רע"א 3662/12 חיה ברזילי נ. בנק מזרחי

א.

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (סגניות הנשיא קובו ורובינשטיין והשופטת צ'רניאק) בע"א 2192-09 מיום 4.4.12, שבגדרו התקבל ערעור המשיב על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (השופט אטדגי) בה"פ 200860/08 מיום 29.7.09.

רקע

ב.

המבקשת ובעלה המנוח חתמו בשנת 1997 על שטר משכנתא, שמכוחו שעבדו זכויותיהם במקרקעין שהם גג בניין, הידוע כחלקה 153/20 בגוש 6911, לשם הבטחת אשראי שהעמיד להם המשיב לצורך בניית שתי דירות על הגג.

ג.

לאחר מות המנוח הסתיימה בניית הדירות על הגג, והמבקשת רשמה אותן כשתי יחידות נפרדות בפנקסי המקרקעין (153/21 ו-153/22). במהלך הרישום וכתוצאה מתקלה לא נרשמה משכנתא לטובת המשיב על הדירה שסומנה כחלקה 153/22. המשיב ביקש לתקן את התקלה, והמבקשת חתמה ביום 30.1.05 על שטר משכנתא נוסף, שבמסגרתו שיעבדה זכויותיה בדירה זו. שני השטרות כללו סעיף ויתור על זכות המבקשת לדיירות מוגנת ולדיור חלוף, אך נוסח הויתור בשטר השני תוקן מבלי שצוין הדבר בפני המבקשת, תוך שהתיקון הדגיש את משמעויות הויתור באופן מפורש אף יותר מקודמו. על שטר המקרקעין מצויה הצהרה של רשם המקרקעין כי הסביר למבקשת את מהות העסקה ואת תוצאותיה המשפטיות.

ד.

ביום 26.9.05 פתח המשיב בהליכים למימוש המשכנתא, שכן המבקשת לא הסדירה את יתרת חובה לו, וזאת לאחר שמכרה את הדירה אשר נרשמה כחלקה 153/21, ותמורתה נזקפה על חשבון החוב למשיב.

ה.

המבקשת עתרה לבית המשפט המחוזי בבקשה שיכריז כי המשכנתא אינה תקפה (ה"פ 439/06) (להלן התובענה הראשונה), שכן כנטען המשיב לא הציע לה ולבעלה את תנאי ההלוואה המקובלים, אלא הלוואה הצמודה למטבע חוץ. כן נטען, כי לא הוסבר להם מה היקף הריבית, כי המבקשת מעולם לא מישכנה את הדירה שבחלקת משנה 22, וכי המשיב אילץ אותה לחתום על בקשה לתיקון טעות סופר, שעל פיה – בטעות – נרשמה המשכנתא על חלקת משנה 21 בלבד. לחלופין נטען, כי תחשיב יתרת החוב של המבקשת אינו נכון. התביעה נדחתה (פסק דין מפי השופטת רונן מיום 10.3.08).

ו.

ביום 9.9.08 הגישה המבקשת את התובענה מושא ענייננו, שלפיה מימוש זכויותיה בדירה כפוף לזכותה לדיירות מוגנת, או לחילופין לזכותה לדיור חלופי, מאחר שויתרה על הגנות אלה שלא מדעת ומבלי שהוסברה לה משמעות הויתור.

ז.

בפסק דינו של בית משפט השלום נקבע, כי הנוסח הקובע לצורך בחינת תניית הויתור הוא הנוסח מן השטר הראשון. בית המשפט נתן אמון בדברי המבקשת כי איש לא הסביר לה מהן הגנותיה ומה משמעות הויתור. צוין, כי אילו היה המשיב מעמיד אותה על הקושי שבנוסח סעיף הויתור שבשטר הראשון ומבקש הסכמתה המודעת, סביר היה לקבוע כי בכך נוצר ויתור חדש ומודע. צוין איפוא כי על המשיב החובה להוכיח את קיומו של החריג לכלל המקנה הגנה. הודגש, כי שטר המשכנתא לא נחתם בפני המשיב, אלא בפני רשם המקרקעין, וכי כלל לא ניתן להסתמך על הצהרתו הסטנדרטית של רשם המקרקעין ולהבין הימנה מה הוסבר לחייב, זאת בהסתמך בין היתר על ע"א 9136/02

מאני נ' רייז , פ"ד נח (3) 934 (להלן פרשת מאני ) וה"פ (תל-אביב-יפו) 156/07 רובינא נ' בנק המזרחי בע"מ (לא פורסם) (להלן פרשת רובינא ). נפסק איפוא כי מימוש הדירה כפוף לזכות המבקשת לדיירות מוגנת בה.

ח.

בית המשפט המחוזי קיבל את ערעור המשיב על פסק דינו של בית משפט השלום. צוין, כי המבקשת הגישה את התובענה הראשונה לאחר שהמשיב הגיש בקשה למימוש משכנתא וכי בתובענה זו היה על המבקשת לפרוס את מלוא טענות ההגנה שלה, לרבות הטענות שהעלתה בתובענה מושא הבקשה - אך זאת לא עשתה. בפרט אמורים הדברים משהמבקשת היתה מיוצגת בידי עורך דין עוד טרם התובענה הראשונה. לגופם של דברים צוין, כי משמסר רשם המקרקעין בהצהרתו שהסביר למבקשת את מהות חתימתה, עבר נטל ההוכחה לכתפיה של המבקשת, אך המבקשת נמנעה מהזמנת הרשם כדי לסתור את דבריו. כן צוין, שהמבקשת לא הציגה גירסה שלפיה רשם המקרקעין לא הסביר את מהות העסקה ותוצאותיה, אלא הדבר צוין אך באמירה לקונית. לבסוף צוין, כי היה מקום להזמין לעדות את מי שהיה בא כוחה אז, שכן יש להניח שעורך דינה לא היה מתיר לה לחתום על שטר שני המרע מצבה.

הבקשה והתגובה

ט.

בבקשה נטען, כי לפנינו שאלות בעלות חשיבות חוקתית, המתגלמות בזכותה של המבקשת למדור בביתה. עוד נטען, כי קיימות הכרעות סותרות של בתי המשפט השונים בשאלה, על מי מוטל הנטל להוכיח קיומה של דיירות מוגנת, ועל מי נטל הראיה להוכיח האם לנוטל המשכנתא הוסבר הויתור על הגנת הדיירות המוגנת. נטען, כי בית משפט השלום התייחס לטענת המניעות בניגוד לקביעת בית המשפט המחוזי, וכי כתוצאה מכך הגיע לממצאים עובדתיים הסותרים את אלה של בית משפט השלום.

י.

בתגובה ציין המשיב כי אין ספק בדבר קיומה של גמירות דעת הנגזרת מתוך כלל הנסיבות הקונקרטיות, וכי אין בפסק דינו של בית המשפט המחוזי משום סטיה מהעקרונות ההלכתיים, אלא אך משום יישום נכון וראוי שלהם. נטען, כי קמה מניעות למבקשת להגיש בקשתה להצהרה על זכותה לדיירות מוגנת משכבר הגישה עתירה קודמת לבית המשפט המחוזי, אשר במסגרתה לא העלתה טענה בנוגע לזכאותה לזאת. הוסף, כי לא נטענה כל טענה מפורשת כאילו רשם המקרקעין לא הסביר לה את מהות הויתור על הגנות הדיור, וכי המבקשת גם לא פעלה להעדתו של רשם המקרקעין על מנת לסתור את החזקה כי הסביר לה את האמור. אשר לנטל ההוכחה, משהשטר נחתם בפני רשם המקרקעין ונושא על פניו את עדותו של רשם המקרקעין כי הסביר למבקשת את מהות העסקה, עבר הנטל לכתפי המבקשת להוכיח אחרת.

הכרעה

י"א.

רשות ערעור בגלגול שלישי נשקלת רק במקרים המעוררים שאלה בעלת חשיבות משפטית או ציבורית רחבה, החורגת מן המחלוקת הפרטנית שבין הצדדים להליך. בנדון דידן נסבה הבקשה כולה על מחלוקות המתוחמות לסכסוך בין הצדדים, שעיקרן זכותה של המבקשת לדיירות מוגנת נוכח חתימתה על כתב ויתור. בית משפט זה מתבקש איפוא לדון ולהכריע מחדש "במסכת עובדתית שהוכרעה בבית המשפט קמא. בכגון דא תהא התערבותה של ערכאת הערעור במשורה, לא כל שכן כאשר עסקינן בהליך ערעורי שני" (רע"א 6594/06 רחל אשכנזי נ' יותם שר (לא פורסם); רע"א 6474/99 צוקרמן נ' פאלוך (לא פורסם)). חילוקי דעות בין הערכאות השונות, אין בהם כדי לשנות לעניין זה ולהצדיק דיון נוסף בסוגיה (רע"א 8602/06 אהרון שלה נ' בנק הפועלים בע"מ (לא פורסם)).ספציפית, לנושא קרוב לענייננו, ראו רע"א 9797/08 בן ברוך נ' המזרחי המאוחד (לא פורסם). גם לעיצומם של דברים לא נמצא מקום להתערבותנו. במספר פסקי דין הוטעם, כי פערי הכוחות שבין בנק ללקוח מטילים מעצם טבעם וקיומם חובת אמון על הבנק, ועל תניות מסוג זה שלפנינו להיות מפורשות וברורות (ראו למשל ע"א 11120/07 שמחוני נ' בנק הפועלים בע"מ (לא פורסם)). ואולם, בענייננו הגיע בית המשפט המחוזי למסקנה כי המבקשת היתה מודעת לתוצאות חתימתה על שטר המשכנתא ועל תניית הויתור. משהמשיב עמד בנטל ההוכחה והציג הצהרה של רשם המקרקעין שהדברים הוסברו למבקשת, עבר הנטל לכתפיה להוכיח אחרת. זאת לא עשתה; ראו ע"א 10443/08 לופו נ' בנק איגוד (לא פורסם). יתרה מכך, כפי שהדגיש בית המשפט קמא, אי העלאת הטענות מושא הבקשה בתביעה הראשונה אומרת דרשני. דומה כי משלא צלחה דרכה הראשונה של המבקשת לביטול המשכנתא, פנתה לדרך נוספת שמא זו תעמוד לה. בית משפט השלום נסמך על פרשת מאני ופרשת רובינא , אולם בפרשות אלו ענייננו במצב שבו לא הוסבר לחייבים דבר, ואף לא נטען על ידי הבנק או הרשם כי הוסבר להם באשר למשמעות החתימה על תניית הויתור. בעניינה של המבקשת טען המשיב כי ניתן הסבר כבדבר שבשגרה על ידי פקידי הבנק לחייב בשעת חתימה על שטר משכנתא, ורשם המקרקעין - וזו עיקר - הצהיר שהסביר את הדברים בפני המבקשת.גם המבקשת עצמה טוענת בלשון רפה בלבד כי לא הוסברו לה משמעויות חתימתה.

י"ב.

במצב דברים זה אין בידי איפוא להיעתר למבוקש. בנסיבות אין צו להוצאות.