ע"א 3937/19 מרדכי חכם נ. עו"ד מור נרדיה , מנהל מיוחד

1.

בקשה לעיכוב ביצוע החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטת א' לושי-עבודי ) בפר"ק 14785-05-18 מיום 14.5.2019, במסגרתה ניתן למנהל המיוחד היתר לבטל את הסכמי המכר לרכישת דירות שנחתמו בין חברה בפירוק לרוכשים, בהיותם נכסים מכבידים. כן הורה בית המשפט למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת רוכשי הדירות.

2.

בנובמבר 2011 התקשרה חברת דרך התאנה בע"מ (להלן: החברה ) עם דיירי הבניין ברחוב יהודה הנשיא 7, רמת גן (להלן: הבניין ) בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 (להלן: הפרויקט ). במסגרת ההסכם התחייבה החברה להרחיב את דירות הדיירים וכן לבצע מגוון עבודות שיפוץ ותחזוקה בבניין ובכללן התקנת מעלית, בתמורה לקבלת מלוא זכויות הבנייה ברכוש המשותף בבניין.

החברה לא הסתייעה במימון ובליווי בנקאי לטובת הפרויקט. על פי התכנון בניית הפרויקט הייתה אמורה להתבצע באמצעות מימון שהעמידו שני שותפים שחברו לחברה במסגרת הפרויקט ובאמצעות תמורת מכירת הדירות החדשות שייבנו בבניין. במרץ 2015 קיבלה החברה היתר בנייה לתוספת של עשר יחידות דיור ובמהלך השנים 2016-2015 התקשרה החברה בהסכמי מכר למכירת כל יחידות הדיור העתידיות (להלן: הסכמי המכר ). לטובת הרוכשים נרשמו הערות אזהרה במרשם המקרקעין. בהתאם להסכמים שנכרתו עם הדיירים ועם הרוכשים, היה על החברה להשלים את עבודות הבנייה עד לחודש ספטמבר 2016. עבודות אלו לא הושלמו מעולם והבנייה פסקה בשלהי שנת 2016, נוכח קשיים כלכליים אליהם נקלעה החברה.

3.

לאחר סדרת הליכים משפטיים שהתנהלו בין החברה לדיירים, ניתן לחברה צו פירוק ביום 18.7.2018 ומונה לה מנהל מיוחד. למנהל המיוחד הוקנו סמכויות שיסייעו לו בגיבוש מתווה לקידום הפרויקט ובכלל זה באיתור מקורות המימון הדרושים להשלמת הבנייה.

בספטמבר 2018 הגיש המנהל המיוחד דו"ח מטעמו אשר כלל ממצאים בנוגע לפעילות החברה עובר לקריסתה וכן פירוט בנוגע למצבו של הפרויקט (להלן: דו"ח המנהל המיוחד ). בדו"ח הוצגו טענות וחשדות רבים בנוגע להתנהלות בלתי תקינה מצד החברה במסגרת ניהול הפרויקט. עוד צוין בדו"ח על סמך חוות דעת מומחה (להלן: חוות הדעת ), כי מצב העבודות בפרויקט הינו בכי רע. על פי חוות הדעת, החברה לא ביצעה עבודות נחוצות רבות ובעבודות שבוצעו על ידה נמצאו ליקויי בנייה רבים. בנוסף, מבדיקות עצמאיות שביצע המנהל המיוחד התברר כי חלק מליקויי הבנייה יצרו מפגעים בטיחותיים אשר מחזקים את הצורך בקידום והשלמת הפרויקט בהקדם האפשרי. על כן בחן המנהל המיוחד מתווים אפשריים להשלמת הפרויקט אל מול שישה יזמים שונים העוסקים בהתחדשות עירונית. כלל היזמים שללו על הסף אפשרות לרכישת הפרויקט שעה שהוא כפוף להסכמי המכר ולהערות האזהרה, מאחר שמדובר בפרויקט קטן יחסית שממילא סובל מבעיות תכנון וביצוע רבות.

4.

נוכח האמור, פנה המנהל המיוחד באוקטובר 2018 לבית המשפט המחוזי בבקשה שיורה על ויתור על הסכמי המכר בהיותם נכסים מכבידים בהתאם להוראות סעיף 361(א) לפקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג-1983, על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים ולטובת גורמים ממנים בפנקסי רשם המקרקעין ועל נקיטה בהליכים למימוש הפרויקט במצבו הנוכחי, כך שכל עשר יחידות הדיור החדשות יוקנו לרוכש שיתחייב להביא להשלמת הפרויקט בתנאים שיאושרו על ידי בית המשפט. כמו כן, התבקש בית המשפט להורות כי רוכשי הדירות יוכרו כנושים מובטחים ביתרת התמורה שתתקבל עבור הפרויקט לאחר הפחתת הוצאות הליך הפירוק.

בדיון שהתקיים בבקשה בפברואר 2019 הוצעו הצעות שונות במטרה לנסות ולקדם את השלמת הפרויקט, וביניהן הצעת חלק מרוכשי הדירות להוספת כספים לטובת השלמת הבנייה על ידם ועל ידי דיירי הבניין. בתום הדיון בית משפט קמא דחה את ההצעות הללו, בין היתר מכיוון שהתברר שאין ביכולתם של כלל הרוכשים לממן את המשך הבנייה. ביום 14.5.2019 קבע בית המשפט המחוזי כי הסכמי המכר הם חוזים מכבידים שאין מנוס מוויתור עליהם, היות שנראה שזו הדרך היחידה לחלץ את הפרויקט ממצבו הנוכחי. הודגש כי מצבו העגום של הפרויקט מצריך את השלמתו בהקדם האפשרי. לגבי יחידות הרוכשים נמצא שעיקר השלד הושלם, אך כי נמצאו בהן ליקויים וטרם בוצעו בהן עבודות רבות וביניהן עבודות איטום, טיח, וריצוף. כמו כן, נקבע כי נוכח הפסקת הבנייה הצטברו בפרויקט במהלך השנים נזקים כגון חדירת מים ורטיבות. על כן נקבע כי הותרת הפרויקט במצב האמור מסבה נזקים רבים לכל המעורבים בעניין ואף חושפת את הדיירים למפגעי בטיחות ולנזקי מזג-האוויר. כן צוין, כי למעט בקשת המנהל המיוחד, לא הונחה בפני בית המשפט כל אלטרנטיבה ישימה לפתרון המצב אליו נקלע הפרויקט וכי משמעות דחיית הבקשה היא הותרת הבניין במצב הביניים בו הוא מצוי. זאת בעוד שמנגד, היעתרות לבקשה היא הדרך היחידה בה יוכלו הרוכשים ויתר נושי החברה לזכות ולו בחלק מכספם. על כן הורה בית המשפט על מחיקת הערות האזהרה ואפשר למנהל המיוחד לפרסם הזמנה להציע הצעות לרכישת הפרויקט כשהוא נקי מכל שעבוד. לצד זאת קבע בית המשפט כי שאלת מעמדם של הרוכשים בכספים שיתקבלו בקופת הפירוק תתברר במסגרת תביעות החוב שיגישו למפרק ובהתאם להוראות הדין.

5.

לאחר עיון בבקשה ובתגובות המשיבים הגעתי למסקנה כי דין הבקשה לעיכוב הביצוע להידחות.

6.

המערערים הם רוכשים של שתים מהדירות בפרויקט, אשר ביום 11.6.2019 הגישו ערעור על החלטת בית משפט קמא ולצדו בקשה לעיכוב ביצוע ההחלטה עד להכרעה בערעור. באותו היום ניתן צו ארעי האוסר על ביצוע כל פעולה משפטית בנכס, עד למתן החלטה אחרת. לטענת המערערים מאזן הנוחות נוטה לטובתם נוכח החשש כי עד שיוכרע הערעור, יימכר הפרויקט כשהוא נקי מהערות אזהרה ושעבודים. בעמדתם תומכים המשיבים 5-3 שגם הם נמנים על רוכשי הדירות בפרויקט.

המשיב 11, בנק מזרחי טפחות בע"מ (להלן: הבנק ), העמיד לבקשת המשיב 4 מימון לרכישת זכויות בדירה בפרויקט. להבטחת החזר המימון שיעבד המשיב 4 את זכויותיו בדירה על פי הסכם הרכישה ונרשמה לטובת הבנק הערת אזהרה בזכויות בדירה. הבנק לא הביע עמדה לגופה של הבקשה, אך טען כי יש להורות כי רוכשי הדירות בעלי הערות האזהרה יוכרו כנושים מובטחים בתמורה שתתקבל ממכירת הפרויקט לצד שלישי .

המנהל המיוחד מצדו, טוען כי עיכוב ביצוע החלטת בית משפט קמא יביא לנזקים עצומים לקופת הפירוק וכן לדיירי הבניין, אשר עולים על הנזק התאורטי שעשוי להיגרם למערערים. נטען שחשוב להספיק לסיים את מרבית העבודות בפרויקט בטרם פקיעתו של היתר הבניה בנובמבר 2020, מכיוון שהוצאת היתר חדש כרוכה בעלויות נוספות ואף קיים סיכוי להכבדה בתנאי ההיתר הקיים. כן נטען כי היענות לבקשה לעיכוב צפויה להביא לנזקים כספיים מצטברים בסך מאות אלפי שקלים לדיירי הבניין, שנאלצו להעתיק את מגוריהם ממנו נוכח חוסר יכולתם לעשות שימוש בדירותיהם. מעבר לכך נטען שבבניין עדיין מתגוררת דיירת שלא עלה בידה לשכור דירה חלופית, וכי עיכוב ביצוע ההחלטה יחשוף אותה לסבל מתמשך ולסיכונים בטיחותיים. עוד נטען כי היענות לבקשה תביא לירידת ערך הפרויקט, היות שפגעי מזג האוויר עלולים לגרום נזק נוסף למבנה ולמתקניו, לייקר את עלויות ההשלמה ובכך לגרום להפחתת התמורה שתשולם בעבור הפרויקט. כן נטען כי המערערים לא הציגו כל נזק שייגרם להם כתוצאה מדחיית הבקשה, בהתחשב בכך שכל שיש בידיהם כיום, הוא זכות לדירה מחברה המצויה בפירוק. זכות זו לא ניתנת לאכיפה או לפדיון וצפויה להישאר חסרת ערך אם לא יקודם מתווה שיאפשר להשלים את הפרויקט.

אל עמדת המנהל המיוחד הצטרפו כונס הנכסים הרשמי, המשיבים 2 שהם דיירי הבניין, והמשיבים 6 ו-10-8 שנמנים על רוכשי הדירות בפרויקט.

7.

בחינת מאזן הנוחות מעלה כי אין הצדקה למתן עיכוב ביצוע במקרה הנדון. כלל לא ברור שתיגרם למערערים פגיעה כלשהי, בהתחשב בכך שנכון להיום כל שיש להם הן זכויות כלפי חברה בפירוק בדירות שבנייתן נפסקה כבר בשלהי שנת 2016, ולא חודשה עד היום. ההחלטה לבטל את הסכמי המכר ואת הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים נעשתה כמוצא אחרון, לאחר שלא נמצא כל פתרון אחר שיביא להשלמת הבנייה ול"הצלת" חלק מן המשאבים שהושקעו בפרויקט עד כה. במצב כזה קיים חשש כי היעתרות לבקשה תביא להנצחת קיפאון הפרויקט. מן העבר השני עומדים הנזקים הוודאיים שנגרמים לדיירי הבניין, בעיות הבטיחות שהמצב הנוכחי יוצר והנזק שחלוף הזמן ופגעי מזג האוויר גורמים לפרויקט, ולצדם החשש כי המשך הקיפאון השורר בפרויקט יביא לכך שיידרשו עלויות נוספות לצורך השלמתו. כל זאת, שעה שהפגיעה שעל פי הנטען עשויה להיגרם למערערים אינה ודאית, וגם כלל לא ברור שהמנהל המיוחד יצליח למצוא קונים לפרויקט ולהתקשר עמם בהסכמים מחייבים בטרם יוכרע הערעור. על כל האמור יש להוסיף כי מרבית המשיבים מתנגדים לבקשה, וביניהם גם חלק ניכר מרוכשי הדירות אשר האינטרסים שלהם לגבי עתיד הפרויקט אמורים להיות דומים לאלו של המערערים.

בשולי הדברים יצוין כי חלק מן המשיבים טענו בתגובותיהם כי יש להכיר ברוכשי הדירות כנושים מובטחים. אינני רואה צורך לדון בכך. בית משפט קמא קבע מפורשות כי הדבר יוכרע על ידי המפרק בזמן המתאים ואינני רואה כל סיבה לחרוג מקביעתו במסגרת בקשה זו. אחרי שתתקבל החלטתו של המפרק יוכלו צדדים שיהיו מעוניינים בכך להשיג עליה בהתאם להוראות הדין.

8.

אשר על כן הבקשה נדחית. הצו הארעי שניתן ביום 11.6.2019 מבוטל.