ע"א 4642/18 אחים סלטי עיסאם בע"מ נ. מדינת ישראל - מנהל מיסוי מקרקעין נצר

1.

בפני בקשה לסעד זמני שעניינו עיכובם של הליכי הגבייה כלפי המבקשת בשומות מס שבח שמספרן 115031700 ו-115055428, עד למתן פסק דין בערעור שהגישה המבקשת על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: החוק ) מיום 30.5.2018 ( ו"ע

64356-06-16 ו- ו"ע 64366-06-16, השופטת ע' הוד וחברי הוועדה עו"ד א' הללי ורו"ח נ' זועבי ).

2.

המבקשת, אחים סלטי עיסאם בע"מ, היא בעלת הזכויות לפי חוזי פיתוח מהוונים של רשות מקרקעי ישראל במגרשים הידועים כחלקות 162 ו-169 וחלקות 151 ו-152 בגוש 17825 (להלן: המקרקעין ). במהלך שנת 2015 כרתה המבקשת חוזים למכירת זכויותיה במקרקעין למשיבה 2, שמואל שרון ושות' חברה לבנין בע"מ (להלן: העסקאות ו- חברת שרון , בהתאמה). בדיווח העסקאות לרשויות המס השווי המוצהר של כל אחת מהן עמד על סך של 1,650,000 שקלים. מנהל מיסוי מקרקעין נצרת (להלן: המשיב ) לא קיבל את השווי המוצהר וקבע כי שווייה של כל אחת מהעסקאות עמד על סך של 5,000,000 שקלים. בנוסף, המשיב לא אישר את כל ההוצאות המבוקשות לניכוי בשל היעדר אסמכתאות. השגות שהמבקשת וחברת שרון הגישו על קביעה זו נדחו ביום 2.6.2016.

3.

בהמשך, המבקשת וחברת שרון הגישו עררים על דחיית השגותיהן, ואלו נדונו במאוחד. בעררים נטען כי השווי המוצהר של העסקאות משקף את המחיר האמיתי ששולם וכן את שוויים

של המקרקעין בהתחשב בנסיבות העניין. בפרט ציינו המבקשת וחברת שרון את דוחק הזמן שנבע מכך שחוזה הפיתוח של המבקשת עמד להסתיים, כמו גם את העובדה שקהל היעד של הקונים הפוטנציאליים היה מוגבל בשל הסיווג הקבלני הגבוה שנדרש מרוכשי

הזכויות כדי שרשות מקרקעי ישראל תאשר את העסקאות. עוד נטען כי השווי שקבע המשיב מופרז ואינו סביר, וכי ההשגות נדחו ללא התייחסות עניינית לטענות שהועלו.

4.

בית המשפט המחוזי קיבל את העררים באופן חלקי, במובן זה שקבע כי המשיב היה רשאי להתערב בקביעת שווי הזכויות, אך הפחית את השווי שנקבע למטר רבוע, כמפורט להלן. בית המשפט המחוזי קבע כי החלטת המשיב הייתה מנומקת ומפורטת. כמו כן, בית המשפט המחוזי ציין כי אף לפי גישתן של המבקשת וחברת שרון המחיר המוסכם לא שיקף את מחיר השוק אלא היה תולדה של הנסיבות הספציפיות שלהן. בית המשפט המחוזי קבע כי המבקשת וחברת שרון לא עמדו בנטל להוכיח שבעניינן חל החריג הקבוע בסעיף 1 לחוק לעניין "שווי", אשר בהתקיימו שווי הזכות נקבע בהתאם לשווי המוסכם ולא בהתאם לשווי השוק. בית המשפט המחוזי אף הדגיש כי המבקשת וחברת שרון לא הביאו ראיות לכך שהשווי המוצהר הוא אכן זה ששולם בפועל, וקבע כי הפער המשמעותי בין השווי המוצהר לשווי השוק של המקרקעין מעורר ספק בנוגע לתום ליבן, כמו גם באשר לקיומם של יחסים מיוחדים ביניהן. באשר לחוות הדעת מטעם המשיב, נקבע כי מדובר בחוות דעת מהימנה ומקצועית. עם זאת, בית המשפט המחוזי הוסיף כי יש להשמיט שלוש מן העסקאות אשר שימשו לקביעת שווי הזכויות במקרקעין בשל הפער המשמעותי בינן לבין העסקאות האחרות. בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת המשיב גם בנוגע לניכויים שהמבקשת וחברת שרון ביקשו, וקבע כי אין להתיר ניכוי בהתאם לקבלות שלא הוכח כי הן קשורות למקרקעין.

5.

בהמשך, ביום 7.6.2018 בית המשפט המחוזי קיבל בקשה מטעם המשיב לתיקון של טעות חישוב בפסק הדין בנוגע לשווי העסקאות.

6.

ביום 12.6.2018 הונפקו למבקשת שומות בהתאם לפסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר כללו הצמדה, ריבית וקנסות. בהתאם לשומות אלה גובה החוב של המבקשת עומד על סך של כ-2.5 מיליון שקלים.

7.

המבקשת הגישה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. בערעור נטען, בעיקרו של דבר, כי בית המשפט המחוזי שגה בדחותו את טענותיה. בצד הערעור הוגשה כאמור הבקשה שבפני, במסגרתה נטען כי יש לעכב את הליכי הגבייה בהתחשב בכך שאם אלה יבוצעו, המבקשת עלולה להיקלע למצוקה כלכלית קשה במיוחד ואף לקרוס. המבקשת מדגישה כי ייגרם לה נזק בלתי הפיך שהזכייה בערעור לא תוכל לתקן, ועל כן בהתאם להלכה הפסוקה מוצדק להיעתר לבקשתה. עוד טוענת המבקשת כי סיכויי הערעור שהגישה גבוהים.

8.

ביום 9.8.2018 הוריתי על הגשת תגובה לבקשה מטעם המשיב, וזו הוגשה ביום 6.9.2018. לטענת המשיב, יש לדחות את הבקשה מאחר שהמבקשת לא עמדה בנטל השכנוע באשר לקיומו של נזק בלתי הפיך שייגרם לה כתוצאה מביצוע פסק הדין ולא סיפקה כל אסמכתה לביסוס טענה זו. יתרה מכך, לטענת המשיב, מהנתונים המופיעים במחשבים של רשות המסים ההכנסות והרווחים של המבקשת סותרים את טענתה בדבר הנזק הבלתי הפיך שעלול להיגרם לה מביצוע פסק הדין. עוד טוען המשיב כי הזוכה בנסיבות העניין היא המדינה, ועל כן לא קיים כל חשש שלא ניתן יהיה להשיב את הכספים אם המבקשת תזכה בערעור. המשיב אף טוען כי סיכויי הערעור של המבקשת נמוכים מאוד מאחר שפסק הדין מבוסס על קביעות עובדתיות, בעוד הערעור שניתן להגיש עליו לפי סעיף 90 לחוק מוגבל ל"בעיה משפטית" בלבד.

9.

לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובה לה הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

10.

כידוע, השיקולים המנחים את בית המשפט בבקשה למתן סעד זמני הם סיכויי הערעור ומאזן הנוחות (ע"א 2573/18 אבו חמדה נ' כונס הנכסים הרשמי , פסקה 14 וההפניות שם (21.8.2018)). ככלל, כאשר הבקשה מכוונת כלפי פסק דין שבבסיסו חיוב כספי, כמו הבקשה דנן, בית המשפט לא ייטה להיעתר לה מאחר שביצועו הוא הפיך, על פי רוב, בדרך של השבה (ע"א 2730/13 פלוני נ' פלוני , פסקה 10 (30.5.2013); ע"א 7196/13 שיכון ובינוי סולל בונה תשתיות בע"מ נ' בית שערי מגדל אשקלון (2003) בע"מ , פסקה 8 (4.12.2013); ע"א 3827/14 עוז והדר בניה בע"מ נ' מפלס רם בניה ופיתוח בע"מ , פסקה 17 (3.7.2014)). בענייננו אין כל חשש כי המבקשת לא תוכל לגבות את הכספים בחזרה במידה והערעור יתקבל מאחר שמולה עומדת המדינה (בש"א 8240/96 חנני נ' פקיד שומה חיפה , נ(5) 403, 405 (1997) (להלן: עניין חנני ) ). המבקשת אמנם טוענת כי הנזק שייגרם לה ממימוש פסק הדין אינו בר תיקון מאחר שהוא עלול להוביל לקריסתה, אולם היא לא הניחה תשתית עובדתית מספקת לעניין זה (עניין חנני , בעמ' 405; ע"א 6519/13 קאושני נ' בן עטיה , פסקה 10 (18.11.2013)). למעשה, טענותיה אלה של המבקשת נטענו בעלמא מבלי להגיש אסמכתאות כלשהן לביסוסן, וזאת בניגוד לנתונים שסיפק המשיב ושגובו בתצהיר. על כך יש להוסיף, כי על פני הדברים ומבלי לקבוע מסמרות, נראה כי אכן הגבלתו של הערעור שניתן להגיש לפי סעיף 90 לחוק ל"בעייה משפטית" משליכה על סיכויי הערעור.

11.

סוף דבר: הבקשה נדחית. המבקשת תישא בהוצאות המשיב בסך של 1,500 שקלים.