בר"מ 8605/07 הוועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק נ. עמי בן אמוץ

1.

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לענינים מינהליים בתל אביב-יפו (כבוד השופטת ש' דותן) אשר קיבל את הערעור המינהלי שהגישו המשיבים כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית מחוז המרכז, והורה להחזיר את הדיון בתיק לועדת הערר לבחינה חוזרת.

העובדות וההליכים

2.

המבקשות 2-3, חברת אפריקה ישראל להשקעות בע"מ ומשתלות סביון בע"מ הינן, לדבריהן, בעלות זכויות בחטיבת קרקע בשטח של כ-473 דונם, הנמצאת בחלקו המזרחי של היישוב סביון ועליה חלה תוכנית ממ/במ/4100 המייעדת אותה לשכונת מגורים בת 290 יחידות דיור צמודות קרקע. המשיבים הינם בעלי הזכויות בבתי מגורים צמודי קרקע בישוב סביון הגובלים פיזית - למעט נכס אחד, ביתם של משפחת גולדשטיין - בתחום התוכניות ממ/במ/4100 ו-תמ"מ/21/3 (להלן: "תוכניות המתאר").

המשיבים סברו כי הוראות תוכניות המתאר תפגענה בזכויותיהם בקרקע בדרכים שונות. לפיכך הגישו המשיבים תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. התביעה נדחתה בידי הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק, היא המבקשת 1 שבפנינו. ביחס לבית משפחת גולדשטיין קבעה הועדה המקומית כי המקרקעין אינם גובלים בתוכנית ובאשר לשאר המשיבים, נקבע כי תביעתם לא הוכחה.

3.

על החלטה זו של הועדה המקומית הגישו המשיבים ערר לועדת הערר המחוזית מחוז מרכז. ועדת הערר דחתה את טענות המשיבים בערר. בהחלטתה מצאה לנכון ועדת הערר לגבש מדיניות לעניין תביעות בגין נזק וירידת ערך נכסי תושבים כתוצאה מהרחבתו של יישוב קיים. כך, קבעה הועדה כי אין לאדם זכות קנויה כי פיתוח היישוב ייעצר בקצה מגרשו או כי בעלי הזכויות במקרקעין הסמוכים לא יהיו זכאים לפתחם ולנסות לממשם. ככל שהדבר נעשה בסבירות תוך שמירת אופיו של הישוב והסביבה, בלא שינוי מהותי או חריג שלהם ומבלי שעולות נסיבות או אלמנטים פוגעניים מיוחדים, הרי שיש למנוע הגשת תביעות מעין אלה. עוד קבעה הועדה כי ראוי לפרש את סעיפים 197 ו-200 לחוק התכנון והבניה באופן שאינו מטיל על הרשויות המקומיות "קנס" בשל עצם התפתחותן הטבעית.

4.

על החלטה זו של ועדת הערר הגישו המשיבים ערעור לבית המשפט לענינים מינהליים. בית המשפט לענינים מינהליים קבע, לעניין בית משפחת גולדשטיין, כי אין בידו כלים להכריע במחלוקת האם מדובר במקרקעין גובלים כמשמעם בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה וקיבל את הערעור במובן זה שהורה לועדת הערר לקיים בחינה נוספת של הסוגיה ולהכריע בשאלה האמורה ובמידה ותגיע למסקנה כי המקרקעין גובלים, תידון הועדה בתביעת משפחת גולדשטיין לגופה.

בית המשפט קיבל את הערעור אף בעניינם של המשיבים האחרים ודחה את המדיניות אותה קבעה ועדת הערר לפיה יש ללמוד מהעובדה שהרחבת היישוב התבצעה "בסבירות", כי למשיבים לא נגרמה פגיעה ממשית הראויה לפיצוי ואין מקום "לקנוס" את הרשות המקומית. בית המשפט קבע כי יש להפריד את שאלת עצם קיום הפגיעה משאלת סבירותה וכי חובת הפיצוי הקבועה בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה לא נועדה לקנוס את הרשות המקומית כי אם לפצות את הפרט. המחוקק מצא לנכון, כך נקבע, להגן על אינטרס הרשות באמצעות הוראות סעיף 200 לחוק התכנון והבניה ואין מקום להפר איזון זה ולחסום את דרכם של תובעים באמצעות קביעת מדיניות גורפת לפיה כל "הרחבה סבירה" משמעותה כי אין פגיעה בבעלי המקרקעין.

נוכח העובדה כי למדיניות זו - שלפי החלטת בית המשפט אינה עולה בקנה אחד עם פסיקת בית המשפט העליון - הייתה השפעה ניכרת על החלטת ועדת הערר שעה שזו בחנה את הפגיעות הנטענות באופן פרטני, החליט בית המשפט לענינים מינהליים לקבל את הערעור במובן זה שהדיון הוחזר לועדת הערר לבחינה חוזרת, אשר לא תונחה במדיניות השוללת עצם קיומה של פגיעה במקרים של "הרחבה סבירה", אלא תתמקד בבחינת טיעוני המשיבים. בית המשפט הבהיר כי אין בהחלטתו כדי לחוות דעה על טענות המשיבים לגופן.

בקשת רשות הערעור

5.

בבקשת רשות הערעור שבפני, טוענות המבקשות כי המדיניות שהותוותה על-ידי ועדת הערר נקבעה בנוסף לקביעה הברורה כי נכסי המשיבים לא נפגעו כתוצאה מאישור התוכנית החדשה בהתבססה, בין היתר, על ניסיון העבר במקרים דומים בהם נקבע על-ידי שמאים כי לא נגרמה פגיעה לנכסים. עוד טוענות המבקשות כי המדיניות שנקבעה על ידי ועדת הערר דווקא עולה בקנה אחד עם פרשנותו של סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ועם פסיקותיו של בית משפט זה. לעניין בית משפחת גולדשטיין טוענות המבקשות כי צדקה ועדת הערר בקביעתה לפיה הנכס אינו גובל בתוכנית החדשה.

המבקשות סבורות כי יש ליתן להן רשות ערעור, בראש ובראשונה, משום שפסק דינו של בית המשפט המחוזי יסודו לטענתן בטעות חמורה. לטענתם בית המשפט התעלם מטענות בעלי הדין, מפרוטוקולי הדיונים ומהכרעותיה של ועדת הערר לגופו של עניין ביחס לפגיעה שנגרמה לנכסים והתמקד בסוגיית המדיניות המשפטית הראויה שהותוותה על-ידי ועדת הערר בתביעות פיצויים מעין אלו. מדיניות זו, כך טוענות המבקשות, צוינה על ידי הועדה בשולי הדברים, לאחר בחינת כל טענותיהם הקונקרטיות של המשיבים, ובנוסף לקביעתה לפיה לא נגרמה לנכסי המשיבים פגיעה.

לטענתם פסק הדין משקף סטייה חמורה מההלכה שנקבעה בבית משפט זה לעניין פרשנות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

לגישת המבקשות שאלת החלתה של פסיקת בית משפט זה והלכתו בסוגיה האמורה באופן אחיד על-ידי הערכאות הינה עניין בעל חשיבות כללית, החורג מעניינם של הצדדים בהליך שלפנינו ולפיכך מצדיקה מתן רשות ערעור. כך, גם קביעתו של בית המשפט לענינים מינהליים לפיה המדיניות שנקבעה על-ידי ועדת הערר אינה עולה בקנה אחד עם פסיקת בית משפט זה, הינה בעלת השלכות ציבוריות נרחבות בכל הקשור לאינטרס הציבורי המהווה שיקול מהותי לצורך פרשנות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. לבסוף טוענות המבקשות כי מתן רשות ערעור בענייננו וקבלת הערעור, ככל שיתקבל, תביא לייעול הדיון ולמניעת ריבוי התדיינויות בפני ועדת הערר ולאחריה אפשרות של הגשת ערעור.

המבקשות צירפו לבקשתן האמורה גם בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין של בית המשפט לענייניים מינהליים עד להכרעת בית משפט זה בבקשת רשות הערעור. בקשתם זו, כך טוענות המבקשות, נועדה למנוע קיומם של הליכים מקבילים וכפולים שלא לצורך, בפני ועדת הערר ובפני בית משפט זה, אשר יכבידו מאוד על המבקשות וזאת עוד בטרם נדרש בית המשפט העליון לסוגיה.

6.

בתגובתם לבקשת עיכוב הביצוע טוענים המשיבים כי סיכויי קבלת בקשת רשות הערעור קלושים וכי מאזן הנוחות נוטה באופן ברור לטובתם. עוד טוענים המשיבים כי בקשת רשות הערעור אינה מעמידה שאלה משפטית בעלת חשיבות עקרונית שיש ליתן בגינה רשות ערעור. לגישתם, לאחר חלוף הזמן הרב, הגיע העת שטענותיהם ייבדקו לגופו של עניין מבלי שייגרם עיכוב נוסף בבירור. על-כן, כך סבורים המשיבים, אין כל טעם בעיכוב ביצוע פסק הדין.

דיון

7.

עיינתי בבקשת רשות הערעור, בבקשה לעיכוב הביצוע ובתגובת המשיבים לה והגעתי לכלל מסקנה כי דין בקשת רשות הערעור להידחות. כלל הוא שאין מקום ליתן רשות ערעור שעה שטרם מוצו והסתיימו ההליכים השונים נשוא בקשת רשות הערעור בערכאות הקודמות (ראו דבריי ב-בר"מ 5717/07 פארח נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נצרת , (טרם פורסם, 11.9.2007), וכן: בר"מ 8499/06 אליאב נ' עיריית הרצליה פסקה 5 (לא פורסם, 15.11.2006); בר"מ 7099/06 מנהל הארנונה עיריית תל אביב יפו נ' כלל חברה לביטוח בע"מ

(טרם פורסם, 11.2.2007); בר"מ 7703/06 מנהל הארנונה – עיריית תל אביב יפו נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ , פסקה 4 (טרם פורסם, 16.5.2007); בר"מ 6622/07 המועצה המקומית אעבלין נ' אהרון , (טרם פורסם, 22.8.2007).

בית המשפט לענינים מינהליים קבע כי הדיון יוחזר לועדת הערר לבחינה חוזרת והורה לועדת הערר להתמקד בבחינת טיעוני המשיבים, מבלי להיות מונחית על-פי המדיניות השוללת עצם קיומה של פגיעה במקרים של "הרחבה סבירה". טרם מוצו ההליכים בערכאות הקודמות ולא מצאתי בנסיבות העניין טעם טוב לחרוג מן הכלל האמור וליתן למבקשות רשות ערעור בשלב זה. החזרת ההליך לדיון בפני ועדת הערר, כשלעצמה, אינה מצדיקה מתן רשות ערעור.

יתרה מכך, למבקשות לא נגרם עוול מהחזרת הדיון לוועדת הערר שכן שמורה להן הזכות לערער על החלטת ועדת הערר שתדון בעניין בפני בית המשפט לענינים מינהליים ובמידת הצורך, ואם תימצא לכך עילה בדין, יוכלו להגיש בקשה לרשות ערעור לבית משפט זה (ראו: עניין

אעבלין ).

לבסוף, אין לקבל את טענתן של המבקשות לפיה קבלת בקשת רשות הערעור תביא בהכרח לייעול ההתדיינות בעניין. בחינת טיעוני המשיבים בועדת הערר עשויה להביא דווקא לצמצום המחלוקות בין הצדדים ולייעול ההכרעה השיפוטית.

8.

אשר על כן בקשת רשות הערעור נדחית. משכך, נדחית אף בקשת עיכוב הביצוע. בנסיבות העניין אין צו להוצאות.