פרטי ההליך
בבית המשפט העליון
רע"א
1792/22
לפני:
כבוד השופטת ג' כנפי-שטייניץ
המבקשת:
חברת יהלי תיירות ונופש בע"מ
נ ג ד
המשיבים:
1. חברת סילון עבודות חשמל בע"מ
2. ניר משה כהן
בקשת רשות ערעור על
החלטת בית המשפט המחוזי נצרת בת"א 061367-01-22 שניתנה ביום 10.02.2022 על
ידי כבוד השופט י' אברהם
בשם המבקשת:
עו"ד אור משה
החלטה
לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בנצרת, בת"א 61367-01-22 (כב' השופט י' אברהם ) מיום 10.2.2022, בה נדחתה בקשת המבקשת למתן צו מניעה זמני האוסר על כל דיספוזיציה בזכויות המשיבה 1 בנכס הידוע כחלקה 18 בגוש 15302 המצוי במושבה כנרת (להלן: הנכס ). לצד בקשת רשות הערעור, הגישה המבקשת גם בקשה לצירוף ראיות נוספות לבקשת רשות הערעור.
תמצית הרקע לבקשה
1.
עניינה של הבקשה בזכותה הנטענת של המבקשת לרכישת הנכס מכוח זכות קדימה הסכמית הנתונה לה. המבקשת היא חברה בשליטתה של גב' יסמין רומנו (להלן: יסמין ) המפעילה מתחם אירוח ונופש בנכס. המשיבה 1 (להלן: חברת סילון ) היא בעלת זכויות החכירה לדורות בנכס. בחודש פברואר 2018 התקשרו המבקשת וחברת סילון בהסכם שכירות בלתי מוגנת בו הותנה, בין היתר, כי תינתן למבקשת זכות קדימה ( "זכות ראשונים" ) לרכישת הזכויות בנכס, ככל שחברת סילון תבקש למכרו במהלך תקופת השכירות. עוד הוסכם כי במכירה כאמור תודיע חברת סילון למבקשת על הצעות הרכישה שהוצעו לה, והמבקשת תהא זכאית להודיע, תוך 14 ימים, כי היא מעוניינת לרכוש את הזכויות בנכס לפי ההצעה הגבוהה ביותר.
2.
ביום 5.9.2021 התקשרה חברת סילון ב"הסכם אופציה" עם המשיב 2, מר ניר משה כהן (להלן: ניר ), ובו הוענקה לניר זכות בלתי חוזרת לרכישת הנכס, לתקופה של 180 יום, תמורת 6.7 מיליון ₪. כן הוסכם כי עם מסירת הודעה על מימוש האופציה, ייכנס לתוקפו הסכם המכר שצורף להסכם האופציה. בהסכם האופציה צוין כי הנכס מוחזק על-ידי שוכר בשכירות חופשית, והוסכם כי החזקה בו תימסר לידי הקונה במועד הקבוע בהסכם המכר. הסכם המכר נכנס לתוקפו ביום 18.11.2021, לאחר שניר הודיע לחברת סילון על מימוש האופציה וצירף המחאה על סך 345,000 ₪ כנדרש בהסכם האופציה. אין חולק כי הן בהסכם האופציה והן בהסכם המכר לא צוין דבר קיומה של זכות הקדימה שניתנה למבקשת.
3.
ביום 27.1.2022 הגישה המבקשת כתב תביעה לבית המשפט המחוזי בנצרת, בגדרו תבעה את אכיפת זכות הקדימה שלה, באופן שיתאפשר לה לרכוש את הזכויות בנכס. כן ביקשה להורות על ביטול הסכם המכר שנחתם בין המשיבים וביטול הערת האזהרה שנרשמה על סמכו בלשכת רישום המקרקעין. המבקשת טענה, בין היתר, כי הסכם השכירות בינה לבין חברת סילון הוארך לתקופת שכירות נוספת, מכוח אופציה שניתנה לה, עד ליום 31.12.2023. כן טענה כי חברת סילון הפרה את הסכם השכירות עם המבקשת עת התקשרה בסתר עם ניר בהסכם למכירת הזכויות בנכס, מבלי שניתנה למבקשת אפשרות לממש את זכות הקדימה שלה.
4.
בד בבד עם כתב התביעה, הגישה המבקשת את הבקשה העומדת ביסודו של ההליך דנן, בגדרה עתרה למתן צו מניעה זמני שיאסור על כל דיספוזיציה בזכויותיה של חברת סילון בנכס, לרבות השלמת עסקת המכר שבין המשיבים, עד להכרעה בהליך העיקרי. בבקשה נטען כי סיכויי תביעתה של המבקשת טובים וכי ככל שלא יינתן צו מניעה כאמור, ייגרם לה נזק בלתי הפיך, שכן העברת הזכויות בנכס לניר תושלם והזכויות בנכס יירשמו על שמו.
5.
בתגובתה לבקשה טענה חברת סילון כי הסכם השכירות עם המבקשת הוארך בהסכמת הצדדים עד ליום 31.12.2021, ולא מעבר לכך. כן טענה שמר חיים רומנו (להלן: חיים ), בעלה של יסמין אשר מנהל עמה את עסקי המבקשת, עודכן בהסכמה שהושגה עם ניר לרכישת הזכויות בנכס, לרבות בסכום התמורה המוסכמת, זאת עוד בטרם נחתם הסכם האופציה בין הצדדים. כן נטען כי חיים מסר תשובה מפורשת לפיה אין למבקשת יכולת כספית לרכוש את הזכויות בנכס, וכי חברת סילון ראתה בתשובה זו משום ויתור של המבקשת על זכותה לרכישת הנכס בהתאם לזכות הקדימה הנתונה לה. חברת סילון הוסיפה וטענה כי המבקשת הגישה את בקשתה תוך שיהוי מהותי, שכן כבר בחודש נובמבר 2021 הובא הסכם האופציה לידיעתו של חיים. בתקופת שיהוי זו, לפי הנטען, קודמו הליכי העברת הזכויות לידי ניר, שולם חלק מהתמורה ונרשמה הערת אזהרה לטובתו של ניר. בהתאם נטען כי ככל שיינתן הצו, ייגרמו לחברת סילון נזקים ניכרים הן בהפסד סכום התמורה והן בסיכון להתדיינות משפטית מול ניר. לבסוף, נטען כי המבקשת פועלת בחוסר תום לב ובחוסר ניקיון כפיים, שעה שהיא מפעילה בנכס עסק של יחידות נופש ללא רישיון עסק, בניגוד לדין ובניגוד להסכם השכירות שבין הצדדים.
6.
גם ניר טען בתגובתו כי המבקשת ידעה על מכירתו של הנכס, תוך שהצביע על שיחות שונות, שלו ושל אחרים, עם חיים ועל ביקורים שנערכו בנכס בנוכחותו. כן טען שלא הובא לידיעתו כי נתונה למבקשת זכות קדימה לרכישת הנכס ואף לא הובא לידיעתו דבר הארכת תקופת השכירות כנטען על-ידי המבקשת. ניר הוסיף וטען כי שילם תמורת הנכס עד כה כמיליון ₪ וכן שילם מס רכישה, דמי תווך, מקדמות לאדריכל ולמודדים ושכ"ט עו"ד. עוד טען כי הבקשה הוגשה בשיהוי חמור וכי סיכויי התביעה נמוכים בשל כך שלמבקשת זכות חוזית בלבד, שכן היא לא טרחה לרשום את זכות הקדימה שלה, או הערת אזהרה על אודותיה, במרשם המקרקעין. ניר הוסיף כי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתו, שכן בעוד שאינטרס המבקשת בנכס הוא עסקי וניתן לפיצוי, האינטרס שלו קנייני הואיל והוא רכש את הנכס לצורך מגורים.
עיקרי החלטת בית משפט קמא
7.
ביום 7.2.2022 קיים בית משפט קמא דיון בבקשה במעמד הצדדים, במסגרתו נחקרו חלק מן המצהירים, ובהחלטתו מיום 10.2.2022 דחה את הבקשה. בית משפט קמא קבע בהחלטתו כי הראיות לכאורה מצביעות על כך שהסכם השכירות אכן הוארך כטענת המבקשת. לצד זאת קבע, כי קיימות ראיות לכאורה לכך שהמבקשת ידעה על הסכם האופציה שבין המשיבים עוד בטרם כריתתו, ובחרה שלא לממש את זכות הקדימה שלה בשל היעדר יכולת כלכלית. לאור מסקנותיו אלה קבע, כי סיכויי הצלחת התובענה נמוכים ורבים סיכוייה להידחות. בית משפט קמא הוסיף וקיבל גם את טענות המשיבים לשיהוי שחל בהגשת הבקשה ולחוסר ניקיון כפיה של המבקשת בשל שימושה בנכס בניגוד לייעודו החוקי.
8.
באשר למאזן הנוחות קבע בית משפט קמא, כי זכותה של המבקשת אינה זכות קניינית רשומה אלא זכות אישית אובליגטורית, השקולה לזכותו של ניר בנכס כל עוד זו לא נרשמה. לפיכך מאזן הנזקים מסתכם בשיקולים כלכליים בלבד. עוד קבע כי
שוכנע שככל שיינתן הצו, נזקיהם של המשיבים יעלו על נזקיה של המבקשת, בין היתר מן הטעם שניר כבר השקיע בעסקה מאות אלפי ש"ח, ומאחר שחברת סילון תיאלץ לשלם לו פיצויים גבוהים בהתאם לתנאי המכר אם יעוכבו הליכי העסקה. זאת, בעוד שלא עלה בידי המבקשת להבהיר כיצד תינזק מהמשך הליך רישום הזכויות, ובפרט לנוכח מידת ההוכחה הנדרשת ממנה בשים לב לסיכויי הצלחת תביעתה כפי שפורטו לעיל.
תמצית טענות המבקשת
9.
המבקשת טוענת כי שגה בית משפט קמא משקבע שניתנה למבקשת הזדמנות לממש את זכות הקדימה שלה. לשיטתה, התעלם בית משפט קמא מדרישת הכתב הקבועה בחוזה השכירות לעניין מתן הודעות הצדדים, ולכך שזו לא מולאה במקרה דנן. כמו כן טוענת המבקשת כי חיים לא היה מוסמך לקבל את ההודעה בדבר הצעתו של ניר בשמה. המבקשת מוסיפה וטוענת כי יש לזקוף את ה"תאונה המשפטית" לחובתו של ניר, אשר פעל בחוסר תום לב ותוך עצימת עיניים לגבי זכויותיה בנכס, ולפיכך אין להעדיף את זכותו בנכס על פני זכות הקדימה של המבקשת, אף אם זו לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין. המבקשת מוסיפה ומעלה טענות דיוניות שונות שגרמו לה, לטענתה, לעיוות דין, בהן צמצום חקירתם הנגדית של מצהירי המשיבים, דחיקת המבקשת לוותר על חקירתם הנגדית של המתווכים בעסקת המכר, אי-התרת שאלות רלוונטיות ועוד.
10.
באשר למאזן הנוחות, טוענת המבקשת כי שגה בית משפט קמא בסיווג טיב זכותה הנטענת, שעה שקבע כי מדובר בזכות אישית אובליגטורית. לשיטתה, זכותה היא זכות שביושר, המשמשת בפועל כזכות "מעין-קניינית" הגוברת על זכותו האובליגטורית המאוחרת של ניר. כן טוענת המבקשת כי שגה בית משפט קמא בכך שלא נתן משקל לחשיבותו של הנכס עבור המבקשת כמקור לפרנסת משפחתה, ולכוונתה להשתמש בו כבית מגורים בעתיד.
11.
לצד בקשת רשות הערעור, הגישה המבקשת גם בקשה לצירוף ראיות נוספות, בגדרה ביקשה להוסיף לערעור שני מסמכים: מסרון שנשלח ביום 25.8.2021 לבא-כוח חברת סילון, וכן מכתב תגובה ששלח בא-כוחה של חברת סילון ביום 13.3.2022 לבא-כוח המבקשת. לטענת המבקשת, יש בראיות אלו כדי להפריך את עמדת המשיבים, והן מוגשות אך בשלב זה בשל האיחור בקבלת תגובתו של ניר לבקשה, אשר לא הותיר למבקשת פרק זמן סביר לאיתור ראיות מפריכות ורלוונטיות, ומאחר שהמכתב התקבל אצל המבקשת רק לאחר מתן ההחלטה מושא בקשת רשות הערעור.
דיון והכרעה
12.
לאחר עיון בהחלטת בית משפט קמא, בתיק בית המשפט וכן בבקשת רשות הערעור על נספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.
13.
הלכה מושרשת היא כי לערכאה הדיונית שמור שיקול דעת רחב בכל הנוגע למתן סעדים זמניים, ומשכך התערבות ערכאת הערעור בהחלטות כגון דא תיעשה במשורה ובמקרים חריגים בלבד (ראו: רע"א 3851/11 נדב נ' לוי , פסקה
4 (7.6.2011); רע"א 6202/13 ב.נ.ח נדל"ן בע"מ נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ , פסקה 4 (16.10.2013); רע"א 8387/21 זיו נ' בני , פסקה 8 (21.12.2021)). בקשה זו אינה נמנית עם אותם מקרים חריגים המצדיקים סטייה מהכלל האמור.
14.
ביסוד החלטתו של בית משפט קמא עומדת קביעתו ולפיה קיימות ראיות מספקות לכאורה לכך שניתנה למבקשת הזדמנות לממש את זכות הקדימה שלה, והמבקשת החליטה שלא לממשה. בהקשר זה נקבע באופן לכאורי שהמבקשת ידעה על אודות הסכם האופציה שבין המשיבים; שחיים היה מוסמך לקבל בשמה הודעה על ההסכם המתהווה; כי חיים אכן קיבל הודעה על כך; וכי המבקשת בחרה שלא לממש את זכות הקדימה מטעמיה. מנגד נקבע, כי הראיות לכאורה מלמדות על כך שניר לא ידע על הארכת הסכם השכירות בין המבקשת לבין חברת סילון, ולא קיבל לידיו העתק מהסכם זה, הגם שביקש לקבלו עוד בשלב המשא ומתן. ממצאים עובדתיים לכאוריים אלה נקבעו על-ידי בית משפט קמא על יסוד התרשמות בלתי אמצעית מן המצהירים ולאחר בחינת מכלול הראיות שהובאו לפניו, ולא נמצאה עילה להתערב בהם (ראו, למשל: רע"א 693/21 מרכז מכרות היהלומים בע"מ נ' כפריס אן.די.סי בע"מ , פסקה 13 (6.4.2021)). המבקשת אמנם טוענת בבקשתה כי היה על חברת סילון ליתן הודעתה על הצעת הרכישה של ניר בכתב, זאת על יסוד הוראת סעיף 64 להסכם השכירות. ואולם, מבלי לנטוע מסמרות, נראה כי טענה זו אינה נתמכת בלשונו של סעיף 64 להסכם, הקובע חזקה בדבר המועד בו נתקבלה הודעה ששוגרה על-ידי מי מן הצדדים בדואר רשום. מכל מקום, טענה זו לא הועלתה לפני הערכאה הדיונית ואין מקום לדון בה בערכאת הערעור לראשונה.
15.
הממצאים העובדתיים הלכאוריים שנקבעו, כפי שפורטו לעיל, משליכים גם על מאזן הנוחות. ממצאים אלה, לצד השיקולים שנמנו על-ידי בית משפט קמא, בהם גובה הסכומים שהושקעו בעסקה זה מכבר על-ידי ניר, והעובדה שמדובר בנכס המשמש למבקשת לצורך עסקי, מטים את הכף לטובת המשיבים. לעניין זה יש לקחת בחשבון גם את תרומת השיהוי שחל בהגשת הבקשה לקידום העסקה שבין המשיבים וליצירת נזקיהם ככל שביצועה יעוכב.
16.
המבקשת מוסיפה ומעלה טענות שונות בהתייחס לסיווג זכותה בנכס כזכות מעין קניינית, ולעדיפותה על פני זכותו של ניר. שאלת סיווגה של הזכות אפשר שתתברר במסגרת הדיון שייערך בתיק העיקרי, ואולם אין היא נדרשת לצורך הכרעה בבקשה
שלפניי. זאת משנקבע כאמור כי הראיות לכאורה מלמדות שניתנה למבקשת הזדמנות לממש את זכות הקדימה והיא החליטה שלא לממשה.
17.
אין לקבל גם את טענותיה הדיוניות של המבקשת. הלכה היא כי לערכאה הדיונית מסור שיקול דעת רחב לגבי דרך בירור המחלוקת שלפניה, וערכאת הערעור לא תיטה להתערב בהחלטה הנוגעת לאופן ניהול הדיון, אלא במקרים חריגים בהם ההחלטה מנוגדת לדין או גורמת לעיוות דין (ראו: רע"א 2148/09 עיריית גבעתיים נ' ד"ר חיוטין
(6.4.2009); רע"א 2365/12 וינברג נ' אברהם , פסקה 5 (9.5.2012)). לאחר בחינת
טענותיה של המבקשת ועיון בפרוטוקול הדיון שנערך במעמד הצדדים ביום 7.2.2022, ובו נשמעו בהרחבה חקירות הצדדים וטיעוניהם, לא מצאתי כי נגרם למבקשת עיוות דין המצדיק את התערבותה של ערכאה זו.
18.
אשר לבקשת המבקשת לצירוף ראיות נוספות - לא ראיתי לקבל את הבקשה מבלי לדון בה לגופה. הראיות שצירופן התבקש לא עמדו לפני הערכאה הדיונית ואין מקום להגישן לראשונה לפני ערכאת הערעור. ככל שהמבקשת סבורה כי יש בראיות אלה משום בסיס לעיון מחודש בהחלטת בית משפט קמא, ומבלי לנקוט עמדה בעניין זה, פתוחה לפניה הדרך לפנות לערכאה הדיונית בבקשה מתאימה.
19.
אשר על כן – הבקשה למתן רשות ערעור נדחית.
משלא נתבקשה תשובה, איני עושה צו להוצאות.
ניתנה
היום, ל' בניסן התשפ"ב (1.5.2022).
ש ו פ ט ת