ"ד נ"ד (1) 395; רע"א 2701/95 כנען נ' גזאוי, פ"ד נג (3) 151, 166; רע"א 6842/96 שוס נ' קלמן, פ"ד נב (2) 625, 635; רע"א 5727/04

בן עמי נ' ברסלב (לא פורסם); ע"א 10308/06 שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי (לא פורסם) (להלן עניין שטוב )).

בעבר הבעתי דעתי בהקשר זה:

" חוק הגנת הדייר

נחקק כחוק סוציאלי. התכלית שעמדה בבסיס החוק הייתה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו. ברבות הימים נשתנתה המציאות הכלכלית והחברתית, ו'הדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה, ובעל הנכס לא תמיד היה הַגְבִיר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק ( ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור ואח' פ"ד נ (5) 111, 118 (השופטת שטרסברג כהן). לדידי, מדיניות זו ראויה היא, ולשיטתי יש מקום לפרשנות מצמצמת של הגנה זו: "הדיור המוגן הוא תופעה בת זמנים עברו, והדעת נותנת כי תלך ותחלוף מן העולם" ( רע"א 5727/04

בן עמי נ' ברסלב

(לא פורסם) ; ראו גם רע"א 10343/05

" עמידר" - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' נגה משה

(לא פורסם) )" ( רע"א 4664/06

צארום נ' פרלמוטר ואח' (לא פורסם) ).

אמת נכון, הדעת נותנת אף בגדרי גישה עקרונית זו, כי לא בהכרח נסיבותיו של מי שזכה להגנת הדייר מכוח החוק בלבד בלא תשלום דמי מפתח, כהרי מי ששילם דמי מפתח כבעלה המנוח של המשיבה במקרה דנא, ואין צורך להרחיב דברים בעניין זה, שכן כל מקרה ייבחן לנסיבותיו.

י"ג.

בנדון דידן, ייחד בית המשפט המחוזי את הכרעתו לנסיבות המקרה. בית המשפט סבר, כי חרף אי התקיימותם של תנאי סעיף 26 היה בהתנהלותו של המבקש יש כדי להצביע כי מחל על התקיימותם, אכן, ייתכנו מקרים שבהם קבלת דמי השכירות לא תיחשב כויתור, כגון במקרה של נטישה מכל וכל (ע"א 682/82 דויטש נ' עזבון פרל , פ"ד לח(2) 729), מחד גיסא, אין חולק כי המשיבה 2 עמדה בדרישות הוראת סעיף 23 לחוק משהתגוררה עם המנוח והיתה נשואה לו מעל שישה חודשים טרם פטירתו. מאידך גיסא, לא הוכח, כאמור, כי נתקיימה בעניינה הוראת סעיף 26 לחוק (לעניין נטל ההוכחה ראו עניין שטוב ). אשר להתרחשות בפועל בנכס, הנה מעדות המשיבה 2

בבית המשפט: "אחרי שלושה ארבעה חודשים אני והילדים שלי לפתוח (כך במקור- א"ר) ולראות מה המלאי של החנות, ודאגתי לספק מה שצריך ללקוחות מתוך המלאי, הייתי קובעת באותם חודשים אם הלקוחות שהשאירו מכשירים לתיקון לבוא לקחת, זה נמשך שלוש שנים" (עמ' 11 לפרוטוקול הדיון); "מכרנו גם חלפים חדשים, היו הרבה, לא קנינו שום דבר חדש, היינו מוכרים רק את המלאי שהיה (עדות בנו של המנוח- עמ' 17 לפרוטוקול הדיון). בתקופות המאוחרות בהן ניהלה המשיבה עסק בחנות, לא היה זה

דוגמת העסק שבעלה המנוח ניהל בחנות. הנסיבות הן גבוליות, ואף אם דעתי ככלל איננה נוחה ממתן זכות לדיירות מוגנת כאשר לא התמלאו תנאי החוק, נביט מנגד אל התנהלות המבקש, שקיבל מידיה של המשיבה 2 דמי שכירות במשך שבע שנים, תוך שהוא מודע לכך שהעסק אינו פעיל, ולא מחה על הפרת תנאי הדיירות המוגנת. במצב דברים זה, ומשעסקינן בהכרעה בנסיבות ספציפיות בתיק גבולי, אין מקום להתערבותנו ולמתן רשות ערעור.

י"ד.

איננו נעתרים איפוא לבקשה ליתן רשות ערעור. בהסכמת הצדדים איננו עושים צו להוצאות.

שופט

המשנה לנשיאה

א' ריבלין

אני מסכים.

המשנה-לנשיאה

השופט ע' פוגלמן

אני מסכים.

שופט

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' רובינשטיין.