רע"א 7759/19מדינת ישראל- רשות מקרקעי ישראל נ. בוטרוס נסרה

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' סגן הנשיא השופט אברהם אליקים ) מיום 4.11.2019 בת"א 20683-11-15, אשר דחתה את בקשת המבקשת לעיכוב ביצוע פסק דין.

העובדות הצריכות לעניין

1.

בשנת 1962 הפקיעה מדינת ישראל מקרקעין שהיו בבעלות מורישם של המשיבים, הידועים כחלקה 114 בגוש 18984 בכפר בענה (להלן: "המקרקעין" ). המקרקעין נרשמו על שם המדינה בשנת 1965. כיובל שנים לאחר ההפקעה, בשנת 2015, הגישו המשיבים תביעה לפיצויי הפקעה במסלול המוכר כפיצוי בגין "דמי חכירה אבודים", לפי סעיפים 12 ו-13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה" ). הצדדים נחלקו ביניהם ביחס לגובה הפיצוי: על יסוד חוות דעת מומחה מטעמה, ביקשה המבקשת להעמיד את שיעור הפיצוי על 1.5% משווי המקרקעין מדי שנה ביחס לחלק המקרקעין שיועד לחקלאות, ועל 2.5% ביחס לחלק שיועד למגורים. על יסוד חוות דעת מטעמם, ביקשו המשיבים להעמיד את שיעור הפיצוי על 6% מערך המקרקעין בכללותם. בפסק דין חלקי מיום 19.12.2017 נקבע כי המבקשת תשלם למשיבים את סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת, הוא הסכום שננקב בחוות הדעת מטעמה, אשר עמד על סך של 92,271 ש"ח (להלן: "פסק הדין החלקי" ). כן הסכימו הצדדים כי סכום הפיצוי הסופי ייקבע על בסיס מסד הנתונים שבחוות הדעת שהוגשה מטעם המבקשת, וכי על חישובו יהיה מופקד שמאי שלישי, השמאי פנחס שפירא, אשר יכהן כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה המוסכם" ).

2.

המומחה המוסכם קבע כי הפיצוי הראוי עבור דמי החכירה האבודים הוא בשיעור של 6% מדי שנה משווי המקרקעין (להלן: "חוות דעת המומחה המוסכם" ). בית המשפט אימץ חוות דעת זו בפסק דינו מיום 9.7.2019. בהתאם לכך נפסק כי על המבקשת לשלם למשיבים סכום של 265,768 ש"ח, כאשר בניכוי הסכום ששולם במסגרת פסק הדין החלקי תעמוד יתרת התשלום על 173,497 ש"ח. כן נקבע כי התקופה עבורה ישולמו דמי החכירה האבודים נעצרה במועד התשלום לפי פסק הדין החלקי (להלן: "פסק הדין" ).

3.

ביום 12.8.2019 הגישה המבקשת לבית המשפט קמא בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין עד להכרעה בערעור אותו בכוונתה להגיש. ערעור כאמור הוגש ביום 10.10.2019 (ע"א 6709/19). לערעור ולנימוקיו חשיבות להכרעה בבקשה שלפניי, על כן אפרט בקצרה במה דברים אמורים: לב הערעור נעוץ בטענה כי פסק הדין אינו מתיישב עם ההלכה שנקבעה בע"א 8717/17 מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח איסמעיל מוחמד איסמעיל אחמד ז"ל (23.7.2019) (להלן: "הלכת איסמעיל" ), אשר נתקבלה כשבועיים לאחר מתן פסק הדין. על פי הלכת איסמעיל , חישוב פיצויים בגין דמי חכירה אבודים ייעשה על בסיס הרווח שהמדינה הפיקה בפועל משימוש במקרקעין, או על בסיס "הרווח שהנפקע יכול היה להפיק מהשכרת המקרקעין בתקופה הנ"ל כעניין

שבעובדה " (פסקה 30 לפסק דינו של השופט אלכס שטיין ; ההדגשות במקור). דמי החכירה האמורים יחושבו על פי ממצאים עובדתיים של "שיעור התשואה השנתי ממקרקעין הדומים לאלו של הנפקע מבחינת המקום, הייעוד, השטח ושאר המאפיינים הרלבנטיים" (פסקה 31, שם). כן צוין כי לנפקע, אשר עליו הנטל להוכיח את גובה דמי החכירה האבודים, אפשרות לבחור במסלול פיצוי שונה – פיצוי על פי "מנגנון שיערוך" הקבוע בסעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: "מסלול מנגנון השיערוך" ). למען שלמות התמונה יוער כי בקשה לדיון נוסף בהלכת איסמעיל תלויה ועומדת (דנ"א 5261/19). בערעורה טוענת המבקשת, בין היתר, כי מחוות דעת המומחה המוסכם ומחקירתו לגביה עולה כי חישב את דמי החכירה האבודים על יסוד שומה בלבד – כאחוז משווי הקרקע מדי שנה – ולא על בסיס דמי חכירה שנתיים שיכלו המשיבים להפיק בפועל מהמקרקעין, כפי שמתחייב על פי הלכת איסמעיל .

4.

בקשת עיכוב הביצוע שהוגשה לבית המשפט קמא נסמכה על שניים: ראשית , על סיכויו הגבוהים של הערעור להתקבל, נוכח הקושי בחוות דעת המומחה המוסכם שזה עתה פורט; שנית , על מאזן הנוחות אשר נוטה לטובת המבקשת, שכן אם תשלם את הסכום שנקבע בפסק הדין קיים חשש שהמשיבים, אנשים פרטיים שלא הובאו ראיות בדבר מצבם הכלכלי, לא יוכלו להשיבו אם ערעורה יתקבל. לעומת זאת, אין חשש כי המבקשת לא תעמוד בתשלום הפיצוי למשיבים מקום בו ערעורה יידחה.

5.

בית המשפט קמא דחה את הבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין. עיקר ההחלטה נעוץ בכלל לפיו בית המשפט לא יטה לעכב ביצוע פסק דין כספי, משום שברוב המקרים יהא ביצועו הפיך על דרך השבה. טענות המבקשת בקשר זה, היינו – כי המשיבים לא יוכלו להשיב את הסכום שישולם להם – נדחו על ידי בית המשפט קמא משקבע כי הן סתמיות ונעדרות נתונים עובדתיים. בנסיבות אלו, קבע בית המשפט כי מתייתר הצורך לדון בשאלת סיכויי הערעור.

נימוקי בקשת רשות הערעור

6.

בבקשת רשות הערעור חוזרת המבקשת על בקשתה לעיכוב ביצוע פסק הדין. לטענתה, יישום הלכת איסמעיל בנסיבות המקרה משמעו ביטול פסק הדין והשבת ההליך לבית המשפט המחוזי, תוך מתן אפשרות למשיבים לבחור האם לתבוע פיצוי במסלול דמי חכירה אבודים או האם לנקוט במסלול מנגנון השיערוך. בקשתה מבוססת על נימוקים דומים לאלו שהוצגו לבית המשפט קמא, ופורטו לעיל. זאת ועוד, טענה המבקשת כי שגה בית המשפט כשלא דן כלל בסיכויי הערעור, משיש לאזנם למול מאזן הנוחות על פי יחס מקבילית הכוחות המקובל בפסיקה. במקרה דנן, הואיל ולאור הלכת איסמעיל סיכויי הערעור להתקבל גבוהים, אזי ניתן להקל בדרישת מאזן הנוחות.

7.

בהחלטתי מיום 21.11.2019 הורתי על עיכוב ביצוע ארעי של פסק הדין, ואפשרתי למשיבים לתת הסכמתם לעיכוב ביצועו עד להכרעה בערעור. לחלופין ניתנה למשיבים אפשרות להגיש תשובה. המשיבים הגישו תשובה, בה טענו כי הלכת איסמעיל אינה רלוונטית לעניינם. זאת משום שפסק הדין ניתן על יסוד הסדר דיוני בין הצדדים לעניין המומחה המוסכם ומסד הנתונים עליו התבסס בחוות דעתו.

דיון והכרעה

8.

לאחר שבחנתי את בקשת רשות הערעור על נספחיה, מצאתי כי יש לתת רשות ערעור, לדון בבקשה כאילו ערעור הוגש על פי הרשות שניתנה, ולקבל את הערעור בחלקו. ראשית יובהרו אמות המידה למתן רשות ערעור בענייננו: המבקשת משיגה על החלטה שדחתה את בקשתה לעיכוב ביצוע פסק דין עד להכרעה בערעור, אשר ניתנה על ידי הערכאה הדיונית. ערעור על החלטה זו מצריך מתן רשות (ראו תקנה 476 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984; ע"א 2631/15 הראל חברה לביטוח בע"מ נ' מסארוה , פסקה 20 לפסק דינו של השופט נעם סולברג (17.6.2015)). מדיניות מתן רשות ערעור ב"גלגול שני" על החלטה אחרת שניתנה לאחר פסק דין ליברלית באופן יחסי, ובמסגרתה ייבחנו אופי ההחלטה וחשיבותה, השלכותיה על הצדדים, שיקולי יעילות וכן "שיקול-על" – הוא סיכויי הערעור (רע"א 4036/14 מסעודין נ' קושניר מנהל הרשות הממשלתית למים ולביוב , פסקה 21 ( 29.12.2014 )). המקרה שלפניי נמנה על המקרים המצדיקים מתן רשות ערעור, וכן את קבלתו בחלקו, בעיקר נוכח סיכויו של הערעור על פסק הדין להתקבל. אסביר.

9.

על דרך הכלל הגשת ערעור אינה מעכבת ביצועו של פסק הדין, בייחוד לא פסק דין כספי, שההנחה לגביו היא כי אינו בלתי הפיך. כך למעט במקרים חריגים בהם סיכויי הערעור להתקבל גבוהים, ומאזן הנוחות נוטה לטובת מבקש עיכוב הביצוע. בין שיקולים אלו מתקיים יחס של מקבילית כוחות, לפיו מקום בו סיכויי הערעור להתקבל גבוהים ניתן להקל בדרישת מאזן הנוחות, ולהיפך (ע"א 4790/19 מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח עבדאללה דעיבס , פסקאות 16–17 (24.12.2019) (להלן: "עניין דעיבס" ); רע"א 2664/19 ראובני נ' מדינת ישראל - רשות הפיתוח , פסקה 6 ( 16.4.2019 )).

10.

בענייננו, מבלי לטעת מסמרות, דומה כי סיכויי הערעור אינם קלושים. המבקשת טוענת כי המומחה המוסכם לא עיגן את גובה הפיצוי בגין דמי החכירה האבודים בעסקאות חכירה נהוגים בשוק הנדל"ן, כמתחייב מהלכת איסמעיל , ומשכך פסק הדין המבוסס על שומתו, דינו להתבטל. עיון בפסק הדין אכן מעלה סימן שאלה ביחס למקום ולמשקל שניתנו בחוות דעת המומחה המוסכם לנתונים עובדתיים: בית המשפט ציין כי המומחה המוסכם היה מודע לעסקאות שכירות שנכרתו בפועל, אך ביחס לאסופת עסקאות מסוג זה שהציגה לפניו המבקשת, ציין המומחה המוסכם בחקירתו כי: "עיינתי בה אך לא השתמשתי בה" (ראו פסקה 7 לפסק הדין, ועמוד 18 לפרוטוקול הדיון מיום 19.3.2019, שורות 24–29). לאור זאת, אני סבור כי ישנה אפשרות שהלכת איסמעיל תשפיע על הערכת חוות דעת המומחה המוסכם במסגרת ערעור. כך, אף שזהותו והמסד העובדתי שביסוד חוות דעתו היו מוסכמים בין הצדדים (ראו והשוו ע"א 4965/19 רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוחה זערורה ז"ל ( 5.9.2019 ); ע"א 6192/19 מדינת ישראל, רשות מקרקעי ישראל נ' בדראן סעיד ( 23.10.2019 ) (להלן: "עניין סעיד" ); עניין דעיבס ).

11.

אשר למאזן הנוחות, לא השתכנעתי כי הוא נוטה באופן מובהק לטובת מי מהצדדים: הסכום שעל המבקשת לשלם על פי פסק הדין איננו גבוה באופן יחסי, והחשש שמא לא יהיה ביד המשיבים להשיב את הסכום מקום בו יתקבל הערעור נסמך בעיקרו על היותם אנשים מן היישוב. עם זאת, המשיבים בתשובתם לא טענו דבר בהקשר זה, פרט לטענה כללית לפיה קבלת הערעור תיצור הכבדה. בנוסף, עסקינן בפיצויים עבור הפקעה שהתרחשה לפני למעלה מיובל שנים, כאשר לא יהיה קושי לגבות את הפיצוי מקום בו יידחה הערעור. נסיבות אלו נזקפו בפסיקת בית משפט זה לחובת נפקעים שהתנגדו לעיכוב ביצוע פסקי דין דומים (ראו והשוו עניין דעיבס , פסקה 17; עניין סעיד , פסקה 4; ע"א 6191/19 רשות מקרקעי ישראל נ' בדראן , פסקה 10 ( 23.10.2019 )). בנוסף, יודגש כי סכום בלתי מבוטל על סך 92,271 ש"ח כבר שולם למשיבים במסגרת פסק הדין החלקי.

12.

משאין במאזן הנוחות כדי למשוך את מקבילית הכוחות לכיוון דחיית הבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין, אזי גדלה השפעתו של סיכוי הערעור להתקבל. משנמצא כי סיכויי הערעור אינם קלושים, הרי שהכף נוטה לכיוון עיכוב ביצוע פסק הדין. יחד עם זאת, כפי שקבעתי בעניין דעיבס , יש מקום לאפשר למשיבים לקבל לידיהם כבר בשלב זה חלק מהכספים בהם זכו, מתוך הנחה כי המחלוקת האמתית בין הצדדים אינה משתרעת על כל הסכומים שנפסקו על ידי בית המשפט קמא, ובדרך זו ליצור איזון ראוי בין האינטרסים של שני הצדדים.

סוף דבר : בקשת רשות ערעור מתקבלת בחלקה. פסק דינו של בית המשפט קמא יעוכב עד להכרעה בערעור על פסק הדין, וזאת למעט 60,000 ש"ח, אשר ישולמו למשיבים בתוך 30 יום ממתן החלטה זו. בנסיבות העניין, אינני עושה צו להוצאות.

ניתנה ותוקנה היום, ג' בטבת התש"ף (31.12.2019).

ש ו פ ט

________________________

19077590_Y02.docx

יח

מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט,

http://supreme.court.gov.i l