רע"א 6811/14 איילנד שערי ים בע"מ נ. מר קלוד בן נעים

בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת ד' יבניאלי ) מיום 2.9.2014, במסגרתה נתקבלה בקשת המשיבים 5-1 (להלן: המשיבים

או

התובעים ) למתן סעדים זמניים (להלן: הבקשה לסעדים זמניים או הבקשה ).

רקע והליכים קודמים

1.

המשיבים מייצגים מכוח ייפוי כוח 78 בעלי יחידות – רובם יהודים תושבי צרפת – מתוך 137 יחידות במלון סוויטות נופש יוקרתי בנתניה (להלן: מלון איילנד או המלון ).

המשיבים הגישו ביום 16.2.2014 תביעה נגד חברות הניהול והאחזקה של המלון (המשיבות הפורמאליות 2-1 בבקשה שייקראו ביחד להלן: חברת הניהול ). בתביעתם ביקשו המשיבים להצהיר, בין היתר, כי "הסכמי הניהול והאחזקה שנחתמו בין התובעים ו/או מי מהם לבין הנתבעים ו/או מי מהן או מי מטעמן, בכל הקשור למלון הסוויטות איילנד בנתניה, בטלים ומבוטלים החל מיום 1.1.2014 או מכל מועד נדחה אחר, כפי שיקבע בית המשפט הנכבד; וכי על הנתבעות להעביר את ניהול אחזקת המלון לידי התובעים ו/או חברת ניהול אחרת כפי שיורו התובעים באופן מסודר".

להשלמת התמונה יצוין, כי מלון איילנד פועל על בסיס אכסון מלונאי מיוחד בשיטת ה Leaseback" ", בהתאם להנחיות משרד התיירות. בהתאם להנחיות אלו, מתחייבים בעלי יחידות, הרוכשים דירות נופש במלון הממוקם בסמיכות לחוף הים, להעמיד את סוויטות הנופש לטובת מאגר ניהול השכרה מלונאית למשך מרבית ימות השנה. כך בענייננו, נדרשים המשיבים להעמיד את יחידותיהם לטובת מאגר הניהול המלונאי לתקופה שלא תפחת מתשעה חודשים בשנה.

2.

בתמצית, נטען בבקשה ובכתב התביעה כי חברת הניהול, שאמורה לפעול לטובת בעלי היחידות, משתלטת על היחידות ועושה בהן ובתמורה המתקבלת מהשכרתן כבתוך שלהן, וכי בחלוף ארבע שנים לא השכילה חברת הניהול לשלם לבעלי היחידות ולו שקל אחד עבור השימוש ביחידות. לבקשה ולכתב התביעה צורפו דוחות של רואה חשבון ושל מומחה בתחום המלונאות, ולפיהן חברת הניהול גרמה להפסדים כבדים למלון תוך ניהול רשלני וכושל. נטען כי על אף שבחודש נובמבר 2013 נתקבלה באסיפת בעלי היחידות החלטה להחליף את חברת הניהול, היא מסרבת להפסיק את פעילותה. זאת, על אף שהסכם הניהול הוא לתקופה של 4 שנים עד ליום 31.12.2014, ובהתאם להסכמי הניהול ניתן להביא את ההסכם לסיומו בהחלטה של אסיפת בעלי היחידות בהודעה מראש של ששה חודשים, ולמצער, שלא להאריך את הסכם הניהול בהודעה מראש של ששה חודשים. עוד טענו המשיבים, כי חברת הניהול נוהגת בבריונות, תוך הטלת אימה ומורא על בעלי היחידות ותוך השתלטות, הלכה למעשה, על המלון.

3.

המבקשים 3-1 הם בעלים של שטחי מסחר במלון וחלקם גם בעלים של מספר יחידות נופש במלון. בבעלות המבקשת 1, איילנד שערי ים בע"מ, 14 יחידות סוויטות במלון וכן שטחים מסחריים הכוללים את אולם האירועים והספא; בבעלות המבקשת 2, סם רוז בע"מ, שטחים מסחריים המשתרעים על שטח כולל של כ-1,350 מ"ר, והמבקש 3, מר רפאל זנזורי, הוא בעלים של 2 יחידות סוויטות במלון והוא למעשה יזם הפרוייקט, כמי שמחזיק בשרשור במניות החברה שהקימה את המלון (להלן ביחד: המבקשים ).

יצוין כי המבקשים צורפו לבקשתם כצד לתביעה וכצד לבקשה לסעדים זמניים על ידי בית משפט קמא, משלא צורפו על ידי המשיבים.

4.

בתמצית, טענו המבקשים כי תביעת המשיבים היא תביעת סרק; כי המשיבים

אינם מעוניינים למסור את יחידות הדיור לתשעה חודשים בשנה, על אף שהתחייבו לכך במפורש, ולכן הם מנסים להשתלט על המלון ולהתקשר עם חברת ניהול מטעמם; כי האסיפה מכוחה טוענים המשיבים כי בוטלה ההתקשרות עם חברת הניהול, לא התכנסה כדין וההחלטות שנתקבלו בה אינן יכולות לעמוד בשל "פגמים מהותיים היורדים לשורשו של עניין".

5.

ביני לביני, ביום 16.6.2014 (ארבעה חודשים לאחר הגשת התביעה) ועל מנת להסיר ספקות לגבי חוקיות ההחלטה מחודש נובמבר 2013, ביקשו המשיבים לקיים ביום 26.6.2014 אסיפה נוספת, כשעל סדר היום החלפת חברת הניהול.

בניסיון למנוע את כינוס האסיפה, הגישה המבקשת 1 ביום 25.6.2014

- יום אחד לפני מועד כינוס האסיפה - בקשה "בהולה" למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד למפקחת על רישום המקרקעין בנתניה (להלן: המפקחת ). בבקשה נתבקשה המפקחת ליתן צו מניעה זמני האוסר את כינוס האסיפה הכללית של בעלי יחידות הדיור במלון ואוסר על החלפת חברות הניהול. בבקשה נטען, בין היתר, כי נציגות בעלי היחידות מנסה להשתלט על המלון שלא לטובת כלל בעלי היחידות. הבקשה למתן צו במעמד צד אחד נדחתה על ידי המפקחת בהחלטתה מיום 26.6.2014, אף מבלי שנתבקשה תגובת המשיבים, בנימוק ש"לא מצאתי כי ייגרם נזק בלתי הפיך שלא ניתן לפיצוי כספי. ככל שטענות המבקשת יתבררו כנכונות, אזי ייתכן וממילא לא יהיה תוקף להחלטות שיתקבלו באסיפה".

בדיון שנערך בפני המפקחת במעמד הצדדים ביום 3.7.2014 מחקה המבקשת 1 את הבקשה למתן סעדים זמניים. בהמשך, עתרה המבקשת 1 לתיקון התביעה, באופן שיתווסף סעד הצהרתי לפיו זכאים בעלי השטחים המסחריים במלון להשתתף ולהצביע בכל אסיפה כללית של בעלי יחידות הדיור במלון. מנגד, טענו המשיבים כי התביעה אינה נמצאת כלל בסמכותה של המפקחת הן מאחר שהמלון לא רשום כבית משותף והן מטעמים נוספים.

6.

נחזור אחורה בזמן ונספר כי האסיפה הכללית של בעלי היחידות התכנסה כמתוכנן ביום 26.6.2014 אך הסתיימה ב"פיצוץ" בשל מהומה שפרצה במהלכה בין בעלי היחידות (לטענת המשיבים, בשל גילויי אלימות פיזית ומילולית כלפיהם).

הבקשה לסעדים זמניים

7.

עם הגשת התביעה עתרו המשיבים למספר סעדים זמניים, ובין היתר, למינוי בא כוחם כמנהל מלווה/משותף להפעלת המלון ביחד עם חברת הניהול עד להכרעה בתביעה. בקשה זו לא נדונה לגופה נוכח הסכמת הצדדים להעביר את ההליך לגישור, אך משלא צלח הגישור, הגישו המשיבים ביום 4.9.2014 בקשה נוספת, היא הבקשה לסעדים זמניים, במסגרתה עתרו, בין היתר, למתן צו הקובע כי לאחר יום 31 בדצמבר 2014 - מועד סיום הסכמי הניהול והאחזקה עם חברת הניהול - אין לחברת הניהול או מי מטעמה זכות לאכוף על מי מבעלי היחידות למסור את יחידתו למאגר היחידות המנוהל על ידה. המשיבים הצהירו כי על אף שברור להם כי רוב מכריע של בעלי היחידות תומך בהחלפת חברת הניהול, הם נכונים לקיים תחת פיקוח חיצוני אסיפה נוספת, שלישית במספר, של בעלי היחידות במלון לשם הכרעה בנושא זה.

חברת הניהול טענה בתשובתה, בין היתר, כי על אף שמדובר במלון חדש אחוז התפוסה בו גבוה; כי בתקופת "צוק איתן" חלה ירידה בתיירות בכל הארץ; כי היא

מימנה את הוצאות פתיחת המלון על אף שעל פי הסכם הניהול היה על בעלי היחידות לשאת בהוצאות אלה, סכומים אלה קוזזו מתוך הסכומים המגיעים לבעלי הדירות ובשנה הבאה ניתן יהיה לחלק את הרווחים בין בעלי היחידות; וכי חברת הניהול הייתה נכונה

לחדול זה מכבר מניהול ואחזקת המלון – ואף נכונה לעשות זאת כיום – אלא שבעלי היחידות לא הביאו תחתיה חברת ניהול מלונאית שיכולה ומסוגלת ליטול על עצמה את ניהול המלון.

8.

ביום 22.9.2014 התקיים דיון במהלכו טענו הצדדים, אך ללא חקירות המצהירים. בסוף הדיון ניתנה החלטת בית משפט קמא על אתר, ולפיה נעתר בית המשפט לבקשה לסעדים זמניים. בית המשפט קיבל את הבקשה ובהחלטה נקבע, בין היתר :

(-)

מאחר שאין התנגדות עקרונית של הצדדים לקיום אסיפה נוספת בה יוחלט אם יש להחליף את חברת הניהול, הורה בית המשפט על קיום אסיפה של בעלי היחידות בפיקוחו

של כב' השופט (בדימוס) גלדשטיין, שתוצאותיה יחייבו את הצדדים.

(-)

הצדדים נחלקו בשאלה איזה מהסכמי הניהול מחייב, זה שנחתם על ידי הרוכשים בעת רכישת היחידות (כטענת המשיבים) או ההסכם שנחתם בשלב מאוחר יותר על ידי חלק מבעלי היחידות (כטענת המבקשים). בית המשפט בחן בשלב זה את הוראות ההסכם המאוחר, המחמיר בין השניים בכל הנוגע לרוב הנדרש בהצבעה על החלפת חברת הניהול. בסעיף 6.2 להסכם נקבע כי "הסכם זה יוארך אוטומטית לתקופה נוספת של 48 חודשים מתום תקופת ההסכם (להלן: "התקופה המוארכת") אלא אם החליטה אסיפת בעלי היחידות על רצונה לסיים ההתקשרות והודיעה על כך לחברת הניהול 6 חודשים לפני תום תקופת ההסכם " (הדגשה הוספה - י"ע). בית המשפט דחה את טענת המבקשים כי הסעיף הרלוונטי הוא סעיף 6.3 להסכם, בו נקבע כי על מנת להפסיק את ההתקשרות עם חברת הניהול יש לקבל רוב של 75% מבעלי היחידות . נקבע כי סעיף זה חל מקום בו בעלי היחידות מבקשים להפסיק את ההתקשרות בתוך התקופה

של 48 החודשים. בית המשפט הורה אפוא לקיים אסיפה כללית וכל החלטה שתתקבל ברוב של בעלי היחידות שיהיו נוכחים באסיפה תהא החלטה מחייבת.

(-)

עוד קבע בית המשפט כי המבקשים, כבעלי שטחים מסחריים, אינם נחשבים ל"בעלי יחידות" כהגדרתם בהסכם הניהול: "לו הייתה הכוונה לאפשר זכות הצבעה גם לבעלי הרכוש המשותף [הכוונה לבעלי שטחים מסחריים – י"ע] מן הסתם היה ההסכם נוקב במונח 'בעלים' ולא מתמקד דווקא בבעלי היחידות". לכן, נקבע כי המבקשים, בכובעם כבעלי שטחים מסחריים, אינם רשאים להצביע באסיפה.

9.

מכאן בקשת רשות הערעור שלפניי.

בבקשה טענו המבקשים, בין היתר, כי עריכת האסיפה בתנאים שקבע בית משפט קמא מהווה סעד זמני מסוג "צו עשה" המשנה את המצב הקיים, אף מבלי שהמצהירים מטעם הצדדים נחקרו; כי לא נתנו את הסכמתם לקיום האסיפה באופן שנקבע על ידי בית המשפט; כי הסעד הזמני שנתן בית המשפט זהה לסעד העיקרי בתביעה במובן זה שחברת הניהול הוחלפה; כי הסעד הזמני אינו משרת את הסעד הסופי במסגרתו ביקשו המשיבים להצהיר על תוקפה של ההחלטה שנתקבלה בחודש נובמבר 2013; כי בית המשפט נתן למשיבים סעד שלא נתבקש על ידם; כי סוגיית

זכות ההצבעה של בעלי השטחים המסחריים וסוגיית הרוב הנדרש באסיפת בעלי היחידות להחלפת חברת הניהול מצויות בסמכותה העניינית והייחודית של המפקחת, בפניה תלויה ועומדת התביעה שהוגשה על ידי המבקשת 1; כי שגה בית המשפט כשקבע כי סעיף 6.2 להסכם הניהול הוא הסעיף הרלוונטי ולא סעיף 6.3; כי המשיבים מנסים מתוך מניעים אישיים וזרים להשתלט על ניהול המלון באצטלא של נציגות של בעלי היחידות במלון; וכי היה על בית המשפט לחייב את המשיבים להפקיד ערבות להבטחת נזקי המבקשים כתנאי למתן הסעד הזמני.

עוד נטען לחוסר ניקיון כפיים של המשיבים ולכך שלא טרחו לצרף את המבקשים כצד לתביעה ולבקשה לסעדים זמניים; וכי סיכויי התביעה נמוכים בעוד מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשים.

10.

בד בבד עם בקשת רשות הערעור הגישו המבקשים בקשה לעיכוב ביצוע. ביום 15.10.2014 הוריתי על עיכוב ביצוע חלקי של החלטת בית משפט קמא, כך שאסיפת בעלי היחידות תתקיים, אך ככל שיוחלט בה על החלפת חברת הניהול, תעוכב ההחלפה עד למתן החלטה בבקשת רשות הערעור.

ביני לביני, התקיימה ביום 2.11.2014 אסיפת בעלי היחידות במלון, בהתאם להוראות בית משפט קמא, ונקבע פה אחד – 116 מצביעים מתוך 116 – על ידי המשתתפים באסיפה כי יש להחליף את חברת הניהול. 93 מצביעים המהווים 80% מהמצביעים הצביעו בעד מינוי חברת "נכסי אריאל" כמחליפתה של חברת הניהול הנוכחית.

לאור זאת נטען על ידי המשיבים כי הבקשה הפכה לתיאורטית, ומנגד, טענו המבקשים כי הבקשה עדיין רלבנטית לאור טענותיהם לגבי עצם מתן הסעד של כינוס אסיפה כללית.

דיון והכרעה

11.

לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור, בתגובות לה, בתשובה לתגובה ובכלל הנספחים המצורפים, החלטתי לדחות את הבקשה.

אקדים ואומר כי לא נעלם מעיני כי ענייננו בצו עשה זמני, המשנה לכאורה את המצב הקיים וזהה לסעד הסופי שנדרש בתובענה. במתן סעדים זמניים מעין אלה, על בית המשפט לנקוט משנה זהירות (ראו, לדוגמה, רע"א 9213/12 רשת נגה בע"מ נ' ישראל 10 - שידורי הערוץ החדש בע"מ בפסקה 32 והאסמכתאות שם (20.1.2013); השוו: רע"א 5255/05 מוני קובל

חבר ועד המהנדסים בחברת חשמל נ' הסתדרות הכללית החדשה האגף לאיגוד מקצועי בפסקה 8 (7.8.2005)). אלא שכוחו של כלל זה מוחלש במקרה דנן, מן הטעם שענייננו באי הארכת הסכם הניהול לתקופה נוספת של ארבע שנים, ויכול הטוען לטעון כי דווקא הארכת תוקף ההסכם, בניגוד לרצונם המוצהר של של 116 בעלי יחידות מתוך 137 יחידות, הוא בבחינת שינוי המצב הקיים.

אף לא נעלם מעיני כי הסעד שנדרש בכתב התביעה מתייחס להחלטת האסיפה הכללית של בעלי היחידות שנתקבלה בחודש נובמבר 2013, בעוד שתוצאת הסעד הזמני נובעת מהחלטה חדשה שנתקבלה בחודש נובמבר 2014 כתוצאה מהסעד שניתן על ידי בית המשפט. אלא שאין בכל אלה כדי לשנות את מהותו של הסעד האמיתי שנדרש על ידי המשיבים בכתב התביעה, שעניינו החלפת חברת הניהול. לעניין זה אין כיום נפקא מינה אם ההחלפה היא בדרך של הפסקת חוזה הניהול או אי הארכת חוזה הניהול לתקופה של ארבע שנים נוספות.

אציין כי חברת הניהול הצהירה במהלך הדיון בבית משפט קמא כי הסכסוך הוא בין בעלי היחידות לבין עצמם, והיא נכונה לקבל על עצמה כל הסכמה ביניהם ללא דרישה לרוב מיוחד. בעמדה זו של חברת הניהול אין כמובן לגרוע מעמדתם של המבקשים, הטוענים כי טובת המלון דורשת כי חברת הניהול תמשיך לנהל את המלון (ולא נעלמה מעיני טענת המשיבים כי המבקשים פועלים הלכה למעשה בשמה ומטעמה של חברת הניהול).

12.

ולגופו של עניין.

שני השיקולים העיקריים במתן סעד זמני ידועים ומוכרים והם סיכויי התביעה ומאזן הנוחות.

אפתח בסיכויי התובענה. שתי שאלות עיקריות צריכות לעניין והן – מה הרוב הדרוש להפסקת הסכם הניהול? ומי זכאי להצביע באסיפה הכללית?

13.

לצורך הדיון, אלך אף אני בדרכו של בית משפט קמא, ואניח לטובת המבקשים כי הסכם הניהול החדש הוא המחייב. ההסכם מתווה שלושה מסלולים להפסקת הסכם הניהול בהתקיים תנאים שונים, הנוגעים לרוב הנדרש ולמועד קבלת ההחלטה:

המסלול הראשון – עניינו במצב של הפרת הסכמי הניהול ולפיו ניתן להפסיק את ההסכם בכל עת, בהודעה מראש של 45 יום ואם התקבלה על כך החלטה באסיפה כללית ברוב של 55% מבעלי היחידות (סעיף 16.5 להסכם). המסלול השני – לפיו ניתן להפסיק את הסכם הניהול בכל עת, בהודעה מראש של ששה חודשים, אם התקבלה על כך החלטה באסיפה כללית ברוב של 75% מבעלי היחידות (סעיף 6.3 להסכם).

המסלול השלישי – לפיו ניתן להפסיק את הסכם הניהול בהודעה מראש של חצי שנה טרם פקיעת ההסכם, המתחדש מדי ארבע שנים, ואם התקבלה על כך החלטה באסיפה כללית ברוב רגיל של בעלי היחידות (סעיף 6.2 להסכם).

14.

המבקשים טענו כי מאחר שבחודש יוני 2014 האסיפה הכללית "פוצצה" ולא

נתקבלה החלטה על אי הארכת הסכם הניהול, הרי שההסכם הוארך אוטומטית לתקופה של 4 שנים נוספות, ומשכך, אנו נמצאים בגדרו של סעיף 6.3 להסכם, הדורש רוב מיוחד של 75% מבעלי היחידות.

בית משפט קמא קבע בהחלטתו כי הצדדים התכוונו באסיפה בחודש יוני לקבל החלטה על אי הארכה של הסכם הניהול, אך מאחר שהאסיפה "התפוצצה" ולא התקיימה כמתוכנן " הסכימו הצדדים כולם כי יש לאפשר לאסיפה הכללית של בעלי היחידות להתכנס ברוח סעיף 6.2 להסכם ולקבל החלטה האם להאריך את תקופת ההתקשרות עם חברת הניהול למשך 48 חודשים נוספים אם לאו והכל כאמור בסעיף 6.2 להסכם".

אין לי אלא להסכים עם המבקשים כי ההסכמה המיוחסת להם בטעות יסודה. במהלך הדיון בבית משפט קמא, המבקשים לא הסכימו לקבלת החלטה במסגרת סעיף 6.2 להסכם, וטענו כי ההחלטה צריכה להתקבל בגדרו של סעיף 6.3 להסכם. עם זאת, ברי כי בחודש יוני 2014 התכנסה האסיפה על מנת להצביע על אי הארכת ההסכם, אך ההצבעה סוכלה עקב מהומה שפרצה באסיפה. לכן, ומבלי להידרש לשאלה מי אשם ב"פיצוץ" האסיפה, החלטת בית משפט קמא לקיים אסיפה כללית חלף אותה אסיפה ולראותה כאילו התקיימה במועדה, היא סבירה והגיונית, ולו על מנת שלא יוצא חוטא נשכר (ואין נפקא מינה מי החוטא האשם ב"פיצוץ" האסיפה).

לנוכח הרוב המוחלט שנתקבל באסיפה הכללית מיום 2.11.2014, די בכך כדי לדחות את הבקשה.

15.

יתרה מזו. לצורך הדיון אניח כטענת המבקשים, כי משלא נתקבלה החלטה באסיפה הכללית בחודש יוני 2014 פקעה האפשרות לפעול על פי המסלול הקבוע בסעיף 6.2 להסכם, ועל מנת להחליף את חברת הניהול יש לקבל החלטה במסלול של

סעיף 6.3 להסכם, הדורש רוב של 75%.

כאמור, באסיפה שהתקיימה ביום 2.11.2014 בפיקוחו של השופט (בדימוס) גלדשטיין, התקבלה החלטה ברוב של 116 מצביעים מתוך 116 מצביעים להחלפת חברת הניהול. מאחר שבמלון 137 בעלי יחידות, הרי שהרוב שהושג, עומד על כ – 85%, יותר מהרוב הנדרש של 75%. די בכך כדי לסתום את הגולל על בקשת רשות הערעור.

16.

אלא שלטענת המבקשים, שגה בית משפט קמא בקביעתו לפיה אין למנות את בעלי השטחים המסחריים כבעלי יחידות הזכאים להצביע על פי הסכם הניהול. לטענתם, הסכמתם לקיום אסיפה כללית ניתנה במסגרת סעיף 6.3 להסכם הניהול ובתנאי שגם הם יהיו רשאים להצביע באסיפה בכובעם כבעלי השטחים המסחריים.

אני נכון לקבל טענת המבקשים כי להחלטה בדבר החלפת חברת ניהול השלכה גם על בעלי השטחים המסחריים במלון, ואני אף נכון להניח לזכותם כי בעבר השתתפו באסיפות הכלליות גם בכובעם כבעלי שטחים מסחריים.

למרות זאת, וכמסקנה לכאורית בשלב זה של סעד זמני, אומר כי על פניו נראה כי הסכם הניהול עניינו בבעלי הסוויטות ובניהול מאגר הסוויטות. כך עולה מהסכם הניהול הראשון המגדיר את "יחידות המאגר" או "הסוויטות" כיחידות במלון שיועמדו על ידי רוכשיהן לרשות חברת הניהול, ומגדיר את "נציגות הרוכשים" כנציגות שתיבחר על ידי רוכשי יחידות הפרויקט ". אך גם מהסכם הניהול המאוחר עולה כי עיקר תכלית ההסכם הוא הסדרת היחסים בין בעלי היחידות בפרוייקט לבין חברת הניהול, בכל הקשור בניהול מאגר היחידות והשכרתן במהלך השנה. ההסכם כמעט שאינו מתייחס לבעלי השטחים המסחריים. כך לדוגמה, אין בהסכם הוראות הקובעות את חובותיהם וזכויותיהם של בעלי השטחים המסחריים, אין הוראות הקובעות מה משקל השטחים המסחריים בהצבעה באסיפה הכללית וכיו"ב.

אך גם אם טעיתי במסקנתי, וגם בהנחה כי בעלי השטחים המסחריים זכאים להצביע באסיפה הכללית, עולה השאלה מה מספר הקולות שיש לייחס להם. סתמו המבקשים בנקודה זו ולא פירשו, לא בפני בית משפט קמא ולא במסגרת בקשתם זו, ויש לזקוף זאת לחובתם. תשובה אפשרית לשאלה זו ניתן למצוא בבקשה לסעד זמני שהגישה המבקשת 1 למפקחת, שם טענה כי בעבר הצביעו בעלי היחידות המסחריות באסיפה הכללית "כאשר בפועל ניתנו להם 15 קולות" (סעיף 3.1 לבקשה, וכן

בסעיפים 4 ו-47 לבקשה). מכאן, שגם אם אצא מנקודת הנחה כי אילו היה מתאפשר למבקשת להשתתף באסיפה הכללית בכובעה כמחזיקה בשטחים המסחריים היא הייתה מצביעה נגד החלפת חברת הניהול, הרי שגם רוב של 116:15 עונה על הרוב הנדרש בסעיף 6.3 להסכם הניהול.

גם בהיבט זה, נראה אפוא כי יש ממש בטענת המשיבים כי בקשת רשות הערעור הפכה תיאורטית משעה שנתקבלה החלטה ברוב הנדרש באסיפה עליה הורה בית משפט קמא.

17.

המבקשים טענו כי בית משפט קמא שגה בכך שהגביל את בעלי היחידות לבחור אחת משתי חברות ניהול חלופיות, וכי ייחס להם בטעות הסכמה בנקודה זו. אלא שלא כך עולה מפרוטוקול הדיון, שם נרשם מפיו של עו"ד וקסלמן "שתי חברות רציניות הצענו – נכסי אריאל ועודד מרכוס ואת השניה איני זוכר את שמה" (שם, עמ' 6 לפרוטוקול).

18.

לאור האמור לעיל בנוגע לסיכויי התביעה, איני רואה להידרש לטענות רבות נוספות שהעלו המשיבים, כמו הטענה כי המחוקק מגלה גישה עויינת ל"כבילה" של בעלי היחידות לחברת הניהול (על דרך ההיקש לסעיף 6א(ג) לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973).

19.

אשר למאזן הנוחות, הרי שאיני סבור כי הוא נוטה בהכרח לכיוון המבקשים. כאמור, חברת הניהול הצהירה כי תקבל על עצמה כל החלטה של האסיפה הכללית, וגם אם תידחה תביעת המשיבים וייקבע כי יש להחזיר את חברת הניהול, הרי שאם וככל שייגרם נזק למבקשים עקב החלפת חברת הניהול, תרופתם בתביעה כספית.

20.

בשולי הדברים אציין כי לטעמי, המבקשים נהגו בחוסר תום לב כאשר פנו בבקשה "בהולה" במעמד צד אחד למפקחת, בעוד ההליך התלוי ועומד בבית המשפט המחוזי מתייחס אף הוא לשאלת השתתפותם של בעלי השטחים המסחריים באסיפה הכללית, תוך שעובדה זו מוצנעת בסעיף אחד (סעיף 20) לבקשה המשתרעת על 18 עמודים ו-118 סעיפים.

21.

הסעד האופרטיבי : תקופת הסכם הניהול נקבעה ל-48 חודשים שתחילתם 60 יום לאחר קבלת טופס 4, שלטענת המבקשים ניתן למלון ביום 7.12.2010, כך שתקופה זו מסתיימת לשיטתם ביום 7.2.2015 (סעיף 16 לבקשה שהוגשה על ידי המבקשת 1 למפקחת). מנגד, טענו המשיבים כי התקופה אמורה הייתה להסתיים ביום 31.12.2014.

הסכם הניהול משקף תקופת התארגנות של ששה חודשים להחלפת חברת הניהול. לאור זאת, אני סבור כי ראוי שהחלפת חברת הניהול תיעשה ששה חודשים לאחר המועד בו נתקבלה החלטת האסיפה הכללית ביום 2.11.2014. אשר על כן, אני מורה כי הסעד הזמני של החלפת חברת הניהול בהתאם להחלטת האסיפה הכללית, ייכנס לתוקפו החל מיום 1.5.2014.

22.

בכפוף לשינוי האמור בסעיף 21 לעיל, הבקשה נדחית. המבקשים ישאו בהוצאות המשיבים בסך כולל של 40,000 ₪.