רע"א 7100/10 פיא סוסיאטה סליסיאנה Pia Societa Salesiana נ. נהיר הפצה בע"מ

1.

המבקש, המסדר הסליסיאני הנמנה על הכנסייה הקתולית, הינו הבעלים של נכס הנמצא ברחוב הנביאים בירושלים. המשיבה 1, חברת נהיר הפצה בע"מ (להלן: נהיר ) הינה דיירת מוגנת בנכס, מאז שזה הושכר לה בשנת 1963. המשיבים 4-2 הינם שוכרי משנה, השוכרים חלקים שונים מהנכס מנהיר (להלן: שוכרי המשנה ). בחודש פברואר 2003 הגיש המבקש תביעה נגד המשיבים לבית הדין לשכירות, ובמסגרתה עתר להורות על פינויים מהנכס, וכן לחייב את נהיר להשיב את ההפרשים בין הסכומים ששילמה לו ובין אלה שגבתה משוכרי המשנה. כמו-כן, תבע המבקש לחייב את נהיר לשלם לו דמי שכירות ראויים בהסתמך על חוות דעת שמאי.

2.

בית הדין לשכירות בירושלים (כב' סגן הנשיא, השופט י' שמעוני ) דחה את תביעת הפינוי וקיבל בחלקן את התביעות הכספיות. תביעת המבקש לפינויים של המשיבים מהנכס נדחתה, הואיל ונקבע כי המבקש לא הצליח להראות כי התקיימה אחת מעילות הפינוי המנויות בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב - 1972. בין היתר, נמצא כי לא הוכח שהמשיבים גרמו נזק כלשהו למושכר; כי לא ניתן לומר כי המשיבים נמנעו מלשלם את שכר הדירה, משום שהמבקש הוא זה שלא הסכים לקבלם; וכי נהיר לא הפיקה "רווח בלתי הוגן" מהשכרת הנכס בשכירות משנה.

בית המשפט קבע בהמשך כי המבקש לא הצליח להוכיח כי יש בענייננו תחולה לתקנה 1(22) לתקנות

תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג-1983 (להלן: התקנות ), הקובעת כי ביחס לבית עסק ש לא שולמו בעדו דמי מפתח , לא יוגבל השיעור המירבי של דמי השכירות. בהקשר זה נמצא כי לא עלה בידו של המבקש להוכיח כי נהיר לא שילמה דמי מפתח. נוכח העובדה שהנכס מושכר בשכירות משנה, וכי נהיר עצמה מוגבלת בדמי השכירות שהיא גובה משוכרי המשנה, נדחתה תביעתו של המבקש כי דמי השכירות ייקבעו לפי שיעורם הריאלי. עם זאת, בית המשפט מצא להגדיל את שיעור דמי השכירות ולהעמידו על 50% משיעור דמי השכירות שנהיר גובה משוכרי המשנה.

3.

בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופטים א' אפעל-גבאי, ר' כרמל, י' מרזל ) דחה את ערעורו של המבקש על פסק-דינו של בית הדין לשכירות. ראשית, נדחתה טענתו של המבקש כי לא שולמו דמי מפתח ביחס לנכס דנן. בית המשפט סבר כי אין הצדקה להתערב בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית בעניין זה, הגם שקיימים "סימני שאלה מסוימים" באשר לנימוקיה. עוד צוין כי במשך שנים ארוכות, לא העלה המבקש את הטענה שלפיה לא שולמו דמי מפתח. בהמשך, נדחו השגותיו של המבקש על שיעור דמי השכירות שנקבע. בית המשפט ציין כי קביעת שיעור דמי השכירות נעשתה על-ידי בית הדין לשכירות, שהוא טריבונל מקצועי לעניין זה, ואין עילה להתערב בהחלטתו.

מכאן הבקשה שלפניי.

4.

להשקפת המבקש, קביעתו של בית המשפט המחוזי כי הוא "מנוע" מלטעון כי לא שולמו דמי מפתח, היות שטענה זו לא הועלתה בשנות השכירות הארוכות, אינה עולה בקנה אחד עם ההלכה הפסוקה בעניין זה והיא אף עומדת בסתירה למגמה המצמצמת את תחולת דיני הגנת הדייר – בפסיקה ובחקיקה. עוד נטען כי נימוק ה"מניעות" לא נטען על-ידי נהיר ולא היתה למבקש הזדמנות להתגונן מפניו. לגופם של דברים, סבור המבקש כי הוא עמד בנטל להוכיח כי נהיר לא שילמה דמי מפתח. בין היתר, הוא מצביע על כך שאין בחוזה השכירות כל אזכור לתשלום דמי מפתח, וכן כי נהיר לא טענה זאת – לא בכתב הגנתה, ולא בתצהירה. מנגד, העידו העדים מטעם המבקש כי נהיר לא שילמה דמי מפתח, ועדות זו – לטענת המבקש – לא נסתרה. לדידו, ההנמקות שעליהן ביסס בית הדין לשכירות את קביעתו כי שולמו דמי מפתח, הינן "רעועות" וחסרות ביסוס ראייתי. עוד נטען כי הערכאות דלמטה שגו בכך שלא בחנו את תחולתן של תקנות 1(5) ו-1(8) לתקנות על נסיבות המקרה, למרות שהדבר נטען על-ידי המבקש.

4.

כידוע, רשות ערעור תינתן מקום שבו מעלה הבקשה שאלה כללית שחשיבותה חורגת מן העניין שיש לצדדים הישירים בהכרעה במחלוקת (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982)). הבקשה שלפניי – אשר נסבה כולה על פרטי המחלוקת שנתגלעה בין המבקש לנהיר, ועל קביעות בתי המשפט דלמטה באשר אליה – איננה מעוררת כל שאלה כזו ומן הטעם הזה דינה להידחות. יתר על כן, קביעתו של בית הדין לשכירות כי המבקש לא הצליח להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח – הינה קביעה עובדתית, מן הסוג שערכאת ערעור תמעט להתערב בה, לא כל שכן בערעור בגלגול שני (ראו למשל: רע"א 6833/10 עזבון המנוח רפאל אלואשוילי ז"ל

נ' נציגות הבית ברח' בזל 33 תל אביב (לא פורסם, 5.10.10); רע"א 1964/10 ישראל נ' פאינאן (לא פורסם, 16.5.10)).

עוד יוער כי שאלת ה"מניעות" לא עמדה בבסיס הכרעתו של בית המשפט המחוזי, אשר הסתמך על קביעותיה של הערכאה הדיונית בעניין תשלום דמי המפתח, שבהן לא מצא להתערב. טרונייתו של המבקש בעניין היעדר התייחסות הערכאות דלמטה לטיעוניו הנוספים, אינה מצדיקה בחינה של הבקשה ב"גלגול שלישי" (ראו: רע"א 6337/10 הרניב נ' ניאזוב (לא פורסם, 3.10.10); רע"א 4931/98 גילירדי נ' ורטהיים (לא פורסם, 8.12.98)).

הבקשה נדחית. משלא נתבקשה תגובה – אין צו להוצאות.