רע"א 7421-22 רע"א 7421-22

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופט י' קינר), מיום 12.9.2022, בעש"א 53999-06-22. בהחלטה מושא בקשה זו נדחתה בקשת המבקש לעיכוב ביצוע פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין פתח תקווה (להלן: המפקח), מיום 8.2.2022, בתיק 6/437/2021, במסגרתו קיבל המפקח בקשה למתן פסק דין בהעדר הגנה, ואישר ביצוע עבודות ברכוש המשותף בבניין המגורים בו מצויה דירה בבעלות המבקש, במסגרת פרויקט תמ"א 38/1.

רקע הדברים

1.במוקד הליך זה ניצב בית משותף בהוד השרון ובו 13 דירות (להלן: הבניין). המבקש הינו הבעלים של אחת מתוך 13 הדירות שבבניין. ביום 7.10.2018 נכרת הסכם בין מרבית בעלי הדירות הנותרות בבניין לבין המשיבה, חברת בן שלום ביסוד המעלה 11 בע"מ (להלן, בהתאמה: בעלי הדירות ו-החברה היזמית). בהסכם שבין בעלי הדירות לבין החברה היזמית הוסכם כי יבוצעו בבניין עבודות ברכוש המשותף בהתאם להוראות תמ"א 38/1 וסעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן, בהתאמה: ההסכם ו-חוק החיזוק).

2.המבקש סירב לחתום על ההסכם, ועל כן הגישו בעלי הדירות תביעה למפקח לפי סעיף 5 לחוק החיזוק, בה התבקש המפקח לאשר את ביצוע העבודות ברכוש המשותף חרף התנגדות המבקש, ולהסמיך את בא כוחם של בעלי הדירות לחתום על ההסכם בשם המבקש (להלן: תביעת בעלי הדירות).

3.ביני לביני, ביום 6.6.2021 הגיש המבקש לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד עתירה מנהלית בה עתר לביטול החלטות גורמי התכנון ליתן היתר בנייה לפרויקט מושא ההסכם (להלן: העתירה המנהלית). במסגרת עתירתו טען המבקש, בין היתר, כי חלף קידום פרויקט לחיזוק המבנה לפי תמ"א 38/1, נכון היה לקדם פרויקט פינוי בינוי לפי תמ"א 38/2.

4.ביום 25.11.2021, לאחר הגשת תביעת בעלי הדירות, הורה המפקח למבקש להגיש כתב הגנה מטעמו. ביום 27.12.2021, משלא הוגש כתב הגנה כאמור, הורה המפקח למבקש בשנית להגיש כתב הגנה מטעמו. ואולם, חלף הגשת כתב הגנה, הגיש המבקש בקשה למחיקת ההליך. בבקשה זו טען המבקש כי תביעת בעלי הדירות איננה עומדת בתנאי סעיף 5(א) לחוק החיזוק, משום שעל ההסכם בין החברה היזמית לבעלי הדירות חתמו פחות מ-2/3 מבעלי הדירות בבניין אשר אליהן הוצמד למעלה מ-2/3 מהרכוש המשותף בבניין. עוד טען המבקש כי יש לעכב את הדיון בתביעת המבקשים עד להכרעה בעתירה המנהלית.

5.ביום 5.1.2022 התקיים דיון קדם משפט בפני המפקח, ובמהלכו ניתנה החלטת המפקח אשר דחתה את בקשת המבקש למחיקת ההליך. בהחלטתו קבע המפקח כי 11 מתוך 13 בעלי הדירות בבניין חתמו על ההסכם, כך שאין בסיס לטענת המבקש כי תנאי סעיף 5(א) לחוק החיזוק אינם מתקיימים בתביעה. אשר לבקשת המבקש לעכב את הדיון בתביעה עד להכרעה בעתירה המנהלית, המפקח קבע כי עניינה של העתירה המנהלית בטענות התכנוניות של המבקש, בעוד שהתביעה שבפניו עניינה בזכויות הקנייניות של הצדדים. לפיכך, אין בהכרעה בעתירה מנהלית, תהא אשר תהא, כדי להשפיע על טענות הצדדים בהליך דנן, כך שדין בקשת המבקש להידחות.

6.בהמשך הדיון, לאחר שנדחתה בקשת המבקש למחיקת ההליך, הורה המפקח למבקש, בשלישית, להגיש כתב הגנה מטעמו, וזאת עד ליום 19.1.2022. ביום 16.1.2022 הגיש המבקש בקשה להארכת המועד להגשת כתב ההגנה, ובהחלטתו מיום 17.1.2022 נעתר המפקח לבקשת הארכה והורה למבקש להגיש כתב הגנה עד ליום 30.1.2022, תוך שצוין כי לא תינתנה ארכות נוספות. עם זאת, גם ביום 30.1.2022 לא הוגש כתב הגנה מטעם המבקש.

7.כשבוע לאחר שחלף המועד האחרון להגשת כתב הגנה מטעם המבקש, ביום 7.2.2022, הגישו בעלי הדירות בקשה למתן פסק דין בהעדר הגנה. למחרת היום, ביום 8.2.2022, נעתר המפקח לבקשת בעלי הדירות, וניתן פסק דין בהעדר הגנה.

בפסק דינו ציין המפקח כי בעלי הדירות זכאים לסעדים שנתבעו על ידם, על בסיס תקנה 130 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: התקנות), הקובעת כי: "נתבע שלא הגיש כתב הגנה בתוך המועד שנקבע לכך, רשאי בית המשפט לדרוש מהתובע הוכחה מספקת של התביעה, כולה או מקצתה, או לתת פסק דין על יסוד כתב התביעה בלבד".

בתוך כך, המפקח קבע כי תביעת בעלי הדירות מקיימת את כל תנאי סעיף 5(א) לחוק החיזוק: לתביעה צורף ההסכם עליו חתמו למעלה מ-2/3 מבעלי הדירות בבניין אשר אליהן הוצמד למעלה מ-2/3 מהרכוש המשותף בבניין; יש בידיי בעלי הדירות היתר בנייה מתאים; וניתנו למבקש כל ההזדמנויות להעלות את טענותיו בעניין התנגדותו לחתימה על ההסכם – אך הלה לא הציג כל טעם להתנגדותו. על רקע זה, קיבל המפקח את תביעת בעלי הדירות והסמיך את בא כוחם של בעלי הדירות לחתום על ההסכם בשם המבקש, ולעשות את כל הפעולות הנדרשות לקידום הפרויקט.

8.ביום 13.3.2022 הגיש המבקש בקשה לביטול פסק דינו של המפקח שניתן בהיעדר הגנה, וביום 28.4.2022 דחה המפקח את הבקשה האמורה. בהחלטתו ציין המפקח כי נפלו בבקשת המבקש מספר פגמים אשר די בהם כדי להוביל לדחייתה: הבקשה הוגשה באיחור; לא צורף לה תצהיר מתאים; ולא פורט בה כל נימוק שיש בו כדי להצדיק מדוע לא הוגש כתב הגנה במועד, ומדוע הבקשה לביטול פסק הדין הוגשה באיחור.

עוד ציין המפקח כי סיכויי ההגנה של המבקש הינם נמוכים. המפקח הטעים כי לבקשה האמורה, צירף המבקש מסמך שהוכרת על ידו כ-"הודעה על הגשת כתב הגנה", אשר לא הוגשה על ידו בשום שלב קודם לכן. המפקח הוסיף כי התרשמותו מקריאת המסמך הנדון היא שאין בו כל התייחסות עניינית לטענות התביעה. כך, צוין כי עיקר טענות המבקש נגעו להיבטים תכנונים, הגם שאלו אינם בסמכות המפקח אלא בסמכות ועדות התכנון. מעבר לכך, המבקש ציין כי טענותיו התכנוניות של המבקש נדונו ונדחו על ידי גופי התכנון, וכי בינתיים נדחתה גם העתירה המנהלית שהגיש המבקש על החלטות גופי התכנון, בפסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופטת העמיתה ז' בוסתן), מיום 14.4.2022, בעת"מ 12177-06-21.

על רקע האמור לעיל, דחה המפקח את בקשת המבקש והותיר את פסק הדין בעניין המבקש על כנו.

9.ביום 16.6.2022 הגיש המבקש לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד ערעור על פסק דינו של המפקח ועל החלטת המפקח שלא לבטל את פסק הדין בעניינו. כמעט שלושה חודשים לאחר מכן, ביום 11.9.2022, הגיש המבקש בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של המפקח, וביום 19.9.2022 דחה בית המשפט המחוזי (השופט י' קינר) את הבקשה האמורה.

בהחלטתו ציין בית המשפט כי דומה שלא נפל פגם במתן פסק דינו של המפקח כפסק דין בהיעדר הגנה, כך שסיכויי הערעור: "אינם גבוהים, בלשון המעטה".

אשר למאזן הנוחות – בית המשפט ציין כי טענתו העיקרית של המבקש בהקשר זה הינה כי נכון היה לפעול לקידום פרויקט לפי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) חלף קידום פרויקט לפי תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין הקיים והוספת דירות חדשות). עם זאת, המבקש לא הראה במה יינזק אם תבוצע תוכנית החיזוק הקיימת, וממילא טענותיו התכנוניות, בהן גם טענה זו, נדונו ונדחו על ידיי גופי התכנון ובמסגרת פסק הדין בעתירה המנהלית. מנגד, בעלי הדירות ממתינים תקופה ארוכה לתחילת עבודות החיזוק בבניין, כך שמאזן הנוחות נוטה לטובתם.

על החלטה זו הוגשה הבקשה שבפניי.

טענות הצדדים

10.בבקשה דנן טוען המבקש כי ביצוע פסק דינו של המפקח יוביל להעברת חלק מזכויותיו הקנייניות לידי החברה היזמית ולמכירת זכויותיו הנ"ל לידיי צדדים שלישיים, כך שההליך בבית המשפט המחוזי יהפוך לתיאורטי. המבקש מוסיף שבכך ימנע דיון בטענותיו אשר לא נדונו לגופן באף ערכאה עד עתה – כך שמאזן הנוחות נוטה לטובתו.

המבקש טוען בנוסף כי סיכויי הערעור שהגיש לבית המשפט המחוזי הינם טובים, שכן לא היה מקום ליתן בעניינו פסק דין בהיעדר הגנה, ומשום שטענותיו לגופו של עניין מצדיקות את דחיית תביעת בעלי הדירות. כך, המבקש טוען כי לא ניתן בידו זמן מספק להגשת כתב הגנה, וכי היה על המפקח להמתין עד שיינתן פסק הדין בעתירה המנהלית, בטרם שהורה על הגשת כתב ההגנה. עוד מוסיף המבקש כי פסק דינו של המפקח הומצא לידיו רק ביום 22.2.2022, ולא במועד מתן פסק הדין ביום 8.2.2022 (כפי שמצוין בהחלטה הדוחה את הבקשה לביטול פסק הדין), כך שהבקשה לביטול פסק דינו של המפקח הוגשה במועדה.

לגופו של עניין, המבקש חוזר על הטענות שטען בבקשה לסילוק התביעה בפני המפקח, לפיהן לא מתקיימים בנסיבות העניין תנאי סעיף 5(א) לחוק החיזוק, וכי נפלו בכתב התביעה שהגישו בעלי הדירות מספר פגמים טכניים שאין זה המקום לפרטם.

11.לאחר שהוריתי על הגשת תשובה לבקשה, הגישו בעלי הדירות את התשובה מטעמם. בתשובתם טוענים בעלי הדירות כי יש לדחות את הבקשה דנן, משמאזן הנוחות נוטה במובהק לטובתם ומשסיכויי הערעור קלושים. בעלי הדירות מטעימים כי משעה שניתנו למבקש הזדמנויות רבות לשטוח את טענותיו עובר למתן פסק דינו של המפקח, אך הלה סירב לנצלן, בדין ניתן פסק דין בהיעדר הגנה ובצדק נדחתה בקשת המבקש לביטול פסק הדין האמור.

בעלי הדירות מוסיפים כי עיכוב פסק דינו של המפקח יסב להם נזק כבד, שכן משמעות הדבר היא שיהיה עליהם להמשיך להתגורר בבניין ישן ומסוכן עד להכרעה בערעור. בעלי הדירות מוסיפים כי לאחר שניתן פסק דינו של המפקח החלה החברה היזמית במכירת דירות בפרויקט, ועד עתה נמכרו 4 דירות בפרויקט ושני הסכמי מכר נוספים נמצאים בשלבים מתקדמים. לפיכך, עיכוב ביצוע פסק הדין יפגע גם ברוכשי הדירות החדשות ובחברה היזמית.

מנגד, נטען כי למבקש לא יגרם כל נזק מביצוע פסק דינו של המבקש שכן המבקש כלל לא מתגורר בדירתו שבבניין, ומשום שקידום הפרויקט עתיד רק להשביח את זכויות המבקש. משכך, סוברים בעלי הדירות, כי מאזן הנוחות נוטה במובהק לטובתם.

דיון והכרעה

12.לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובה לה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

13.קבלת בקשות רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בבקשה שהוגשה אליו, כערכאת ערעור, לעיכוב ביצוע פסק דינה של הערכאה הדיונית, אמורה להיעשות במשורה, כאשר הדבר נדרש למניעת עוול או נזק בלתי הפיך לבעל דין (רע״א 4221/22 חמד נ׳ הרשות לפיתוח ירושלים, פסקה 11 (23.6.2022) (להלן: עניין חמד); רע"א 4315/22 עמותת חינוך ומסורה נ' עמותת דגל ראובן, פסקה 20 (25.7.2022) (להלן: עניין חינוך ומסורה)). לא מצאתי כי אלו הן הנסיבות במקרה דנן.

14.כידוע, ההחלטה בבקשה לעיכוב ביצועו של פסק דין מתקבלת תוך שקלול שני שיקולים: האחד, סיכויי הערעור להתקבל; והשני מאזן הנוחות. בין שני אלו מתקיים יחס של מקבילית כוחות, לפיו ככל שסיכויי הערעור גבוהים יותר ניתן להקל בדרישת מאזן הנוחות, ולהיפך. עם זאת, מקובל לראות בשיקול מאזן הנוחות כבעל מעמד הבכורה (עניין חמד, בפסקה 11; עניין חינוך ומסורה בפסקה 21).

15.אשר לסיכויי הערעור – על מנת לזכות בערעורו, יהיה על המבקש לשכנע כי שגה המפקח עת שדחה את בקשתו לביטול פסק הדין שניתן במעמד צד אחד. לצורך כך, נדרש המבקש להראות כי ביטול פסק הדין "מתחייב מן הצדק", שכן בבסיס מחדלו מהגשת כתב הגנה עומדים טעמים מוצדקים וכי סיכויי הצלחתו באם יבוטל פסק הדין הנ"ל, הינם גבוהים (ראו רע"א 6730/22 נתניהו נ' אלקלעי, פסקה 11 (16.11.2022)). מבלי לקבוע מסמרות בדבר, סבורני כי סיכויי המבקש לעמוד בתאים אלו אינם מן המשופרים:

מההחלטה הראשונה שהורתה למבקש על הגשת כתב הגנה (ביום 25.11.2021), ועד למועד האחרון שנקצב למבקש להגשת כתב ההגנה מטעמו (ביום 30.1.2022), חלפו למעלה מ-60 ימים. משכך, טענת המבקש כי הזמן שהוקצב לו להגשת כתב ההגנה היה בלתי מספק, אינה ברורה כלל ועיקר.

כמו כן, טענת המבקש כי היה על המפקח להמתין עד למתן פסק הדין בעתירה המנהלית לפניי שיורה על הגשת כתב הגנה, הינה טענה שנטענה על ידי המבקש בבקשתו למחיקת התביעה – ונדחתה על ידי המפקח בהחלטתו מיום 5.1.2022. על ההחלטה האמורה לא הוגש ערעור מטעם המבקש, כך שאין מקום לחזור על טענה זו במועד הנוכחי.

לפיכך, דומה כי בפי המבקש אין כל טענה שיש בה כדי להצדיק את מחדלו מהגשת כתב הגנה בהליך שהתנהל בפני המפקח.

יתרה מכך, דומני כי סיכויי הצלחתו של המבקש באם יבוטל פסק דינו של המפקח, אף הם אינם גבוהים. כאמור לעיל, טענתו העיקרית של המבקש הינה כי לא מתקיימים בנסיבות העניין תנאי סעיף 5(א) לחוק החיזוק, משום שעל ההסכם לא חתמו למעלה מ-2/3 מבעלי הדירות בבניין. אף טענה זו נבחנה על ידי המפקח במסגרת החלטתו מיום 5.1.2022, ונמצא כי אין בה ממש. על רקע האמור לעיל, דומה כי בצדק קבע בית המשפט המחוזי בהחלטה מושא בקשה זו, כי: "סיכויי הערעור אינם גבוהים, בלשון המעטה".

16.אשר למאזן הנוחות – אכן, טענת המבקש כי הימנעות מעיכוב פסק דינו של המפקח תוביל לכך שפרויקט החיזוק בבניין ייצא לדרך, ובכך ערעורו עלול להפוך לתיאורטי, הינה טענה שיש בה ממש. בעניין זה די שנפנה לאמור בתשובת בעלי הדירות, כי מאז שניתן פסק דינו של המפקח הוצא צו לתיקון בית משותף והחלה מכירת הדירות החדשות בבניין על ידי החברה היזמית. לפיכך, דומה שהימנעות מעיכוב פסק דינו של המפקח תסב למבקש נזק שאין להקל בו ראש.

יחד עם זאת, בבחינת הסיבה לנזק שנגרם למבקש ממימוש פסק דינו של המפקח, הרי שדומה כי בעניין זה אין למבקש להלין אלא על עצמו, ואבאר:

כאמור לעיל, פסק דינו של המפקח ניתן ביום 8.2.2022. הבקשה לביטול פסק דינו של המפקח הוגשה ביום 13.3.2022, ובצד בקשה זו לא הוגשה על ידי המבקש בקשה לעיכוב ביצוע. אף שהבקשה לביטול פסק הדין נדחתה כבר ביום 28.4.2022, רק ביום 16.6.2022 הגיש המבקש את ערעורו, אך גם במועד זה לא מצא המבקש לעתור לעיכוב ביצוע פסק הדין מושא ערעורו. לבסוף, רק ביום 11.9.2022 הוגשה על ידי בקשת עיכוב הביצוע – כשלושה חודשים לאחר הגשת הערעור וכשבעה חודשים לאחר מתן פסק דינו של המפקח.

בנסיבות אלו, הרי שנפל שיהוי כבד בהגשת בקשת המבקש לעיכוב ביצוע פסק דינו של המפקח. די בשיהוי זה כדי לדחות את בקשתו דנן (וראו רע"א 5841/11 איטה נ' מזרחי, פסקה 27 (20.9.2011).

זאת ועוד – כפי שמציינים בעלי הדירות בתשובתם, האחרונים פנו להוצאת הצו לתיקון בית משותף במטרה לממש את הפרויקט, רק: "לאחר מתן פסה"ד בהעדר הגנה ולאחר שהמשיבים מנו את הימים שיש למבקש להגיש ערעור על פסה"ד של המפקח". כלומר, החברה היזמית והצדדים השלישים, אשר רכשו ממנה דירות בבניין, שינו את מצבם לרעה בהסתמך על המצג שיצר המבקש בהשתהותו (ויצוין כי בדיוק למניעת מצבים כגון דא נועדה דוקטרינת השיהוי במשפט האזרחי – ראו ע"א 2483/14 שלומוביץ נ' בית חנניה מושב עובדים להתיישבות, פסקאות 34-33 לפסק דינה של השופטת ד' ברק ארז (14.7.2016)).

כך, לא רק שהשתהות המבקש פוגעת בטענתו במישור מאזן הנוחות, אלא שהיא תורמת לכובד משקל הטענות בכף השנייה של המאזניים, שכן היא עומדת בבסיס הנזק שייגרם לחברה היזמית ולרוכשי הדירות החדשות באם יעוכב פסק דינו של המפקח.

על רקע האמור לעיל, סבורני כי גם מאזן הנוחות נוטה במובהק לטובת בעלי הדירות.

אשר על כן, דין הבקשה להידחות, ובכך מובטל גם הצו הארעי שניתן בהחלטתי מיום 7.11.2022. המבקש יישא בהוצאות בעלי הדירות בסך של 7,500 ש"ח.