רע"א 5069/13 אילן זלינגר נ. הממונה על המרשם

א.

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטת שיצר) מיום 16.6.13 בעש"א 34256-02-13, בגדרו נדחה ערעורו של המבקש על החלטה של הממונָה על מרשם המקרקעין, עו"ד עליזה קן (להלן הממונה ), מיום 10.2.13 בתיק 374-2012- ARR . בהחלטתה דחתה הממונה ערר שהגיש המבקש על החלטתה של המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב מיום 4.12.12. עניינה של הבקשה בשאלה האם רשאי המפקח על המקרקעין לתקן בעצמו וביוזמתו את פנקס הבתים המשותפים, בשל טעות נטענת.

רקע

ב.

ואלה עיקרי העובדות, העולות מפסק דינו של בית המשפט המחוזי ומן המסמכים שבתיק: המבקש רכש זכויות חכירה בדירה בבניין ברחוב המאבק 8 בגבעתיים, הידועה כחלקת משנה 17 בחלקה 289 גוש 6164. בבניין 32 דירות, והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים ביום 8.3.87. לטענתו של המבקש, שמאי שבדק את הדירה במהלך הליך רכישתה, לצורך נטילת משכנתא, מצא אי התאמה בין הרישום בפנקס הבתים המשותפים לבין תשריט הבית המשותף. המבקש פנה (ביום 6.9.12) לאגף לרישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים בבקשה כי יתוקן רישומן וזיהוין של היחידות בבית המשותף. במענה מיום 19.9.12 ומיום 16.10.12 נאמר לו, כי עליו להגיש בקשה לתיקון הרישום, לפי ההסדר הקבוע בתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011 (להלן התקנות ), וכי הדברים כבר הודעו לו בפגישה שהתקיימה ביום 25.8.11.

ג.

המבקש לא השלים עם המענה שניתן לו, וביום 21.11.12 עתר לבית המשפט הגבוה לצדק בבקשה להורות לאגף רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים לתקן את הטעויות הנטענות ברישום (בג"צ 8428/12). עתירתו נמחקה, בהסכמה, מחמת קיומו של סעד חלופי.

ד.

ביום 2.12.12 פנה המבקש למפקחת על רישום המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין בתל אביב בבקשה כי תתקן את הרישום בעצמה. במכתבה של עוזרת המפקחת, עו"ד אנגלשטיין, מיום 4.12.12 נדחתה בקשתו, תוך שנאמר לו, פעם נוספת, כי עליו לפעול לפי ההסדר הקבוע בתקנות, ובכלל זאת להגיש את המסמכים הנדרשים לפיהן.

ה.

על החלטה זו הגיש המבקש ערר לממונה (374-2012- ARR ; תמהני על המספור הלועזי של התיק, אף ששמתי לב כי תוכן ההחלטה ממוספר באותיות עבריות). בהחלטה מיום 10.2.13 נדחה הערר. נאמר, כי רישומו של הבניין נעשה בשעתו על יסוד תשריט שנערך על ידי מודד מוסמך ואשר הוגש על ידי חברת שיכון עובדים, וכי "כאשר רשות נסמכת על בדיקות או מדידות שנערכות על ידי אנשי מקצוע המומחים בתחומם, לא חלה עליה חובה לבדוק אחר נכונות ממצאי בדיקותיהם וקביעותיהם באשר חסרה היא את היכולת והכלים לכך" (פסקה י"ב). על כן, כך נאמר, "לא ניתן לומר כי האחריות לטעות, ככל שישנה, ולתיקונה מוטלת על רשויות המרשם". עוד נאמר, כי בניגוד לנטען על ידי המבקש "אין מדובר כלל ועיקר בטעות בולטת, אם בכלל", וכי ללא צירופם של המסמכים אותם היה על המבקש לצרף "לא ניתן לדעת כי אכן נפלה טעות במיקום הדירות". הממונה הוסיפה, כי על המעוניין בתיקון הטעות להגיש בקשה, וכי ללא ביצוע הוראות הדין "לא ניתן יהיה לקדם תיקון".

ו.

על החלטה זו עירער המבקש לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (עש"א 34256-02-13), בהתאם לסעיף 122 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן החוק ). בפסק דין מיום 16.6.13 (השופטת שיצר) נדחה הערעור. נאמר, כי לפי סעיף 145 לחוק רשאי המפקח לתקן את הרישום בפנקס הבתים המשותפים לפי בקשת בעל דירה או בעל זכות בדירה, אולם לא ביוזמתו, וכי גם התקנות אינן מסמיכות את המפקח או את הממונה להכין תשריט חדש ולתקן את צו הרישום ביוזמתם. נאמר, כי ההוראות הרלבנטיות בתקנות נועדו למנוע פעולה חד צדדית מטעם המפקח, ולאפשר הליך הוגן והבעת עמדה לכל בעלי הדירות בנכס. נאמר, כי גם הוראת סעיף 146 לחוק – המאפשרת למפקח לבטל רישומו של בית משותף – מלמדת על העדר סמכות לתיקון הרישום, בבחינת ההן מלמד על הלאו, וכי אין למפקח סמכויות מעבר לאלה שהוענקו לו מפורשות בחוק. בית המשפט ציין, כי סמכותו של המפקח לרישום ותיקון רישום נכס היא מנהלית, וכאשר הוא פועל בגדרי סמכות זו חל עליו עקרון חוקיות המנהל, לפיו הרשות "איננה רשאית לעשות דבר ללא עיגון בחיקוק כלשהו". עוד נאמר בפסק הדין, כי לא הוכח שרשויות המרשם התרשלו בשנת 1986, ומכל מקום גם אילו התגלתה אי התאמה בזמן הרישום לא היתה מוטלת על המפקח "החובה להכין בעצמו תשריט חדש ולתקן בעצמו את צו הרישום השגוי". בית המשפט הטעים, כי המבקש עצמו "לא יודע לומר בודאות מהי בדיוק הטעות במרשם", וכי לא צירף לכתבי טענותיו את חוות דעתו של השמאי, עליה הוא מסתמך, וגם באלה יש כדי לחזק את המסקנה כי המפקחת והממונה פעלו בצורה סבירה.

הבקשה

ז.

מכאן בקשת רשות הערעור, בה נטען כי היא מעלה שאלה משפטית – האם הממונה "חייבת, או מוסמכת, ליזום בעצמה בדיקה ותיקון של טעויות במרשם המקרקעין, אשר עלולות לסכן זכויותיהם של בעלי זכויות רשומים", בפרט כאשר מקורהּ של הטעות בפיקוח כושל של הממונה. נטען, ש"שורת ההגיון מחייבת כי רשות מנהלית מוסמכת לבצע את מה שלשמו היא נוסדה", ובענייננו – פיקוח על דיוק המרשם. המבקש טוען, כי עקרון חוקיות מנהל נועד למנוע עריצות שלטונית, ואין בו כדי למנוע מהרשות לקיים את תפקידיה כשהדבר מיטיב עם הפרט. עוד נטען, כי סעיף 145 לחוק אינו יוצר הסדר שלילי באשר לסמכותו של המפקח לתקן את המרשם גם בהעדרה של בקשת תיקון. לטענתו של המבקש, שגה בית המשפט המחוזי בקביעתו כי לא הוכחה טעות. המבקש טוען, כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי יוצר עוול שלטוני, באשר המבקש – הנעדר הבנה בתשריטים ותכניות ואינו אחראי למרשם – ייאלץ לשאת בעלויות תיקונו. בסיפת הבקשה נטען, כי "הדיון בבית המשפט המחוזי היווה למעשה דיון בערכאה שיפוטית ראשונה בלבד ולפיכך מדובר בבחינה ראשונה בלבד של החלטת הערכאה השיפוטית" (סעיף 51).

הכרעה

ח.

אדרש תחילה לטענתו הדיונית של המבקש: סעיף 121 לחוק המקרקעין קובע, כי הרואה עצמו נפגע מהחלטתו של מפקח על המקרקעין, רשאי לערור עליה לפני הממונה. סעיף 122 לחוק קובע, כי הרואה עצמו נפגע מהחלטתו של הממונה, לרבות מהחלטה בערר לפי סעיף 121, רשאי לערער עליה לבית המשפט המחוזי. החוק אינו קובע את אופן ההשגה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בערעור. ואולם, בפסיקה נאמר, כי "ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתביעה נגד הממונה על מרשם המקרקעין טעון בקשת רשות לערער מבית משפט זה" (ע"א 1633/06 ליננברג נ' ניב (2006), מפי הרשמת ליבוביץ). דברים אלה נסמכים על פסק דינו של השופט חלימה בע"א 585/84 נאזי נ' הממונה על המרשם (1987), ויסודם בקביעה כי הוראת סעיף 41(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984 לפיה "פסק דין של בית משפט מחוזי בערעור, ניתנים לערעור לפני בית המשפט העליון, אם ניתנה רשות", אינה מכוונת עצמה אך על פסקי דינו של בית המשפט המחוזי שניתנו בשבתו כערכאת ערעור על בית משפט השלום "אלא גם מקום שניתנה לאדם זכות ערעור לבית משפט המחוזי מכוח חיקוק" (בש"א 9410/05 גן הדר קורפוריישן חברה זרה פעילה נ' הממונה על המרשם (2005), הרשמת ליבוביץ; ראו גם עניין נאזי ). גם הדעה בקרב המלומדים היא כי "על החלטת בית המשפט המחוזי בערעור ניתן לערער ברשות" (י' ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף (תשנ"ז) 478); כן ראו ח' בן נון, ט' חבקין הערעור האזרחי (מה' 3, 2012) 134. מן המקובץ עולה, אם כן, כי בדין הוגש ההליך כבקשת רשות ערעור.

ודוק – מעבר לסיווגו הפורמלי של אופן ההשגה, גם במהות יש לבחון את הבקשה לאורם של המבחנים לפיהם נשקלת ברגיל רשות ערעור בגלגול שלישי, לאמור, בעיקר האם מעלה היא שאלה כללית או ציבורית החורגת מעניינו של ההליך הקונקרטי. נזכור: מדובר בגלגולו הרביעי של ההליך, לאחר המפקח, הממונה ובית המשפט המחוזי. המפקחים הם "אנשים הכשירים להיות שופטי בית משפט שלום" (סעיף 117(א) לחוק המקרקעין), והממונה הוא "אדם הכשיר להיות שופט בית משפט מחוזי" (סעיף 118(א) לחוק). משאלה פני הדברים, אין ניתן לקבל כי בית משפט זה, בגלגול רביעי, ידון בפסק דינו של בית המשפט כאילו "מדובר בבחינה ראשונה בלבד של החלטת הערכאה השיפוטית" (סעיף 51 לבקשה). לאמיתם של דברים, עין משפטית-שיפוטית בשלוש דרגות כבר נדרשה לתיק, ועל כן יש צורך ב"טעמים למהדרין" לשם גלגול נוסף, אשר יינתן במשורה שבמשורה; ראו בהיקש, למשל, בר"ש 1959/09 ברי נ' הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בתל אביב (2009) פסקה ז'.

ט.

ולעצם הבקשה: לאחר העיון חוששני, כי גם אם יש בנושא שהועלה בה עניין משפטי מסוים, אין המקרה כשלעצמו מצדיק רשות ערעור. אסביר במה דברים אמורים.

י.

סעיף 145(א) לחוק המקרקעין קובע כלהלן:

"המפקח רשאי, על פי בקשת בעל דירה או בעל זכות בדירה, לתקן צו רישום בפנקס, ובלבד שנתן לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה שלא הגיש את הבקשה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו".

סעיפים 59-58 לתקנות מסדירים את האופן בו יש להגיש בקשה לרישום:

"58.

בעל דירה או בעל זכות בדירה, המבקש תיקון צו הרישום, יצרף לבקשתו -

(1) תשריט הבית, כולו או חלקו, כפי שיורה מפקח, מאושר על ידי מוסד תכנון; מפקח רשאי, מטעמים מיוחדים, להתיר צירוף של תשריט אחר, הנותן להנחת דעתו תמונה נאמנה של הבית המשותף על דירותיו או חלקו, לפי העניין;

(2) העתק של הבקשה בעבור כל בעל דירה ובעל זכות בדירה בבית המשותף, זולת המבקש;

(3) כל מסמך אחר הנחוץ, לדעת המפקח, למתן החלטה בבקשה.

59.

(א) הוגשה בקשה לתיקון צו רישום בפנקס הבתים המשותפים, ימסור המפקח הודעה על כך לפי העניין, לכל בעל דירה ולכל בעל זכות בדירה, זולת המבקש, ויציין בה כי באפשרותו לטעון את טענותיו לבקשה ויצרף אליה העתק מהבקשה.

(ב) בעל דירה רשאי, בתוך חמישה עשר ימים מהיום שבו נמסרה לו ההודעה, להגיש למפקח טענות בכתב בקשר לבקשה.

(ג) המפקח ידון בבקשה ובטענות שהוגשו לו, אם הוגשו, על סמך החומר בכתב שהוגש לו, בלי לשמוע את הצדדים, ואולם הוא רשאי, מטעמים מיוחדים, להורות על קיום דיון לפניו.

(ד) לאחר הדיון בטענות כאמור בתקנת משנה (ג) או עם תום המועד להגשת טענות - אם לא הוגשו, ייתן המפקח צו לתיקון צו הרישום או ידחה את הבקשה.

(ה) כללה הבקשה לתיקון צו הרישום תשריט מתוקן, יחולו על הצו לתיקון צו הרישום הוראות תקנה 55(ב), בשינויים המחויבים".

יא.

הנה, לפי לשונו ופשוטו של מקרא, מפקח רשאי לתקן צו רישום לפי בקשת בעל דירה או בעל זכות בדירה ; לבקשה כאמור יש לצרף, בין היתר, תשריט מאושר. זוהי הדרך לתיקון צו רישום, והגיונה ברור: לבקשה לרישום בית כבית משותף – המוגשת על ידי הבעלים ששטח הרצפה של דירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות שבבית (סעיף 143 לחוק) – יש לצרף את "תשריט הבית, מאושר על ידי מוסד תכנון, או תשריט אחר הנותן, להנחת דעתו של המפקח, תמונה נאמנה של הבית ודירותיו" (תקנה 54(ב)(1) לתקנות). הוה אומר, כי הרישום נעשה על יסוד תשריט מאושר (כך בכלל, וכך, כמפורט מעלה, גם בנדוננו). אין לצפות, כי בכל פעם שתועלה טענה בדבר טעות ברישום יהא על המפקח לפעול לבחינת נכונותה. אמנם "אין ציבור עני", אולם מנגד קופת הציבור אינה הפקר, וכך גם משאבי הזמן וכוח האדם של המפקח. יתכן שלא הייתי אומר כן, אילולא פתח הדין דרך סבירה לתיקון לפי בקשת בעל דין, כך שאין הדלת נעולה כל עיקר למימוש זכות נטענת ככל שתוכח.

יב.

טוען המבקש, כי סעיף 145 לחוק אינו יוצר הסדר שלילי. ואולם, בדונו בבקשה לתיקון רישום לפי סעיף 145 פועל המפקח בכובעו המנהלי, לפי סמכויותיו המנהליות (א' אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין – חלק ראשון: המרשם ופעולות במקרקעין (מה' 2, 1995) 245); ו"כלל יסוד במשפט המנהלי ובשיטתנו המשפטית הינו כי הרשות המנהלית רשאית לפעול רק בתוך דל"ת אמות הסמכות שהוקנתה לה בחוק, והיא אינה מורשית לבצע פעולה שהיא לא הוסמכה במפורש לעשותה" (בג"ץ 6824/07 מנאע נ' רשות המסים (2010), בפסקה 13 לפסק דינו של השופט פוגלמן). משעה שהמחוקק לא איפשר מפורשות למפקח לתקן צו רישום ביוזמתו, בשונה מתיקון נוכח בקשתם של בעלי זכויות, קיים קושי להלום טענה לפיה אין מדובר כדרך המלך בהסדר שלילי, אף כי (ראו פסקה י"ד להלן) אולי יתכן תיקון טעות שביסודה היא טעות קולמוס, מקום שהמפקח עצמו סבור שנפלה טעות על פניה ובאין מחלוקת. ודוק – בניגוד לנטען בסעיפים 31-30 לבקשה, מסקנה זו באשר לדרך המלך אינה מאיינת את סמכותו של המפקח לתקן רישום בדרך המלך. סמכות זו קבועה בחוק, בסעיף 145, אולם יש להפעילה לפי התנאים הקבועים בדין, קרי, לאחר הגשת בקשה. מסופקני באשר לטענתו של המבקש, לפיה הכלל שבסעיף 145 אינו חל כאשר מדובר בפעולה הנועדה להיטיב עם הפרט. ועוד, בדיון בבית המשפט המחוזי ביום 3.6.13 טען בא כוח המבקש, כי "הסמכות היא סמכות טבועה של הממונה" (עמ' 1 שורה 11). ואולם, בטענה בדבר סמכות טבועה אין כדי לגבור על הכלל הרגיל שקבע המחוקק, וכבר נאמר, אם גם בהקשר אחר, כי "בטבע אפשר ללכת לאיבוד" (בג"ץ 2759/12 וינר נ' מבקר המדינה (2012), השופט סולברג). נזכור: מדובר בזכויות קנייניות, שיש לנהוג לגביהן זהירות.

יג.

המסקנה האמורה מתחזקת נוכח העובדה, שסעיף 146 לחוק המקרקעין מאפשר למפקח "לצוות על ביטול רישומו של בית בפנקס" אם "נוכח שהבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס". שמע מינה, כי מקום בו ביקש המחוקק להתיר למפקח לפעול ביוזמתו, נעשה הדבר מפורשות. ראו והשוו גם סעיף 81 לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), תשמ"ד-1984, שם ניתנה על-ידי המחוקק הסמכה מפורשת לתיקון טעות בפסק דין גם מיוזמת בית המשפט.

יד.

לא אטע מסמרות, משאין הנושא לפנינו, אך סבורני – כאמור – כי במקרים של "טעות סופר", פליטת קולמוס פשוטה, על פי רוב בתכיפות מועד, כגון שסמוך לאחר החתימה על הצו מוסבת תשומת לב המפקח לטעות הדפסה ברורה על פניה, יוכל המפקח לתקן, וזאת לאחר שאיפשר לצדדים להתיחס, הכל כמצוות השכל הישר והמינהל התקין. אך זו אינה דרך המלך, וכמובן עלולה לעלות כשאלה רק במקרה שלא תיתכן לגביו מחלוקת אמיתית.

טו.

יתר על כן: גם אם נניח, כי המפקח רשאי – במקרים שתוארו בפסקה הקודמת – להורות ביוזמתו על תיקון רישום, באין "דרגת יוזמה סטטוטורית" כמו (סעיף 146) ביטול רישום של "בית

שנהרס עד כדי כך שאין בו שתי דירות שנשארו על תילן" ( ויסמן , בעמ' 516), לא כך בנידון דידן. הן הממונה והן בית המשפט המחוזי קבעו, עובדתית , כי המקרה דנא אינו בא בקהלם של מקרים מעין אלה. בהקשר זה יצוין, כי הבקשה אינה מתמודדת עם קביעתו של בית המשפט המחוזי, לפיה המבקש לא צירף למסמכיו את חוות דעתו של השמאי, עליה הוא נסמך. כך או אחרת, עצם קריאתה של בקשת רשות הערעור, המתארת "חוסר קוהרנטיות" ו"אי ודאות", מצביעה על צורך בהליך סדור לפי החוק והתקנות, שלכך נועדו הוראותיהם הרלבנטיות.

טז.

מן המקובץ עולה איפוא, כי בדין נדחה ערעורו של המבקש בבית המשפט המחוזי. אוסיף, כי איני סבור שפסק דינו של בית המשפט המחוזי גורם למבקש חוסר צדק או עיוות דין; יש לזכור, כי אין המדובר בהכרעה מהותית באשר לטענת הטעות שבפי המבקש, ומדובר – בסופו של יום – בהכרעה פרוצדורלית בדבר האופן בו עליו לשטוח (ולהוכיח) את טענתו. אמת הדבר, כי קביעה לפיה על המבקש – ככל שבחפצו לתקן את הרישום – לטרוח ולצרף גם תשריט מאושר עלולה להיות כרוכה בחוסר נוחות מסוים, אולם זה אינו עולה כדי עיוות דין או חוסר צדק, והוא מצוות החוק.

כללם של דברים

יז.

נוכח האמור מעלה, לא אוכל להיעתר לבקשה.