בר"מ 1713-24 בר"מ 1713-24

1.בקשות רשות ערעור, מזה ומזה, על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, מיום 23.10.2023, בעמ"נ 57165-09-22 ועמ"נ 66925-08-22 (השופט א' בולוס). בפסק הדין, נדחה ערעור המבקשת בבר"מ 1713/24 והמשיבה בבר"מ 2013/24 (להלן: החברה), והתקבל בחלקו ערעור המבקשת בבר"מ 2013/24 והמשיבה בבר"מ 1713/24 (להלן: הוועדה המרחבית); הערעורים כוונו שניהם נגד החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה – מחוז חיפה, מיום 13.6.2022.

רקע עובדתי

2.עסקינן בהליכים המתנהלים בין הצדדים מזה שנים רבות, שעניינם חיוב החברה בתשלום היטל השבחה בגין שני מגרשים, הידועים כחלקה 73 בגוש 10195 בזכרון יעקב (להלן: המגרש הצפוני ו-המגרש הדרומי). בתמצית, לפי התכניות שחלו על המקרקעין, סווגו שני המגרשים כמקרקעין בייעוד תעשיה ומלאכה. בשנת 2006, ניתן לחברה היתר בניה להקמת מבנה תעשייתי בשטח המקרקעין. בהמשך אותה שנה, כך לפי קביעתה של ועדת הערר, התירה הוועדה המרחבית לחברה לעשות שימוש חורג לצרכי מסחר במבנה התעשייתי, שבנייתו אושרה לפי ההיתר הקודם; זאת, למשך 5 שנים.

3.בשנת 2010, פורסמה למתן תוקף תכנית ש/1403, החלה על המקרקעין, ואשר תכליתה "פיתוח מתחם מסחר ותעסוקה תוך כדי הסדרת מעמדו של מרכז מסחרי שהוקם במסגרת של שימוש חורג ביעוד של תעשיה". בעקבות כך, הנפיקה הוועדה המרחבית שומת היטל השבחה לשני המגרשים. לגבי המגרש הצפוני, נקבע כי ההשבחה עומדת על סך של 1,921,133 ₪, ובהתאם לכך, ההיטל עומד על סך של 960,500 ₪. לאחר שורה ארוכה של הליכים שהתנהלו לגבי שומה זו (ראו למשל: עע"מ 1251/19), החליטה הוועדה המרחבית להוציא שומה מתוקנת לגבי מגרש זה; זאת, לשיטתה, מכוח סעיף 14(ו) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה). לפי השומה המתוקנת, הועמד ההיטל על סך של 14,810,000 ₪. החברה הגישה ערר על שומה זו, שבו נטען, בין היתר, כי לוועדה המרחבית לא היתה סמכות להורות על תיקון השומה. הערר – התקבל; וטענות הוועדה המרחבית, במסגרת הערעור שהגישה לבית המשפט המחוזי על החלטת ועדת הערר – נדחו.

4.אשר למגרש הדרומי, בשומה משנת 2010, נקבע כי ההשבחה עומדת על סך של 77,466,667 ₪, ובהתאם לכך, על החברה לשלם היטל בסך של 38,733,000 ₪. גם לגבי מגרש זה התנהלו הליכים רבים שכללו, בין היתר, כמה חוות דעת של שמאי מייעץ, והחלטות שונות של ועדת הערר, שהורו על תיקון חוות הדעת. המחלוקת לגבי מגרש זה, נעוצה בעיקרה בשאלת אופן חישוב ההשבחה, בהינתן שבעת אישור התכנית המשביחה, כבר נבנה במגרש הדרומי מבנה בייעוד מסחרי. בהקשר זה קבעה ועדת הערר, כי בנסיבות העניין, נדרש לחשב את שווי המצב הקודם לפי ערך הקרקע, בתוספת מבנה 'תיאורטי' בייעוד תעשיה; ואת שווי המצב החדש לפי ערך הקרקע, בתוספת מבנה בייעוד מסחרי, תוך הפחתת ההפרש בין עלות ההקמה של המבנה לפי ייעוד מסחרי, לבין עלות הקמת מבנה בייעוד תעשיה. הן הוועדה המרחבית, הן החברה, ערערו על היבטים שונים של קביעה זו, אולם בית המשפט המחוזי – דחה את הטענות.

5.בשולי הדברים, קיבל בית המשפט המחוזי את טענת הוועדה המרחבית, לגבי התערבות ועדת הערר בתמהיל עסקאות ההשוואה שעליו התבסס השמאי המייעץ, לשם חישוב שווי המצב החדש. נקבע, כי "לנוכח אמת המידה המצומצמת להתערבות ועדת הערר במסקנותיו המקצועיות של השמאי המייעץ, ועוד כאשר מסקנות אלו התבססו על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם" – לא היתה הצדקה להתערבות כאמור. אחר כל זאת, נקבע כי ההשבחה שחלה במגרש הדרומי עומדת על סך של 56,673,456 ₪ – חלף 52,167,788 ₪, כפי שקבעה ועדת הערר – ולפיכך, על החברה לשלם היטל בגובה מחצית סכום זה.

תמצית טענות הצדדים

6.מכאן הבקשות שלפנַי, שבגדרן הועלו טענות רבות, מן הגורן ומן היקב; אעמוד אך על העיקריות שבהן. טענתה המרכזית של החברה עוסקת במגרש הדרומי. לעמדתה, בנסיבות העניין, "בהן עסקינן במבנה מסחרי ש[החברה] מימנה את בנייתו מכיסה, ושנבנה על ידה על קרקע ריקה במסגרת הליך של שימוש חורג זמן קצר טרם אישור תכנית שינוי הייעוד", נכון היה לחשב את ההשבחה שנוצרה כתוצאה מהתכנית המשביחה, באמצעות השוואת "שווי קרקע וזכויות מול קרקע וזכויות בלבד [...] בשני מצבי התכנון", תוך נטרול ערך המבנים. זאת, כדי "להימנע מראש משרבוב שגוי של רכיבי שווי שאינם פרי השבחה תכנונית [...], אלא הינם תוצאה ישירה של השקעותיה הכספיות והיזמיות של [החברה] במקרקעין, והשפעות חיצוניות נוספות". כמו כן טוענת החברה, כי חלק מהעלויות שבהן נשאה, ואשר ראוי היה להכיר בהן – לא הובאו בחשבון בהחלטת ועדת הערר, מה שהביא להגדלה בלתי מוצדקת של סכום ההיטל.

7.הוועדה המרחבית, מנגד, טוענת כי שגה בית המשפט המחוזי בכך שהכיר ב"הוצאות התאמה (או בפועל הוצאות הקמה) של מבנה מסחרי שהקימה [החברה] ללא היתר לשימוש חורג"; זאת, שכן "אין להכיר בהוצאות התאמה במצב בו הבניה היא לא חוקית". לשיטתה, נדרש היה לחשב את שווי המצב הקודם, תוך התעלמות מכך שהחברה בנתה את המבנה בייעוד מסחרי, שכן בניה זו נעשתה בניגוד לדין; בד בבד טוענת החברה, כי בחישוב שווי המצב החדש, יש לכלול אותו מבנה שהוקם לפי יעוד מסחרי, טרם אישור התכנית, ולא להתחשב כלל בהוצאות החברה הקשורות בהקמת המבנה. לחלופין נטען, כי "אף אם [החברה] היתה מקבלת היתר לשימוש חורג, כל שהיתה זכאית לו היו הוצאות התאמה, שהן ההוצאות הסבירות שהיה משקיע בעל מקרקעין, לאחר שקיבל היתר לשימוש חורג, כדי להתאים את המבנה לתעשיה ומלאכה למבנה מסחרי"; זאת, להבדיל מהוצאות ההקמה, שבהן התחשב בית המשפט המחוזי.

8.לגבי המגרש הצפוני, טוענת הוועדה המרחבית, כי תכליתו של סעיף 14(ו) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה היא להביא לגביית מס אמת, ועל כן, ברי כי הסעיף "לא שלל את חובתה וזכותה [...] לתקן שומה שנפל בה פגם חמור, כדי להביא לגביית מס אמת". הפרשנות שנתן בית המשפט המחוזי לסעיף, שלפיה סמכותה של הוועדה המרחבית לתיקון שומה מכוח סעיף זה, מוגבלת אך לתיקונים מכוח העילות המנויות בו, מנוגדת "באופן מובהק", לשיטתה, ל"עקרונות העומדים בבסיס גביית מס אמת בהיטל ההשבחה, כמו גם לעקרונות השמאים לתיקון שומה בגדרי סעיף 14(ו)".

9.בהחלטה מיום 6.8.2024, ציינתי כי "הסכסוך בין הצדדים ארוך שנים, ארוך מדי; כמות ההליכים שנוהלו בין הצדדים בוועדות ערר ובבתי משפט – רבה מספור. בשלה העת לכתת חרבות לאתים וחניתות למזמרות, לגדר סיכונים, ולסיים את הסכסוך". בהתחשב בכך, המלצתי לב"כ הצדדים "לנהל משא ומתן ישיר, ולהגיע להסכמות לגבי המחלוקת שנותרה", ולחלופין, ככל שההידברות לא תעלה יפה, להסמיך את בית המשפט לפסוק לגבי גובה ההשבחה בדרך של פשרה, לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984. החברה נענתה להצעתי זו, אולם הוועדה המרחבית – עמדה בהתנגדותה. כך היה גם ביחס להצעה נוספת שהצעתי, ביום 11.9.2024. משאלה הם פני הדברים, אין מנוס מהכרעה שיפוטית.

דיון והכרעה

10.למקרא פסק הדין של בית המשפט המחוזי, ולאחר עיון בבקשות הרשות לערער, על נספחיהן הרבים, וכן בתגובות שניתנו להן, ובתשובות שהוגשו לתגובות, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשות – להידחות. כידוע, רשות לערער על פסק דין של בית משפט מחוזי, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, בערעור על החלטה של ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה, תינתן במשורה, אך במקרים חריגים שבהם מתעוררת שאלה משפטית עקרונית, החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים (ראו למשל, מִני רבים: בר"מ 3439/22 דירות יוקרה בע"מ נ' הוועדה המרחבית לתכנון ולבניה ראשון לציון, פסקה 6 (9.8.2022); בר"מ 7914/21 ברסלב נ' הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה נתניה, פסקה 5 (9.12.2021)). המקרה דנן אינו בא בקהל אותם מקרים.

11.תחילה, אתייחס לטענות הוועדה המרחבית לגבי סמכותה לתיקון שומה, בהתבסס על הפרשנות המוצעת על-ידה לסעיף 14(ו) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. פרשנות סעיף זה נדונה במפורש, והוכרעה, על-ידי בית משפט זה: "ההסדר המאפשר לוועדה המקומית לתקן שומה קבוע בסעיף 14(ו) לתוספת השלישית, וקובע כי 'הוועדה המרחבית רשאית לשנות את השומה רק מנימוקים שעניינם טעות בפרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים של המקרקעין, התכניות החלות על המקרקעין או הזכויות שיש לחייב במקרקעין'. סעיף זה נועד להגביל את סמכות התיקון לעילות טכניות באופיין, כאלה שאינן קשורות לעבודתו המקצועית של השמאי [...]. עוד יצוין כי בעוד שנוסח הסעיף שהובא לדיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה היה: 'הוועדה המרחבית רשאית לשנות את השומה מחמת נימוקים שעניינם...' בסופו של דבר הוספה המילה רק, ללמדנו שמדובר ברשימה סגורה של עילות. כיום הדרך לתקן טעויות שאינן באות בגדר הרשימה הסגורה הקבועה בסעיף 14(ו) לתוספת השלישית תיעשה באמצעות הגשת ערר (לפי סעיף 14(א) לתוספת השלישית) או באמצעות מנגנון של מינוי שמאי מכריע (כאמור בסעיף 14(ב) לתוספת השלישית)" (ע"א 8453/09 קרן נ' בנק דיסקונט בע"מ, פסקה 16 (2.1.2012) (להלן: עניין קרן); ההדגשות הוּספו – נ' ס'). אם כן, משהכריע בית משפט זה בשאלת פרשנותו של הסעיף האמור, ברי כי אין בטענות הוועדה המרחבית בהקשר זה כדי לעורר שאלה עקרונית. ממילא, טענתה הפרשנית של הוועדה המרחבית, שלפיה עומדת לה סמכות כללית לתיקון השומה, אינה מתיישבת עם הקביעה כי סמכות התיקון תחומה לרשימה סגורה של עילות; גם לא עם לשונו הברורה של הסעיף. דין הטענה, אם כן – להידחות.

12.גם בטענת הוועדה המרחבית, שלפיה מקום בו נפלה בשומה טעות מאלה המנויות בסעיף 14(ו), קמה לה סמכות לתקן את השומה, על מלוא היקפה ותוכנה – לא מצאתי ממש. אף אם אניח, בניגוד לקביעתה המפורשת של ועדת הערר, כי אכן נפלה בשומה המקורית טעות כאמור – הרי שבכך לא סגי. זאת, שכן ברי כי בעת הוצאת השומה המתוקנת, ששינתה באופן דרמטי את גובה השומה המקורית, עת קבעה היטל בסך של 14,810,000 ₪, חלף 960,500 ₪, לא הגבילה עצמה הוועדה המרחבית רק ל"עילות טכניות באופיין", אלא ניצלה את ההזדמנות לתיקון מקיף של השומה. הוועדה המרחבית מבקשת אפוא לנצל 'פתח כחודו של מחט', ולהרחיבו 'כפתחו של אולם'; זאת אין לאפשר.

13.אשר לטענות שני הצדדים לגבי אופן החישוב הראוי של היטל השבחה במקרים כגון דא, הרי שכפי שאבהיר מיד, אלה גם אלה – מנוגדות למושכלות יסוד בדיני היטל ההשבחה. משכך, אין בהן כדי לעורר שאלה משפטית עקרונית, המצדיקה מתן רשות ערעור. כך, לגבי טענת הוועדה המרחבית בנוגע להתחשבות בעלויות ההקמה של המבנה, אציין תחילה, כי אין לקבל את ניסיונה להיתלות באי-החוקיות של הבניה, לנוכח העדרו של היתר לשימוש חורג, כהצדקה לאי-התחשבות בעלויות אלה. זאת, מן הטעם הפשוט, שניצבת לפנַי קביעה עובדתית הפוכה. כפי שציין בית המשפט המחוזי, ועדת הערר קבעה כי "בעת אישורה של התכנית המשביחה, היה בנוי במגרש מבנה למסחר, לפי היתר לשימוש חורג". בית המשפט המחוזי לא מצא להתערב בקביעה זו. אם כן, טענת הוועדה המרחבית בהקשר זה מכוונת נגד קביעה עובדתית של הערכאה הדיונית, שבה ככלל "לא תתערב ערכאת הערעור, ולא כל שכן במסגרת 'גלגול שלישי'" (בר"מ 4891/14 טבעוני נ' הוועדה המרחבית לתכנון ובניה נצרת, פסקה 15 (10.9.2014)).

14.זאת ועוד, כפי שצוין, לשיטת הוועדה המרחבית אין להתחשב כלל במבנה שהקימה החברה במגרש הדרומי, במסגרת חישוב שווי המצב הקודם; בה בעת, סבורה הוועדה המרחבית כי יש לכלול את אותו מבנה בחישוב שווי המצב החדש, משל נבנה בן לילה, ביום כניסת התכנית המשביחה לתוקף. הוועדה המרחבית מבקשת אפוא 'לאחוז את החבל משני קצותיו'; מובן, כי לא ניתן לקבל עמדה זו.

15.ודוק: עמדתה החלופית של הוועדה המרחבית, שלפיה ניתן להביא בחשבון, בחישוב שווי המצב הישן, מבנה תיאורטי בייעוד תעשייתי, אולם אין להתחשב כלל בעלויות ההקמה של המבנה בייעוד מסחרי – אם באמצעות הוספת העלות השולית לשווי המצב הקודם, אם באמצעות הפחתתה משווי המצב החדש, או מסך ההשבחה – חותרת תחת תכליתו של היטל ההשבחה. סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, מגדיר השבחה בתור "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". ההשבחה נוגעת אפוא רק לעליית ערך שנובעת מאחת מ-3 הפעולות התכנוניות האמורות, ואין היא כוללת "השבחה הנגרמת מגורמים אחרים כגון מעליית מחירי מקרקעין בשוק החופשי. מכאן ניתן להסיק כי כדי להגיע להשבחה החייבת במס, יש לנטרל בצורה ברורה גם את ההשקעות שביצעו בעלי המקרקעין על ידי בנייה בהם וכן הוצאות הוניות שהוציאו אשר גרמו להשבחתן" (אהרן נמדר היטל השבחה 104 (2011) (להלן: נמדר)).

16.הרציונל העיקרי שבבסיס היטל ההשבחה, עניינו במניעת עשיית עושר ולא במשפט, והגשמת צדק חלוקתי; "התכלית העיקרית לחיוב בהיטל ההשבחה היא הגשמת עקרון הצדק החלוקתי, במובן זה שמי שפירותיה של פעולת תכנון שביצעה הרשות במימון ציבורי מיטיבים עמו – יחלוק רווחיו עם הקהילה שבה הוא יושב" (בר"מ 168/20 ברקול נ' הוועדה המרחבית לתכנון ובניה חולון, פסקה 50 (15.2.2023); ראו גם: רע"א 725/05 הוועדה המרחבית לתכנון ולבנייה השומרון נ' בלוך פסקה 77 (3.9.2014); ע"א 2761/09 הוועדה המרחבית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' הפטריארך היווני האורתודוכסי של ירושלים, פסקאות 33-32, 37 (27.8.2012)). כך, מחד גיסא, בעל הנכס המושבח אינו מתעשר על חשבון 'הקופה הציבורית', שמימנה וביצעה את המהלך התכנוני שהביא להשבחה, ואף מאפשר, באמצעות השיתוף ברווחיו, את המשך קיומה ומימון פעולתה של רשות התכנון המקומית (סעיף 13 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה); ומאידך גיסא, הרשות אינה מתעשרת על חשבון בעל הנכס, במובן זה ששיעור ההיטל הוא אך מחצית ההשבחה (סעיף 3 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה; להרחבה, ראו: נמדר, עמודים 38-36; והשוו, לגבי היחס בין התכלית של מניעת עשיית עושר ולא במשפט, לבין עקרון הצדק החלוקתי בהקשר דנן: דנ״א 3768/98 קרית בית הכרם בע״מ נ׳ הוועדה המרחבית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ״ד נו(5) 49, 63-62 (2002)).

17.קבלת שיטת הוועדה המרחבית – שלפיה אין להפחית משיעור ההשבחה את ההפרש בין עלות ההקמה של המבנה בייעוד מסחרי, לבין עלות הקמתו של מבנה בייעוד תעשיה – היתה מובילה למצב בו שיעור ההשבחה, שעל-פיו נקבע גובה ההיטל, כולל גם השבחה שנבעה מעצם הקמת המבנה. דבר זה מנוגד מכל וכל לכלל שלפיו ההשבחה הרלבנטית לצורך היטל, נוגעת לעליית ערך הנובעת כתוצאה מפעולה תכנונית בלבד, ואינה כוללת "השקעות שביצעו בעלי המקרקעין על ידי בנייה בהם". הוועדה המרחבית מבקשת אפוא, הלכה למעשה, להרחיב את גדרי היטל ההשבחה מעבר לגבולות שהתווה לו המחוקק, ולהעשיר את קופתה על חשבון החברה. על כן, דין עמדתה – להידחות.

18.עד כאן, טענות הוועדה המרחבית. עיון בטענות החברה, מעלה כי עמדתה משקפת, הלכה למעשה, מעין תמונת מראה לעמדת הוועדה המרחבית. כך, לשיטתה, נדרש היה לחשב את ההשבחה שנוצרה כתוצאה מהתכנית המשביחה, באמצעות השוואת "שווי קרקע וזכויות מול קרקע וזכויות בלבד [...] בשני מצבי התכנון", תוך נטרול ערך המבנים. תחילה אציין בהקשר זה, כי כפי שהוזכר, 'השבחה' מוגדרת בסעיף 1 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה, כ"עליית שווים של מקרקעין" (ההדגשה הוּספה – נ' ס'). 'מקרקעין', כידוע, אינם קרקע בתולה לבדה, אלא מדובר ב"קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה" (סעיף 1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969). עמדת החברה לגבי אופן חישוב ההשבחה בעניין דנן אינה מתיישבת אפוא עם ההגדרה הבסיסית של 'השבחה'. זאת ועוד, ברי כי עליית הערך של קרקע בלבד, כתוצאה משינוי ייעוד המקרקעין מתעשיה למסחרי, אינה שקולה לעליית הערך של קרקע בנסיבות דומות, בצירוף מבנה שנבנה עליה מלכתחילה לשימוש מסחרי. התרחיש השני גוזר, במקרה הטיפוסי, עליית ערך גבוהה בהרבה, שכן הוא כולל לא רק את העלייה בערך הקרקע גרידא, אלא גם את העלייה בערך המבנה, על השימוש שניתן לעשות בו; כך בכלל, וכך בפרט בענייננו. החברה מבקשת אפוא להימנע מתשלום חלק אינטגרלי מההשבחה שחלה במקרקעין. זאת, באופן שאינו מתיישב עם עקרון הצדק החלוקתי, ועם התכלית של מניעת התעשרות על חשבון הקופה הציבורית. גם דינה של עמדה זו, אם כן, להידחות.

19.אשר ליתר טענות החברה, לגבי עלויות ספציפיות שנכון היה, לשיטתה, להכיר בהן לצורך חישוב ההשבחה – מדובר בטענות ישומיות באופיין, אשר נוגעות לליבת שיקול הדעת המקצועי של השמאי ושל ועדת הערר. משכך, אין בהן כדי להצדיק מתן רשות ערעור ב'גלגול שלישי' (ראו למשל: בר"מ 3416/18 מדובוי נ' הוועדה המרחבית לתכנון ולבניה גבעתיים, פסקה 11 (29.7.2018); בר"מ 4428/16 מ.ס קרקעות הגליל בע"מ נ' הוועדה המרחבית לתכנון ולבניה גליל תחתון, פסקה 4 (4.7.2016)). הוא הדין גם לגבי טענות הוועדה המרחבית באשר לאופן החישוב הספציפי של עלויות ההקמה.

20.טרם סיום אציין, תוך פניה לוועדה המרחבית, כי האמור בסעיף 60 לתגובת החברה לבקשת רשות הערעור של הוועדה המרחבית – בדגש על הנספחים שצורפו לתמיכה בטענה המועלית שם – מטריד; מטריד מאוד. על הוועדה המרחבית חלה חובה להוציא שומת היטל השבחה בהתבסס על תשתית עובדתית הולמת, תוך שאיפה כנה להעריך את שווי ההשבחה האמיתי שנוצר כתוצאה מאישור התכנית. "אין לאפשר גביית היטל השבחה ביתר. צדו השני של המטבע הוא כי גבייה כאמור מובילה להתעשרות הרשות שלא כדין. התעשרות כאמור נוגדת את חובת ההגינות הבסיסית של הרשות ואינה יכולה לעמוד. [...] אך מובן הוא כי יש להימנע מגביית היטל השבחה בנסיבות שבהן ברור וגלוי כי מדובר בהיטל יתר שיעשיר את קופת הרשות שלא כדין" (בר"מ 4367/16 מאיר נ' הוועדה המרחבית לתכנון ולבנייה הוד השרון, פסקה 16 (25.3.2018)). הדברים נכונים תמיד, אולם יפים ביתר שאת, מקום בו הוועדה המרחבית מבקשת לבסס את טענותיה, באותו הקשר ממש, על העקרון של גביית מס אמת. לא ארחיב מעבר לכך; די לחכימא ברמיזא.

21.אשר על כן, בקשות הרשות לערער נדחות בזאת. בהתחשב בכך שהבקשות הוגשו על-ידי שני הצדדים, לא אעשה צו להוצאות.