ע"א 4972/17 יוסף עמרה נ. יצחק אביתר

בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט א' בולוס) אשר דחה את תביעת המבקש להורות על ביטול הסכם מכר דירה למשיב מיום 4.6.2012 (להלן: הסכם המכר ).

רקע עובדתי ופסק דינו של בית המשפט המחוזי

1.ביום 6.5.2010 חתם המבקש על הסכם לרכישת דירה מקבלן תמורת 1.5 מליון ש"ח (להלן: הסכם הרכישה ). על מנת לממן את רכישת הדירה חתם המבקש עם המשיב על הסכם הלוואה בסך חצי מליון ש"ח (להלן: הסכם ההלוואה ) ובנוסף נטל מהבנק הלוואה מובטחת במשכנתא על סך מליון ש"ח. זמן קצר לאחר רכישת הדירה חתמו המבקש והמשיב על הסכם שכירות לפיו תושכר הדירה למשיב תמורת 5000 ש"ח בחודש (להלן: הסכם השכירות ). שנתיים לאחר מכן, ביום 4.6.2012, חתמו הצדדים על הסכם למכירת הדירה למשיב (להלן: הסכם המכר ) לפיו תמורת הדירה ישלם המשיב סך של 1.63 מליון ש"ח מתוכו ינוכה סכום ההלוואה שלא שולם על ידי המבקש (530,000 ש"ח). עוד הוסכם כי המשיב יפרע את יתרת המשכנתא בסך 990,000 ש"ח תוך 30 ימים מיום חתימת ההסכם. כמו כן התחייב המשיב לשלם למבקש סך של 110,000 ש"ח בשתי פעימות (40,000 ש"ח במעמד חתימת הסכם המכר ו-70,000 ש"ח תוך 45 יום ממועד החתימה).

2.לטענת המבקש המשיב לא סילק את המשכנתא ובנוסף העביר את מלוא הזכויות על שמו באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר שניתן לעו"ד שמעון צח (להלן: עו"ד צח ) אשר ייצג את שני הצדדים בעסקה ועל כן הוא עתר לבית המשפט המחוזי להצהיר על בטלות הסכם המכר. המשיב טען מנגד כי בשל קשיים בנטילת משכנתא הוא פעל בעצתו של עו"ד צח ורכש את הדירה באמצעות המבקש. המשיב הוסיף וטען כי כל מטרתו של הסכם השכירות היתה להבטיח את פירעון תשלומי המשכנתא וכי הסכם המכר הוא הסכם למראית עין שכל מטרתו הייתה להביא לרישום הזכויות בדירה על שם המשיב, אף שמלכתחילה היו שלו. יצוין כי טרם הגשת התובענה לבית המשפט המחוזי פרע המשיב את המשכנתא. על כן, בדיון שהתקיים ביום 16.1.2017 שינה המבקש מטענותיו בכתב התובענה וטען כי המשיב הפר את הסכם המכר בכך שלא שילם 70,000 ש"ח ואיחר בסילוק המשכנתא.

3.בית המשפט המחוזי קבע שגרסת המבקש "מנותקת לחלוטין מן האמת" וכי הוא לא ביטל את הסכם המכר או פנה למשיב להתריע מפני ביטולו. עוד נקבע כי אין לראות בתובענה הודעת ביטול כדין, שכן הנימוק בתובענה לביטול הסכם המכר היה אי סילוק המשכנתא, אך נימוק זה השתנה בהמשך לאחר שנתברר למבקש כי המשכנתא סולקה במלואה. עוד קבע בית המשפט כי המבקש פעל בחוסר תום לב ויזם את התובענה כמשקל נגד לתביעה כספית שהגיש נגדו המשיב תוך ניצול זכותו לרעה במטרה להפעיל לחץ פסול על המשיב שיוותר על טענותיו בתביעה הכספית שהגיש. אף שבית המשפט סבר כי קביעות אלו מצדיקות את דחיית התובענה הוא ראה לנכון להוסיף ולבחון את משמעותה של הטענה שהעלה המשיב ולפיה ההסכמים עם המבקש היו הסכמים למראית עין.

בית המשפט קבע כי ממכלול הראיות שהוצגו לו עולה כי גרסת המשיב היא אמת והמבקש אכן רכש את הדירה עבור המשיב אשר ניהל את המו"מ עם הקבלן ושילם את התמורה בגין הדירה. מכאן פנה בית המשפט לדון במשמעויות של קביעתו זו לגבי כל אחד מן ההסכמים שנסקרו לעיל. אשר להסכם הרכישה נקבע כי אין מדובר בהסכם למראית עין שכן המבקש התקשר בהסכם לרכישת הדירה מהקבלן. בהקשר זה נקבע כי אף שהצדדים התקשרו בהסכם סמוי בעל-פה, הסכם זה אינו נוגד את הסכם הרכישה או סותר אותו. אשר להסכם ההלוואה

נקבע כי מטרתו לא הייתה הלוואת כספים למבקש ובית המשפט קבע כי מדובר היה למעשה בהסכם נאמנות משתמע לפיו הכספים יועברו למבקש תמורת רכישת חלק מהזכויות בדירה. אשר

להסכם השכירות נקבע כי זהו אכן הסכם למראית עין שנועד להבטיח כי המשיב ישלם את ההחזרים החודשיים של המשכנתא. לבסוף ובכל הנוגע להסכם המכר

נקבע כי הסכם זה נגוע ב"סימולציה חלקית" וזאת נוכח "הסכמות הצדדים השונות ולפיהן אביתר [המשיב] התחייב בתשלומי ההחזרים החודשיים של הלוואת המשכנתא עד לסילוקה הסופי". למרות קביעתו כי הסכם המכר הוא הסכם למראית עין, קבע בית המשפט כי אין לבטלו וכי יש לדחות את התובענה בשל קיומו של "הסכם נאמנות סמוי". בית המשפט ציין כי הטענה לנאמנות לא נטענה על ידי הצדדים, אך הוא ראה בטיעונו של המשיב "ככולל בחובו, מניה וביה, את הטענה לנאמנות". בית המשפט קבע כי ביסוד כל מסכת ההתקשרויות בין הצדדים עמד הסכם אחד ויחיד והוא הסכם נאמנות בין המבקש למשיב אשר בהתאם לו ירכוש המבקש (הנאמן) את הדירה עבור המשיב (הנהנה) וכי אף שהסכם זה לא נערך בכתב, מדובר במקרה מיוחד שבו מכוח עיקרון תום הלב וזעקת ההגינות ניתן להכיר בתוקפו המשפטי של הסכם נאמנות גם בהיעדר מסמך בכתב. מכל מקום, בית המשפט קבע כי גם אם לא היה הסכם נאמנות בין הצדדים, קמה במקרה דנן "חזקת נאמנות" השואבת את השראתה מדיני היושר ולפיה המשיב הוא הבעלים של הנכס ואילו המבקש הוא נאמן בלבד. בית המשפט הוסיף וציין כי למבקש חובת אמון כלפי המשיב, והיעתרות לתביעת המבקש להשיב את רישום הזכויות בדירה על שמו משמעה מתן הכשר להפרות קשות של חובות הנגזרות מיחסי הנאמנות בין הצדדים המקימות בפני המבקש השתק ואף "חומה בצורה" ובכוחן להדוף את תביעתו. בהקשר זה ציין בית המשפט כי למרות שדין הסכם המכר בטלות בשל היותו הסכם למראית עין, הדבר לא מוביל לבטלות הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיב או לבטלות הפעולות שביצע להעברת הדירה על שמו מכוח ייפוי הכוח הבלתי חוזר שנתן המבקש. זאת, שכן ייפוי הכוח הבלתי חוזר יונק את חיותו מהסכם הנאמנות הסמוי ולא מהסכם המכר. מטעמים אלו כולם דחה בית המשפט המחוזי את התובענה וחייב את המבקש בהוצאות המשיב ובשכר טרחת עו"ד בסך 30,000 ש"ח.

טענות הצדדים

4.המבקש הגיש ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ועמו בקשה לעיכוב ביצוע. בערעורו מלין המבקש על קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי ועל המסקנות המשפטיות הנגזרות מהן ולעמדתו אין כל עיגון בראיות לקביעה לפיה נכרת בין הצדדים הסכם נאמנות סמוי. אשר למאזן הנוחות נטען כי היחסים בין הצדדים עלו על שרטון והמבקש אף פתח בהליך הוצאה לפועל נגד המשיב לגביית חוב בסך 150,000 ש"ח במסגרתו הוטל עיקול על הדירה נושא הערעור. לטענת המבקש קיים חשש ממשי מפני העברת הזכויות בדירה וזאת נוכח העובדה שהמשיב התחייב להעביר את הזכויות לגרושתו במסגרת הסכם גירושין שנחתם ביניהם. עוד עותר המבקש לעכב את תשלום ההוצאות למשיב, וזאת נוכח החשש שככל שערעורו יתקבל לא יוכל להיפרע ממנו.

5.המשיב מצידו סומך את ידיו על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ולגישתו סיכויי הערעור נמוכים שכן הוא מתמקד בקביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי. אשר למאזן הנוחות טוען המשיב כי זכותה של גרושתו גוברת על העיקול שהטיל המבקש על הדירה וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו שכן הוא שילם את מלוא התמורה עבור הדירה. עוד טוען המשיב כי אין לעכב את תשלום ההוצאות וכי המבקש לא טרח להודיע על קיזוז סכום ההוצאות מן החוב ועל כך אין לו להלין אלא על עצמו.

דיון

6.תחילה יש להקדים ולומר כי משנדחתה התביעה היה על המבקש להגיש בקשה לסעד זמני לתקופת הערעור ולא לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט קמא שכן אין כל החלטה אופרטיבית של בית המשפט שאת ביצועה יש לעכב. מכל מקום, בהינתן זהות השיקולים בין בקשות לעיכוב ביצוע ובקשות למתן סעד זמני איני רואה מניעה לדון בבקשה במתכונתה הנוכחית גם אם הכותרת שניתנה לה אינה מתאימה (ראו, למשל, עע"מ 2696/06 מדינת ישראל נ' חרכוש (22.5.2006)). כפי שנפסק לא אחת על המבקש סעד זמני בערעור להראות כי סיכוייו להצליח בערעור טובים וכן כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו ( ע"א 5286/12 שרותים לנגב חברה לשירותים ואחזקות נ' אונטריו קנדה , פסקה 11 (30.8.2012); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 1133-1131 (מהדורה שתים עשרה, 2015)).

אשר לסיכויי הערעור נראה, מבלי לקבוע מסמרות בדבר, כי המסקנות המשפטיות שקבע בית המשפט קמא ובפרט הקביעות כי הסכם המכר הוא הסכם למראית עין וכי בין הצדדים נכרת "הסכם נאמנות סמוי", מעוררות שאלות הראויות לבירור. בזהירות המתבקשת אין לומר, אפוא, בשלב זה כי סיכויי הערעור קלושים. מכל מקום, העיקר בענייננו הוא מאזן הנוחות. ערעורו של המבקש עוסק בזכויות במקרקעין ועל כן ככל שיבוצעו שינויים בזכויות טרם ההכרעה בערעור, לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו ובאשר לחלופה של פיצוי כספי יש להוסיף כי המבקש מנהל נגד המשיב הליך הוצאה לפועל לגביית חוב חלוט בסך 150,000 ש"ח שלא נפרע. על כן, יש מקום לחשש כי המבקש יתקשה להיפרע מן המשיב ככל שיזכה בערעורו והחלופה של פיצוי בכסף תעמוד על הפרק. מנגד, יש לזכור כי אין המדובר בדירת המגורים של המבקש וכי הזכויות בדירה רשומות על שם המשיב אשר שילם תמורתן למעלה מ-1.5 מליון ש"ח (בסילוק המשכנתא ובמחילה על החוב למבקש). מאזן הנוחות יש לו, אפוא, פנים לכאן ולכאן.

7.בנסיבות אלו, נראה כי יש מקום למתן סעד זמני אשר ימנע מהמשיב להעביר את זכויותיו במקרקעין לצדדים שלישיים, אך יש להתנותו בהפקדת בטוחה על ידי המבקש (ע"א 4445/10 ישיבה וכולל אבן חיים נ' חברת צמרות המושבה יזום והשקעות בע"מ , פסקה 3 (15.8.2010)). אשר על כן, ניתן בזאת צו האוסר על המשיב להעביר את זכויותיו בדירה לצדדים שלישיים, ובלבד שהמבקש יפקיד עד ליום 31.7.2017 במזכירות בית משפט זה ערבות בנקאית אוטונומית צמודה למדד המחירים לצרכן להבטחת נזקי המשיב בסך 50,000 ש"ח.

8.המבקש הוסיף ועתר לעיכוב ביצוע החיוב בהוצאות משפט ועתירתו זו דינה להידחות. הלכה מושרשת היא כי אין לעכב את ביצועו של חיוב כספי אלא במקרים חריגים, וזאת בפרט שעה שעיכוב הביצוע המבוקש הוא כלפי תשלום של שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט ( ע"א 4461/13 זילברג נגד פלאפון תקשורת בע"מ , פסקה 4 (9.9.2013) והאסמכתאות שם). המקרה דנן אינו נמנה עם אותם מקרים חריגים שבחריגים ועל כן יש לדחות את הבקשה ככל שהיא נוגעת לעיכוב תשלום ההוצאות שפסק בית המשפט המחוזי לטובת המשיב.

הבקשה מתקבלת, אפוא, בחלקה כאמור בפסקה 7 לעיל.

אין צו להוצאות בבקשה.