ע"א 9483/12 מדינת ישראל - מנהל מקרקעי ישראל נ. צוילני נכסים בע"מ

זוהי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד הנשיאה ב' גילאור) שהורה למבקש להנפיק לחברת צוילני נכסים בע"מ (המשיבה 1; להלן: המשיבה ) אישורים על זכויות החכירה שלה בחלק ממגרש בעיר חיפה.

1.

ביום 12.8.1991 נכרת חוזה פיתוח (להלן: חוזה הפיתוח )

בין המבקש לחברות פנידר חברה להשקעות בע"מ ופ.ד.ד. חברת מגורים ובניין בע"מ (להלן: החברות המשכנות ), בנוגע למגרש המיועד לבניה מסחרית ולמשרדים ברחוב תל-אביב בעיר חיפה (להלן: הנכס ). בחוזה הפיתוח התחייבו החברות המשכנות, בין היתר, "להכין ולסיים בתוך תקופת הפיתוח את כל הפעולות הדרושות לשם רישום המבנים כבית משותף (או בתים משותפים) לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969". במהלך השנים רכשה המשיבה מהחברות המשכנות ומאנשים נוספים שטחים שונים בנכס, וכרתה הסכמים עם המבקש לחכירתם. בימים 21.6.2012 ו-26.6.2012 כרתה המשיבה מספר הסכמים עם רוכשים שונים (להלן: הרוכשים (

למכירת כלל זכויותיה בנכס. לטענת המשיבה, הוסכם בינה לבין כל אחד מהרוכשים כי 60% מהתמורה המוסכמת (כ-4 מיליון ש"ח) תועבר למשיבה רק לאחר שזו תמציא לרוכשים אישור על זכויותיה בנכס וכן אישור על רישום הערה לטובתם. עוד הוסכם כי המשיבה תמציא לרוכשים מהחברות המשכנות כתב התחייבות לרישום משכנתא לטובת בנק מממן. לפיכך, פנתה המשיבה לחברות המשכנות, שנקלעו בינתיים להליכי פירוק, וביקשה מהן את האישורים שנדרשה להעביר לרוכשים. מפרקי שתי החברות המשכנות לא הגיבו לפניות המשיבה, ועל כן היא פנתה לבית משפט של פירוק בבקשה למתן הוראות, על מנת שיורה למפרקים להמציא לה את האישורים המבוקשים.

2.

ביום 27.10.2012 הגישו מפרקי החברות המשכנות תגובה לבית המשפט המחוזי, בהסכמת המשיבה, ובה טענו כי למיטב ידיעתם אין גורם משכן האחראי על הנכס ואין גם צורך בגורם כזה, כיוון שהרישום בפנקסי המבקש משקף נאמנה את מצב הזכויות. עוד טענו המפרקים כי כיוון שלמשיבה יש חוזה חכירה מול המבקש "אין כל צורך ו/או יכולת לנהל במקביל גם גורם משכן". לפיכך, הציעו המפרקים כי על מנת לחסוך "בהטרדתם החוזרת ונשנית, הן של בית המשפט הנכבד והן שלהם" יורה בית המשפט למבקש כי מכאן ואילך הוא יהיה אחראי להנפיק אישורי זכויות למי שחתם עימו על חוזה חכירה, הואיל שלדעת המפרקים הרישום בספריו משקף במקרה כזה נכונה את מצב הזכויות בנכס. לאחר שקיבל בית המשפט המחוזי את תגובת המבקש להצעה זו, קבע כי למרות התנגדות המבקש, עליו מוטלת האחריות להנפיק למשיבה אישורים על זכויותיה בנכס. על-פי בית המשפט המחוזי העסקאות שעשו החברות המשכנות עם המשיבה נכרתו קודם לכניסתן להליכי פירוק ולא היו בשליטת המפרקים או בית משפט של פירוק. על כן, נתן בית המשפט המחוזי "צו פורמלי" המורה למבקש להנפיק למשיבה אישורי זכויות על זכויות החכירה שלה בנכס, לאשר למשיבה להעביר את זכויות החכירה שלה לרוכשים ולהנפיק כתבי התחייבות לבנקים מממנים מטעם הרוכשים. כל זאת, קבע בית המשפט המחוזי, מבלי שהמבקש ידרוש את הסכמתו או אישורו של "גורם משכן".

3.

על "צו פורמלי" זה הוגש הערעור שבכותרת ובד בבד הוגשה הבקשה שלפנינו לעכב את ביצוע הצו הפורמלי עד להכרעה בערעור. המבקש טוען כי סיכויי ערעורו גבוהים. לטענתו, המידע הרלוונטי לרישום הזכויות אינו בידיו, שכן הוא נרשם במלואו רק בפנקסי החברה המשכנת. לפיכך, טוען המבקש כי קיום הצו הפורמלי שנתן בית המשפט המחוזי טומן בחובו פוטנציאל ממשי להטעיית הציבור ולביצוע עסקאות נוגדות, וכתוצאה מכך לחשיפתו לתביעות מצד מי שהסתמך על האישורים שניפק. עוד טוען המבקש כי חובת החברות המשכנות לנהל רישום של הזכויות בנכס עד שאלה יירשמו במרשם המקרקעין נקבעה בחוזה הפיתוח ואין להתיר להן להפר את הוראות החוזה. על-פי המבקש, המפרקים באים בנעלי החברות שבפירוק לכל דבר ועניין, ולכן הם אינם רשאים להתנער מחובותיהן החוזיות. בנוסף, טוען המבקש כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו, שכן ניפוק האישורים המבוקשים למשיבה עלול להיות בלתי הפיך, אף אם ערעורו יתקבל. כמו כן טוען המבקש כי על אף שהמשיבה הציעה ליתן לו כתב שיפוי למקרה שייתבע על-ידי צד ג' הטוען לזכות בנכס, הרי שאין לו בטוחה לכך שהמשיבה תוכל לפרוע התחייבות זו בעתיד. יתירה מכך, לשיטת המבקש, שיפוי כספי לא יוכל לרפא את אובדן זכותו של בעל זכות נוגדת בנכס, שעלול להפסיד את זכות הקניין שלו. לבסוף טוען המבקש כי אם לא יעוכב ביצוע הצו הפורמלי, לא יהיה תמריץ למפרקי החברות המשכנות לאתר את רישומי הזכויות של יתר הנכסים שבאחריותם.

4.

המשיבה טוענת בראשית דבריה כי אף שביצוע הצו הפורמלי לא עוכב על-ידי בית המשפט, המבקש נמנע מלבצעו במשך למעלה מחודשיים. לטענתה יש לשים סוף להעברת האחריות ההדדית בין מפרקי החברות המשכנות והמבקש, אשר גרמה ל"סחבת" ארוכה שהסבה לה נזקים כספיים אדירים. על-פי המשיבה, היא שרויה בהליך של הסדר נושים התלוי במידה רבה בקבלת התמורה ממכירת חלקה בנכס, וכרגע סכום של כ-4 מיליון שקלים מופקד בנאמנות וישולם לה רק לאחר שתציג את אישורי הזכויות. לנוכח הנזק הרב שנגרם לה כתוצאה מאי-העברת אישורי הזכויות, טוענת המשיבה כי על המבקש להעביר לה את האישורים הנדרשים באופן מיידי ולהמשיך להתדיין מול מפרקי החברות המשכנות ביחס ליתר החובות המוטלות על החברות המשכנות. עוד מציינת המשיבה כי היא עדיין עומדת על ההצעה שהציעה למבקש בבית המשפט המחוזי ולפיה תעניק לו כתב שיפוי למקרה שצד ג' כלשהו יטען לזכות בנכס. בשל כל זאת, טוענת המשיבה כי עיכוב הביצוע המבוקש יגרום לה נזק כספי כבד, שעשוי אף להוביל לפירוקה, בעוד שלטענתה ספק אם למבקש ייגרם כלל נזק כתוצאה מדחיית הבקשה. לבסוף טוענת המשיבה כי המבקש הוא הבעלים הרשום של הנכס ומוטלת עליו חובה לנהוג בתום לב ולא להתנער מאחריותו לחוכרי הנכס, ועל כן סיכויי הערעור נמוכים.

בהחלטה מיום 28.1.2013 התבקשה תגובתם של כל המשיבים לבקשה, אך המשיבים 2-4, מפרקי החברות המשכנות, נמנעו מהגשת תגובה.

5.

דין הבקשה להתקבל. ככלל הגשת ערעור אינה מעכבת את ביצוע החלטה שעליה מערערים (תקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984). ברם, בית המשפט רשאי לעכב את ביצועה של החלטה כאשר מאזן הנוחות נוטה לטובת המערער ונמצא כי לערעורו סיכויים סבירים להתקבל (חמי בן-נון וטל חבקין הערעור האזרחי 369 (מהדורה שלישית, 2012) (להלן: בן-נון וחבקין )). במקרה זה, מבלי לקבוע מסמרות בדבר, נדמה כי סיכויי הערעור אינם מבוטלים. פסק-דינו של בית המשפט המחוזי שניתן כמעט ללא נימוקים, קיבל את תגובתם הלאקונית של מפרקי החברות המשכנות, שטענו כי רישום הזכויות בפנקסי המבקש משקף נכונה את מצב הזכויות בנכס, אך לא ציינו מהו הבסיס לטענה זו. משכך, קשה לדעת האם יש הצדקה לכפות על המבקש ליתן אישור על מצב הזכויות בנכס, שעה שלטענתו המידע המדויק בענין זה מצוי רק בפנקסי החברות המשכנות וכי אישור שינופק על ידו עלול להטעות ולייצר "תאונות משפטיות". במקרה דנן וככל העולה מן החומר שהונח בפניי, לא עתרו מפרקי החברות המשכנות לוותר על חוזה הפיתוח ועל מעמדן כחברות משכנות בשל היותם "נכס מכביד" לפי סעיף 360-361 לפקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג-1983 (אירית חביב-סגל דיני חברות לאחר חוק החברות החדש כרך ב 283-278 (2004); דוד האן דיני חדלות פרעון 462-457 (2009)), ובית המשפט המחוזי מצידו לא פירט בהחלטתו מהו הנימוק להיתר שנתן למפרקי החברות המשכנות להימנע מהמשך ניהול רישום הזכויות בנכס, כפי שלכאורה התחייבו בחוזה הפיתוח (למקרה דומה שבו חייב בית המשפט את החברה המשכנת שבפירוק להמשיך ולנהל רישום משלא נמצא כי מדובר בנכס מכביד, ראו: פש"ר 5179/98 (מחוזי ב"ש) דמרי נ' עו"ד נצר (19.10.2004)). על כן, בלא לטעת מסמרות בעניין זה בהתחשב בשלב המקדמי של ההליך, סיכויי הערעור נראים על פני הדברים כבלתי מבוטלים.

6.

לכך יש להוסיף כי מאזן הנוחות נוטה אף הוא לטובת עיכוב ביצוע פסק-דינו של בית המשפט המחוזי, בשל הנזק הבלתי הפיך העלול להיגרם לצדדים שלישיים כתוצאה מביצוע עסקאות נוגדות בנכס (להתחשבות בנזק העלול להיגרם לצדדים שלישיים או לכלל הציבור כתוצאה מהחלטה לקבל או לדחות בקשה לעיכוב ביצועו של פסק-דין, במיוחד כאשר הטוען לנזק הוא גוף ציבורי, דוגמת המבקש, המופקד על שמירת האינטרס הציבורי. ראו: בן-נון וחבקין , בעמ' 369; בש"א 3522/12 המרכז למימוש זכויות רפואיות בע"מ נ' לשכת עורכי הדין , פס' 10-8

(20.5.2012); עע"ם 758/13 מרכז ירושלים לזכויות האדם נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים , פס' 6 (24.2.2013)).

7.

בשולי הדברים יוער כי יש צדק רב בטענת המשיבה שהמבקש והחברות המשכנות מנהלים על גבה דיון משפטי פרוצדוראלי, וכי הגורם המחזיק בידיו את המידע מסוגל לוודא את מצבת הזכויות בנכס בהשקעה שאינה כרוכה במאמצים מיוחדים ואילו הסירוב הנמשך לעשות כן, עלול לגרום לה נזק. על כן, מוטב שהמבקש ומפרקי החברות המשכנות כאחד ישובו ויבחנו במשותף דרכים יעילות ומהירות לטיפול בבעיה שנוצרה בענין מתן האישורים הנדרשים למשיבה. מהלך כזה עשוי אף לייתר שמיעת הערעור.

מכל מקום, הבקשה מתקבלת בלא צו להוצאות והמזכירות תקבע את הערעור לשמיעה במהלך שנת 2013, ככל שיומן הדיונים מאפשר זאת, אלא אם כן יודיעו הצדדים קודם לכן כי השכילו לסיים את הענין בהבנה ביניהם.