רע"א 3924/16 מוחמד עקילה נ. רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח

1.בפני בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 19.4.2016 (ע"א 18414-03-16, השופט ח' ברנר ). בית המשפט המחוזי דחה בקשה לעכב את ביצוע פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו מיום 21.12.2015 (ת"א 49020-07-12, השופטת כ' האפט ).

רקע והליכים קודמים

2.מקורה של הבקשה שבפני בתביעה שהוגשה על-ידי רשות הפיתוח, המשיבה בהליך דנן, נגד המבקשים. המשיבה היא הבעלים הרשום של נכס ברחוב אחיטוב ביפו (גוש 9014, חלקות 13 ו-14) (להלן: המקרקעין ), ואילו המבקשים הם בני משפחה המתגוררים במקרקעין מכוח הסכמי שכירות בדיירות מוגנת שנחתמו בין המשיבה להוריו המנוחים של המבקש 1 (להלן: המנוחים ). המשיבה הגישה נגד המבקשים תביעה לפינוי מושכר ולתשלום דמי שימוש ראויים. לטענתה, המבקשים הפרו את הסכם השכירות בכך שפלשו לחלקים נוספים במקרקעין, שעליהם לא חל חוזה השכירות, בנו עליהם יחידות דיור נוספות, והפעילו בהם בית עסק לצביעת מכוניות.

3.בית משפט השלום קיבל את תביעתה של המשיבה באופן חלקי. בית משפט השלום קבע כי יש להכיר במבקשים כדיירים מוגנים בשלוש יחידות דיור, הכוללות בסך הכול שבעה חדרים, שלושה מטבחים ושלושה חדרי שירותים המצויים בחלקה 14. יחד עם זאת, נקבע כי המבקשים בנו במהלך השנים תוספות בנייה מעבר ליחידות הדיור שהושכרו בעבר למנוחים, וכי אין להם כל זכות להחזיק בחלקה 13. אשר על כן, נקבע כי על המבקשים לפנות את המקרקעין תוך תשעים יום. עם זאת, נקבע כי צו הפינוי של חלקה 14 יבוטל, בגדרו של סעד מן הצדק, בתנאי שהמבקשים יהרסו את תוספות הבנייה שנבנו על-ידם בתוך פרק הזמן האמור. עוד נקבע כי על המבקשים לשלם למשיבה דמי שימוש ראויים בסך של 1,050,000 שקל תוך ששים יום, על בסיס חוות דעת שמאית שהוגשה מטעמה. להשלמת התמונה יצוין כי התביעה הוגשה גם נגד נתבעים נוספים, אשר לא הגישו כתב הגנה ואף אינם צד להליך שבפני.

4.המבקשים הגישו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום, ולצדו בקשה לעיכוב ביצוע. בית המשפט המחוזי קיבל את הבקשה באופן חלקי. בית המשפט המחוזי קבע כי סיכויי הערעור אינם גבוהים בכל הנוגע לסעד הפינוי, מפני שפסק דינו של בית משפט השלום מבוסס על ממצאי עובדה ומהימנות שערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בהם. בהמשך לכך, בית המשפט המחוזי קבע כי מאזן הנוחות אינו מצדיק את עיכוב הפינוי מחלקה 13. עם זאת, נקבע שיש לעכב את הריסתן של תוספות בנייה שנעשו בתחומי המבנה המקורי שבחלקה 14 (לרבות קומת גלריה שנבנתה על-ידי המבקשים), אך שאין לעכב את הריסתן של תוספות בנייה שנעשו מחוץ לתחומי המבנה, ככל שיש כאלה.

5.באשר לתשלום דמי השימוש, בית המשפט המחוזי קבע כי הערעור בנקודה זו "מגלה סיכויי הצלחה מסויימים". לפיכך, ובהתחשב בסכום הגבוה שבו חויבו המבקשים, נקבע כי יש לעכב את תשלומו של מחצית החיוב הכספי שהוטל עליהם (אך לא את הוצאות המשפט שבהן חויבו).

בקשת רשות הערעור

6.המבקשים טוענים כי יש לעכב את ביצוע פסק דינו של בית משפט השלום עד להכרעה בערעור שהוגש על-ידם לבית המשפט המחוזי.

7.המבקשים טוענים כי הם אנשים קשי יום שלא יוכלו לעמוד גם בתשלום מחצית מדמי השימוש (היינו סכום של כ-500,000 שקל) בפרק הזמן שהוקצב להם. הם מוסיפים כי פינויים מחלקה 13 יגרום להם נזק בלתי הפיך, שכן המבנה המצוי עליה הוא חלק מבית מגוריהם. הם מדגישים כי פרק הזמן שהוקצב להם לביצוע פסק הדין אינו סביר, במיוחד בשים לב לכך שהם והוריהם התגוררו במקרקעין למעלה מששים שנה, לאחר שהוריו של המבקש 1 שוכנו במקרקעין בעקבות פינויים מביתם בשנת 1948.

8.כמו כן, לטענת המבקשים, בפסק דינו של בית משפט השלום נפלו טעויות המצדיקות את קבלת הערעור שהוגש על-ידם. לטענתם, זכות הדיירות המוגנת שלהם משתרעת גם על חלקה 13, שהיא חלק בלתי נפרד מבית מגוריהם. על כן, כך נטען, אין מקום לדרוש מהם לפנותה. בנוסף, המבקשים טוענים כי אין טעם בהריסתן של תוספות הבניה שבחלקה 14, בין היתר מפני שלטענתם קיימת אפשרות שירכשו מהמשיבה את זכויות הבנייה בחלקה זו.

9.לבסוף, המבקשים טוענים כי נפלו פגמים שונים בחוות הדעת השמאית שהוגשה מטעם המשיבה, ובמיוחד כי השמאית שערכה את חוות הדעת כלל לא נכנסה למקרקעין. לפיכך, לשיטתם, לא היה מקום להתבסס על חוות דעת זו בקביעת דמי השימוש. בהקשר זה, מוסיפים המבקשים כי לא ניתן לחייב אותם בתשלום דמי שימוש בגין חלקה 13 מפני שבית משפט השלום קבע כי הם היו בני רשות חינם בחלקה זו, וכי במשך השנים הם שילמו דמי שכירות בגין חלקה 14. על כן, לטענתם, ניתן לחייבם רק בתשלום דמי שימוש בגין גלריה בשטח של כ-50 מ"ר.

10.ביום 25.5.2016 הוריתי על מתן צו עיכוב ביצוע ארעי של פסק דינו של בית משפט השלום, וכן הוריתי למשיבה להגיש תשובה מטעמה לבקשת רשות הערעור.

11.ביום 9.6.2016 הגישה המשיבה את תשובתה. לטענת המשיבה, אין מקום להיעתר לבקשה מאחר שאינה עומדת באמות המידה המחמירות למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי". בהמשך לכך, המשיבה טוענת כי סיכויי הערעור אינם גבוהים, משום שעיקר טענותיהם של המבקשים מופנות כלפי קביעותיו העובדתיות של בית משפט השלום. באשר למאזן הנוחות טוענת המשיבה כי בית המשפט המחוזי איזן כראוי בין האינטרסים של הצדדים ואין מקום להתערב בהחלטתו.

דיון והכרעה

12.לאחר שבחנתי את טענות הצדדים החלטתי לדון בבקשה כאילו ניתנה בה רשות ערעור והוגש ערעור על-פיה. בהמשך לכך, החלטתי לקבל את הערעור באופן חלקי, כמפורט להלן.

13.הבקשה שבפני נסבה על החלטתו של בית המשפט המחוזי בבקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית משפט השלום. כפי שציינתי בעבר, קבלת בקשות מסוגה אמורה להיעשות במשורה, כשהעיקרון המנחה בהקשר זה אמור להיות מניעת עוול או נזק בלתי הפיך לבעל דין (ראו למשל: רע"א 476/15 פלונית נ' פלונית , פסקה 13 (9.2.2015); רע"א 2479/16 דדון נ' קקאו קפה הרצליה בע"מ , פסקה 7 (8.5.2016)).

14.בעיקרו של דבר, עניינה של הבקשה הוא בפינוי מבית מגורים. ככלל, במקרים מסוג זה נוטה מאזן הנוחות לטובת הדיירים, שכן פינויים עלול לגרום להם נזק בלתי הפיך (ראו למשל: רע"א 2983/15 בוסקילה נ' מנהל מקרקעי ישראל – מחוז תל אביב , פסקה 15 (20.5.2015)). אכן, במקרה דנן ביצוע פסק הדין לא יוביל לכך שהמבקשים ייוותרו ללא כל קורת גג. אולם, ברי כי ייגרם להם נזק ממשי ואף בלתי הפיך אם ייאלצו להרוס חלק מבית מגוריהם ואחר כך יתקבל הערעור שהגישו. יש להדגיש כי המבקשים טענו שבית מגוריהם משתרע על שתי החלקות, וכי המשיבה לא טענה אחרת בתשובתה. עוד יש להדגיש כי המשיבה לא הצביעה על כל נזק שייגרם לה אם יעוכב הפינוי עד להכרעה בערעור. בנסיבות אלו, מצאתי להורות על עיכוב ביצוע פסק דינו של בית משפט השלום בכל הנוגע לסעד הפינוי מהמקרקעין.

15.שונה הדבר בכל הנוגע לעיכוב של תשלום דמי השימוש. כלל הוא כי בית המשפט אינו נוטה לעכב ביצוע של פסק דין כספי, משום שבדרך כלל הנזק שעלול להיגרם כתוצאה מביצועו אינו בלתי הפיך (ראו למשל: ע"א 3827/14 עוז והדר בניה בע"מ נ' מפלס רם בניה ופיתוח בע"מ , פסקה 17 (3.7.2014)). כך גם בענייננו, שעה שהמבקשים לא הצביעו על כל נזק בלתי הפיך שעלול להיגרם להם כתוצאה מחיובם בתשלום דמי שימוש למשיבה, שהיא כידוע גוף ציבורי. זאת, במיוחד לאחר שבית המשפט המחוזי הורה לעכב את תשלום מחציתם של דמי השימוש.

16.אשר על כן, פינויים של המבקשים מהמקרקעין יעוכב עד להכרעה בערעור שהוגש על-ידם לבית המשפט המחוזי. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.