ע"א 3223/09 אסתר פרונט נ. ליפא גלובינסקי

השופט א' גרוניס:

1.

בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט נ' סולברג) קיבל את תובענתם של המשיבים נגד המערערים והחליט לאכוף על המערערים הסכמים למכירתו של בניין בירושלים. המערערים לא השלימו עם פסק הדין ומכאן ערעורם.

2.

המחלוקת בתיק סובבת על בניין בן שתי קומות, שיש בו מספר יחידות דיור ומחסנים. הבניין לא היה רשום כבית משותף. זכויות הבעלות רשומות כדלקמן: שמינית על שם כל אחד מן המערערים 1, 2 ו-שלושה רבעים על שם אמם, שעזבונה הוא המערער 3. העסקה שנעשתה למכירת הבניין הינה עסקה מורכבת, שאין צורך להידרש לפרטיה. דומה כי מאחורי העסקה המורכבת עמד הרצון לחסוך במיסי מקרקעין. בין הצדדים הוסכם כי התמורה עבור הבניין תהא סכום של 675,000 דולר. על מנת לחסוך במיסי המקרקעין נעשה מהלך לייחוד הדירות לבעלים הרשומים. השאלה המרכזית שעמדה בפני בית המשפט המחוזי הייתה האם כתב הוראות שנחתם על ידי המשיבים ונשלח לשני עורכי הדין של הצדדים היה בגדר התחייבות חד צדדית של המשיבים או שמא מדובר בהתחייבות דו צדדית, היינו, התחייבות של המשיבים שכנגדה עומדת התחייבות של המערערים. לכתב ההוראות צורפו שלושה הסכמים עליהם חתמו המשיבים וזאת באשר לדירות לגביהן היה צריך לבצע מהלך של ייחוד. בית המשפט המחוזי ניתח בהרחבה את האמור בכתב ההוראות ובחן את התנהגותם של הצדדים הן לפני חתימת המשיבים על כתב ההוראות והן לאחר מכן. סופו של דבר הוא שנקבע כי כתב ההוראות מחייב לא רק את המשיבים אלא גם את המערערים. בהמשך התייחס בית המשפט לטענה נוספת של המערערים, לפיה הפרו המשיבים את התחייבויותיהם שבכתב ההוראות. אף טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט.

3.

בגדר פסק הדין דן בית המשפט בשני עניינים נוספים: האחד, זכות מעבר לה טענו המשיבים, והשני, ריבית שהמערערים התחייבו לשלמה על פי כתב ההוראות. תחילה נבהיר את עניין זכות המעבר ולאחר מכן את נושא הריבית.

המערערים טענו כי קיימת זכות מעבר במגרש עליו בנוי הבניין וזאת לטובת חלקה סמוכה. בית המשפט קבע כי על המערערים היה להוכיח שבקביעת סכום התמורה נלקחה בחשבון העובדה שקיימת זכות מעבר. קביעתו של בית המשפט הייתה שהמערערים לא הוכיחו עניין זה. לפיכך, כך נקבע, עליהם לשאת בירידת הערך הנובעת מקיומה של זכות מעבר. על כן נקבע על ידי הערכאה הדיונית כי יש להפחית מן התמורה את ערכה של זכות המעבר. מאחר שלא הובאו כל ראיות בנושא ירידת הערך עקב הזכות האמורה, הורה בית המשפט לבעלי הדין לקבוע מנגנון מוסכם להערכתה. כמו כן הועלתה אפשרות חלופית ולפיה אם יימצא פתרון אחר של גישה לבניין השכן, כי אז יוכלו המערערים לוותר על זכות המעבר.

עניין נוסף שעלה בפסק הדין התייחס לריבית שהמשיבים התחייבו לשאת בה בהתאם לסעיף מסוים בכתב ההוראות. בפסק הדין נקבע כי ריבית זו, בשיעור 5% לשנה, לא תחול לגבי התקופה שמיום הגשת התביעה ועד ליום מתן פסק הדין. בסופו של יום הוחלט, כאמור, לאכוף על המערערים את התחייבויותיהם. עם זאת החליט בית המשפט שלעניין התמורה תהא התחשבות, כאמור, בערכה של זכות המעבר, וכמו כן הוחלט שלא לחשב ריבית כאמור ותחת זאת להצמיד את הסכומים למדד המחירים לצרכן. בנוסף לכך ניתן צו לפיצול סעדים שהתיר למשיבים לתבוע את נזקיהם מן המערערים.

4.

דעתנו היא כי צדק בית המשפט המחוזי בקביעתו שכתב ההוראות חייב לא רק את המשיבים אלא גם את המערערים. העובדות השונות הנוגעות למשא ומתן ולהתנהגות הצדדים מובילות בהכרח למסקנה בדבר תוקפו הדו כיווני של כתב ההוראות. אין צורך להרחיב בעניין. די בעצם העובדה ששני הצדדים פעלו ליישום כתב ההוראות ורק בשלב מסוים החליטו המערערים להפסיק את המהלכים כפי שצוין. נראה כי הדרך הבלתי שגרתית של כתב הוראות, שנחתם רק על ידי המשיבים, ננקטה מתוך מטרה לחסוך במיסי מקרקעין. אף לא מצאנו ממש בטענות שהעלו המערערים בדבר הפרה מצד המשיבים, טענות שנדחו בדין על ידי בית משפט קמא. העניין היחיד שהטריד אותנו נוגע להוראות סביב זכות המעבר ואי חיוב המשיבים בתשלום ריבית.

5.

תביעתם של המשיבים הייתה תביעה לאכיפת חוזי מכר, אותם חוזים שנחתמו יחד עם כתב ההוראות. בתביעתם של המשיבים הם לא דרשו הפחתה של התמורה בהקשר לזכות המעבר הנטענת וכן לא העלו טענה בכל הנוגע לריבית. לא היה מקום שבית המשפט יפסוק בעניינים אלה, שלא נדרשו בכתב התביעה. יתרה מזו, בית המשפט התיר פיצול סעדים כך שהמשיבים יוכלו לתבוע בעתיד את נזקיהם. בגדרה של תביעה כאמור, אם תוגש, יוכלו המשיבים להעלות את כל טענותיהם הכספיות, כולל טענות בעניין הפחתה או ניכוי מן התמורה ובעניין הריבית. על כן, בשני עניינים אלה ובהם בלבד יש לקבל את הערעור.

6.

אנו חוזרים על דברים שאמרנו בעת הדיון בפנינו: טוב יעשו בעלי הדין אם יחזרו למסלול של שיתוף פעולה באופן שיוכלו להשלים במשותף ומתוך תיאום והבנה את העסקה המורכבת.

7.

אשר על כן, הננו מחליטים לדחות את הערעור בעיקרו, בכפוף לאמור לעיל באשר לזכות המעבר והריבית. המערערים ישאו בשכר טרחת עורך דין בסך 20,000 ש"ח.