רע"א 4832-24 רע"א 4832-24

בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בנצרת (השופט י' אברהם) מיום 5.6.2024 בת"א 47132-09-23, בה התקבלה בחלקה בקשת המשיבים למתן צו המתיר רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות מן המשיבה 1.

תמצית הרקע העובדתי

1.עניינה של בקשה זו בתביעה שהגישה המבקשת 2 נגד המשיבים. כמתואר בכתב התביעה, המבקשת 2, חברת הפסגה בחדרה להנדסה ובניה בע"מ (להלן: המבקשת), הייתה בעלת זכויות החכירה במקרקעין המצויים בנצרת (להלן: המקרקעין). המבקשת החלה בבניית שני בניינים על המקרקעין – אשר עתידים היו לכלול יחדיו 50 יחידות דיור – אולם בטרם הושלמה בנייתם, התקשרה עם המשיבה 1, חברת בוני הגליל אניס עבד אלחלים בע"מ (להלן: המשיבה), בהסכם למכירת עיקר זכויותיה בפרויקט. מבלי להידרש למכלול ההסכמים שנכרתו בין הצדדים, שאינם דרושים לענייננו, יתואר בתמצית, כי הוסכם על הצדדים כי המשיבה תרכוש מן המבקשת את זכויותיה ב-46 יחידות דיור, זאת בתמורה לסכום של 18,525,000 ₪ בתוספת מע"מ, ולהשלמת בנייתן של ארבע יחידות הדיור הנוספות, הן דירות הגג בשני הבניינים, שנותרו בבעלות המבקשת (להלן: דירות הגג). עוד הוסכם כי גגות שני הבניינים יוצמדו לדירות הגג, וכי המבקשת תהא זכאית לבחור את המחסנים והחניות אשר יוצמדו לדירותיה.

2.המבקשת טוענת בתביעתה, כי במסגרת ההסכם הומצאה לה ערבות בנקאית על סך של 2.2 מיליון ₪. ערבות זו נועדה להבטיח את גמר בנייתן של דירות הגג, והסדרת המצב הרישומי של הפרויקט כולו, הכולל אף את חלקי הבניין שיוצמדו לדירות הגג. בהמשך, ביקשה המשיבה להקטין את סכום הערבות הבנקאית, וכנגד הסכמת המבקשת לכך – חתמה על כתב התחייבות מיום 21.3.2022 לפיו, בין היתר, היא תימנע מביצוע פעולות רישום במרשם המקרקעין בהתייחס לפרויקט, לרבות רישום הערות אזהרה ושעבודים, שלא בהסכמת המבקשת, עד להשלמת התחייבויותיה כלפי המבקשת (להלן: כתב ההתחייבות). כבר כעת יצוין, כי כתב התחייבות הוא העומד בבסיס טענתה של המבקשת כי המשיבים אינם רשאים לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות במקרקעין; וכי המשיבים, מצדם, מכחישים את תוקפו של כתב ההתחייבות, וטוענים כי הוא "סיכום מפוקפק שלא קיבל מעולם את אישור[ם]".

3.בכתב תביעתה טענה המבקשת, כי המשיבה המשיכה להפר את ההסכמים בין הצדדים, ובכלל זה, מסרה למבקשת את דירות הגג באיחור ניכר; לא אפשרה למבקשת לבחור את המחסנים והחניות שיוצמדו לדירות הגג בניגוד להסכמות בין הצדדים; נמנעה מלהסדיר את המצב הרישומי של הפרויקט כולו; ובנתה את דירות הגג באופן רשלני ו"באיכות בנייה ירודה למחפיר". על כן, הגישה המבקשת את התביעה מושא הבקשה דנן, ובמסגרתה עתרה לסעדים שונים, וביניהם סעד הצהרתי לפיו גגות הבניינים, וכן המחסנים והחניות אותם בחרה המבקשת, יוצמדו לדירות הגג; צו מניעה קבוע האוסר על המשיבים לבצע פעולות רישום במקרקעין, לרבות רישום הערות אזהרה; ופיצוי כספי בסך כולל של כ-4.2 מיליון ₪ בגין האיחור במסירת דירות הגג ובגין ליקויי בנייה שהתגלו בהן.

4.בד בבד עם תביעתה, הגישה המבקשת בקשה למתן צו מניעה זמני, האוסר על המשיבים לרשום הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים בכל הנוגע למקרקעין. בבקשה נטען כי המשיבה פועלת לרישום הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים אשר רכשו יחידות דיור בפרויקט, וזאת בניגוד להתחייבותה להימנע מביצוע פעולות רישומיות טרם הסדרת זכויותיה של המבקשת בדירות הגג, לרבות באשר למחסנים ולחניות שיוצמדו להן. בו ביום, הורה בית המשפט המחוזי על מתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד, עד לקיום דיון בבקשה (להלן: צו המניעה הזמני).

5.בתגובתם לבקשה למתן סעד זמני, טענו המשיבים, בין היתר, כי התביעה הנוכחית מהווה חוליה נוספת בשרשרת של הליכים משפטיים שנקטה המבקשת במטרה לנשל את המשיבים מפרויקט הבנייה ולהביא לקריסתם הכלכלית; וכי קבלתה תפגע בזכויותיהם של צדדים שלישיים לרישום הערת אזהרה בגין דירות שרכשו מן המשיבה כדין, ולא תאפשר להם להשלים את רישום הדירות על שמם. עוד טענו המשיבים כי כתב התביעה נסמך על אסופת מסמכים פיקטיביים שלא נחתמו על ידם, ואך נועדו לסייע למבקשת להתמודד עם הליכים משפטיים המתנהלים מול המשיבים.

6.לאחר דיון ראשון שהתקיים בבקשה למתן צו מניעה זמני, ובמסגרת דיון שני שהתקיים ביום 1.11.2023, הודיעו הצדדים לבית המשפט המחוזי כי הגיעו להסכמה באשר למחסנים, לחניות ולגגות שיוצמדו לדירות הגג השייכות למבקשת, תוך שטענות הצדדים בכל הנוגע לסעדים הכספיים – שמורות להם. בהתאם לבקשת הצדדים, נתן בית המשפט המחוזי להסכמות אלה תוקף של פסק דין (להלן: פסק הדין החלקי). בהמשך לכך קבע כי "צו המניעה שניתן בתיק זה מצומצם אך ורק בנוגע להצמדות של גגות, חניות ומחסנים שנדונו והוסכמו לעיל". עוד קבע כי הצדדים יגישו לבית המשפט רשימה של הדירות שנמכרו על-ידי המשיבה, על מנת "לסייג את צו המניעה באופן שיאפשר רישום הערות אזהרה לטובת הרוכשים של אותן דירות"; וכי "הצו ימשיך לחול לגבי ההצמדות שסומנו לעיל, אך לא לגבי הדירות שנותרו".

7.ביני לביני, הוחלף ייצוגה של המבקשת, וביום 21.1.2024, הגישה המבקשת בקשה לביטול פסק הדין החלקי (להלן: הבקשה לביטול פסק הדין החלקי). בבקשה נטען כי המשיבים הונו את המבקשת ואת בית המשפט במהלך הדיון שהתקיים ביום 1.11.2023, והציגו מצגי שווא באשר למחסנים שנותרו פנויים וטרם נמכרו לצדדים שלישיים. בהחלטתו מיום 15.2.2024, דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה, וקבע כי פסק הדין ניתן בהסכמה, ולפיכך הדרך הנכונה להעלות טענות אלה היא באמצעות הגשת תביעה נפרדת לביטול פסק הדין. עוד קבע כי "איש לא חייב את [ה]מבקשת להסכים להצעות בית המשפט לפשרה. קשה על כן לכאורה להלום בנסיבות אלו כי נתקיימה 'הטעיה' במהלך ניהול המשא ומתן [...] באולם נכח מנהל המבקשת שהפגין לאורך כל הדיון בקיאות רבה ובולטת בכל נושאי ההתקשרות בין הצדדים". על החלטה זו של בית המשפט המחוזי לא הוגשה בקשת רשות ערעור.

8.משנדחתה הבקשה לביטול פסק הדין החלקי, הגישו המשיבים ביום 13.5.2024 "בקשה למתן צו פורמלי שיאפשר רישום הערות אזהרה לרוכשים ולבנקים למשכנתאות" (להלן: הבקשה למתן צו פורמלי). לבקשה צורפה רשימת דירות, המפרטת את פרטי הרוכשים, בעניינן התבקש רישום הערת אזהרה, וזאת בהתאם לקביעת בית המשפט המחוזי במסגרת פסק הדין החלקי. המבקשת, בתגובתה, הודיעה כי היא מתנגדת לבקשה. תחילה, חזרה המבקשת על טענתה כי בהתאם לכתב ההתחייבות, משלא השלימה המשיבה את התחייבויותיה, אין היא רשאית לרשום את הערות האזהרה. עוד הוסיפה המבקשת כי ראוי לדחות את הבקשה בשל אי סדרים שנפלו, לטענתה, בעסקאות המכר, ובכלל זה אי-דיווח על חלקן לרשויות המס.

9.בהחלטתו מיום 29.5.2024, קבע בית המשפט המחוזי כי יש לדחות את טענות המבקשת הנסמכות על כתב ההתחייבות, אשר קדם לפסק הדין החלקי שניתן על יסוד הסכמות הצדדים. עם זאת, התיר למבקשת להשלים טענותיה בכל הנוגע לדירות אשר לגביהן הועלו טענות לאי סדרים. המבקשת, בתגובתה המשלימה, שבה על טענותיה באשר לאופן התנהלות המשיבים, וטענה עוד כי חלק מעסקאות המכר הן למעשה עסקאות פיקטיביות, שמטרתן אינה אלא ניסיון של המשיבים להברחת נכסים.

החלטת בית המשפט המחוזי

10.בהחלטתו מיום 5.6.2024 – היא ההחלטה העומדת במוקד הבקשה שלפניי – קיבל בית המשפט המחוזי באופן חלקי את הבקשה למתן צו המאפשר רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות ובנקים למשכנתאות. בית המשפט המחוזי שב על קביעתו כי יש לדחות את כלל הטענות הנוגעות להתחייבות המשיבים להימנע מביצוע פעולות רישומיות הנוגעות למקרקעין, שכן התחייבות זו הייתה ידועה למבקשת בעת מתן פסק הדין החלקי, אשר ניתן בהסכמתה. בית המשפט המחוזי דחה אף את הטענות שעניינן באי-דיווח על עסקאות המכר לרשויות המס, בקבעו כי טענות אלה אינן רלוונטיות להליך זה. על כן, נתקבלה הבקשה בעיקרה, למעט בהתייחס לדירות לגביהן לא צוין שם הרוכש ומועד המכירה.

בגין החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור שלפניי.

טענות הצדדים בבקשת רשות הערעור

11.המבקשת טוענת כי שגה בית המשפט המחוזי כאשר קיבל את בקשתם של המשיבים למתן צו לרישום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות. ראשית, נטען כי מצבה הכלכלי של המשיבה חמור ביותר, כפי שהדבר מתבטא, בין היתר, בעיקול בגובה של למעלה מ-1.6 מיליון ₪ שהוטל על נכסי פרויקט הבנייה. על כן, נטען כי רישום הערות האזהרה לטובת רוכשי הדירות מהווה מעין "העדפת נושים", שכן הוא נותן לרוכשי הדירות עדיפות על פני נושים אחרים של המשיבים, ובכללם המבקשת. עוד טוענת המבקשת כי אי הסדרים בעסקאות המכר עליה הצביעה בתגובתה לבקשה למתן צו פורמלי, מעידים כי רשימת הדירות שהוגשה לבית המשפט – שגויה ואינה תואמת את פסק הדין החלקי, באופן המצדיק דחיית הבקשה כולה. כמו כן, במסגרת בקשת רשות הערעור מעלה המבקשת שורה של טענות הנוגעות במישרין לפסק הדין החלקי, ובכלל זה כי פרוטוקול הדיון מיום 1.11.2023 אינו משקף כהלכה את ההתנהלות בדיון; כי במהלך הדיון הופעל לחץ בלתי סביר על המבקשת "תוך השמעת איומים בסנקציות ותוצאות קשות" מצד בית המשפט המחוזי; וכי פסק הדין החלקי כולל קביעות מרחיבות יותר מאלה שהוסכמו על-ידי הצדדים. לנוכח כל המתואר לעיל, עותרת המבקשת לביטול החלטת בית המשפט המחוזי.

12.בתגובתם לבקשת רשות הערעור, טוענים המשיבים כי יש לדחותה. לטענתם, טענות המבקשת בבקשה זו, כמו גם טענותיה בתגובתה לבקשה למתן צו פורמלי, מופנות למעשה כלפי פסק הדין החלקי והקביעות שנקבעו שם. זאת, על אף שהמבקשת כבר הגישה בעבר בקשה לביטולו, אשר נדחתה מבלי שהוגשה על כך בקשת רשות ערעור. לגופם של דברים, טוענים המשיבים כי פסק הדין החלקי ניתן בהסכמת המבקשת, בשעה שהייתה מיוצגת, ובמסגרתו היא קיבלה את מבוקשה – הצמדת המחסנים, הגגות והחניות כפי שביקשה מלכתחילה – מבלי להחזיק עשרות רוכשי דירות כ'בני ערובה'. כן נטען כי אין בסיס לטענות בדבר אמינותו של פרוטוקול הדיון מיום 1.11.2023, שכן הסכמות הצדדים נוסחו על-ידם, כאשר עורכי הדין מטעמם הקפידו "על כל תג ותג" בנוסח ההסכמות. אשר לטענה בדבר העדפת נושים אסורה, טוענים המשיבים כי רישום הערת אזהרה לטובת צדדי ג' אשר רכשו את הדירות הרלוונטיות אינו מהווה העדפת נושים כלל, וכי אין כל מקור משפטי לטענה זו – בייחוד שעה שמדובר בדירות אשר המבקשת כלל אינה טוענת לזכות בהן. על כן, נטען כי הטענות בדבר מצבה הכלכלי של המשיבה אינן רלוונטיות לסוגיית רישום הערות האזהרה.

13.בתגובה שהגישה לתשובת המשיבים, שבה המבקשת, בעיקרם של דברים, על טענותיה בכל הנוגע לפסק הדין החלקי. בכלל זה, נטען כי לדיון שהתקיים ביום 1.11.2023, הגיעו המשיבים, בניגוד למוסכם, ללא העתקי הסכמי המכר של הדירות בפרויקט; כי הופעל לחץ על המבקשת להסכים להצעות בית המשפט המחוזי; וכי אין כל היגיון בוויתור המבקשת על זכותה שלא ירשמו הערות אזהרה בכל הנוגע לדירות בפרויקט, עד שהמשיבים ימלאו אחר התחייבותיהם כלפי המבקשת.

דיון והכרעה

14.לאחר עיון בבקשה ובנספחיה, ובתגובות לה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

עיקר טענות המבקשת מופנות, הלכה למעשה, כלפי קביעותיו של בית המשפט המחוזי בפסק הדין החלקי מיום 1.11.2023. כך, למשל, ניסיונה להסתמך על כתב ההתחייבות או להחיות טענות שהוכרעו, בהסכמתה, בפסק הדין החלקי, אינו אלא ניסיון להשיג בדרכי עקיפין על פסק הדין החלקי. ואולם, המבקשת בחרה שלא להשיג על פסק הדין החלקי באופן הקבוע בדין – לא בדרך של הגשת הליך ערעורי ולא בדרך של הגשת תובענה עצמאית לביטולו, וממילא אין מקום להידרש לטענותיה אלה במסגרת השגה על החלטה מאוחרת לפסק הדין האמור (השוו: רע"א 4861/12 עזאיזה נ' מסאלחה, פסקה 12 (9.8.2012); רע"א 8647/09 גלעד נ' יהודה, פסקה 13 (4.2.2010); רע"א 6538/00 אלישע נ' אלישע, פסקה 4 (20.2.2001)). דברים אלה נכונים במיוחד לנוכח בחירתה של המבקשת להגיש בקשה לביטול פסק הדין החלקי, אשר נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי, כאשר גם על החלטת הדחייה נמנעה מלהשיג.

15.במסגרת הבקשה שלפניי, מעלה המבקשת טענות ללחץ פסול שהופעל עליה מצד בית המשפט המחוזי להגיע להסכמות לפני מתן פסק הדין החלקי. ואולם, טענות אלה הן טענות כבושות שלא בא זכרן בבקשתה לביטול פסק דין שהוגשה לבית המשפט המחוזי ביום 21.1.2024, ומכל מקום, משנדחתה הבקשה לביטול פסק הדין, לא ניתן להעלותן, כאמור, במסגרת ההליך שלפני. למעלה מן הצורך יוער, כי בקשה לביטול פסק דין שנתקבל בהסכמת הצדדים מטעמים של הפעלת לחץ פסול על-ידי בית המשפט תיעתר במקרים נדירים בלבד ובהתקיים טעמים כבדי משקל (רע"א 7765/18 בייר נ' מלונות פתאל בע"מ, פסקה 3 (22.11.2018)). בענייננו, טענות המבקשת בעניין זה נטענו באופן לקוני וללא תימוכין, ולא עלה בידה להראות כי הפשרה, שקיבלה תוקף של פסק דין, נכפתה על המבקשת שהייתה מיוצגת לכל אורך ההליך. בנסיבות אלה, חזקה על המבקשת כי הבינה היטב את משמעות הסכמתה למתן פסק הדין החלקי, ובכלל זה את משמעות הסכמתה לצמצום צו המניעה הזמני (ולסופיותם של הסכמי פשרה שקיבלו תוקף של פסק-דין ראו: ע"א 647/20 אלישקוב נ' א.ר.א.ב בונוס בע"מ, פסקה 7 לפסק דינה של השופטת ד' ברק-ארז (2.9.2021) (להלן: עניין אלישקוב); ע"א 7387/22 נתאי נ' מוסא, פסקה 11 (5.7.2023); רע"א 7609/22 מסורת התורה בני ברק נ' ישיבת פוניבז' בע"מ, פסקאות 18-17 (23.4.2023)). בהקשר זה יוער, כי ככל שסברה המבקשת שפרוטוקול הדיון מיום 1.11.2023 אינו משקף את שאירע במהלך הדיון, היה עליה להגיש לבית המשפט המחוזי בקשה לתיקון הפרוטוקול; משלא עשתה כן, אין אלא להניח כי הפרוטוקול משקף נכונה את אופן התנהלות הדיון (ראו: רע"א 8902/15 הררי נ' רייס, פסקה י' (3.7.2016)).

16.הנה, משלא השיגה המבקשת על פסק הדין החלקי, ואף לא הגישה תובענה עצמאית לביטולו על יסוד טענתה לפגם בכריתת ההסכם העומד ביסודו, וממילא זה לא בוטל – נקודת המוצא לדיון היא כי פסק הדין החלקי עומד על כנו. פסק דין זה נותן תוקף להסכמות הצדדים בהתייחס לחניות, למחסנים ולגגות שיוצמדו לדירות הגג של המבקשת, וקובע, בין היתר, כי "צו המניעה שניתן בתיק זה מצומצם אך ורק בנוגע להצמדות של גגות, חניות ומחסנים שנדונו והוסכמו לעיל", הם ההצמדות לדירות הגג של המבקשת. לפיכך, זכותה של המבקשת להתנגד לצמצום צו המניעה המקורי שניתן גדורה לטענות הנוגעות לפגיעה בזכויותיה בגגות, החניות והמחסנים שהוצמדו לדירותיה. טענות כאלה לא נטענו, לא לפני בית המשפט המחוזי ולא במסגרת הבקשה שלפניי, ולפיכך לא הועלה כל טעם המצדיק דחיית הבקשה למתן הצו הפורמלי.

17.אשר לטענה בדבר העדפת נושים – ראשית יצוין, כי גם טענה זו, הנוגעת לעצם האפשרות לרשום הערות אזהרה על יחידות הדיור שבמקרקעין – מופנית, למעשה, כלפי פסק הדין החלקי. משכך דינה להידחות מהטעמים שפורטו לעיל. בהתאם לכך, גם הטענות בדבר מצבה הכלכלי של המשיבה, ויכולת הפירעון העתידית שלה – אינן רלוונטיות לבקשה זו, ואינן יכולות, כשלעצמן, להצדיק הותרת צו מניעה העומד בניגוד להסכמות אליהן הגיעו הצדדים במסגרת פסק הדין החלקי. בדומה, אף לא ראיתי להידרש לטענות המבקשת שעניינן "אי סדרים" בחלק מעסקאות המכר, ובכלל זה הטענה להיעדר דיווח במועד של חלק מהעסקאות לרשויות המס. טענות המבקשת לעניין זה נטענו באורח כללי, והמבקשת לא העלתה כל טענה פרטנית לפיה יש ברישום הערת אזהרה על דירות שבמכירתן נפלו "אי סדרים", לשיטתה, כדי לפגוע בזכויותיה במחסנים, בחניות ובגגות שהוסכם בפסק הדין החלקי כי יוצמדו לדירותיה. מכל מקום, בית המשפט המחוזי בחן את רשימת הדירות, קבע כי בגין חלקן לא ניתן יהיה לרשום הערות אזהרה בשלב זה, והורה למשיבים להגיש רשימת דירות מתוקנת. לא מצאתי כל בסיס להתערבות בקביעות אלה, וחזקה על בית המשפט המחוזי כי ככל שתוגש רשימת דירות מתוקנת – היא תיבחן באופן שיבטיח שמירה על זכויותיה של המבקשת, ובכלל זה על ההסכמות שהושגו במסגרת פסק הדין החלקי.

18.אשר על כן, הבקשה נדחית. המבקשים יישאו בהוצאות המשיבים בסך של 15,000 ₪.