דנ"מ 4539/19 הוועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים נ. אטבליסמנט סמונד

זוהי בקשה לדיון נוסף בפסק דינו של בית המשפט העליון בבר"מ 1621/18 (השופטים ע' פוגלמן , ד' ברק-ארז ו י' אלרון ) שניתן ביום 18.6.2019 (להלן: פסק הדין ).

1.

בפסק הדין נדונה השאלה האם בעריכתה של שומה לצורך חיוב בהיטל השבחה לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק ), על השמאי להניח מכירה במחיר הכולל רכיב של מס ערך מוסף (להלן: מע"מ ). עד למתן פסק הדין, סוגיה זו לא הוכרעה בפסיקתו של בית המשפט העליון. בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו התייחס לסוגיה בע"א (מחוזי ת"א) 2409/99 הקופה לתגמולים ופנסיה של עובדי הסוכנות לא"י בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-השרון (25.3.2002) (להלן: עניין הקופה לתגמולים ), וקבע כי בעת עריכת השומה יש לכלול גם את רכיב המע"מ. כשבע שנים לאחר מכן, בשנת 2009, פרסמה מועצת שמאי המקרקעין הפועלת במשרד המשפטים (להלן: המועצה ) מסמך המכונה "תקן 11.0 בדבר סוגיות מיסוי בשומות מקרקעין (פרק א' – התייחסות למע"מ)" (להלן: תקן 11 ). תקן 11 מבחין בין שלושה מצבי שוק, אשר מסווגים לפי סוג הלקוח הרוכש את הנכס הנישום: שוק של רוכשים פרטיים שקונים נכסים לצרכיהם (להלן: שוק פרטיים ); שוק של נכסים "עסקיים או ציבוריים" אשר מהווים בדרך כלל "גורם ייצור הנמכר לעוסקים" (להלן: שוק עוסקים ); ושוק מעורב, המורכב מרוכשים פרטיים ועוסקים כאחד (להלן: שוק מעורב ). בכל הנוגע לשוק פרטיים, קובע התקן כי יש לכלול את רכיב המע"מ בשומת נכס המקרקעין. בכל הנוגע לשוק עוסקים, קובע התקן כי אין לכלול את רכיב המע"מ, מאחר שבשוק זה "חשיבת השוק" והמחירים הנהוגים בו אינם מכילים רכיב זה. לבסוף בכל הנוגע לשוק מעורב, קובע התקן כי ככלל אין לכלול את רכיב המע"מ במחיר, להוציא מקרים שבהם השמאי ימצא לנכון לחרוג מכך, לפי קריטריונים המופיעים בתקן, דוגמת שוויו וגודלו הפיזי של הנכס, רמת המורכבות הדרושה לצורך מימוש השימוש המיטבי בנכס וסיווג בעל הזכות בנכס הנישום.

2.

המשיבה היא חברה זרה אשר בבעלותה מספר חלקות מקרקעין (להלן: המקרקעין ) באזור תל מונד, אשר ייעודם שונה מייעוד חקלאי לייעוד למגורים, ובהתאם לכך התאפשר לבנות על המקרקעין 256 יחידות דיור צמודות קרקע על פני 115 מגרשי מגורים. בעקבות התפתחויות אלה, הוציאה המבקשת שומות היטל השבחה למשיבה , אשר היו מבוססות על ההנחה לפיה יש לחשב את השומה על בסיס הנחת מכירת המקרקעין במחיר הכולל את רכיב המע"מ . המשיבה חלקה על השומות ובעקבות כך מונה שמאי מכריע לפי פרט 14(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק. השמאי המכריע ערך שתי שומות, האחת ביחס למגרש שמספרו 249 בלבד והאחרת ביחס לשאר המגרשים (להלן: השומה העיקרית ) . בשומות אלה נכלל רכיב המע"מ במסגרת מחירי המקרקעין. בשומה ביחס למגרש מספר 249 ציין השמאי המכריע כי רכיב המע"מ נכלל מאחר שמדובר בנכס בשוק פרטיים. ביחס לשומה העיקרית ציין השמאי כי רכיב המע"מ נכלל בהתאם לפסיקה ב עניין הקופה לתגמולים , אך בניגוד לתקן 11, שכן מדובר בשוק מעורב הכולל יזמים וקבוצות רכישה לצד גורמים פרטיים וכי שווי והיקף הנכס "גבוהים יחסית לשוק הנכסים בו הוא מצוי" ושקיימת "מורכבות במימוש המקרקעין".

המשיבה הגישה ערר על השומות לוועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה – מחוז מרכז (להלן: ועדת הערר ), בטענה כי אין לכלול את רכיב המע"מ במחירי המקרקעין לצורך חישוב ההשבחה הואיל ולשיטתה מדובר במקרקעין אשר צפויים להימכר בשוק עוסקים. ועדת הערר דחתה את עררה של המבקשת, תוך אזכור עניין הקופה לתגמולים , וקבעה כי הגם שאין לשלול הפחתה של רכיב המע"מ במקרים שבהם מדובר בשוק מובהק של עוסקים, משקבע השמאי המכריע שהשוק הרלוונטי במקרה דנן הוא שוק מעורב, אין לכך מקום. המשיבה ערערה על החלטת ועדת הערר לבית המשפט המחוזי (עמ"ן (מינהליים מרכז-לוד) 68170-01-17) אשר נדחה אף הוא. בית המשפט המחוזי קבע כי אין מקום להתערב בחוות דעתו של השמאי המכריע, וכי קיימים שלושה טעמים המצדיקים את הכללת רכיב המע"מ במסגרת השומות: האחד – משום שבתנאים של שוק משוכלל יהיה מחיר אחיד למקרקעין, בין שהקונה הוא גורם פרטי ובין שהוא עוסק מורשה. השני – משום שמדובר בעסקה רעיונית בקרקע למגורים, לגביה מכריע מחיר השוק במועד הקובע והשלישי – משום שלפי הפסיקה מחירו החוזי של נכס כולל מע"מ. בית המשפט המחוזי הוסיף והתייחס להוראות תקן 11, לפיהן הכלל הוא שבשוק מעורב השומה לא תכלול את רכיב המע"מ, אך ציין כי התקן עצמו מאפשר לסטות מכלל זה בכפוף להנמקה, וכי בנסיבות העניין השמאי המכריע נימק את סטייתו בהתבסס על המצב המשפטי ובהתאם לפסק הדין שניתן ב עניין הקופה לתגמולים .

3.

על פסק דין זה הוגשה בקשת רשות הערעור לבית המשפט העליון, אשר התמקדה בהשלכותיו של תקן 11 על אופן עריכת השומות ועל חוסר ההתאמה בינו ובין פסק הדין ב עניין הקופה לתגמולים . בהליך זה התבקש היועץ המשפטי (להלן: היועץ ) להודיע אם ברצונו להגיש עמדה או להתייצב בהליך וביום 15.1.2019 התייצב היועץ והודיע כי לגישתו יש לסטות מן האמור ב עניין הקופה לתגמולים ולאמץ את הוראותיו של תקן 11, המשקף תפיסה עדכנית ומדויקת יותר. לשיטת היועץ, במקרים שבהם השוק נחזה להיות שוק מעורב, יש לבחון בשלב הראשון האם השוק הוא למעשה שוק פרטיים או שוק עוסקים בהתאם לקריטריונים הקבועים בתקן, ואם בתום בחינה זו לא הצליח השמאי לעמוד על הסיווג של הלקוח הסביר של הנכס ויגיע למסקנה כי מדובר בשוק מעורב, הרי שאין לכלול את רכיב המע"מ. במסגרת ההליך אף הוגשה בקשת הצטרפות מטעם מרכז השלטון המקומי אשר ביקש לדחות את בקשת רשות הערעור והצביע מצידו על קשיים בתקן 11. הדיון בהליך התקיים ביום 31.1.2019, ניתנה רשות ערעור והערעור נדון לגופו נוכח השלכות הרוחב של הנושא אשר טרם נדונו בבית המשפט העליון.

4.

בפסק הדין שנכתב על ידי השופטת ד' ברק-ארז בהסכמת השופטים ע' פוגלמן ו י' אלרון , התקבל הערעור ונקבע כי " בשלב זה של התפתחות הפרקטיקה השמאית יש לנהוג לפי תקן 11 בשאלה שעניינה הכללת רכיב המע"מ בחישוב היטל השבחה " (פסקה 34 לפסק הדין). נקבע כי יישומן של נורמות משפטיות אמור להתחשב בתחום הידע שאותו הן מסדירות, וכי בסוגיה דנן, תקן 11 מבטא מומחיות שמאית שיש בה רמות תחכום ומיומנות גבוהות יותר מאלו שהיו מוכרות בעבר ואשר כוללת הבנה כי קיים יותר משוק אחד של רוכשים פוטנציאליים, בכל הקשור לחשיבות שהם מייחסים לרכיב המע"מ בהערכת שווי הנכס. עוד צוין כי ההכרה במציאות המורכבת בשוק המקרקעין כבר החלה להתבטא בפסיקתן של ועדות ערר והתבטאה באי-החלת הכלל שנקבע ב עניין הקופה לתגמולים כאשר מדובר בשוק מובהק של עוסקים. נקבע כי " אם שומת ההשבחה תכלול את רכיב המע"מ מקום שבו ההתחשבות בו אינה מבטאת את מחירו האמיתי של נכס המקרקעין ... הדבר לא יעלה בקנה אחד עם דרישת סעיף 4(7) לתוספת השלישית של החוק " וכי פרשנותו של סעיף זה " מחייבת יישום של כללים אשר רגישים לסוגים שונים של שווקים אשר התקינה השמאית מתארת ובהם ניסיון לבחון האם רכיב המע"מ נתפס כרכיב המגלם את שווי הנכס בעיני הקונה, מתוך הבנה כי לכך השלכה על עליית ערך המקרקעין בעקבות ההשבחה " (פסקה 39 לפסק הדין). אשר לשוק מעורב, נקבע כי " הכלל המעוגן בתקן 11, הוא כלל שראוי לנהוג לפיו. על כן, ככלל, השומה שתינתן בשוק מעורב לא תכלול את רכיב המע"מ, אולם ניתן יהיה לחרוג מכך בשים לב למאפיינים המנויים בתקן " (פסקה 40 לפסק הדין).

לאור קביעות אלה, קבע בית המשפט כי בשומה העיקרית לא היה מקום לכלול את רכיב המע"מ בחישוב היטל ההשבחה.

5.

מכאן הבקשה דנן בה טוענת המבקשת כי בפסק הדין נקבעה הלכה חדשה השונה מזו שנהגה עד כה ואשר יש לה השלכות רוחב ומשמעויות כלכליות נכבדות, וכי הדבר אף צוין בפסק הדין. לשיטתה, ההצדקות לקביעה ב עניין הקופה לתגמולים לפיה יש לכלול את רכיב המע"מ לצורך חישוב היטל השבחה, עודן רלבנטיות ואימוצו של תקן 11 על ידי בית המשפט בפסק הדין נעשה ללא התמודדות עם הצדקות אלה. המבקשת חוזרת על טענתה לפיה במקרים של שוק מעורב יש לכלול את רכיב המע"מ בחישוב היטל ההשבחה נוכח כלל הניצול המיטבי שבדיני היטל ההשבחה והיא מדגישה כי בפסק הדין אין כל התייחסות לטענותיה כי אי הכללת רכיב המע"מ בשוק מעורב תוביל לכאוס ולאי ודאות משמעותית. עוד שבה המבקשת על טענתה כי ההתייחסות לזהות המוכר ולסוג העסקה במסגרת בחינת השאלה האם יש לכלול את רכיב המע"מ בשומה, מובילה לחוסר שוויון בין בעלי מגרשים רבים לבעלים של מגרש אחד או שניים וכי מדובר במצב משפטי לא ראוי. המבקשת מוסיפה וטוענת כי פסק הדין העלה את מעמדו של תקן 11 לדרגת חוק מחייב שאין לסטות ממנו והעניק לו מעמד "על" למרות שאין מקור חוקי לתקן זה ולמרות שלמועצה אין כל סמכות להתקין הנחיות מחייבות. לבסוף נטען, כי אף אם טענות המבקשת לא תתקבלנה, יש להחיל את שינוי ההלכה על תכניות חדשות בלבד, וזאת בשל הפגיעה באינטרס ההסתמכות ובתקציבי הרשויות המקומיות והוועדות המקומיות.

6.

דין הבקשה להידחות. כפי שנפסק לא אחת, הדיון הנוסף הוא הליך חריג השמור לאותם מקרים שבהם נפסקה הלכה העומדת בסתירה להלכה קודמת של בית המשפט העליון, או שמפאת חשיבותה, קשיותה או חידושה ראוי לקיים בה דיון נוסף (סעיף 30(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984; דנג"ץ 1836/18 שמיר נ' מועצת מקרקעי ישראל , פסקה 9 (9.8.2018) (להלן: עניין שמיר )). עוד נפסק כי חידוש ההלכה הוא כשלעצמו אינו מצדיק קיומו של דיון נוסף (דנ"א 1032/18 אלדר נכסים בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב , פסקה 6 (18.9.2018)). במקרה דנן, ההלכה שנפסקה – אף שחדשה היא – אינה סותרת הלכות קודמות של בית משפט זה. זאת בהינתן העובדה, שאף צוינה בפסק הדין, כי השאלה אם יש לכלול את רכיב המע"מ בשווי הנכס לצורך חישוב שיעורו של היטל ההשבחה, טרם הוכרעה בפסיקתו של בית המשפט העליון. זאת ועוד, הקביעות בפסק הדין מצומצמות אך ורק לאותם המקרים שבהם מדובר בשוק מעורב, שכן רכיב המע"מ יוסיף להיכלל בשומות הנערכות בעניינם של מקרקעין בשוק פרטיים, ובהתאם לאמור בפסק הדין, במקרה של שוק עוסקים כבר " קבעו ועדות ערר בהזדמנויות שונות, כי יש מקום לפרשנות וסיוג של הכלל שנקבע בעניין הקופה לתגמולים כך שלא יוחל על שוק עוסקים " (פסקה 12 לפסק הדין). על כן, אני סבורה כי אין מדובר בהלכה בעלת השלכות רוחב כה משמעותיות המצדיקות קיום דיון נוסף בה בשל חשיבותה (דנ"א 349/18 עופר מרכזים בע"מ נ' עזבון המנוח אהרוני שלמה ז"ל , פסקה 7 (23.4.2018)).

7.

טענות המבקשת בדבר קשיותה של ההלכה אף הן דינן להידחות. מרבית הטענות שהועלו בהקשר זה הן ערעוריות במהותן ואינן מצדיקות דיון נוסף ( עניין שמיר , בפסקה 9). בניגוד לטענת המבקשת, בפסק הדין לא נקבע כי מעמדו של תקן 11 הוא כשל חוק. אדרבה, צוין במפורש כי " התקינה השמאית נחשבת נורמת עבודה מומלצת, מבלי שניתן לה מעמד סטטוטורי במישרין " (פסקה 11 לפסק הדין). ההפניה לתקן 11 באה, איפוא, מתוך התפיסה לפיה יישומן של נורמות משפטיות אמור להתחשב בתחום הידע שאותו הן מסדירות, וכי בכל הנוגע לסוגיה מושא ההליך " החלתן של נורמות שעניינן קביעת מחירים מחייבת לעיתים את בתי המשפט לפנות לידע, מונחים וכללים שמאיים " (פסקה 35 לפסק הדין). לא מצאתי כל קושי בקביעה זו, ודאי לא כזה אשר יצדיק קיומו של דיון נוסף בפסק הדין. על האמור אוסיף, כי פסק הדין מושא הבקשה ניתן פה אחד ועובדה זו מטה אף היא את הכף לעבר דחיית הבקשה ( עניין שמיר , בפסקה 9). ולבסוף, אין מקום להורות על קיום דיון נוסף אך בשל הטענה החלופית שהועלתה לעניין התחולה בזמן של ההלכה שנפסקה (דנ"מ 6101/08 פז חברת נפט בע"מ נ' ועדת ערר מחוז המרכז , פסקה 13 (16.3.2009)).

8.

הבקשה נדחית. משלא התבקשה תגובת הצדדים, לא יעשה צו להוצאות.