עע"מ 5339/18 ועדת הערר לתכנון ובנייה-מחוז ת"א נ. גורי בנייה והנדסה בע"מ

לפניי בקשה לסעד זמני בערעור: עיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב יפו ביושבו כבית משפט לעניינים מנהליים, בעת"מ 28844-12-17 (כבוד השופט שאול שוחט ) מיום 3.6.2018, בגדרו התקבלה עתירת המשיבה 1. זאת, עד להכרעה בערעור אשר הוגש על פסק הדין על ידי ועדת הערר לתכנון ובניה – מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר" ).

רקע עובדתי והליכים קודמים

1.

המשיבה 1, גורי בנייה והנדסה בע"מ (להלן: "גורי" ), חברה יזמית בתחום הנדל"ן היא בעלת הזכויות בשני מבנים המצויים ברחוב בראשית 9 ו-11 בגבעתיים, בגוש 6161, חלקות 210-209 (להלן: "המקרקעין" ). המדובר בשני מגרשים צמודים, אשר על כל אחד מהם בנוי מבנה בן 6 יחידות דיור. בגין כל מגרש הגישה גורי בקשה נפרדת להיתר בניה, כאשר סך הכול נתבקשה הקמתן של 20 יחידות דיור בכל מבנה, ו-40 יחידות דיור בשני המבנים יחד, במקום 12 יחידות הדיור הקיימות (להלן: "הבקשות להיתר" ).

2.

לבקשות להיתר הוגשו התנגדויות על ידי המשיבים 6-3. ביום 16.5.2017 החליטה המשיבה 2, הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים (להלן: " הוועדה המקומית "), לדחות את שתי הבקשות להיתר. על החלטה זו הגישה גורי שני עררים לוועדת הערר, שהדיון בהם אוחד. ביום 9.11.2017 נדחו העררים , בהתבסס על שיקולים תכנוניים. נגד החלטה זו הגישה גורי עתירה מנהלית לבית משפט קמא.

3.

בין לבין, ביום 18.1.2018 פורסמה הודעה לפי סעיפים 78-77 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 בדבר תוכנית כוללת לדרך בן גוריון שבעיר (להלן: " התוכנית "), אשר בעקבותיה הוטלו מגבלות על הוצאת היתרי בנייה בתחום התוכנית, בו נכללים גם המקרקעין.

ביום 30.4.2018 קבעה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב (להלן: "הוועדה המחוזית" ), מכוח סמכותה לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבניה, כי אם אושרה בקשה להיתר עד ליום 18.12.2017 – הוא המועד בו החליטה הוועדה המחוזית על פרסום המגבלות לפי סעיף 78 – לא תהיה מניעה מהוצאת היתר בניה, גם לאחר פרסום המגבלות לפי סעיף 78 (להלן: "ההוראה המחריגה " ).

4.

ביום 3.6.2018 ניתן פסק דינו של בית משפט קמא, מושא הערעור. בית משפט קמא קיבל את העתירה, וקבע כי "הבקשות להיתר שהוגשו על ידי העותרת תחזורנה לדיון מחודש לפני המשיבה 1 [ועדת הערר] לבחינת האפשרות של אישור בתנאים" (סעיף 11 לפסק הדין). זאת, לאחר שהגיע למסקנה כי הן הוועדה המקומית והן וועדת הערר לא נדרשו כלל לאפשרות של אישור בתנאים, קרי, מתן אפשרות למגיש בקשת ההיתר לתקן את בקשתו ולהתאימה לתוכניות הקיימות.

עוד ציין בית משפט קמא, ביחס להשלכות התוכנית, כך: " במהלך הדיון בעתירה, נדרשתי לטענה בדבר חוסר נפקותה המעשית של העתירה והבהרתי כי פרסום התוכנית לפי סעיף 77, דווקא לאור הוראת המעבר שמציינת שבקשות להיתר שהוגשו לפני הפרסום ושאושרו תעמודנה על מכונן, מלמדת על כך שאם העתירה תתקבל, הוראת המעבר תתפוס לגביה, כאילו ניתן ההיתר " (סעיף 5 לפסק הדין).

הבקשה לסעד זמני בערעור וטענות הצדדים לגביה

5.

ביום 12.7.2018 הגישה ועדת הערר ערעור על החלטת בית משפט קמא, שבמרכזו שתי סוגיות אלה: ראשית , הפרשנות שניתנה בגדרי פסק הדין להוראה המחריגה . שנית , החלטת בית משפט קמא להחזיר את הבקשה להיתר בניה לדיון בוועדת הערר ולא בוועדה המקומית.

במקביל לערעור הוגשה הבקשה שלפניי לעיכוב ביצוע ההוראה האופרטיבית בפסק דינו של בית משפט קמא, כך שלא יתקיים דיון בוועדת הערר בבקשות להיתר של גורי עד להכרעה בערעור. ביום 15.7.2018 ניתן על ידי צו ארעי המורה על עיכוב ביצוע פסק דינו של בית משפט קמא, עד להכרעה בבקשה לעיכוב ביצוע.

6.

לטענת ועדת הערר, מתן הסעד הזמני מוצדק הן מטעמים של סיכויי הערעור, והן מטעמים של מאזן הנוחות. סיכויי הערעור גבוהים מאוד לטענתה, וזאת בראש ובראשונה בשל הפרשנות השגויה בה נקט לשיטתה בית משפט קמא – פרשנות אשר אינה עולה בקנה אחד עם לשון ההוראה המחריגה , ואף לא עם תכליתה ותכלית סעיף 78 לחוק התכנון והבניה. נטען, כי משעה שהוועדה המחוזית החליטה על פרסום מגבלות על הוצאת היתרים לפי סעיף 78 כאמור, מנועה וועדת הערר מלקבל החלטה הנוגדת את המגבלות שפורסמו, וכי פרשנות בית משפט קמא מסכלת למעשה את החלטת הוועדה המחוזית ואת הרציונאליים התכנוניים העומדים בבסיסה. עוד נטען, כי תכלית ההוראה המחריגה היא להגן על אינטרס ההסתמכות של מגישי הבקשות להיתר – אינטרס המתגבש רק במקרים של בקשות שכבר אושרו.

אף שיקולי מאזן הנוחות מצדיקים לגישת המערערת את עיכוב הביצוע, שכן ככל שבעקבות הדיון בוועדת הערר תתוקן בקשת המשיבה ויינתנו היתרים מכוחה, בניגוד למגבלות סעיף 78, עלול הדבר להביא לשינוי המצב בשטח באופן שיהיה קשה להשיבו לקדמותו, אם יתקבל הערעור. דחיית הבקשה תקשה לפיכך על האפשרות להושיט סעד אפקטיבי בערעור, ככל שיתקבל. כמו כן, דחיית הבקשה עלולה להוביל למצב שבו יתקיימו דיונים במקביל הן בפני בית משפט זה בהליך הערעור והן בפני הרשות המנהלית.

7.

לבקשה לעיכוב ביצוע הוגשו תגובות על ידי גורי, על ידי הוועדה המקומית, ועל ידי המשיבים 3, בעלי הדירות במבנים שעל המקרקעין.

גורי מתנגדת לבקשה. לטענתה סיכויי הערעור נמוכים, שכן תוצאת פסק הדין היא ראויה וצודקת: דינו של מי שהוועדה המקומית אישרה את בקשתו להיתר בטרם החליטה הועדה המחוזית על פרסום המגבלות לפי סעיף 78, צריך להיות זהה לדינו של מי שהוועדה המקומית חייבת הייתה לאשר את בקשתו, אך לא עשתה כן, וטעותה תוקנה בעקבות ערר או עתירה מנהלית. כל תוצאה אחרת תוביל לשיטתה לאפליה פסולה. עוד נטען, כי שיקולי מאזן הנוחות מטים את הכף לעבר דחיית הבקשה, בשל הסכנה המידית הנשקפת לדיירי המבנים הקיימים על המקרקעין, המתגוררים בדירות שאינן מוגנות מפני רעידות אדמה וסיכונים בטחונים. המשיבים 3 מתנגדים אף הם לבקשה לעיכוב ביצוע. המערערת לא הצביעה לטענתם על נזק ממשי הצפוי להיגרם לו תידחה בקשתה לעיכוב ביצוע, ומאידך מדגישים אף הם את העובדה כי עסקינן בפרויקט תמ"א 38 אשר עיכוב ביצועו עלול לסכן חיי אדם.

הוועדה המקומית תומכת בבקשה לעיכוב ביצוע. בתגובתה הצטרפה לטיעוני וועדת הערר, והוסיפה כי אם במסגרת הדיון בפני ועדת הערר תתקבלנה בקשות היזם, ויינתנו היתרי בנייה מכוח החלטות אלה, עלול הדבר להוביל לקביעת עובדות בלתי הפיכות בשטח תכנית המתחם, אשר יפגעו ביכולת להוציאה אל הפועל, בניגוד להחלטות הוועדה המחוזית בעניין זה.

עוד ציינה כי החלטת בית משפט קמא הובילה להגשת בקשות דומות מטעם יזמים אחרים אשר בקשותיהם להיתר לא אושרו לפני המועד הקובע, ועל כן מדובר בסוגיה בעלת השפעות רוחב.

דיון והכרעה

8.

לאחר עיון בבקשה לעיכוב ביצוע ובתגובות לה, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להתקבל .

כידוע, נקודת המוצא היא שאין בהגשת ערעור כדי לעכב את ביצוע פסק הדין שעליו מערערים (תקנה 42 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א

-2000. להלן: " התקנות "), אך בית המשפט רשאי להורות כן (תקנה 43(ב) לתקנות). בבואו לבחון האם להיעתר לבקשה לעיכוב ביצוע, יידרש בית המשפט לשני שיקולים המקיימים ביניהם יחס של "מקבילית כוחות" - סיכויי הערעור ומאזן הנוחות; ואולם, מקובל לראות בשיקולי מאזן הנוחות כראשונים במעלה (ראו: עע"מ 3818/16 הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז נ' ס.פ. פרובנס בע"מ , פסקה 4 (12.7.2016)).

בענייננו, סבורני כי שיקולי מאזן הנוחות מצדיקים כשלעצמם את עיכוב הביצוע. החזרת הבקשה להיתר לדיון בפני וועדת הערר, צפויה להוביל לתוצאה בלתי רצויה של ניהול שני הליכים במקביל – בפני וועדת הערר, ובפני בית משפט זה, כאשר ככל שתתקבל הבקשה להיתר, ייתכנו לכך תוצאות מעשיות בשטח עוד בטרם יתברר הערעור, באופן העלול להפוך את הדיון בו לתיאורטי גרידא. לכך יש להוסיף, כי מעמדת הוועדה המקומית עולה כי החלטת בית משפט קמא הובילה להגשת בקשות נוספות מטעם יזמים אחרים אשר בקשותיהם להיתר לא אושרו לפני המועד הקובע (ראה סעיפים 108-107 לתגובת המשיבה 2); כך שאי קבלת הבקשה לעיכוב ביצוע עלולה להוביל לכפל הליכים לא רק בבקשת המשיב 1, אלא גם בבקשותיהם של יזמים נוספים, שאף הן עלולות להוביל לתוצאות שאינן מתיישבות עם תוצאת הערעור ככל שיתקבל. טיעונים אלה תומכים בשימור המצב הקיים (ראו: עע"מ

7344/16 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים , פסקה 14 (11.11.2016); עע"מ 3542/11 ועדת המשנה לעררים

נ' המועצה המקומית ערערה , פסקה 7 (6.6.2011)).

מנגד, הנזק עליו הצביעו גורי והמשיבים 3, ככזה העלול להיגרם כתוצאה מקבלת הבקשה לעיכוב ביצוע, הוא דחיית מועד יישום פרויקט תמ"א 38 במבנים הקיימים על המקרקעין. אף שאין להקל ראש בחשיבות קידומן של תכניות תמ"א 38, סבורני כי משך העיכוב הצפוי כתוצאה מקבלת הבקשה לעיכוב ביצוע, בשים לב למשך הזמן הכולל הנדרש למימוש פרויקטים מן הסוג האמור, אינו מן המשמעותיים, וכי הוא נופל מזה העלול להיגרם לו תידחה הבקשה.

כאמור לעיל, הערעור שהוגש על החלטת בית משפט קמא מתייחס גם לשאלה מיהו הגורם אליו יש להחזיר את הדיון בבקשת גורי – וועדת הערר (כפי שקבע בית משפט קמא), או הוועדה המקומית, כטענת וועדת הערר (המערערת). בנסיבות אלה, לא מצאתי לנכון להורות על קיום הדיון המחודש בבקשה ועיכוב הוצאת ההיתר בלבד (תוצאה שעשויה הייתה למזער את משך העיכוב הנגרם לגורי ולמשיבים 3), שכן גם זהות הגורם לפניו יתקיים הדיון המחודש, ככל שתאושר ההחלטה לקיימו, היא סוגייה השנויה כאמור במחלוקת.

עוד יצוין כי פסק דינו של בית משפט קמא אכן מעורר שאלה הדורשת ליבון, בנוגע לפרשנותה ויישומה הראויים של הוראת ההחרגה במקרים מן הסוג שלפני – ומבחינה זו אין לומר כי הערעור הוא חסר סיכוי.

9.

סוף דבר: הבקשה מתקבלת, ופסק דינו של בית משפט קמא מעוכב בזאת עד להכרעה בערעור.