רע"א 9698/11 בנימין עג'מי נ. מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל

לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (סגנית הנשיאה ש' וסרקרוג, השופט י' כהן והשופט ר' שפירא ) בע"א 24579-06-11 שניתן ביום 1.11.2011, בו התקבל ערעורה של המשיבה 1 על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (סגן הנשיא ש' לבנוני ) בת"א 3663/04 שניתן ביום 27.4.2011.

תמצית העובדות והליכים קודמים

1.

ביום 24.5.2000 חתמה המשיבה 2 (להלן: שלג כביסה ) עם המשיבה 1 (להלן: המנהל ) על חוזה פיתוח (להלן: חוזה הפיתוח ) לפיו הוקצתה לה חלקת קרקע באור עקיבא (להלן: הנכס ) לשם הקמת מכבסה. יצויין כי המקרקעין הוקצו לשלג כביסה בפטור ממכרז. בסעיף 11 לחוזה הפיתוח התחייבה שלג כביסה שלא להעביר זכויותיה בנכס בכל צורה שהיא לאחרים. למרות התחייבותה זו, ביום 1.6.2000 החל המבקש (להלן: עג'מי ) בביצוע עבודות פיתוח בנכס, בהסכמתה ובידיעתה של שלג כביסה, במסגרתן השלים הקמתו של אולם אירועים וכל זאת מבלי שניתן היתר. ביום 22.7.2001 נחתם הסכם בין שלג כביסה לבין עג'מי (להלן: הסכם עג'מי ) בו הודה עג'מי כי פלש לנכס והחל לבצע בו עבודות ללא רשות. כן הוגדרה בהסכם תמורה ששולמה לשלג כביסה בידי עג'מי, ונקבע בו כי קיומו מותנה באישור המנהל.

2.

נוכח העברת זכויותיה של שלג בנכס לעג'מי ללא קבלת אישור מטעם המנהל, הגיש המנהל לבית משפט השלום בחיפה תביעה כנגד שלג כביסה וכנגד עג'מי, בו ביקש כי בית המשפט יורה לנתבעים לסלק את ידם מהנכס, להרוס את המבנים הלא חוקיים שהקימו ולשלם סכום של 542,442 ש"ח כדמי שימוש ראויים ופיצויים מוסכמים. שלג כביסה מצידה הגישה הודעת צד ג' כנגד עג'מי.

3.

בית משפט השלום קבע כי לעג'מי ולשלג כביסה לא יכולה לקום הגנה של ממש כנגד התביעה, כיוון שלשונו של חוזה הפיתוח היא חד משמעית. הנכס הוקצה לשלג כביסה ללא מכרז ובתנאים מועדפים במטרה לעודד מפעלי תעשיה, ובנסיבות אלה לא ניתן לקבל את העברת זכויותיה בנכס לידי עג'מי וברי כי הסכם עג'מי פסול מיסודו. עם זאת, קבע בית המשפט כי היה על המנהל לבטל את חוזה הפיתוח בעקבות הפרתו וכי הוא התרשל ולא עשה זאת, על אף שכבר ביום 17.6.2001 היה מודע לכך ששלג כביסה הפרה את חוזה הפיתוח. בית המשפט ציין עוד כי המנהל השתהה בהגשת תביעתו ואף לא ניצל את הגשת התביעה כנגד שלג כביסה וכנגד עג'מי כדי לבטל את חוזה הפיתוח. מכאן שהחוזה עודנו תקף, ולא ניתן להעניק את הסעדים אותם ביקש המנהל, הנובעים כולם מסעיף 13 לחוזה הפיתוח, המשתכלל רק לאחר מסירת הודעת ביטול. לכן, דחה בית המשפט את התביעה. כנגד פסק דין זה הגיש המנהל ערעור לבית המשפט המחוזי.

ההליכים לפני בית המשפט המחוזי

4.

בית המשפט המחוזי קבע כי כיוון שבית משפט השלום הגיע למסקנה לפיה אין ולא הייתה לשלג כביסה כל זכות חוקית להעביר את זכויותיה בנכס לידי עג'מי ולאפשר הקמתו של אולם אירועים בנכס, הרי שלא ניתן להשאיר את פסק דינו של בית משפט השלום על כנו. לכן, הורה בית המשפט המחוזי על ביטול פסק דינו של בית משפט השלום, וקבע כי על שלג כביסה ועג'מי לפנות את הנכס עד יום 30.4.2012, תוך שנקבע כי לצדדים שמורות זכויותיהם להגשת תביעות כספיות בקשר עם הנכס.

כנגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי מכוונת הבקשה שלפני.

תמצית נימוקי הבקשה

5.

בבקשתו טוען עג'מי כי שגה בית המשפט המחוזי כאשר הפך את פסק דינו של בית משפט השלום. זאת, כיוון שבית המשפט המחוזי התעלם מכך שבפני המנהל עמדו שני נתיבים חלופיים: הראשון, ביטול חוזה הפיתוח במקרה של הפרה יסודית; השני, תביעת הפרשי ערך הקרקע או דמי שימוש ראויים או פיצויים מוסכמים (הגבוה מבין השלושה) במקרה שיבחר שלא לבטל את החוזה. היות שהמנהל בחר שלא לפעול לפי איזה מבין המתווים הללו, עקב מדיניותו המוצהרת שלא לבטל עסקאות, לא קמה לו זכות לקבל את הסעדים אותם ביקש. עג'מי טוען עוד כי שגה בית המשפט המחוזי כאשר לא נימק את פסק דינו, אשר ניתן במעמד הצדדים, ולטענתו ללא בחינה מספקת של פסק דינו של בית משפט השלום והתמודדות עם קביעותיו. עג'מי גורס כי די בהעדר ההנמקה כדי להצדיק מתן רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. עג'מי מוסיף וטוען בהקשר זה כי ההלכה הקובעת כי רשות ערעור "בגלגול שלישי" תינתן רק במקרים נדירים מתבססת על ההנחה ששתי ערכאות כבר דנו בעניין, אך במקרה זה, כאשר בית המשפט המחוזי לא נימק את פסק דינו, אין לומר כי המבקש זכה כי עניינו יידון בפני שתי ערכאות.

עוד טוען עג'מי כי בקשתו מעוררת דיון בשאלת החובות והמגבלות החלות על המנהל בעת משלוח הודעות ביטול של חוזים, ויכולתו להימנע ממילוי ההנחיות הפנימיות אותן קבע הוא עצמו בהקשר זה, שהיא שאלה בעלת חשיבות ציבורית כללית.

דיון והכרעה

6.

לאחר שעיינתי בבקשה על כל נספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות אף מבלי להיזקק לתגובת המשיבים. בהתאם להלכה הפסוקה אם אין מתעוררת שאלת בעלת חשיבות כללית או ציבורית החורגת מעניינם של בעלי הדין וכאשר לא נדרשת התערבותו של בית משפט לשם מניעת עיוות דין, לא תינתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" [ראו: ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצץ אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 633-632 (מהדורה עשירית, 2009); משה קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי ב 1273-1271 (מהדורה חמש עשרה, 2007)]. מגבלה זו על היקף ההשגה הערעורית נועדה לאפשר ערעור ברשות בנסיבות המתאימות, אך בה בעת למנוע פגיעה בסופיות הדיון, בוודאות המשפטית וביעילות המערכתית [ראו: גיא שני "רשות לערער על בקשת הרשות לערער ('בגלגול שני')" עיוני משפט ל(1) 71, 78 (2006)]. משכך, האיזון הראוי מחייב כי רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן מקום בו הדיון בפני ערכאה שלישית יביאה לקידומה של סוגיה משפטית עקרונית מעבר למחלוקת הפרטנית שבין הצדדים או כאשר עיוות הדין שיגרם לבעלי הדין, אם לא תינתן רשות ערעור, יהיה בלתי מתקבל על הדעת. במקרה דנן לא מתקיימים המבחנים שנקבעו בפסיקה למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי", שכן טענותיו של עג'מי מתמקדות בנסיבותיו הפרטניות של הסכסוך בין הצדדים, למרות ניסיונו "לעטוף" אותן בטענות כלליות.

7.

בנוסף לכך, לא השתכנעתי כי הבקשה שלפני מעוררת שאלה משפטית שטרם הוכרעה בפסיקתו של בית משפט זה. אפילו הייתה מתעוררת שאלה כזו, לא הייתה מצדיקה מתן רשות ערעור. זאת, היות והלכה היא כי לא תינתן רשות ערעור אפילו אם מתעוררת שאלה משפטית חשובה אך אין בפתרונה כדי להשפיע על תוצאת הערעור (ראו, למשל: רע"א 202/05 מנהל השירותים הוטרינריים נ' גולדשטיין (לא פורסם, 14.6.2005), בפסקה 5 להחלטתה של השופטת א' פרוקצ'יה ; רע"א 6953/11 הוד מעלת הפטריארך אירינאוס הראשון נ' הפטריארך בפועל תיאופילוס ג'אנופולוס (לא פורסם, 20.12.2011), בפסקה 11 להחלטתי). במקרה דנן, אין מחלוקת על כך שעג'מי מעולם לא כרת חוזה עם בעלי הנכס (המנהל) ועל כך ששלג כביסה לא הייתה רשאית להעביר את זכויותיה בנכס לידי עג'מי. אין ספק גם בכך שעג'מי פעל בחוסר תום לב כאשר ביצע עבודות בשטח הנכס ללא אישור הבעלים ובניגוד מוחלט לקבוע בחוזה הפיתוח. הואיל וכך, גם אם אכן התרשל המנהל בביטול חוזה הפיתוח ובעמידה על הזכויות הנובעות ממנו, אין הדבר פוגע בזכותו לדרוש מעג'מי לסלק את ידו מהנכס. זאת ועוד, בפסיקה נקבע כי רישיונו של בר-רשות חינם ניתן לביטול כהרף עין, ודי בהגשת תביעה לסילוק יד כדי לבטל רישיון זה, ואין צורך להוסיף עליה הודעה מיוחדת על ביטול הרישיון [ ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים , פ''ד לא(3) 210, 217 (1977)]. קל וחומר כי די בהגשת התביעה לסילוק יד כנגד עג'מי, שאיננו בר רשות, ומכאן שהבקשה שלפני כלל לא מחייבת דיון בשאלת ביטול חוזה הפיתוח.

8.

כמו כן לא מצאתי בסיס לטענתו של עג'מי לפיה נגרם לו עיוות דין המצדיק את התערבותו של בית משפט זה. כידוע, אין די ב עובדה כי בית המשפט המחוזי הגיע לתוצאה שונה מזו של בית משפט השלום, כדי להקים עילה למתן רשות ערעור (ראו: רע"א 9243 /08 מועצה מקומית כפר שמריהו נ' חב' אויר רום שירותי תעופה (לא פורסם, 1.12.2008) בפסקה ז' להחלטתו של השופט א' רובינשטיין ). בנוסף לכך, לא אוכל לקבל את טענתו של עג'מי לפיה בית המשפט המחוזי לא נימק את פסק דינו, והדבר מצדיק מתן רשות ערעור. אכן, אין חולק על חשיבותה של חובת ההנמקה והפרתה אף עלולה לשמש עילה לביטולו של פסק הדין או למתן רשות ערעור במקרה המתאים [ראו למשל: רע"ב 3019/98 מדינת ישראל נ' ארזי , פ"ד נב(2) 743 (1998)]. בענייננו, אפשר כי מוטב היה לו בית המשפט המחוזי היה מנמק את פסק דינו ביתר פירוט, אך ניתן להבין ממנו מה הביאו לפסוק כפי שפסק, כך שניתן להעביר ביקורת שיפוטית על פסק הדין. משכך, אין לראות בהנמקתו הקצרה של בית המשפט המחוזי כמצדיקה מתן רשות ערעור (ראו: רע"א 470/08 כרמל התפלה בע"מ נ' מדינת ישראל–משרד האוצר (טרם פורסם, 4.3.2010), בפסקה 35 לחוות דעתי).

9.

למעלה מן הצורך אוסיף, כי דין הבקשה להידחות אף לגופו של עניין. כאמור, בית משפט השלום קבע באופן חד משמעי כי אין לעג'מי הגנה של ממש בפני תביעת המנהל. בנסיבות אלה, בהתחשב בהתנהגותו חסרת תום הלב של עג'מי, שאינה שנויה במחלוקת, לא מצאתי כי נפל פגם בהכרעתו של בית המשפט המחוזי לפיה על עג'מי לסלק את ידו מהנכס.

10.

סוף דבר: הבקשה נדחית. משלא התבקשה תגובת המשיבים, איני עושה צו להוצאות.