ע"א 3745/21 טלאל אבו מאנה נ. פרוייקט יפת יפו 2007 בע"מ

1.

המבקש 1 (להלן: אבו מאנה ) הוא בעל המניות העיקרי במבקשת 2 (להלן: טללי יפו ). טללי יפו חכרה חלקת מקרקעין (להלן: המקרקעין ) והייתה בעלת זכויות, בין היתר, ב-10 דירות ושתי חנויות (להלן: הנכסים ) בבניין שהוקם במקרקעין. ביום 27.6.2007 נחתמו שני הסכמים בין הצדדים: האחד, הסכם מכר הקובע כי טללי יפו תמכור למשיבה את זכויותיה בנכסים (להלן: הסכם המכר ); השני, הסכם שכותרתו "הסכם לשיתוף פעולה" בין אבו מאנה למשיבה בהקמת פרויקט בנייה שתוכנן לצאת לפועל לאחר שהמשיבה תרכוש את מלוא הזכויות בחלקה סמוכה למקרקעין (להלן: הפרויקט ). לצורך מימוש הפרויקט נדרש, בין היתר, שהמשיבה תרכוש חלקות משנה שהיו בחזקת המדינה והוצעו במכרז. המשיבה לא ניגשה למכרז והפרויקט לא יצא לפועל. המשיבה הגישה תובענה למתן פסק דין הצהרתי הקובע כי היא זכאית לאכיפת הסכם המכר ולהעברת הזכויות במקרקעין על שמה. בימים 7.10.2013 ו-6.11.2013 נתן בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת ר' לבהר-שרון )

תוקף של פסק דין להסכם פשרה בין הצדדים, הקובע בין היתר כי אם טללי יפו לא תשיב את התמורה ששולמה בעד הנכסים עד ליום 10.10.2014, תוכל המשיבה לפעול לרישום הזכויות בהתאם להסכם המכר (להלן: הסכם הפשרה ). טללי יפו לא השיבה את התמורה במסגרת הזמנים שנקבעה. ביום 1.4.2015 ניתן תוקף של פסק דין להסכם נוסף בין הצדדים, ובית המשפט הורה על אכיפת הסכם המכר ועל רישום הנכסים על שם המשיבה (להלן: פסק הדין מ-2015 ). ביום 15.1.2017 הגישו המבקשים תובענה להצהיר על ביטול פסק הדין מ-2015, וזו נדחתה לאחר שהמבקשים חזרו בהם. ביום 25.9.2017, לאחר שהגישה המשיבה תובענה למתן צו לרישום זכויות החכירה על שמה בהתאם להסכם המכר, נתן בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט ח' טובי ) בהסכמת הצדדים פסק דין שמעניק סמכויות לביצוע האמור. הזכויות בנכסים נרשמו במרשם המקרקעין על שם המשיבה ביום 10.9.2020.

2.

ביום 29.3.2018 הגישו המבקשים את התביעה נושא הערעור, לביטול הסכם הפשרה בטענה למרמה מצד המשיבה. לדבריהם, היא הציגה מצג כוזב ולפיו השתתפותה במכרז נמנעה בגין "מצוקה תזרימית"; ואילו ידעו המבקשים שלא כך הוא, לא היו נקשרים בהסכם הפשרה. ביום 2.5.2021 דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט י' גייפמן ) את תביעת המבקשים. נקבע כי התביעה הוגשה בשיהוי רבתי, לאחר שניתנו פסקי דין בהסכמה בשנים 2015 ו-2017, ובלי שהתגלו ראיות חדשות שלא היו בידיעת המבקשים; כי תצהירים שהוגשו בהליכים קודמים מלמדים כי אבו מאנה ידע על שיפור במצבה הכלכלי של המשיבה עוד בשנת 2013 וכי טענות המרמה נטענו בעבר בתובענה שנדחתה בהסכמה; כי למבקשים ניתנו בעבר הזדמנויות לביטול הסכם המכר באמצעות השבת התמורה; וכי לא הוכח שהמשיבה הציגה מצג כוזב של "מצוקה תזרימית" כנטען.

3.

ביום 30.5.2021 המבקשים ערערו על פסק הדין. בערעור משיגים המבקשים על כלל נימוקיו של בית המשפט המחוזי. בין היתר, נטען כי בית המשפט התעלם מראיות לכך שהמשיבה לא ניגשה למכרז בשל "קשיים תזרימיים"; כי בית המשפט הסתמך על "תירוצים בדיעבד" מצד המשיבה שאינם מעוגנים בראיות "בזמן אמת" ושאין בהם ממש; וכי לא נסתרה הטענה שלפיה המרמה הנטענת התגלתה למבקשים רק בחודש פברואר 2018.

4.

ביום 25.7.2021 הגישו המבקשים בקשה לצו מניעה זמני שאוסר לבצע דיספוזיציה בנכסים עד להכרעה בערעור, היא הבקשה שלפניי. לגישת המבקשים, סיכויי הערעור טובים. אשר למאזן הנוחות, טוענים המבקשים כי "בימים אלה" התברר להם שהמשיבה פועלת למכירת הזכויות בנכסים וכי "רוכשים פוטנציאליים" הגיעו לבחון אותם; כי אם הנכסים יימכרו ויירשמו על שם צד שלישי, קיים חשש סביר שהדיון בערעור יתייתר; ואילו למשיבה לא ייגרם נזק מקבלת הבקשה, שכן כיום היא משכירה את הנכסים וגובה דמי שכירות בעדם.

5.

התבקשה תשובה. המשיבה טוענת כי המבקשים העלימו מבקשתם את העובדה שבית המשפט המחוזי דחה ביום 14.5.2018 בקשה דומה שהגישו לצו מניעה זמני בתובענה, ושבקשת רשות לערער נדחתה בבית משפט זה (רע"א 4208/18 אבו מאנה נ' פרויקט יפת יפו 2007 בע"מ (14.6.2018) (להלן: רע"א 4208/18 )); וכי קמו השתק פלוגתה והשתק עילה בעניין. נטען כי סיכויי הערעור "קלושים" מאחר שטענות המבקשים נדחו בפסק דין "ארוך ומנומק", ומאחר שלא בנקל יבוטל הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין לפני שנים. אשר למאזן הנוחות, נטען כי המבקשים אינם נפגעים מהמצב הקיים, היות שאין להם זכות קניינית בנכסים; ומנגד, קבלת הבקשה תסב פגיעה קשה לזכויות הקנייניות של המשיבה, לאחר שכבר נגרם לה נזק רב מניסיונות המבקשים למנוע ממנה לממש את זכויותיה בנכסים. עוד מציינת המשיבה כי מצבה הכלכלי "טוב ואיתן", ועל כן אם יתקבל הערעור, יוכלו המבקשים להיפרע ממנה. לבסוף, נטען כי התנהלות המבקשים – הערמת קשיים במשך שנים על השלמת רישום הבעלות בנכסים בהתאם להסכם הפשרה והעלמת עובדות שונות מהבקשה – מלמדת על חוסר תום לב והיעדר ניקיון כפיים המצדיקים את דחיית הבקשה על הסף.

6.

לאחר שעיינתי בבקשה ובתשובה לה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות . כידוע, על המבקש סעד זמני בערעור להוכיח התקיימותם של שני תנאים המקיימים ביניהם יחס של "מקבילית כוחות": האחד, כי סיכויי הערעור טובים; והשני, כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו (ע"א 5264/21 אילנות בת גלים בע"מ נ' ארצי, כונס נכסים , פסקה 3 (28.7.2021) (להלן: עניין אילנות ) ) ;

ע"א 2929/21 חנאי נ' בנק הפועלים בע"מ , פסקה 7 (27.5.2021)). בלי לקבוע מסמרות בשאלת סיכויי הערעור, מצאתי כי בנסיבות המקרה שיקול מאזן הנוחות מוליך לדחיית הבקשה . בפסיקת בית משפט זה בנוגע למתן סעד זמני שעניינו במקרקעין שאינם משמשים למגורי המבקש, שבהם החשש לנזק בלתי הפיך אינו קם מאליו, עלו גישות שונות – ונקבע כי יש לבחון כל מקרה על פי נסיבותיו (ע"א 7001/18 קדח נ' קדח , פסקה 4 (29.5.2019)) . בענייננו, המבקשים לא הצביעו על ערך מיוחד שהנכסים נושאים עבורם או על תכונות מיוחדות בנכסים הדרושות להם (ע"א 7109/20 שטרק נ' סונינו , פסקה 6 (11.11.2020)) . אשר לחששם כי הנכסים יימכרו לצדדים שלישיים ומשכך "לא יהא כל ערך לתוצאת הערעור שבנדון", יפים גם כיום דברי השופט (כתוארו אז) נ' הנדל ברע"א 4208/18. כמוזכר לעיל, החלטתו עסקה בבקשה דומה במהותה לזו שלפניי בנוגע לאותם נכסים (על התחשבות בהחלטה קודמת באותו עניין ראו עניין אילנות , פסקה 3). נקבע שם כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקשים, מאחר שמדובר במקרקעין עסקיים, ואף לא נטען כי "קשה יהיה לגבות מן המשיבה את דמיהם" אם המבקשים יזכו בערעור. בנסיבות אלו אני סבור כי שרירה וקיימת ההנחה שקבע בית משפט זה ביחס לנכסים עסקיים לפיה " האינטרס של מבקש הסעד הזמני בו הוא עסקי-כלכלי בלבד וניתן לפיצוי כספי" (רע"א 3452/21 קחטן נ' בנק הפועלים בע"מ , פסקה 15 (7.7.2021)). נוסף על כך, הבקשה שלפניי הוגשה כמעט חודשיים לאחר הגשת הערעור על פסק הדין, והטעם היחיד שניתן לכך הוא אותה בחינה של "רוכשים פוטנציאליים" לנכסים. בנסיבות העניין לא מצאתי בכך טעם טוב לעיכוב בהגשת הבקשה, שהרי המבקשים היו צריכים להיות ערים לאפשרות מכירת הנכס (גם אם לא לקונים אפשריים), והיא עמדה ביסוד בקשתם הקודמת לצו מניעה זמני. משכך, אין מקום להיעתר לבקשה שלפניי.

הבקשה נדחית אפוא. המבקשים יישאו בהוצאות המשיבה בסך של 5,000 ש"ח.