ע"א 7392/21חאלד חיאדרי נ. מישיל סמעאן

1.

בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו (המתוקן) של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופטת א' אלון ) בת"א 8168-06-19 ובת"א 20841-08-19 מיום 3.10.2021, בגדרו נפסק כי למבקש אין זכויות במקרקעין מושא המחלוקת, וכי המשיב 3 (להלן: סייד אחמד ) זכאי להירשם כבעל הזכויות במקרקעין אלה.

רקע והליכים קודמים

2.

המשיב 1 (להלן: סמעאן ) הוא בעל זכויות במקרקעין, המהווים 6,530/440,168 חלקים מחלקה 54 בגוש 19289, המצויים בתחומי העיר סח'נין (להלן: המקרקעין ), וזאת מכוח הסכם חליפין שנערך בינו לבין המשיבה 4, רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י ). עניינו של ההליך מושא הבקשה דנן הוא בשאלת הזכאות להירשם כבעלים בשטח המשתרע על פני 2,230 מ"ר מהמקרקעין (להלן: המקרקעין שבמחלוקת ), אשר נמכר, על פי הנטען, הן למבקש והן לסייד אחמד.

3.

המבקש הגיש לבית המשפט המחוזי בחיפה תביעה (מתוקנת) למתן סעד הצהרתי שלפיו הוא זכאי להירשם כבעלים של המקרקעין שבמחלוקת, וזאת על בסיס הסכם מכר שנכרת לטענתו בינו לבין סמעאן בשנת 2005 (להלן: הסכם המכר ), ומכוח הסכם פשרה שנערך בינו לבין המשיב 2 (להלן, בהתאמה: הסכם הפשרה ; ו- עו"ד מח'ול ), אשר טען כי בידיו ייפוי כוח בלתי חוזר למכירת המקרקעין שבמחלוקת (ת"א 8168-06-19). סייד אחמד הגיש אף הוא תביעה (מתוקנת) לבית המשפט המחוזי בחיפה, על דרך המרצת פתיחה, נגד סמעאן ונגד המבקש, ובה ביקש להצהיר כי הוא בעל הזכות להירשם כבעלים של המקרקעין שבמחלוקת, מכוח הסכם מכר אשר נכרת לטענתו בינו לבין סמעאן ביום 28.1.2013 (ת"א 20841-08-19). יצוין כי בהחלטתו מיום 4.3.2020 הורה בית המשפט המחוזי כי הדיון בתובענה שהגיש סייד אחמד יועבר ממסלול של המרצת פתיחה למסלול של סדר דין רגיל, וכן הורה על איחוד הדיון בשתי התובענות.

4.

בפסק הדין דחה בית המשפט המחוזי את תביעתו של המבקש, וקיבל את תביעתו של סייד אחמד. נקבע כי הזכויות המתחרות שבמוקד התובענות הן זכויות במקרקעין אשר לא הושלמו ברישום, ולכן עסקינן בהתחייבויות לעשות עסקה, בהתאם לסעיף 7(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין ). במצב דברים זה, הכלל הוא כי בעל התחייבות הראשונה בזמן עדיפה על פני זו של בעל ההתחייבות השנייה בזמן, כאמור בסעיף 9 לחוק המקרקעין. בכל הנוגע לטענת המבקש באשר לזכויותיו במקרקעין מכוח הסכם המכר, קבע בית המשפט המחוזי כי שאלת תוקפו נדונה במסגרת הליך קודם שהתנהל בין המבקש לבין סמעאן, עו"ד מח'ול וגורמים נוספים (ת"א 21700-02-10; להלן: ההליך הקודם ), ואשר לגביו כבר הוכרע כי מדובר בהסכם למראית עין. בנוסף, ערעור שהגיש המבקש על פסק הדין בהליך הקודם נדחה בפסק דינו של בית משפט זה מיום 3.12.2014 (ע"א 608/13 חיאדרי נ' סמעאן (3.12.2014)). נקבע אפוא כי פסק הדין בהליך הקודם הוא חלוט, ולכן הוא מהווה מעשה בית דין כלפי המבקש, וממילא אין עוד מקום לדון בו בעניינו. בית המשפט המחוזי אף קבע כי על פניו מועד עריכת הסכם המכר בין סייד אחמד לבין סמעאן קדם למועד כריתת הסכם הפשרה. הודגש, כי הסכם הפשרה לא נשא תאריך, ולא צוין בו מועד כריתתו, מה גם שסמעאן, נושא הזכויות במקרקעין שבמחלוקת, כלל לא הופיע כצד להסכם הפשרה. מכל מקום, קבע בית המשפט המחוזי כי הזכות החוזית הנטענת על-ידי המבקש מכוח הסכם הפשרה שחתם עם עו"ד מח'ול, נעשתה ללא הרשאה או ייפוי כוח תקף מאת סמעאן. לעומת זאת, כך נקבע, סייד אחמד ביסס את זכותו החוזית מכוח הסכם המכר שחתם עם סמעאן, אשר העיד לטובת הסכם המכר כאמור ותוקפו. על רקע דברים אלה, קבע בית המשפט המחוזי כי סייד אחמד הינו בעל הזכות החוזית התקפה לעשיית עסקת מקרקעין עם סמעאן בהתאם להסכם המכר שנכרת ביניהם ביום 28.1.2013, ומכאן שהוא זכאי להירשם כבעל הזכויות במקרקעין שבמחלוקת. בהתאם לכך, חייב בית המשפט המחוזי את המבקש בהוצאות סמעאן וסייד אחמד ובשכר טרחת עו"ד בסך כולל של 30,000 ש"ח.

5.

המבקש הגיש לבית משפט זה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וביום 7.11.2021 הגיש בקשה לעיכוב ביצוע של פסק הדין עד להכרעה בערעור, היא הבקשה דנן.

הבקשה דנן

6.

בבקשה נטען כי סיכויי הערעור להתקבל הינם גבוהים, לנוכח טעויות שנפלו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, ובפרט התעלמותו מהודאתו של סמעאן לפיה הוא חתם על ייפוי כוח בלתי חוזר לצורך מכירת המקרקעין שבמחלוקת. עוד טוען המבקש, במישור מאזן הנוחות, כי עיכוב ביצוע פסק הדין הוא נחוץ וחיוני ביותר, ובהיעדרו ירוקן הערעור מכל תוכן. המבקש מטעים כי ככל שלא יעוכב ביצועו של פסק הדין, עלול סייד אחמד להעביר את הזכויות במקרקעין שבמחלוקת לידי צדדים שלישיים, והדבר עשוי להקשות על החזרת המצב לקדמותו.

7.

סמעאן

וסייד אחמד סומכים ידיהם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. לטענתם, סיכויי הערעור להתקבל הינם אפסיים, באשר פסק הדין מבוסס בעיקרו על קביעות עובדתיות, בהן ממעטת ערכאת הערעור להתערב. סייד אחמד אף טוען כי יש לדחות את הבקשה מחמת שיהוי רב שדבק בהגשתה, כחודשיים לאחר מתן פסק הדין (בטרם תוקן), וכן משום שהיה על המבקש לפנות בבקשה למתן סעד זמני בערעור, ולא לעיכוב ביצועו של פסק הדין. לגופם של דברים, טוען סייד אחמד כי המקרקעין שבמחלוקת הם בעלי ערך מיוחד עבורו, וכי המבקש לא הבהיר מדוע לא ניתן יהיה לפצותו על הנזק, ככל שייגרם, כמו גם על שווי המקרקעין שבמחלוקת, אם בסופו של דבר יזכה בערעורו. בנוסף, טוען סייד אחמד כי לא בכדי קבע בית המשפט המחוזי שפסק הדין בהליך הקודם הקים מעשה בית דין בקשר לתוקפו של הסכם המכר. מבחינת מאזן הנוחות, טוען סייד אחמד, כי היעתרות לבקשה תגרום לו נזק בלתי הפיך, מכיוון שהיא תפגע בזכותו למכור את המקרקעין שבמחלוקת, ולקבל עבורם כספים להם הוא זקוק, ולחלופין לשעבדם לצורך קבלת הלוואה.

רמ"י, אשר נמחקה כצד לתובענות שהתנהלו בבית המשפט המחוזי, הודיעה בתגובתה כי היא מותירה את ההכרעה בבקשה לשיקול דעת בית המשפט, וציינה כי תפעל להעברת הזכויות במקרקעין שבמחלוקת, בהתאם לכל החלטה שתינתן.

דיון והכרעה

8.

לאחר עיון בבקשה ובתשובות לה הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות .

9.

תחילה אציין כי אף שהמבקש הגיש בקשה לעיכוב ביצוע, מדובר למעשה בבקשה לסעד זמני לתקופת הערעור, ואף שראוי היה להגיש בקשה מתאימה, אין בכך כדי לחרוץ את גורלה של הבקשה.

10.

נקודת המוצא היא כי בעל דין המחזיק בפסק דין לטובתו זכאי לממש את פירות זכייתו , וככלל, אין בהגשת ערעור, כשלעצמה, כדי לעכב את ביצועו של פסק הדין מושא הערעור. על כן, נדרש המבקש לעכב את ביצועו של פסק הדין לתקופת הערעור להוכיח קיומם של שני תנאים מצטברים, אשר מתקיים ביניהם יחס של "מקבילית כוחות" – האחד, כי סיכויי הערעור להתקבל טובים; השני, כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו (ראו: תקנה 145(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018; ע"א 1416/20 ספדי נ' פקיד שומה נצרת , פסקה 4 (11.10.2020)), וזאת בשים לב לכך שמשקל הבכורה מוענק לשיקולי מאזן הנוחות (ראו: עע"מ 702/20 א.מ. עומר נכסים והשקעות בע"מ נ' ד"ר ברקת – ממונה על שוק ההון, ביטוח וחיסכון , פסקה 7 (9.2.2020)).

11.

אכן, כאשר המחלוקת בין הצדדים נסבה על זכויות במקרקעין, קיים חשש שמא המקרקעין יועברו לצדדים שלישיים, באופן שיאיין את האפשרות להשיב את המצב לקדמותו, ככל שיתקבל הערעור (ראו: ע"א 6340/21 אבידן נ' אברג'ל , פסקה 6 (24.9.2021); ע"א 5457/21 שפיק יון נ' אבו דין , פיסקה 12 (4.10.2021)). על כן, ככלל, קיימת נטייה לעכב פסק דין הנוגע לשאלת הזכויות במקרקעין או ליתן סעד זמני לתקופת הערעור, וזאת גם כאשר עסקינן בערעור על פסק דין שעניינו בזכויות במקרקעין שאינם משמשים למגורים (ראו: ע"א 8786/13 בילוסטוצקי נ' עו"ד בן ארצי , פסקה 24 (11.2.2014)). ואולם, ביחס לבקשות לעיכוב ביצוע או לסעד זמני במקרקעין אלה, נקבע כי החשש לנזק בלתי הפיך כתוצאה מדחיית הבקשה אינו מתעורר באופן אוטומטי, וההכרעה בהן תלויות בנסיבות המקרה (ראו: ע"א 9188/17 שבתאי נ' לינדסמן , פסקה 6 (11.12.2017)). בהקשר זה נקבע כי בבקשות כגון דא על המבקש להוכיח כי המקרקעין הם בעלי ערך מיוחד עבורו, ואז קיימת הצדקה לעיכוב ביצוע או ליתן סעד זמני, חרף העובדה שהמקרקעין אינם משמשים למגורים. זאת, לעומת מקרקעין שהאינטרס של המבקש בהם הוא כלכלי גרידא, אשר לגביהם עיכוב ביצוע או סעד הזמני יינתנו במקרים חריגים בלבד (ראו: ע"א 2290/19 מנסור נ' פאדי , פסקה 8 (30.4.2019); ע"א 4730/19 ח'טיב נ' סואעד , פסקה 6 (23.7.2019)).

12.

יישום הלכות אלה על ענייננו מוליך, כאמור, למסקנה כי דין הבקשה להידחות. ראשית, וזה העיקר, לא שוכנעתי כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו של המבקש באופן המצדיק מתן סעד זמני לתקופת הערעור. המקרקעין שבמחלוקת אינם משמשים למגוריו של המבקש, וממילא הוא לא טען בבקשתו כי הם נושאים ערך מיוחד עבורו. המבקש אף לא פירט לגבי טיב הנזק שעלול להיגרם לו אם יאבד את הזכויות במקרקעין שבמחלוקת, ומבלי שכלל הראה מדוע לא ניתן יהיה לרפא נזק זה באמצעות פיצוי כספי. נוכח האמור, לא שוכנעתי כי יגרם למבקש נזק ממשי, שאינו בר-פיצוי, אם לא יינתן סעד זמני לתקופת הערעור, ככל שיזכה בערעורו

(ראו למשל: ע"א 6636/15 קריסטל נ' הנאמן לנכסי מרגוליס , פסקאות 15-14 (27.10.2015)).

13.

זאת ועוד, הבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין הוגשה בשיהוי ניכר (למעלה מחודשיים ממועד מתן פסק הדין), ועל פני הדברים, שיהוי מעין זה מעיד על היעדר דחיפות מיוחדת בעיכוב ביצועו של פסק הדין, ואף משליך על השאלה האם עיכוב הביצוע יהא צודק וראוי בנסיבות העניין. המבקש לא הציג בבקשתו טעם מבורר לשיהוי האמור, ואף משכך יש לדחות את הבקשה.

14.

לאור האמור, שיקולי מאזן הנוחות מטים את הכף במובהק לצד דחיית הבקשה שלפניי. לכך יש להוסיף את השיהוי

שדבק בהגשת הבקשה. לנוכח כל זאת, לא ראיתי צורך להידרש לסיכויי הערעור להתקבל.

15.

סוף דבר: הבקשה נדחית.

המבקש יישא בהוצאות סעאמן וסייד אחמד בסך כולל של 4,000 ש"ח (2,000 ש"ח לכל אחד).