רע"א 7546/16 דיירי רחוב העצמאות בקרית שמריהו בע"מ נ. שאול קייזר

לפני בקשה לעיכוב ביצוע של רכיב מסוים מתוך פסק בוררות שאישר בית המשפט המחוזי בחיפה בפסק דין מיום 3.7.2016, שנתנה השופטת ת' שרון-נתנאל בהפ"ב 37434-09-15 והפ"ב 20736-10-15. מכיוון שההחלטה דנן עוסקת רק בשאלה של עיכוב ביצוע הרכיב שיפורט להלן, אנמק את החלטתי בקצרה ככל הניתן, תוך פירוט העובדות הרלוונטיות בלבד.

1.הסכסוך נוגע למתחם של כ-280 יחידות דיור הפרושות על מספר חלקות בדרך עכו וברחוב העצמאות בקרית ביאליק (להלן: המתחם ), שמצבן הפיסי בכי רע, כפי שעולה מפסק הבוררות שבמחלוקת. המתחם היה בבעלות קרן היסוד - המגבית המאוחדת לישראל (להלן: קרן היסוד ) ורוב היחידות בו הוחכרו לדיירים שונים (להלן: הדיירים ). בין קרן היסוד ובין הדיירים התנהלו הליכים משפטיים שונים, אשר בשלב מסוים הגיעו לגישור בפני השופט בדימוס ד' ביין . במהלך הליכי הגישור, יזם מר אבי סלע, הבעלים של המבקשת שלפני (להלן: היזמית ), פרויקט "פינוי בינוי" במתחם, במסגרתו תרכוש היזמית את כל זכויותיה של קרן היסוד במתחם, תהרוס את יחידות הדיור הקיימות, תבנה בניינים חדשים, בהם יקבלו כל הדיירים זכויות בעלות ביחידות דיור, ותמכור את יתר היחידות שתבנה במתחם. לצורך כך, גובשה בין הצדדים להליך הגישור מערכת של הסכמים, שקיבלה תוקף של פסק דין: (1) הסכם גישור בין קרן היסוד, היזמית והדיירים שהיו צד להליך הגישור; (2) "הסכם משולש" בין קרן היסוד, היזמית, עיריית קרית ביאליק, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריות והדיירים שהיו צד להליך הגישור; (3) נספח תמורה בין היזמית ובין הדיירים האמורים; (4) נספח ייצוג משפטי (להלן ביחד: המערכת ההסכמית ).

2.בחלוף מספר שנים, משהפרויקט לא יצא אל הפועל, הגישו חמישה מהדיירים תביעה לבוררות (בהתאם לתניית בוררות שנקבעה בנספח התמורה), ובה טענו להפרות רבות של המערכת ההסכמית מצד היזמית. אקדים את המאוחר ואציין, כי בשלב מאוחר של הבוררות, ולאחר שהיזמית העלתה טענות בעניין זה, צורפה רשימה המונה 56 דיירים סך הכל, אשר לפי הנטען הם חלק מהתובעים בבוררות (להלן יכונו 56 דיירים אלה: התובעים ).

זוהי סוגיה מרכזית בפסק הבוררות ובפסק הדין המאשר אותו, ולא ארחיב בה בשלב זה. הבוררות החלה בפני ארבעה בוררים, בהתאם להסכמות בין הצדדים: שני בוררים מטעם היזמית - עו"ד ירון טיקוצקי ומר צבי גוטפריד; ושני בוררים מטעם הדיירים - עו"ד ד"ר אריאל פלביאן ומר טוביה נוס (שהוא גם אחד הדיירים במתחם). בשלב מוקדם של ההליך הסכימו הצדדים על הוספת בורר נוסף (שהוגדר בורר מכריע, הגדרה עליה חלק הבורר), השופט בדימוס יצחק יעקבי-שווילי.

3.הבוררים מטעם הצדדים נחלקו בדעותיהם במרבית העניינים, ואילו הבורר יעקבי-שווילי הצטרף, במרבית הסוגיות, לדעתם של הבוררים מטעם הדיירים. פסק הבוררות משתרע על פני כ-70 עמודים, ולצורך החלטה זו אפרט רק את השורות התחתונות שנקבעו בו:

(1) נקבע כי היזמית הפרה את המערכת הסכמית וכי עליה לשלם לכל אחד מהתובעים פיצוי בסך 100,000 ש"ח עבור כל דירה שיש ברשותו;

(2) נקבע כי על היזמית לרשום על שם התובעים את הבעלות בדירותיהם;

(3) נקבע כי התובעים (ויתר הדיירים) רשאים להתקשר עם יזם חדש לצורך הפרויקט, וזאת בהתאם לאמור במערכת ההסכמית, תוך התניה שהיזם האחר ישלם ליזמית את שווי הקרקע הנותרת. בהקשר זה קבע הבורר יעקבי-שווילי כי הסכום שישולם יהיה הסכום ששילמה היזמית עבור הקרקע, בתוספת הפרשי הצמדה (סך של 1,547,500 דולר ארה"ב). לתובעים ניתנה תקופה של שנה להתקשר עם יזם אחר, על מנת שלא להשאיר את היזמית "תלויה" ומוגבלת ללא גבול;

(4) היזמית תשלם לתובעים יחד סך של 80,859 ש"ח בגין הוצאות משפט בהתאם לנספח התמורה; וכן תשלם לתובעים את הוצאות הבוררות ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 200,000 ש"ח.

(5) עו"ד סולי ואנו מונה להיות כונס נכסים לצורך ביצוע כל האמור בפסק הבוררות, ובכלל זה רישום הבעלות בדירות על שם התובעים, מימוש הקרקע, מציאת יזם חדש וטיפול בהתקשרות עמו וביצוע תשלומים;

(6) נאסר על היזמית או מי מטעמה לעשות כל עסקה מסוג כלשהו בנוגע למקרקעין נשוא המערכת ההסכמית או בנוגע לחלק מהם.

4.התובעים הגישו בקשה לאישור פסק הבוררות ואילו היזמית הגישה בקשה לביטולו, וזאת בהסתמך על עילות וטענות רבות ושונות: היעדר סמכות וחריגה מסמכות; היעדר הזדמנות להביא ראיות; היעדר הכרעה בשאלה מהותית שהובאה לפתחם של הבוררים; פגיעה בזכות הטיעון; פסיקה תוך חריגה מהדין המהותי; וכן חריגה של חלק מהבוררים מאמות מידה בסיסיות.

5.בית המשפט המחוזי אישר את פסק הבוררות, למעט

מימוש זכויותיה של היזמית בקרקע, ככל שהדיירים לא יתקשרו עם יזם אחר בתוך שנה. עם זאת, החזיר בית המשפט המחוזי שני עניינים אל הבורר יעקבי-שווילי על מנת שיבהיר וישלים אותם: (1) האם גם לצורך מימוש זכויותיה של היזמית בקרקע (כפי שנקבע לגבי התקשרות עם יזם אחר) יהא על הכונס לקבל את הסכמת כל הדיירים, או שמא כוונת הבורר הייתה שאין צורך לקבל הסכמת כל הדיירים לפעולה זו; (2) מהי פרשנותו הנכונה של סעיף 1.2 לנספח התמורה, שעניינו ה"מפתח" של חלוקת הדירות לדיירים במסגרת הפרויקט שיוקם. הבורר יעקבי-שווילי הגיש את תשובותיו לבית המשפט, ובהמשך לכך הוציא בית המשפט המחוזי החלטה משלימה לפיה הוא מאשר את פסק הבוררות גם בנוגע לתמורה; ואינו מאשר את סעיף 10 לפסק הבורר יעקבי-שווילי, לרבות סמכות הכונס למכור את זכויותיה של היזמית לפי סעיף זה. בסעיף 10 האמור נקבע, כי אם לא יתקשרו הדיירים עם יזם אחר, ויהיה צורך לגייס את הכספים שיש לשלם לתובעים לפי פסק הדין, יהיה רשאי הכונס למכור את הזכויות של היזמית בקרקע.

6.שני הצדדים הגישו בקשות רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי. התובעים מבקשים לערער על אותו חלק בפסק הבוררות שלא אישר בית המשפט המחוזי, בנוגע למכירת הזכויות של היזמית בקרקע (רע"א 7584/16). בקשת רשות ערעור זו אינה

בפני. בקשת רשות הערעור שלפני היא זו שהגישה היזמית. בד בבד עם בקשת רשות הערעור הגישה היזמית גם בקשה לעיכוב ביצוע. בקשה זו מופנית כנגד הרכיב הכספי הנזכר בסעיף 3(4) לעיל, בסך כולל של 280,859 ש"ח, בגין הוצאות משפט, הוצאות הבוררות ושכ"ט עו"ד.

7.בבקשה לעיכוב ביצוע טוענת היזמית כי סיכוייה של בקשת רשות הערעור שהגישה טובים. עוד טוענת היזמית, כי הגם שמדובר בעיכוב ביצוע של רכיב כספי, הרי שלכאורה, על פי פסק הבוררות, התשלום כלל אינו אמור להתבצע בשלב זה, אלא אמור להשתלם לתובעים מתוך מכירת זכויותיה של היזמית במקרקעין, שעליהן מונה כונס הנכסים, ועל כן הבקשה מוגשת מפאת הזהירות בלבד. עוד נטען, כי מדובר בתשלום שאמור להתחלק בין 56 משיבים שונים, שמצבם הכלכלי אינו מן המשופרים, ועל כן אם יתקבל הערעור, לא תהיה אפשרות מעשית ופרקטית לגבות בחזרה את התשלום.

8.בהתאם להחלטתי מיום 10.11.2016, הגישו התובעים תגובה לבקשה לעיכוב ביצוע. בתגובתם עמדו התובעים על הכלל לפיו ערעור אינו מעכב את ביצוע פסק הדין. כמו כן, לטענת התובעים, סיכוייו של הערעור קלושים. לבסוף, טוענים התובעים כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת היזמית, בפרט משעה שמדובר בפסק דין כספי.

9.בשולי הדברים יצוין, כי מכתבי הטענות עולה שבשל העובדה שהיזמית לא מילאה אחר החלק האופרטיבי בפסק הבוררות שאושר על ידי בית המשפט המחוזי, הגישו התובעים בקשה לפירוק נגדה (פר"ק 61528-09-16). ביום 29.9.2016 התקיים דיון בבקשה זו ובמהלכו הגיעו הצדדים להסדר דיוני, שקיבל תוקף של החלטה, לפיו היזמית תשלם לתובעים את הסכום האמור, של 280,859 ש"ח (וכן את רכיב ההוצאות שפסק בית המשפט המחוזי בפסק דינו) בתוך 90 ימים. עוד הסכימו הצדדים, כי ככל שבית המשפט העליון יורה על עיכוב הביצוע של חיובים אלה, יותלה התשלום.

10.לא מצאתי ממש בטענתה של היזמית לפיה הסכום של 280,859 ש"ח אמור להיות משולם רק אם הדיירים לא יתקשרו עם יזם אחר ומתוך הסכום שיתקבל ממכירת זכויותיה של היזמית. על פניו, אין עיגון לפרשנות זו בלשונו של פסק הבוררות. עם זאת, מכיוון שעל פני הדברים יש ממש בטענת היזמית לפיה צפוי קושי בגביית הסכום של למעלה מ-280,000 ש"ח מ-56 תובעים שונים - זאת ככל שתתקבל בקשת רשות הערעור ויתקבל הערעור - החלטתי להיעתר לבקשה, כפי שיפורט להלן, וזאת בשלב זה מבלי להיכנס לעובי הקורה בעניין סיכוייה של בקשת רשות הערעור.

11.כאמור, אני מורה על עיכוב ביצוע של הסכום המבוקש (סך של 280,859 ש"ח), כאמור בסעיפים 15(ד) ו-51(ז) לפסק הבורר יעקבי-שווילי, כך שבשלב זה לא יהיה על היזמית לשלם סכום זה לתובעים. כנגד זאת, תפקיד היזמית ערבות בנקאית בקופת בית המשפט, על מלוא הסכום. יובהר כי החלטה זו אינה נוגעת להוצאות המשפט (בסך 15,000 ש"ח) שפסק בית המשפט המחוזי. הערבות הבנקאית תופקד עד ליום 12.12.2016, ועם הפקדתה, יובא התיק לעיוני להמשך טיפול בבקשת רשות הערעור.