ע"א 3223/09 אסתר פרונט נ. ליפא גלובינסקי

1.

זו בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, אשר קיבל את תביעת המשיבים נגד המבקשים לאכיפת הסכמי מכר דירות, וכן חייב את המבקשים לשלם למשיבים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 30,000 ש"ח ומע"מ.

2.

נשוא המחלוקת הינו בניין דו-קומתי ברחוב אלגאזי 5 בירושלים, השייך למבקשים. בשלהי שנת 2003 התעניינו המשיבים ברכישת הבניין, ובמסגרת מו"מ שנערך בין הצדדים הוסכם כי התמורה בגין הבניין כולו תעמוד על סך של 675,000$. כדי להפחית את שיעור המס בגין העסקה, הוחלט לעשות בבניין שינויים, ולרשום מחדש את זכויות הבעלות בו. הוכן תשריט בית משותף, והבניין חולק לשלוש יחידות מגורים. דירת המגורים בקומה העליונה, ואחת משתי הדירות בקומה התחתונה נרשמו על-שם צ'סלבה פרונט (שהמבקש 3 הוא עזבונה). הדירה השלישית, המצויה בקומה התחתונה אף היא, נרשמה בחלקים שווים על-שם המבקשים 1 ו-2.

3.

במסמך שנחתם בין הצדדים במסגרת העסקה פוצלה קניית יחידות המגורים לשלבים, כדי שניתן יהיה לממש את יתרונות המס הגלומים בייחוד דירות המגורים כמתואר לעיל (להלן - המסמך ). נקבע, כי בכפוף לקבלת אישורי פטור ממס שבח בגין ייחוד הדירות, תבוצע העסקה, בשלב ראשון, למכירת הדירה בקומה העליונה. אם מכירה זו תהא פטורה ממס שבח, ייחתמו ההסכמים לגבי שתי הדירות התחתונות. בידי בא-כוחם דאז של המשיבים הופקדו שלושה הסכמי מכר נפרדים, לגבי שלוש הדירות, כשהם חתומים על-ידם, ולגביהם הוראות בלתי חוזרות. כן הופקד שיק בנקאי על סך של 25,000$ בנאמנות בידי באת-כוחם של המבקשים.

4.

לאחר שניתן פטור ממס שבח ומס מכירה בגין ייחוד הדירות, נחתם הסכם למכירת הדירה העליונה בין המבקשים לבין שישה קונים אחרים, שאינם המשיבים. אחת מן הקונים היא רעייתו של המשיב 2. ההסכם שנחתם היה זהה להסכם שהופקד אצל בא-כוח המשיבים לגבי דירה זו. באת-כוח המבקשים ביקשה מבא-כוחם המשיבים כי יעביר לה ייפוי כוח לביטול הערת אזהרה שנרשמה על הדירה העליונה, חתום בידיו מרשיו. ייפוי כוח זה מעולם לא הועבר.

5.

הצדדים דיווחו על העסקה לרשויות המס, ולאחר שהתקבלה שומה בשיעור אפס, הועבר לחשבונה של באת-כוח המבקשים סכום של כ-836,000 ש"ח על חשבון התשלום הראשון שהיה על המשיבים לשלם בהתאם להסכם המכר. אין מחלוקת כי זה איננו מלוא סכום התמורה שנקבע לתשלום, וכי המשיבים נותרו חייבים סכום נוסף בגין התמורה לאחר תשלום זה.

6.

כעבור מספר חודשים, נתגלעו מחלוקות בין הצדדים, בין היתר באשר לתמורה שנקבעה למכירת שתי הדירות הנוספות, ובאשר לזיקת הנאה של זכות מעבר הקיימת במגרש עליו בנוי הבניין, לטובת המגרש הסמוך לו, השייך אף הוא למבקשים.

7.

יחסי הצדדים הגיעו למבוי סתום, ומשכך, הגישו המשיבים תובענה לבית המשפט המחוזי בירושלים נגד המבקשים. המשיבים ביקשו בתובענתם להורות על אכיפת חוזי המכר לגבי שתי הדירות התחתונות, וכן ביקשו צו לפיצול סעדים, שיתיר להם לתבוע לאחר מכן את הנזקים הכספיים שנגרמו להם, לטענתם. במוקד המחלוקת בבית המשפט המחוזי עמדה השאלה אם המסמך שנחתם בקשר לעסקה מחייב את שני הצדדים, או שמא מדובר בהתחייבות חד-צדדית שנטלו המשיבים על עצמם בלבד.

8.

בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת המשיבים. בהסתמך על תוכן המסמך ופרשנותו, ועל יסוד התנהגות הצדדים לפני ואחרי החתימה עליו, בית המשפט קבע כי המסמך הינו חוזה לכל דבר, המחייב את שני הצדדים גם יחד. כן נקבע, כי חרף השוני בין זהות המשיבים לבין זהות הקונים אשר רכשו את הדירה העליונה, חתמו הקונים על הסכם המכר כחליפיהם של המשיבים. לבסוף הורה בית המשפט קמא לצורך מימוש עסקת המכר, בין היתר, כי המשיבים יעבירו לידי בא-כוח המבקשים ייפוי כוח לביטול הערת האזהרה, וכי קוני הדירה העליונה ישלימו את התשלום עבורה. אם לא ימולאו ההתחייבויות על-פי המסמך, ובכלל זה החובות שבהסכם המכר עליו חתמו הקונים כחליפיהם של המשיבים, תהא זו הפרת המסמך על-ידי המשיבים, והמבקשים לא יהיו מחויבים עוד לפעול על-פיו. לאחר שיושלמו צעדים אלה, נקבע, ייחתמו הסכמי המכר לגבי שתי הדירות התחתונות. אם לא ישלימו הצדדים את הצעדים הללו בתוך תשעים יום, ייכנס לתוקף מינויו של כונס נכסים. כמו כן, ניתן למשיבים, לבקשתם, צו לפיצול סעדים, המתיר להם לתבוע בעתיד מן המבקשים את יתר נזקיהם הכספיים, כפי שיתגבשו לאחר ביצוע הסכמי המכר.

9.

המבקשים הגישו ערעור על פסק הדין לבית משפט זה. בערעורם נטען, בין היתר, כי בית המשפט קמא נתן למסמך שנחתם בין הצדדים פרשנות עצמאית משלו, בניגוד ללשון המסמך, לרצון הצדדים ולאומד דעתם המפורש. כן נטען, כי טעה בית המשפט המחוזי בקובעו כי קוני הדירה העליונה הם חליפיהם של המשיבים, וכי הוענקו למשיבים סעדים שלא נתבקשו על-ידם.

10.

בנוסף, הגישו המבקשים לבית המשפט המחוזי בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין.

11.

בית המשפט קמא דחה את בקשתם ביום 17.6.09. מבלי לדון בסיכויי הערעור, הוא קבע כי מאזן הנוחות איננו נוטה לטובת המבקשים, וכי לא עלה בידיהם לשכנע כי ייגרם להם נזק בלתי הפיך אם לא יעוכב ביצוע פסק הדין. בחלוף שנים, ולאחר דיון והכרעה בזכויות הצדדים, הוא מצא כי אין זה ראוי כי המבקשים יוסיפו להחזיק הן בדירות והן בכסף, ואילו המשיבים לא ייהנו מפירות העסקה שביצעו.

12.

מכאן הבקשה שלפני לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט קמא. לטענת המבקשים, סיכויי הערעור טובים, וגם מאזן הנוחות נוטה לטובתם. על-פי הטענה, כוונתם המוצהרת של המשיבים היא למכור את הדירות לאחרים, ועל כן, אם לא יעוכב ביצועו של פסק הדין, יאיין הדבר את הערעור, שכן עוד לפני שיוכרע, יועברו הזכויות בדירות לצדדים שלישיים. באופן כזה, ביצוע פסק הדין ינשל את המבקשים באופן בלתי הפיך מזכויותיהם בנכסים נשוא פסק הדין, שהינם נכסים משפחתיים פרטיים. לטענת המבקשים, הוכח לבית המשפט קמא כי המשיב 1 חב מיליוני שקלים מכוח פסק דין שניתן נגדו, ובמסגרת תיק הוצאה לפועל שנפתח נגדו בקשר לחוב רב-מימדים, הוטלו בגינו אצל המבקשים עיקולים בידי צד שלישי. מכאן, נטען, לא ניתן יהיה להיפרע מן המשיב 1 על הנזקים שייגרמו למבקשים מביצוע פסק הדין. המשיב 2, כך נטען, הוא אזרח זר אשר אינו מתגורר בישראל, ואין בידי המבקשים אפילו את כתובתו. על כן גם ניסיון לקבל ממנו שיפוי נדון מראש לכשלון. עוד נטען, כי טענת המשיבים בבית המשפט המחוזי, כי יוכלו לשפות את המבקשים על נזקיהם, לא גובתה בתצהיר, שכן המשיבים נמנעו מלצרף תצהיר לתגובתם לבקשת עיכוב הביצוע. לעומת זאת, טוענים המבקשים, עיכוב ביצועו של פסק הדין לא יגרום למשיבים כל נזק שאינו בר-תיקון, והם מציעים כי הדירות נשוא פסק הדין תשמשנה בטוחה לכיסוי נזקי המשיבים כתוצאה מעיכוב ביצוע פסק הדין, ככל שיהיו נזקים כאלה.

13.

המבקשים מוסיפים ומציינים, כי המשיבים לא עמדו בתנאי המתלה שנקבע בפסק הדין, כי על רוכשי הדירה העליונה לקיים את כל התחייבויותיהם על-פי הסכם המכר. משכך, ביטלו המבקשים את ההסכם עם הרוכשים במכתב מיום 25.6.09.

14.

המשיבים הגישו תשובתם לבקשה, ובה נטען כי בענייננו לא מתקיימים המבחנים לצורך עיכוב ביצועו של פסק דין. ראשית, נטען, סיכויי הערעור אינם טובים; פסק הדין דלמטה דחה את גרסתם העובדתית של המבקשים, ואין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות מעין אלה. שנית, המשיבים מציינים כי, אכן, כוונתם היא למכור את הדירות לצדדים שלישיים, לפי המרבה במחיר. ואולם, המבקשים אינם מתגוררים בדירות נשוא הבקשה, אלא סחרו בהן במסגרת עסקה מסחרית גרידא, לאחר שבמשך עשרות השנים היה הבניין כולו מושכר. על כן, לטענת המשיבים, מדובר בפסק דין בעל אופי כספי, אשר, ככלל, אין לעכבו, מכיוון שלא מתקיים בעניינו החשש בדבר קושי להשיב מצב לקדמותו, אם לא יינתן צו עיכוב ביצוע.

15.

המשיבים מוסיפים, כי המבקשים טענו בסתמיות בלבד כי אם לא יעוכב ביצוע פסק הדין, ייגרם להם נזק שאינו בר-תיקון, וטענה כזו איננה מספיקה. גם טענתם בעניינו של המשיב 1 איננו נכונה; פסק הדין שבגינו נפתח תיק ההוצאה לפועל נגדו לא נאכף בהסכמת הצדדים, ותיק ההוצאה לפועל עצמו נסגר. לעומת זאת, החל בשנת 2003 מטפלים המשיבים באינטנסיביות בהוצאת העסקה אל הפועל. משנת 2005 מחזיקים המבקשים במרבית התמורה בגין מכירת הדירה העליונה (כ-1.9 מיליון ש"ח), וחרף זאת עודם מחזיקים בדירה, כמו גם בשתי הדירות הנוספות. המשיבים הביאו, לטענתם, בפני בית המשפט קמא ראיות להשקעות גדולות שביצעו בבניין, ביניהן - שכר טרחת שמאי, הוצאות רישום הבניין כבית משותף עבודות בבנין ועוד. עיכוב ביצוע פסק הדין יעצים את הנזק שנגרם להם עד כה. עיכוב ביצוע פסק הדין יגרום גם עיוות כלפי רוכשי הדירה העליונה, שלגביה הנחה בית המשפט קמא את הצדדים להשלים את העסקה.

16.

בהתייחס לביטול ההסכם למכר הדירה העליונה מציינים המשיבים, כי המבקשים הודיעו באופן חד-צדדי על ביטולו, ובכך הם מתעלמים מפסק הדין קמא. לטענת המשיבים, לצורך השלמת מכר הדירה העליונה נדרש שיתוף פעולה בין הצדדים, שכן החיובים הקשורים לתשלום האחרון הינם חיובים השלובים זה בזה; לא ניתן לשלם את יתרת התמורה ללא פינוי בפועל של הדירה ומסירת החזקה בה, וללא מסירת ייפוי כוח להעברת הזכויות בה. עוד נטען, כי ביום 25.6.09 פנו המשיבים לבית המשפט המחוזי בבקשה למינוי כונס נכסים על-פי פסק דינו.

17.

בחנתי את טענות הצדדים, והגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל, באופן שיתואר להלן.

18.

כלל הוא כי הגשת ערעור אינה מעכבת את ביצוע ההחלטה נשוא הערעור (תקנה 466 ל תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 ). עם זאת, ניתן להורות על עיכוב ביצוע פסק הדין, כאשר מבקש העיכוב מראה כי מתקיימים בעניינו שני אלה: לערעורו סיכויים טובים להתקבל, ומאזן הנוחות נוטה לטובתו, בין היתר בשל כך, שאם יבוצע פסק הדין, ולאחר מכן יתקבל הערעור, ייגרם למבקש נזק בלתי הפיך, או שייווצר קושי ממשי בהשבת המצב לקדמותו (בש"א 3158/91 פלאטו שרון נ' קומפני פריזיין דה פרטיסיפסיון , פד"י מה(5) 499, 503-504 (1991);

ע"א 8497/08 מסעוד נ' הרפז (טרם פורסמה, 15.7.09), פיסקה 7). כאשר ביצוע מיידי של ההחלטה עשוי לייתר את הערעור שאיננו חסר סיכוי, יש לאזן בין זכותו של הזוכה בערכאה הדיונית, לבין מי שמבקש להשיג על ההחלטה בערכאת הערעור, ומצפה למצות את יומו בבית המשפט (ע"א 6842/05 מנד בע"מ נ' בנק לאומי (לא פורסמה, 28.8.05); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 672 (מהדורה עשירית, 2009) (להלן - גורן )). כדי למנוע סיכול תוצאות הערעור ולהופכו לאקדמי, יש הצדקה לעיכוב ביצוע פסק הדין כדי למנוע שינוי במצב הקיים שלא ניתן יהיה, או קשה יהיה, להחזירו למצבו הקודם (ב"ש 839/86 נאות מרינה בת-ים בע"מ נ' הבנק הבינלאומי הראשון , פד"י מ(4) 126, 129 (1986); כן ראו למשל: ע"א 4781/01 מדינת ישראל נ' סנפיר השקעות בע"מ (לא פורסמה, 23.10.01), פיסקה 4). כאשר מוגש ערעור על החלטות הכרוכות במכירת מקרקעין, הנטייה היא לעכב את ביצוען, בשל חשש זה, שלא ניתן יהיה להשיב מצב לקדמותו אם יתקבל הערעור, בשל העברת המקרקעין לצדדים שלישיים טרם הכרעה בערעור (רע"א 667/01 עזבון אל רחמן דרביה ז"ל נ' היפר מטל בע"מ , פד"י נו(2) 5, 7-8 (2001); גורן , שם, בעמ' 676; כן ראו לדוגמא: ע"א 5445/05 חיים יודוביץ בע"מ נ' חברת חלקה 16 בגוש 6048 בע"מ (לא פורסמה, 4.1.06); ע"א 4260/09 קרן נאמנות ויצו נ' רוטשילד (טרם פורסמה, 1.7.09)).

19.

במקרה שלפנינו, מעידים המשיבים על עצמם כי עם השלמת עסקאות מכר שלוש הדירות, בכוונתם למכור אותן לכל המרבה במחיר, ואם כך, יש להניח כי אם יתקבל הערעור, ובינתיים תימכרנה הדירות - כולן או חלקן - לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו. אשר לערעור גופו, לא ניתן לומר כי הוא חסר סיכוי על פניו. נוכח זאת, אין מנוס מן המסקנה כי אם לא יעוכב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ערעורם של המבקשים עלול להיהפך אקדמי, מאחר שהסעד המבוקש בו מכוון לביטול הסכמי מכר הדירות, ולהשארת הדירות בידי המבקשים. עוד יצויין, כי המשיבים אינם מפרטים בתשובתם לבקשה מהם הנזקים להם הם טוענים, העלולים להיגרם להם כתוצאה מעיכוב ביצוע פסק הדין, מעבר להתמשכות ההליכים בענין אכיפת הסכמי המכר, ורצונם הטבעי בהשלמת העסקה.

בצד כל אלה, ברור ומובן רצונם זה של המשיבים בהשלמת העסקאות אשר תחילתן עוד בשנת 2003, ואשר במסגרתן שילמו המשיבים למבקשים, זה לא מכבר, סכום כסף ניכר על חשבון הדירה העליונה.

20.

בנסיבות אלה, נראה לי כי יש לעכב את ביצוע פסק הדין דלמטה, במובן זה כי, לפי שעה, יוקפאו הצעדים עליהם הורה בית המשפט המחוזי לצורך השלמת העסקאות למכירת שלוש הדירות. במסגרת זו, תיוותר על כנה הערת האזהרה הרשומה לטובת המשיבים על הדירה עליונה. להבטחת ביצועו של פסק הדין קמא, אם יידחה הערעור, יהיו המשיבים רשאים לרשום לטובתם הערות אזהרה על שתי הדירות התחתונות, וכן להטיל עיקולים לזכותם על שלוש הדירות.

21.

יובהר, כי אין באמור כדי לעכב את ביצוע פסק הדין נשוא הערעור ככל שעניינו תשלום הוצאות ושכר טרחת עורך דין על-ידי המבקשים.

22.

הבקשה מתקבלת, אפוא, כמפורט בפסקה 20 לעיל. בנסיבות הענין, לא יינתן צו להוצאות בהליך זה.