ע"א 3601-23 ע"א 3601-23

לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט העמית י' פרגו) בת"א 47512-10-19 מיום 5.3.2023, בו נקבע כי על המבקשים לפנות את חלקת המקרקעין הידועה כחלקה 9 בגוש 6220 באור יהודה (להלן: המקרקעין).

הרקע לבקשה

1.המבקשים 4-1 הם בני משפחת חלבי. המשיבות 2-1 הן ישרס חברה להשקעות בע"מ וחברת פרי אור בע"מ (להלן: המשיבות). המשיבה 3 היא רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל. להלן: רמ"י). המשיבים 15-4 גם הם בני משפחת חלבי. אין חולק כי המבקשים או בני משפחתם מחזיקים בפועל במקרקעין מזה עשרות שנים ומתגוררים שם. עם זאת, בין הצדדים ישנה מחלוקת לעניין זכויות החזקה במקרקעין.

לטענת המבקשים, בני משפחתם יושבו במקרקעין עם עלייתם ארצה בראשית שנות ה-50; ובשנת 1953 ניתנה לסבם המנוח יחזקאל חלבי רשות מאת רשות הפיתוח להתגורר במקרקעין בשכירות – אשר הפכה עם השנים לשכירות מוגנת.

לעומת זאת, לטענת המשיבות ורמ"י, בני משפחת חלבי פלשו למקרקעין ללא רשות. לגרסתן, ביום 1.1.1954 נחתם הסכם חכירה בין רמ"י לבין רסקו חברה להתיישבות חקלאית ועירונית בע"מ (להלן: רסקו) לתקופה של 49 שנים ביחס לשטח של כ-750 דונם, שהמקרקעין כלולים בו. בהמשך לכך, נחתם ביום 6.6.1974 הסכם חכירה חדש בין רסקו, המשיבות ורמ"י לפיו המשיבות יחכרו את השטח המוחכר במקום רסקו.

2.אין חולק כי בשנת 1981 הגישה המשיבה 2 תביעה לסילוק יד מהמקרקעין נגד בני משפחת חלבי בבית משפט השלום בתל אביב-יפו (ת"א 10459/81). ביום 14.12.1985 נחתם בין הצדדים הסכם פשרה (להלן: הסכם הפשרה). בהסכם הפשרה הצהירו בני משפחת חלבי כי בני משפחתם קיבלו בעבר חזקה במקרקעין והפכו לדיירים מוגנים, כי הם מעבדים את השטח ברציפות, וכי הם מתגוררים במבנה שהוקם עליו. המשיבה 2 מצידה הצהירה כי היא חוכרת את המקרקעין, מחזיקה בהם ומעבדת שם פרדסים. בין הצדדים הוסכם כי המשיבה 2 תימנע מסילוק בני משפחת חלבי מהמקרקעין ותסכים להעברת זכות החכירה בהם על שמם; וכי בני משפחת חלבי ישיגו את הסכמת רמ"י להעברת זכות החכירה אם יהיה בכך צורך. הסכם הפשרה קיבל ביום 19.12.1985 תוקף של פסק דין.

יצוין כי לטענת רמ"י, במהלך המשא ומתן להסכם הפשרה, שלחה אליה המשיבה 2 מכתב בו התבקשה הסכמת רמ"י למתווה הפשרה. במענה ששלחה רמ"י ביום 31.1.1982 הובהר כי קיים פסק דין לפינוי בני משפחת חלבי מהמקרקעין (פסק דין שלא צורף על ידי רמ"י לתשובתה, והיא אף לא הפנתה אליו), וכי רמ"י אינה מאשרת את הפשרה המוצעת. כן צוין כי על בני משפחת חלבי לפנות את השטחים החקלאיים, וכי בתמורה לפינוי הם יקבלו 2 מגרשים באזור התעשייה (המכתב צורף כנספח 1 לתשובת רמ"י לבקשה לעיכוב ביצוע).

3.בחלוף כשלושה עשורים, נחתם ביום 8.10.2018 הסכם השבה בין רמ"י לבין המשיבות, לפיו האחרונות ישיבו לרמ"י את הזכויות בשטח המוחכר, לרבות במקרקעין, וזאת בעקבות תכנית תכנונית חדשה (להלן: הסכם ההשבה). בנספח להסכם, נכללה התייחסות ל"שטח חלבי" – שטח בגודל של כ-5 דונם בו יושבים בני משפחת חלבי, ושעליו בנויים מבנים שונים לרבות בית מגורים. ביחס לשטח זה, הוסכם כי הוא לא יוחזר במועד ההשבה; וכי על המשיבות לנקוט בהליכים לפינוי בני משפחת חלבי מהשטח. בהתאם, הוסכם כי עד לביצוע השבה מלאה של הקרקע לרבות שטח חלבי, רמ"י לא תשלם למשיבות 20% מהפיצויים להם הן זכאיות בגין ההשבה (להלן: פיצויי ההשבה); וכן כי תעוכב האפשרות של המשיבות לממש מחצית מהזכויות לרכישת מגרשים בתחום התכנית ללא מכרז, שהוקנו להן לפי ההסכם (להלן: זכויות הייזום).

4.על רקע זה, שלחו המשיבות לבני משפחת חלבי ביום 31.12.2018 מכתב התראה לפינוי מהמקרקעין. בהמשך, הגישו המשיבות ביום 15.4.2019 תביעה לבית משפט השלום בתל אביב-יפו נגד המבקשים, בה הן עתרו לסילוק ידם מהמקרקעין. ביום 28.10.2019 הגישו המשיבים 15-4 תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו נגד המשיבות ונגד רמ"י, בה התבקש פסק דין הצהרתי הקובע כי הם זכאים להירשם כבעלי זכויות החכירה במקרקעין; כי הם בעלי זכויות לדיירות מוגנת ולחזקה בלתי הדירה במקרקעין; וכי הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין שריר וקיים, ומחייב את המשיבות.

5.ביום 23.1.2020 הגישו המשיבות כתב תביעה שכנגד נגד המשיבים 15-4 ונגד המבקשים, בו התבקשו סעדים של סילוק יד מהמקרקעין ותשלום דמי שימוש. המבקשים הגישו כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד נגד המשיבות, בו התבקש פסק דין הצהרתי הקובע כי הם בעלי רישיון בלתי הדיר וזכות דיירות מוגנת במקרקעין, וכי אין לפנותם מבלי לדאוג להם לדיור חלוף. כן התבקש בית המשפט לקבוע כי המשיבות הפרו את הסכם הפשרה שניתן לו תוקף של פסק דין, ולחייבן בפיצויים בסך 400,000 ש"ח.

6.ביום 26.10.2020 קבע בית המשפט המחוזי כי סעד סילוק היד שהתבקש בבית משפט השלום ידון לפניו, ובהתאם נמחקה התביעה בבית משפט השלום.

פסק דינו של בית משפט קמא

7.ביום 5.3.2023 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתביעות ההדדיות. בית המשפט מצא כי הראיות שהוצגו לפניו מלמדות כי בני משפחת חלבי פלשו למקרקעין ותפסו בו חזקה שלא כדין; וכי הם ביצעו בו בניה בלתי חוקית רחבת היקף, של יחידות דיור ומבני תעשייה ומסחר. זאת, מבלי לקבל את הסכמתה של רמ"י – אשר היא בעלת המקרקעין. עוד הובהר כי בהתאם להסכם החכירה, היה על המשיבות לפעול לפינוים של בני משפחת חלבי מהמקרקעין.

בית המשפט הוסיף גם כי אין כל תימוכין לטענה כי בני משפחת חלבי שילמו לגורם כלשהו עבור המקרקעין, בין עבור שכירות ובין תשלום אחר. עוד הוא ציין כי הואיל ומדובר במקרקעין בייעוד חקלאי, לא ניתן היה לעשות בהם שימוש למגורים. בנסיבות אלה, נקבע כי לא ניתן להחיל בענייננו את חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, ולהקנות לבני משפחת חלבי מעמד של דיירים מוגנים. כמו כן, קבע בית המשפט כי חרף השנים הרבות בהן מחזיקים בני משפחת חלבי במקרקעין, לא ניתן לקבוע כי יש להם רשות להחזיק בהם. זאת מאחר שהם פלשו אליהם שלא כדין וללא הסכמת הבעלים.

8.בכל הנוגע להסכם הפשרה, קבע בית משפט קמא כי מעולם לא ניתנה הסכמת רמ"י לפשרה כלשהי עם משפחת חלבי, אלא להיפך – רמ"י התנגדה לחתימה על הסכם הפשרה לכל אורך הדרך. כן הדגיש בית המשפט כי בהסכם הפשרה הצהירו בני משפחת חלבי על עצמם כי הם בעלי זכות לדיירות מוגנת במקרקעין, אך מדובר בהצהרה חסרת יסוד אשר לא ניתן ליחס לה כל תוקף. בנוסף, ציין בית המשפט כי הסכם הפשרה הותנה בקבלת אישור והסכמה של רמ"י – אשר מעולם לא ניתנו. משכך, הסכם הפשרה אינו מחייב את רמ"י כבעלת המקרקעין, ואינו יכול להקנות לבני משפחת חלבי זכויות כלשהן במקרקעין.

9.בהמשך, קבע בית המשפט כי בני משפחת חלבי אינם רשאים להתנות את פינוים מהמקרקעין בהסדרה של דיור חלוף, שכן הם אינם בעלי מעמד של דיירים מוגנים. מן העבר השני, הוא דחה את תביעת המשיבות לקבלת דמי שימוש בגין המקרקעין, מאחר שהן לא פעלו בזמן אמת לפינוי המקרקעין ולהריסת המבנים הבלתי חוקיים שנבנו בהם.

10.לנוכח מכלול האמור, קבע בית משפט קמא כי על בני משפחת חלבי לפנות את המקרקעין מכל אדם וחפץ, ולהשיב את החזקה בהם ישירות לרמ"י או למשיבות. בכל הנוגע לבית המגורים וליחידות הדיור הבנויים על המקרקעין ואשר בהם מתגוררים המבקשים, קבע בית המשפט כי פינוים יבוצע רק ביום 10.9.2023 כדי לאפשר להם למצוא דיור חלוף. ביחס לשאר חלקי המקרקעין – קרי מבני התעשייה והמסחר שהוקמו בהם – נקבע כי יש לפנותם באופן מידי. לבסוף, החליט בית המשפט כי לנוכח התנהלות כל הצדדים להליך, לא ייעשה צו להוצאות.

11.ביום 11.5.2023 הגישו המבקשים ערעור על פסק הדין ולצדו הבקשה לעיכוב ביצוע המונחת לפניי. בהחלטתי מאותו יום ניתן צו ארעי לפיו יעוכב ביצוע פסק הדין עד להחלטה אחרת.

טענות הצדדים

12.לטענת המבקשים, סיכויי הערעור להתקבל גבוהים. לגישתם, בניגוד לקביעות בית משפט קמא, מסמכים רבים שהוצגו בתיק מוכיחים כי בני משפחת חלבי לא פלשו למקרקעין, אלא קיבלו רשות להתגורר בהם. כן נטען כי בית המשפט שגה בפרשנות שהעניק להסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין, והעניק למבקשים זכויות שימוש והחזקה במקרקעין. כפועל יוצא, נטען גם כי בית המשפט שגה בקביעתו כי המבקשים אינם זכאים לדיור חלוף.

באשר למאזן הנוחות, נטען כי זה נוטה בבירור לטובת המבקשים. זאת, שכן ביצוע פסק הדין יוביל לפינוים מביתם ומקורת הגג היחידה שלהם. עוד מוסיפים המבקשים כי הם אנשים תמי-לב וקשי-יום, העובדים בחריצות כדי לפרנס את משפחותיהם. כן נטען כי המבקשת 1 היא בעלת נכות, וכי בתו של המבקש 3 אף היא בעלת נכות מוגברת וללא יכולת מוטורית עצמאית. לנוכח האמור, טוענים המבקשים כי ביצוע פסק הדין יגרום להם לנזק קשה ובלתי הפיך, ויביא לכך שהם יושלכו לרחוב. נזק זה מתחזק לטענתם לנוכח העובדה – עליה אין מחלוקת – כי המבקשים יושבים במקרקעין עוד משנות החמישים של המאה הקודמת.

13.המשיבות ורמ"י מתנגדות לעיכוב ביצוע פסק הדין. לטענתן, סיכויי הערעור להתקבל קלושים בהתחשב בכך שפסק דינו של בית משפט קמא מבוסס בעיקרו על ממצאי עובדה ומהימנות, אשר ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בהם.

באשר למאזן הנוחות, טוענות המשיבות כי צפוי להיגרם להן נזק כספי משמעותי ביותר ככל שיעוכב ביצוע פסק הדין. זאת מאחר שעד לפינוי המקרקעין והשבתו לידי רמ"י, מעוכב תשלומם של 20% מפיצויי ההשבה להם הן זכאיות, וכן מעוכבת אפשרותן לממש מחצית מזכויות הייזום שהוקנו להן בהסכם ההשבה. כן טוענות המשיבות כי הן לא יוכלו להיפרע בעתיד מהמבקשים את הנזק הזה, אשר שיעורו עומד על מיליוני ש"ח. לכך יש להוסיף, טוענות המשיבות, גם את הפגיעה באינטרס הציבורי שתיגרם בשל העיכוב במימוש התכנית שצפויה להתבצע באזור בו מצויים המקרקעין. מנגד נטען כי הנזק שצפוי להיגרם למבקשים הוא מצומצם ובר פיצוי.

רמ"י בתשובתה טוענת כי אומנם בית המשפט נוטה להיעתר לבקשות לעיכוב ביצוע כאשר מדובר בנכס המשמש למגורים, אך כי הוא אינו עושה כן באופן אוטומטי אלא רק בהתקיים נסיבות המצדיקות זאת. בענייננו, הנסיבות האישיות של המבקשים ובני משפחתם נשקלו על ידי בית משפט קמא, והוא נתן להן ביטוי בקביעתו בדבר עיכוב פינוי יחידות המגורים עד ליום 10.9.2023. כן נטען כי קיים אינטרס ציבורי בפינוי הפלישה למקרקעין, שכן נקבע פעמים רבות כי אין לתת יד להנצחתה של פלישה. בענייננו, המבקשים היו מודעים לכך שאין להם זכויות במקרקעין עוד מתחילת שנות ה-80 לאחר שהוגשה נגדם התביעה הראשונה לסילוק יד, וחרף זאת הם המשיכו להחזיק בהם בניגוד לדין.

עוד מוסיפה רמ"י כי בשים לב לסיכויי הערעור הקלושים, יש לדחות את הבקשה על אף שעסקינן בפינוי מדירת מגורים. לבסוף, נטען כי רמ"י פועלת לקידום שיווק המקרקעין אשר ייעודם שונה מחקלאות לתעסוקה, וגם מטעם זה אין הצדקה לעיכוב הביצוע.

14.מעבר לאמור, המשיבות מעלות בתשובתן מספר טענות נוספות המצדיקות לשיטתן את סילוק הבקשה על הסף, ובכללן הטענה כי המבקשים לא צירפו התחייבות עצמית וערבות וכי התצהיר שצורף לבקשה אינו ערוך כנדרש.

דיון והכרעה

15.לאחר שעיינתי בבקשה לעיכוב ביצוע ובתשובות לה, על נספחיהן, הגעתי למסקנה כי יש להיעתר לבקשה באופן חלקי.

כלל הוא כי אין בהגשת ערעור כדי לעכב את ביצוע פסק הדין עליו מערערים (תקנה 145(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: התקנות)). המבקש לחרוג מכלל זה נדרש להוכיח כי סיכויי הערעור להתקבל גבוהים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו, במובן זה שדחיית הבקשה תגרום לו נזק בלתי הפיך או תעמידו בפני קושי ממשי להשיב את המצב לקדמותו. בין שני השיקולים הללו מתקיים יחס של "מקבילית הכוחות", ואולם מאזן הנוחות זוכה בפסיקה למעמד בכורה (ראו מהעת האחרונה: ע"א 3563/23 א. לוי השקעות ובניין בע"מ נ' נן קבוצת בכר נדל"ן, פסקה 14 (30.5.2023); ע"א 1127/23 חאג'ג' נ' רשות הטבע והגנים, פסקה 11 (29.5.2023)).

16.עוד נקבע בפסיקה כי כאשר מדובר בבקשה הנוגעת לעיכוב פינוי מדירת מגורים, ייטה בית המשפט להיעתר לבקשה. זאת, לנוכח ההשלכות המידיות והקשות הכרוכות בפינוי אדם מביתו, ובשל הקושי הניכר בהשבת המצב לקדמותו במקרה שהערעור יתקבל (ראו, למשל: ע"א 8297/22 דבורצקי נ' עו"ד זפט – נאמנת על נכסי פושט רגל, פסקה 8 (20.12.2022); ע"א 8136/19 נוי לויט נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פסקה 15 (20.2.2020); ע"א 2690/17 באלס נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, פסקה 12 (6.4.2017)). עם זאת, ביצוע פסק הדין לא יעוכב בהכרח בכל מקרה בו מדובר בדירת מגורים, ויש לבחון כל מקרה בהתאם לנסיבותיו.

17.בענייננו, אני סבורה כי שיקולי מאזן הנוחות מטים את הכף לטובת קבלת הבקשה ככל שהיא נוגעת ליחידות המגורים של המבקשים. אין חולק כי המבקשים מתגוררים יחד עם משפחותיהם ביחידות מגורים הבנויות על המקרקעין, חלקם מזה עשרות רבות של שנים. בנסיבות אלה, ברי כי פינוים מבתיהם צפוי לגרום להם נזק ממשי ובלתי הפיך. יתרה מכך, כעולה מתשובתה, רמ"י מתכוונת לממש את שינוי הייעוד של המקרקעין ולשווקם לרוכשים תוך הריסת המבנים הקיימים עליו כיום. בנסיבות אלה, אם ביצוע פסק הדין לא יעוכב, עלול להיווצר מצב בו לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו גם אם הערעור יתקבל.

אכן, ומן העבר השני, למשיבות ייגרם ככל הנראה נזק כספי אם ביצוע פסק הדין יעוכב, ועלול אף להיות להן קושי להיפרע נזק זה מאחר שהמבקשים הם אנשים פרטיים. על אף שאינני מקלה ראש בנזקים אלה, לטעמי אין הם שקולים כנגד הנזק הקשה והבלתי הפיך הכרוך בפינוי המבקשים ומשפחותיהם מהבית בו הם מתגוררים מזה שנים ארוכות. כך גם ביחס לפגיעה האפשרית שעלולה להיגרם לאינטרס הציבורי בשל העיכוב בקידום התכנית התכנונית על שטח המקרקעין.

18.לעומת זאת, ככל שמדובר ביתרת שטח המקרקעין – עליו בנויים מבנים המשמשים לתעשייה ולמסחר – אינני סבורה כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשים. כידוע, יש להבחין בין נכס מקרקעין המשמש למגורים, לבין כזה המשמש לצרכי מסחר או השקעה. פינויו של נכס מהסוג השני בדרך כלל עלול לגרום נזק כספי בלבד אשר ניתן לפיצוי (ראו, למשל: ע"א 5474/22 עיסא נ' זיד, פסקה 16 (22.9.2022); ע"א 8649/21 עזרן נ' עו"ד גרינברג וזעירא – נאמנים, פסקה 17 (13.2.2022); ע"א 7012/21 פרידמן נ' י. בהרי יזמות והנדסה בע"מ, פסקה 11 (11.1.2022)). בענייננו, לא העלו המבקשים כל טענה לפיה פינוי יתרת שטחי המקרקעין שאינם משמשים למגוריהם צפוי לגרום להם נזק החורג מנזק כספי. משכך לא קמה הצדקה לעיכוב ביצוע פסק הדין ביחס לשטחים אלה.

19.באשר לסיכויי הערעור, מבלי לטעת מסמרות, יצוין בקצרה כי לאור השתלשלות האירועים הנוגעת למקרקעין כפי שתוארה לעיל – אינני סבורה כי מדובר בערעור חסר כל סיכוי. זאת בפרט בשים לב לעובדה שהמבקשים או בני משפחתם החזיקו במקרקעין עשרות רבות של שנים מבלי שנעשו כמעט פעולות לפינוים; ובהתחשב בהסכם הפשרה שנחתם בין המבקשים לבין המשיבה 2 בשנות ה-80.

20.סוף דבר: הבקשה לעיכוב ביצוע מתקבלת באופן חלקי, במובן זה שהמבקשים ומשפחותיהם לא יפונו מחלקי המקרקעין ומהמבנים המשמשים למגוריהם עד להכרעה בערעור. שאר חלקי המקרקעין יפונו בתוך 20 ימים ממועד מתן החלטה זו.

משלא צורפה לבקשה התחייבות עצמית כנדרש לפי תקנה 145(ד) לתקנות, על המבקשים להפקיד התחייבות עצמית כאמור בתקנה 96(ב) לתקנות עד ליום 20.6.2023. אם לא תופקד ההתחייבות במועד – יפקע תוקפו של צו עיכוב הביצוע. בנסיבות העניין, לא ראיתי מקום להתנות את הצו בהפקדת בטחונות נוספים מעבר לכך.

לאור התוצאה אליה הגעתי, אין צו להוצאות.