רע"א 1540-24 רע"א 1540-24

לפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטת ל׳ ביבי), מיום 27.12.2023 בעש"א 31462-04-23 (להלן: פסק הדין בערעור). במסגרת פסק הדין נדחה (ברובו) ערעור המבקשים על פסק דינו של המפקח על רישום מקרקעין בנתניה (המפקח א' שטיינברג), מיום 22.2.2023, אשר ניתן בשמונה תביעות שהדיון בהן אוחד, שנסובו כולן על אופן השימוש בדירות מגורים אשר במלון "דניאל" בהרצליה, המהווה בית משותף (תיקים 7/220/2019 ועד 7/228/2019 למעט 7/225/2019) (להלן: פסק דין המפקח). בפסק דינו, קיבל המפקח את התביעה שהגישה חברת מגדל דניאל מלון דירות בע"מ (היא המשיבה בהליך דנן), תוך דחייתן של הטענות שהעלו הנתבעים (הם המבקשים בהליך דנן).

יש לציין, כי מבין שמונה הנתבעים בהליך שהתנהל בפני המפקח (להלן: הנתבעים), רק הנתבעים בתיקים 7/220/2019, 7/221/2019, 7/224/2019 ו-7/226/2019 הגישו את הערעור במסגרתו ניתנה החלטתו של בית המשפט המחוזי. מתוך אלו, רק הנתבעים בתיקים 7/220/2019, 7/224/2019 ו-7/226/2019 הגישו את בקשת רשות הערעור דנן.

רקע הדברים

1.בלב בקשת רשות הערעור דנן עומד הבית המשותף הממוקם על חוף הים בהרצליה, ברחוב רמת ים 60, הידוע כחלקות 481, 482, 797, 798, 840, 984, 1089, 1090 בגוש 6668, ואשר כולל ארבעה אגפים ו-557 תתי חלקות (להלן: הבית המשותף או הבניין). הבניין נבנה בשנות ה-70 של המאה הקודמת, על ידי המשיבה, בהתאם להיתר בנייה שאפשר לה לעשות בדירות הבניין שימוש מעורב, הן שימוש מלונאי והן שימוש כדירות מגורים. ביום 21.12.1987 נרשם הבניין כבית משותף, ובהתאם, ניהולו מוסדר בתקנון הבית המשותף (להלן: התקנון). על פי הוראות התקנון, הבית המשותף כולל שני סוגים של דירות, האחד הוא חדרים לשימוש מלונאי, אשר נמצאים כולם בבעלות המשיבה, המפעילה בהם בית מלון הידוע כ"מלון דניאל" (להלן: המלון או מלון דניאל). השני הוא דירות לשימוש כ"דירות מגורים", אשר המשיבה מכרה לרוכשים פרטיים (להלן: בעלי הדירות), עליהם נמנים המבקשים בהליך דנן.

2.בשנת 2019 הגישה המשיבה שמונה תביעות נפרדות כנגד הנתבעים, אשר הדיון בהן אוחד. בתביעות הנ"ל, ביקשה המשיבה כי יינתן צו מניעה האוסר על הנתבעים להשכיר את דירותיהם לצדדים שלישיים למטרות נופש ותיירות (להלן: השכרה למטרת נופש), וכן שיינתן צו האוסר על הנתבעים לפרסם את דירותיהם להשכרה באתרי תיירות, כגון Airbnb או Booking.

3.ביום 22.2.2023 ניתן פסק דינו של המפקח, במסגרתו קיבל המפקח את תביעת המשיבה. המפקח ביסס את פסיקתו על פרשנותו את התקנון ובפרט את סעיף 6.07 לתקנון, לפיו "כל דירות המגורים תשמשנה למגורים בלבד ולא לכל מטרה אחרת שהיא, ולא תאכלסנה בעת ובעונה אחת דיירים במספר העולה על המקובל והנהוג במלון". אגב כך, התייחס המפקח לאופיו המיוחד של תקנון הבית המשותף, אשר מחד גיסא מהווה חוזה אשר יש לפרשו בהתאם לדיני החוזים, על פי לשון הכתב ואומד דעת הצדדים, מאידך גיסא, מהווה התקנון מעין חוקה המסדירה את מערכת היחסים שבין בעלי הדירות ומשנרשם בפנקס הבתים המשותפים הוא זוכה למעמד במישור הקנייני. יישום תובנה זו על פרשנות תקנון הבית המשותף דנן, הביא את המפקח למסקנה כי ההוראה הקיימת בסעיף 6.07 לתקנון, אשר צוטטה לעיל, אוסרת על השכרת דירות המגורים למטרת נופש. זאת, שכן, יש לפרש את התיבה "למגורים" באופן מצומצם כשימוש למגורי קבע בלבד.

תחילה, נימק המפקח את מסקנתו לגבי פרשנות התקנון, בהתבסס על פסיקה המפרשת את הביטוי "דירת מגורים" ו"מגורים" בהקשרים של דיני תכנון ובנייה ושל דיני מס. מאותה פסיקה עולה כי הפרשנות המקובלת לביטויים הנ"ל הינה שמשמעותם מוגבלת למגורי קבע בלבד. בהמשך, בחן המפקח את הפרשנות הראויה לסעיף 6.07 על רקע הוראות נוספות בתקנון, והסיק מכך כי הפרשנות המצמצמת לביטוי "למגורים" עולה בקנה אחד עם הוראות אלו. כך, בין היתר, הפנה המפקח לסעיף 1.02 לתקנון, המלמד על הבחנה ברורה בין החלק המלונאי בבית המשותף לבין החלק שנועד למגורים, וכן לסעיף 1.04 לתקנון, אשר קובע כי אחת ממטרות התקנון היא להבטיח שפעילות המלון לא תופרע. בהתבסס על כך, קבע המפקח כי השימוש שעושים המערערים בדירותיהם שבבניין המשותף של השכרה למטרת נופש פוגעת בניהולו התקין של המלון, שכן שימוש מסוג זה גורם לפגיעה עסקית במלון, הנובעת מיצירת תחרות אל מול המלון על לקוחות פוטנציאלים.

המפקח, בפסק דינו, הוסיף והפנה לנוסחו של סעיף 6.07 לתקנון ולכך שאינו מסתפק בקביעה לפיה "כל דירות המגורים תשמשנה למגורים בלבד", אלא מוסיף את המילים "ולא לכל מטרה אחרת שהיא". כן, הבהיר המפקח כי אין מחלוקת בין הצדדים על כך שלא ניתן לעשות בדירות המגורים שימוש מסחרי. משכך, ומאחר ששימוש למטרת נופש נופל, לדעתו של המפקח, בהגדרת שימוש מסחרי, שימוש מסוג זה אסור אף לפי עמדתם של הנתבעים (ביניהם המבקשים בבקשה דנן).

לבסוף, דחה המפקח גם את טענות הנתבעים אשר התבססו על חוזה האחזקה אשר נחתם בין הצדדים בשנת 2014, ועל נוהל ה-Leasback אשר נטען שמלון דניאל עשה בו שימוש מול בעלי הדירות. לפי הטענה הראשונה, חוזה האחזקה שנחתם בין הצדדים קבע כי הן דירות המגורים והן החדרים המלונאיים יקבלו שירותים זהים מחברת האחזקה (המפעילה את בית המלון). הנתבעים טענו כי קביעה זו מעידה על כוונה משותפת של הצדדים לאפשר לבעלי הדירות לעשות שימוש בדירותיהם להשכרה למטרת נופש. לפי הטענה השנייה, העובדה שהמלון נהג לשכור לעיתים חלק מדירות המגורים לצורך השכרת משנה שלהן כחדרים מלונאיים (נוהל ה-Leasback), מעידה כי גם להשקפת התובעת (היא המשיבה בבקשה דנן) אין מניעה מפני השכרה של דירות המגורים למטרת נופש. המפקח, בפסק דינו, קבע ביחס לטענות אלו, כי העובדה שהדירות זכאיות לשירותים מלונאיים על פי חוזה, אינה הופכת את דירות המגורים ליחידות מלונאיות, ואין בכך לגרוע מסעיף 6.07 בתקנון. בעניין מנגנון ה-Leaseback קבע המפקח, כי מאחר שהאיסור על השכרה של דירות המגורים למטרת נופש נועד להגן על המלון מפני תחרות, אין קושי בכך שהמלון עצמו משתמש בדירות לצורכי עסקי המלונאות, וטוען כי הנתבעת אינה רשאית לעשות בדירות המגורים שימוש דומה.

4.חלק מהנתבעים בהליך הדיוני מיאנו להשלים עם פסק דינו של המפקח, וערערו עליו לבית המשפט המחוזי (להלן: המערערים). ביום 27.12.2023 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בעש"א 31462-04-23 (השופטת ל' ביבי), בגדרו נדחה הערעור על פסק דינו של המפקח, הוא פסק הדין נושא הבקשה דנן.

בעניין פרשנותו של התקנון, קבע בית המשפט המחוזי כי צדק המפקח בפרשנות שניתנה על ידו לביטוי "שימוש למגורים", כמגביל את השימוש בדירות למגורי קבע בלבד, ואוסר שימוש בהן להשכרה למטרת נופש.

ראשית, בית המשפט מצא כי התקנון נוסח בפירוט רב ותנאיו הוגדרו באופן ברור ונהיר, ומשכך הוא מהווה "חוזה סגור", במובן שניתן למונח זה בפסק דינו של השופט א' שטיין בע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ, פסקה 13 (20.11.2019), אשר בפרשנותו יש לבכר את לשון הכתב. כתוצאה מסיווג התקנון כ"חוזה סגור", קבע בית המשפט כי אין צורך להידרש לנסיבות ולראיות חיצוניות להסכם, ובכלל זה הסכם האחזקה והסדר ה-Leaseback.

שנית, ולעניין פרשנות הוראות התקנון, הלך בית משפט קמא בדרך דומה לזו בה נקט המפקח. תחילה, בחן בית משפט קמא את הפרשנות המקובלת לביטוי "מגורים" ו"דירת מגורים" בפסיקה, ומצא כי פרשנות זו איננה כוללת שימוש בדירה לצורך השכרתה למטרת נופש. בהמשך, קבע בית משפט קמא, כי אף בחינה של סעיף 6.07 לתקנון בהקשר הרחב של התקנון ושל הוראות ספציפיות שונות הקיימות בו, מעלה כי התקנון יוצר הבחנה ברורה בין המלון כמלון "אורחים" לבין בעלי דירות המגורים, אשר גם ממנה נלמדת הפרשנות שלעיל לסעיף 6.07 לתקנון. בדומה למפקח, בית משפט קמא מצא כי סעיף 1.04 לתקנון, אשר הוזכר לעיל, מלמד כי יש לפרש את סעיף 6.07 לתקנון באופן שימנע תחרות עסקית בין דירות המגורים לבין המלון.

לבסוף, בית משפט קמא דחה את טענת המערערים לפיה פרשנותו של המפקח את התקנון מגבילה באופן בלתי סביר את זכות הקניין של המערערים בדירותיהם, בניגוד להוראות חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. זאת, בנימוק כי באיזון בין הפגיעה המצומצמת בקניינם של בעלי הדירות לבין עקרון חופש החוזים, במקרה דנן הפגיעה בזכות הקניין אינה בלתי סבירה.

על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, הוגשה הבקשה שבפניי.

טענות המבקשים

5.המבקשים טוענים כי יש ליתן רשות ערעור בנסיבות העניין דנן, שכן הסוגיה העולה בבקשתם אינה תחומה רק לעניינם הפרטי, אלא השלכותיה רחבות היקף. לטענתם, מדובר בסוגיה מהותית לעניינם של כ-150 בעלי הדירות בבית המשותף, ואף יותר מכך – לכל ענף המלונאות בישראל. המבקשים מוסיפים וטוענים, כי החלטתו של בית משפט זה נחוצה על מנת למנוע הכרעות סותרות בפרשנות תקנוני בתים משותפים, ומפנים לשם כך, כדוגמה, להחלטת המפקח על רישום מקרקעין (המפקחת הבכירה א' שרייבר), בתיק (י-ם) 79/20 (להלן: עניין טובול), אשר התקבלה מספר ימים לאחר מתן פסק הדין בבית המשפט המחוזי. לטענתם של המבקשים, בעניין טובול פורש תקנון בית משותף אשר כלל הוראה דומה לזו שבסעיף 6.07 לתקנון בו עסקינן, בנסיבות דומות, באופן המאפשר לבעלי הדירות לעשות שימוש בדירותיהם לצורך השכרה בעלת אופי מלונאי. עוד טענו המבקשים כי הכרעת בית משפט זה נחוצה, מאחר שפסקי הדין של הערכאות דלמטה לא נתנו ביטוי מספיק למדיניות התכנון והבנייה בחופי ישראל, אשר לטענתם מעודדת ריבוי בדירות נופש ותיירות.

לגוף העניין, טוענים המבקשים כי משלא צוין במפורש בתקנון כי אסור לבעלי הדירות להשכיר את דירותיהם למטרת נופש ובכך להתחרות במלון, אין לפרשו באופן האוסר על השכרה מסוג זה. המבקשים טוענים לעניין זה כי מאחר שבסעיף 6.07 לתקנון נקבע: "כל דירות המגורים תשמשנה למגורים בלבד ולא לכל מטרה אחרת שהיא", מבלי לסייג במפורש שימוש בדירות עבור השכרה למטרת נופש או שימוש באופן היוצר תחרות אל מול המלון, אין לפרש את התקנון באופן האוסר על כך. המבקשים טוענים כי משכך, והואיל והמשיבה לא צירפה לתשובתה את הסכמי המכר המקוריים של דירות המגורים ולא העידה גורמים שנטלו חלק במכירת דירות המגורים או בניסוח התקנון, אין אלא להניח שאומד דעת הצדדים בעת כריתת הסכמי הרכישה ורישום התקנון היה שהשכרת דירות המגורים למטרת נופש הינה מותרת. מסקנה זו מתבקשת, לטענת המבקשים, גם לאור אופיו המיוחד של התקנון כמעין חוקה המסדירה את היחסים בין בעלי הדירות השונות בבית המשותף ומחייבת רוכשים חדשים שלא היו צד לניסוחו. מכך נובע, לטענת המבקשים, כי אין לפרש את התקנון כאוסר השכרה מלונאית של דירות המגורים, מבלי שאיסור זה צוין בו מפורשות. מסקנה זו מתחדדת, לטענתם של המבקשים, לאור הפגיעה בחופש העיסוק וקניינם של בעלי הדירות כתוצאה מהאיסור האמור לעיל, והממד הקנייני של התקנון לאחר רישומו.

עוד טוענים המבקשים, כי האפשרות להשכיר את דירות המגורים למטרת נופש עולה גם מתוך פירוש הוראת סעיף 6.07 לתקנון על רקע הוראות אחרות הקבועות בתקנון. לטענתם, סעיף 6 לתקנון, אשר כותרתו "שימוש והתנהגות", הוא המקום בו היה על מנסחי התקנון לקבוע איסור מפורש על השכרת דירות המגורים למטרת נופש. אולם, איסור כזה לא קיים בסעיף הנ"ל ובסעיפי המשנה המנויים בו. יתר על כן, בסעיף 6.01 קיימת הוראה לפיה כלל בעלי הדירות בבית המשותף ישתמשו בדירותיהם "כבית מלון מדרגה גבוהה ו/או כמלון דירות נופש", ממנה למדים המבקשים כי השימוש שעשו בדירותיהם מותר על פי התקנון, שכן הוא תואם להגדרת הבית המשותף כמלון דירות נופש.

המבקשים גם טענו, כי השימוש שעשו הערכאות דלמטה בפסיקה מתחום דיני המס ומתחום דיני התכנון והבניה, לשם פרשנות המונח "דירות מגורים", שגוי. זאת משום שבתחום דיני המס הפסיקה נועדה לקבוע האם הכנסה מהשכרת דירה פלונית עולה כדי "עסק", ואילו המבקשים אינם חולקים על כך שהכנסתם מהשכרת הדירות מהווה הכנסה מעסק. באופן דומה, המבקשים טוענים כי הפסיקה מתחום דיני התכנון והבנייה עוסקת בשאלה האם שימוש בדירה פלונית למגורי קבע מהווה שימוש חורג, ואילו בעניין דנן אין מחלוקת בין הצדדים בנוגע לשאלה זו.

לבסוף, המבקשים התייחסו גם לנסיבות חיצוניות לחוזה, אשר לטענתם תומכות בפרשנותם את סעיף 6.07 לתקנון. ראשית, מפנים המבקשים להסכם אחזקה וניהול שנחתם בין חברת האחזקה של מלון דניאל לבין מלון דניאל ונציגות הבית המשותף בשנת 2014. לטענתם, העובדה שנקבע בהסכם כי דירות המגורים זכאיות לשירותים מלונאים שונים, כגון ניקיון, שימוש בבריכה ובספא המלון, שירותי קבלה ועוד, מעידה על הבנת הצדדים את הוראות התקנון באותה עת, ככזה המאפשר שימוש מלונאי בדירות המגורים. שנית, המבקשים מפנים למנגנון ה-Leaseback שהוזכר לעיל, אשר לטענתם מעיד כי גם להשקפת המלון אין קושי בהשכרת דירות המגורים למטרת נופש.

המבקשים מוסיפים וטוענים כי מלון דניאל הגיש את ההליך שבבסיס בקשת רשות ערעור זו, רק למען השגת יתרון במאבק המתנהל בין המלון לבין בעלי הדירות בקשר לתחזוקת הבית המשותף ושימוש בכספי קרן השיפוצים.

6.ביום 20.3.2024 הגישו המבקשים בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין. זאת, בשל טענתם כי ביצוע פסק הדין טרם חג הפסח יגרום להם להפסדים כלכליים קשים, אשר מטים את כף מאזן הנוחות לטובתם; וכן בשל טענתם כי סיכויי קבלת בקשת רשות הערעור וקבלת הערעור לגופו גבוהים.

דיון והכרעה

7.לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור, ושקלתי את נימוקיה, באתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות, בהתאם לסמכותי שעל פי תקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018. זאת, שכן, הבקשה שלפניי איננה מעוררת שאלה משפטית עקרונית החורגת מעניינים הפרטני של הצדדים, ומתן רשות הערעור לא נדרש כדי למנוע עיוות דין (רע"א 1971/23 אליהו נ' אליהו פור, פסקה 19 (26.7.2023); רע"א 4980/22 ליאור נ' מדינת ישראל, פסקה 8 (22.9.2022); רע"א 375/23 מקס מצברים בע"מ (מקסים קוברין) נ' לדיקו בע"מ, פסקה 5 (16.1.2023)).

8.נימוקי המבקשים לקבלת הבקשה למתן רשות ערעור, המתאמצים לשכנע כי לסוגיה שבלב הערעור שהינם מבקשים רשות להגישו יש השלכות רוחב, נחלקים לשני נדבכים. האחד, מתבסס על הטענה כי הכרעתם של בית המשפט קמא ושל המפקח מנוגדת למדיניות התכנון והבנייה בחופי ישראל, אשר מטרתה להרבות בדירות נופש ומלונאות. השני, מבוסס על הטענה כי הביטוי "שימוש למגורים" רווח בתקנוני בתים משותפים רבים, וכי לכן עולה חשש להכרעות סותרות בערכאות הדיוניות. כחיזוק לטענה השנייה הפנו המבקשים לפסק דין המפקח בעניין טובול, אשר הכריע, לכאורה, בשאלת פרשנות הביטוי "שימוש למגורים" בתקנון בית משותף באופן הסותר את ההכרעות שהתקבלו בפסק דינו של בית המשפט קמא בענייננו.

9.דינה של הטענה הראשונה להידחות. מדיניות התכנון והבנייה מסדירה את השימושים החוקיים בדירות המלון במישור האסדרה הציבורית (ע"א 3901/96 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נו(4) 913, 930 (2002)). אולם, אין בענייננו מחלוקת כי הן השימוש בדירות המבקשים למגורים והן השימוש בהן להשכרה למטרת נופש, הינם שימושים מותרים, בנסיבות דנן, על פי דיני התכנון והבנייה. הסכסוך שבבסיס בקשה זו עוסק בשאלה אחרת, היא פרשנות תקנון הבית המשותף. שאלה זו נסובה סביב התאמת השימוש שעשו בעלי הדירות לאסדרה הפרטית שקבעו הצדדים בינם לבין עצמם, ולא לחוקיות השימוש בהתאם לדיני התכנון והבנייה.

הפסיקה אליה הפנו המבקשים כדי לתמוך טענה זו, עוסקת גם היא בשאלות הנוגעות ליישום דיני התכנון והבנייה, ולא באסדרה של השימושים בדירות מגורים בתקנון בית משותף. פסיקה זו נוגעת לשאלות של השפעת מדיניות התכנון והבנייה בחופי ישראל על חוקיות השימוש בדירות שנדונו שם, בהתאם לדיני התכנון והבנייה, והיחס בין אינטרס הפרט וזכויותיו בקניינו לבין צורכי הכלל אשר עשויים לעיתים להגביל את זכות הקניין (ראו: עע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע, פסקאות 41-36 לפסק דינה של השופטת א' פרוקצ'יה (7.12.2006)). שאלות אלו אינן מתעוררות במסגרת הבקשה דנן.

10.גם דינה של טענתם השנייה של המבקשים להידחות. זאת, שכן בקשת רשות הערעור דנן איננה מעוררת שאלות רוחב גם בהיבט החוזי. תחילה, יש להבהיר כי העובדה שישנם 150 בעלי דירות בבית המשותף בו עסקינן, אינה מלמדת, כשלעצמה, כי הבקשה דנן מעוררת סוגיות רוחב. כמו כן, אמנם לא מן הנמנע שישנם תקנוני בתים משותפים רבים נוספים, בהם נעשה שימוש בביטוי "שימוש למגורים" או בביטוי "מגורים" בהקשר דומה לנסיבות המקרה בו עסקינן. אלא שבכך אין כדי לבסס טענה לפיה הכרעה לגבי פירוש המונח "למגורים" בתקנון מסוים הינה בעלת השלכות רוחב על פרשנות מונח זה בתקנונים אחרים.

תקנון בית משותף הוא בגדר הסכם שנערך בין בעלי הדירות בבית המשותף, ויש לערוך את פרשנותו בהתאם לתורת פרשנות החוזים (ע"א 5043/96 גלמן נ' הררי-רפול, פ"ד נד(3) 389, 392 (2000)). כך, למרות אופיו הייחודי כחוזה אשר חל גם על רוכשים מאוחרים למועד כריתתו, אשר לא היו צד לכריתתו (סעיף 62(ג) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969), מדובר במסמך שפרשנותו מושפעת מאומד דעת הצדדים לכריתתו (ראו למשל: ע"א 7808/21 אחוזת חלקה 180/8 בגוש 6940 בע"מ ו-16 אח' נ' חברת גג בית הדר בע"מ, פסקאות 27-25 לפסק דינה של השופטת ד' ברק-ארז והאסמכתאות שם (11.7.2023)).

לאור האמור לעיל, ברי כי בחינה של הוראת תקנון ספציפית, אשר פורשה על ידי בית משפט קמא על רקע מכלול הוראות התקנון וכוונת מנסחיו העולה מהן, אינה סוגיה משפטית "רחבה". ראיה לכך ניתן למצוא אף בטענותיהם של המבקשים עצמם, אשר הפנו בבקשתם הן להוראות אחרות בתקנון והן לנסיבות חיצוניות לרישום התקנון, על מנת לבסס את פרשנותם לסעיף 6.07 לתקנון. כאמור לעיל, המבקשים הפנו בבקשתם לסעיפים שונים בתקנון עצמו, לעובדה שלא צורפו הסכמי המכר המקוריים של דירות המגורים, להסכם האחזקה והניהול ולמנגנון ה-Leaseback, והכל על מנת לבסס את טענתם כי אומד דעת הצדדים, היה כי ניתן להשכיר את דירות המגורים למטרת נופש.

גם פסק דינו של בית המשפט קמא התבסס על הוראות נוספות בתקנון הספציפי בו עסקינן, ולא רק על הוראת סעיף 6.07 לתקנון. אותם דברים נכונים גם באשר לפסק דינו של המפקח, ודי בכך כדי לדחות את בקשת רשות הערעור ב"גלגול שלישי".

במילים אחרות, על מנת שהשאלה שהבקשה דנן מעוררת תהווה "שאלת רוחב", לא די בכך שהוראה הדומה להוראת סעיף 6.07 לתקנון תמצא בתקנוני בתים משותפים רבים, אלא נדרש כי הוראה מעין זו תמצא בתקנוני בתים משותפים רבים במקרים שנסיבותיהם דומות לנסיבות המקרה עסקינן, לרבות לעניין נוסח כלל הוראות התקנון, לחלוקה בין דירות מגורים לבין בית מלון מסחרי, לנסיבות הכריתה ועוד.

11.רוצה לומר: ההכרעה בדבר פרשנותו הנכונה של המונח "למגורים" בסעיף 6.07 לתקנון דנן, נכונה לתקנון דנן, לאור כלל הוראותיו ונסיבותיו. ככזו, אין היא מכריעה מראש בפרשנות שתינתן למינוח זה בתקנונים אחרים, בקשר להוראה שנוסחה קרוב לוודאי שונה, וכלל הוראותיו ונסיבותיו של התקנון שונות. פרשנות של מונח ספציפי בחוזה ספציפי אינה מצדיקה, בדרך כלל, מתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי". (וראו: רע"א 6222/13 סטרוגנו נ' שרבט, פסקה 12 (17.11.2013); רע"א 7551/09 בן אבי נ' הראל חברה לביטוח בע"מ, פסקה 5 (31.12.2009); רע"א 10237/06 סטרוגו נ' הראל חברה לביטוח בע"מ, פסקה 6 (11.4.2007)).

12.עניין טובול אליו מפנים המבקשים מדגיש נקודה זו, ולמעשה מבהיר מדוע דווקא אין לקבל את טענת המבקשים בדבר ההצדקה למתן רשות לערער. אכן, בעניין טובול נקבע כי יש לפרש את הביטוי "מגורים" המופיע בתקנון הבית המשותף, באופן המאפשר השכרת דירות למטרת נופש. אולם, כפי שאראה להלן, עניין טובול נבדל באופן מהותי בעובדותיו מהמקרה בו עסקינן, ומשכך אין כל סתירה בין ההכרעה של הערכאות קמא בהקשר התקנון דנן לבין ההכרעה בעניין טובול, בהקשר התקנון שנדון שם.

אמנם, גם בעניין טובול נדון בית משותף, אשר דירותיו שימשו בחלקן עבור מלון מסחרי ובחלקן עבור דיירים פרטיים. כמו כן, גם בעניין טובול הכיל תקנון הבית המשותף סעיף לעניין השימוש בדירות המגורים, אשר לשונו דומה מאוד ללשון סעיף 6.07 בתקנון עסקינן: "דירות המגורים תשמשנה למגורים בלבד, לא ייעשה בהם [כך במקור – י' כ'] שימוש למטרות מסחריות, או כל מטרה אחרת שאינה מגורים".

אולם, בעניין טובול, הוכח בפני המפקח על רישום מקרקעין כי אומד דעת הצדדים בעת ניסוח תקנון הבית המשותף הייתה, כי ניתן להשתמש בדירות המגורים לצורך השכרה למטרת נופש. למשל, בין היתר, הוכח כי החברה היזמית אשר שיווקה את דירות המגורים, ואשר ניסחה את התקנון והפעילה את המלון, הודתה כי לא הייתה לה כוונה לאסור על השכרת דירות לטווח קצר; החברה אף התירה זאת במפורש לחלק מבעלי הדירות (עניין טובול, פסקה 70). יתר על כן, הוכח כי החברה היזמית אף השתמשה באפשרות להשכיר את דירות המגורים למטרת נופש, כאמצעי שיווק בעת מכירתן (שם, פסקה 71), והמשיכה לראות עצמה מחויבת לאפשר השכרה כאמור גם לאחר החלפת הבעלות בה (שם, פסקה 74).

מבלי לחוות דעה על נכונות הפרשנות שניתנה לתקנון בעניין טובול, ברור כי מדובר בנסיבות שונות שגרמו לתוצאה הפרשנית השונה.

13.מעבר לצורך, וכהערה לפני סיום, אציין כי לגופו של עניין, לו הייתי נדרש להכריע במחלוקת לעניין פרשנותו של סעיף 6.07 לתקנון דנן, פרשנותם של בית המשפט קמא ושל המפקח מקובלת עליי, על נימוקיה.

14.סיכומו של דבר: על רקע האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות, ועמה ממילא נדחית גם הבקשה לעיכוב ביצוע. משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות.