רע"א 4258-24 רע"א 4258-24

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט א' נאמן) בת"א 62962-11-22 מיום 15.5.2024, בה נדחתה בקשת המבקש לתיקון כתב התביעה.

הרקע הרלוונטי לבקשה

1.המשיב 1 (להלן: המשכיר) הוא הבעלים של מקרקעין ביישוב טמרה בשטח כולל של 1,050 מ"ר (להלן: המקרקעין). אין חולק כי ביום 9.3.2022 נחתם בין המבקש והמשכיר הסכם להשכרת המקרקעין לתקופה של שנה עד ליום 9.3.2023 (להלן בהתאמה: הסכם השכירות ו-תקופת השכירות). בהסכם השכירות ניתנה למבקש אופציה להאריך את תקופת השכירות בשנה נוספת, בכפוף להסכמת המשכיר.

כמו כן, בסעיף 4(ד) להסכם השכירות, צוין כי ככל שברצון המשכיר למכור את המקרקעין, "הוא תחילה יציע את המושכר לשוכר [הוא המבקש]" אשר ישיב מצדו להצעה בתוך 7 ימים. רק אם המבקש לא ירכוש את המקרקעין, יוכל המשכיר למכור אותם לכל צד שלישי אחר.

2.אין מחלוקת כי ביום 17.11.2022, בטרם הסתיימה תקופת השכירות, נחתם הסכם מכר לרכישת המקרקעין בין המשכיר לבין המשיב 2 (להלן בהתאמה: הסכם המכר ו-הקונה). בהתאם לכך, ביום 20.11.2022 רשם הקונה הערת אזהרה על המקרקעין לזכותו. נכון למועד הגשת התביעה נושא ההליך דנן, עסקת המכר לא הושלמה ברישום המקרקעין על שמו של הקונה.

3.על רקע האמור, הגיש המבקש ביום 28.11.2022 את התביעה נושא הבקשה דנן לבית משפט קמא. בתביעה עתר המבקש כי בית המשפט יחייב את המשכיר לקיים את סעיף 4(ד) להסכם השכירות, כך שתינתן לו זכות קדימה לרכישת המקרקעין; וכן כי יתאפשר לו לרכוש אותם. לצד זאת, עתר המבקש כי בית המשפט יבטל את הסכם המכר בין המשכיר לקונה, וכי הוא יורה על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונה על המקרקעין.

המבקש טען בתביעה כי הסכם השכירות חייב את המשכיר – אם הוא מעוניין למכור את המקרקעין – לפנות תחילה אל המבקש; ורק אם הוא יסרב – להציע לצד שלישי לקנות את המקרקעין. לטענת המבקש, לאחר שהוא קיבל את המקרקעין לחזקתו – הוא ביצע בהם עבודות פיתוח משמעותיות בעלות כוללת של 500,000 ש"ח. זאת, מתוך כוונה לשכור את המקרקעין לתקופה ארוכה; וכן לרכוש אותם אם המשכיר יהיה מעוניין למכרם. לשיטתו של המבקש, המשכיר הפר את הסכם השכירות הפרה יסודית כאשר התחייב למכור את המקרקעין לקונה מבלי שהודיע לו על רצונו לעשות כן. בשים לב לכך שהמבקש הוא בעלים של מגרש הצמוד למקרקעין ולנוכח השקעתו בהם – טען המבקש כי הוא היה נענה בחיוב להצעה לרכשם.

המבקש עמד על כך שלפי הפסיקה, יש לראות בהסכם למתן זכות קדימה שלא נרשם במרשם המקרקעין, כהתחייבות לעשות עסקה. לכן, מכוח הוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), משעה שהמשכיר התחייב לעשות עמו עסקה, ובטרם הושלמה העסקה ברישום – התחייב כלפי הקונה בעסקה נוגדת, זכותו עדיפה כמי שהוא בעל העסקה הראשונה. זאת, בהתחשב בחוסר תום ליבו של הקונה אשר ידע על קיומה של זכות הקדימה של המבקש לרכוש את המקרקעין ועל ההשקעות שביצע בהם.

4.בכתב ההגנה מטעמו של המשכיר נטען, בין היתר, כי הסכם השכירות לא נערך ונחתם על ידיו, כי אם על ידי עורך דין מטעמו שקיבל ייפוי כוח בעל פה לערוך הסכם למטרת שכירות בלבד. לטענת המשכיר, עורך הדין לא היה מוסמך לחתום או לאשר בשמו כל עסקה קניינית אחרת, לרבות עסקה להענקת זכות קדימה או זכות סירוב ראשון ביחס למקרקעין. עוד נטען כי הואיל וזכות הקדימה לא נרשמה כדין – אין לה תוקף. בבחינת למעלה מן הצורך, נטען כי המקרקעין פורסמו למכירה במשך חודשים בעיר טמרה והסביבה; וכי רבים ניהלו משא ומתן עם המשכיר, כאשר חלקם אף ביקרו במקרקעין בנוכחות המבקש. לפיכך, לשיטתו, אין זה סביר שהמבקש לא ידע על כוונתו למכור את המקרקעין.

5.בכתב ההגנה של הקונה נטען כי סעיף 4(ד) להסכם השכירות אינו מעניק זכות קניינית או מעין קניינית למבקש. לטענתו של הקונה, הסעיף הוא לכל היותר התחייבות "ג'נטלמנית" אשר נועדה לאפשר למבקש להציע הצעה כספית מטעמו לרכישת המקרקעין כנגד הצעות נוספות של רוכשים פוטנציאליים אחרים. כמו כן, נטען כי הסעיף סוטה במכוון ובמפורש מההסדרים הקבועים בדין ביחס לזכות קדימה בחוק המקרקעין; וכי גם אם הסעיף אכן הקנה למבקש זכות קדימה – הרי שהיא לא נרשמה ולא הייתה כוונה לרשום אותה.

6.יצוין כי בהמשך, הגישו המשיבים ביום 23.9.2023 תביעה לפינוי המבקש מהמקרקעין לאחר שהוא סירב לפנותם ולהשיבם עם תום תקופת השכירות (תפ"מ 54344-03-23 (שלום חיפה); להלן: תביעת הפינוי). בפסק דינו מיום 3.8.2023 קיבל בית משפט השלום את התביעה והורה על פינוי המבקש מהמקרקעין (להלן: פסק הדין בתביעת הפינוי). ערעור שהוגש על פסק הדין נדחה בבית המשפט המחוזי בחיפה ביום 21.3.2024.

7.בד בבד עם הגשת כתב התביעה, הגיש המבקש בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים לבצע דיספוזיציה בזכויות המשכיר במקרקעין, וכן לעשות כל פעולה לשינוי החזקה במקרקעין (להלן: הבקשה למתן סעד זמני).

לאחר שהתקיימו שלושה דיונים במעמד הצדדים בבקשה למתן צו מניעה זמני, דחה בית משפט קמא ביום 2.3.2023 את הבקשה. בהחלטתו העיר בית המשפט כי גם אם התביעה תתקבל והעסקה תבוטל – המבקש זכאי לזכות קדימה לרכישת המקרקעין רק במהלך התקופה בה הסכם השכירות תקף. לכן, עם פקיעתו של הסכם השכירות יוכלו המשיבים לערוך עסקה חדשה למכירת המקרקעין לקונה. מכאן שהמבקש ממילא לא יזכה לרכוש את המקרקעין.

יודגש כי בשלב זה המבקש לא כפר בכך שזכות הקדימה שלו חלה רק בתקופת הסכם השכירות. כך, בדיון הראשון שהתקיים ביחס לבקשה למתן הסעד הזמני, ציין בא כוח המבקש כי הוא יביא "ראיות לגבי התשלום לתקופה של שנתיים, ולאחר מכן זכותו של המשכיר למכור לאדם אחר, וזאת לאחר תום תקופת השכירות" (ראו עמוד 3 לפרוטוקול הדיון מיום 25.1.2024).

ביום 17.7.2023 קיבל בית משפט זה (כב' השופטת ג' כנפי-שטייניץ) בקשת רשות ערעור שהגיש המבקש על ההחלטה מיום 2.3.2023 שדחתה את הבקשה לצו מניעה (רע"א 2700/23). מטעמים שאינם מן העניין דנן, הורה בית המשפט על השבת הדיון לבית משפט קמא לשם השלמת הדיון ומתן החלטה חדשה בבקשה לגופה.

8.בהתאם לכך, ביום 10.9.2023 התקיים דיון נוסף בבקשה למתן סעד זמני. המבקש טען בו בין היתר, כי הוראת סעיף 4(ד) להסכם השכירות אינה מוגבלת בזמן, כך שהיא תעמוד לו גם לאחר סיום הסכם השכירות. בהחלטה מאותו היום, עמד בית המשפט על כך שטענה זו "איננה עומדת בשום מבחן הגיוני, איננה מעוגנת בלשונו של הסכם השכירות ואף נוגדת אמירות מובהקות בפרוטוקולים, ובוודאי שסיכוייה קלושים לפחות לעניין שיקולי צו המניעה". עוד הוסיף בית המשפט כי אם המבקש יעמוד על טענתו זו, הוא ישקול לקיים דיון מקדמי בשאלה האם יש לאפשר למבקש להעלות את הטענה בשלב זה של ההליך.

9.ביום 27.3.2024 דחה בית משפט קמא את בקשת המבקש למתן סעד זמני. בית המשפט דחה בהחלטתו את טענת המבקש כי הוראת סעיף 4(ד) להסכם השכירות איננה מוגבלת לתקופת השכירות מכוח הסכם השכירות. נקבע כי פרשנות זו איננה הגיונית וכי היא עומדת בסתירה לטענותיו של המבקש בדיון הראשון שהתקיים בבקשה למתן הסעד הזמני. כמו כן, נקבע כי מדובר בהרחבת חזית שכן המבקש לא העלה את הטענה – לא בכתב התביעה ולא בבקשה למתן הסעד הזמני. בית המשפט הוסיף וציין כי הקביעות העובדתיות בפסק הדין בתביעת הפינוי מהוות מעשה בית דין, ובכלל זה ביחס לכך כי תקופת השכירות הסתיימה ביום 9.3.2023. זאת, בניגוד לטענת המבקש כי הסכם השכירות הוארך בהסכמה.

מכל מקום, נקבע כי גם אם התביעה תתקבל במלואה וההסכם בין המשיבים יבוטל, הרי שלנוכח העובדה שתקופת השכירות הסתיימה – המשיבים יהיו רשאים להתקשר ביניהם בהסכם מכר חדש שלמבקש לא תהיה זכות קדימה ביחס אליו. מכאן שמדובר בתביעה שכל תכליתה הוא להטריד את המשיבים. לנוכח כל האמור, קבע בית המשפט כי אין בסיכויי התביעה כדי להצדיק היעתרות לבקשה.

הבקשה לתיקון כתב התביעה

10.ביום 15.5.2024 (לאחר שייצוג המבקש הוחלף), הגיש המבקש בקשה לתיקון כתב התביעה (להלן: הבקשה או הבקשה לתיקון). בבקשה נטען כי נוכח הערותיו של בית משפט קמא בהחלטות שקדמו להגשת הבקשה, מבוקש להבהיר ולחדד את עילת התביעה כך "שלא ניתן יהיה לטעון להתיישנות ו/או להיעדר עילת תביעה נוכח סיומו של הסכם השכירות".

בפסקה חדשה שאותה ביקש המבקש להוסיף לכתב התביעה המתוקן מצוין כך:

"התובע טוען כי אין כל קשר בין פסק הדין של הפינוי שניתן כנגד התובע ו/או בין המועדים שנקבעו בהסכם השכירות לעניין השכירות לבין זכותו של התובע לממש זכות הקדימה, אשר לטענתו איננה מוגבלת בזמן ואיננה כפופה לתוקפו של הסכם השכירות." (פסקה 52 לכתב התביעה המתוקן; ההדגשה אינה במקור, ר.ר.)

כתב התביעה המתוקן כלל גם תיקון של הסעדים שהתבקשו בתביעה. בין היתר, בית המשפט התבקש לחייב את המשכיר ליתן למבקש זכות קדימה לרכישת המקרקעין, כך שיתאפשר לו לרכוש את המקרקעין ולהירשם כבעליו חלף הקונה בתנאים שנקבעו בהסכם המכר. לכתב התביעה המתוקן אף נוספה טענה לפיה הסכם המכר נחתם במרמה, וזאת לצד הטענה שנכללה עוד בכתב התביעה המקורי לפיה מכירת המקרקעין נעשתה בחוסר תום לב מצדם של שני המשיבים.

המבקש טען שהתיקון נדרש על מנת לייעל את הדיון; להעמיד בפני בית המשפט את הסוגיות האמתיות הדרושות הכרעה; וכדי למנוע פרשנות שגויה של העובדות שנטענו בכתב התביעה. לבסוף הדגיש המבקש כי ההליך נמצא בשלב קדם המשפט וטרם הוגשו בו תצהירי עדות ראשית, כך שלא ייגרם כל נזק מקבלת בקשת התיקון.

11.בית משפט קמא דחה בו ביום את הבקשה לתיקון אף בלא לבקש תגובה. בהחלטתו נקבע כי הבקשה אינה עומדת באמות המידה שנקבעו בדין ובפסיקה לתיקון כתב טענות. בין השאר, המבקש לא נימק מדוע הטענה כי זכות הקדימה שנקבעה בסעיף 4(ד) להסכם השכירות איננה מוגבלת לתקופת הסכם השכירות, לא נטענה על ידיו עוד בכתב התביעה המקורי. לצד זאת, הובהר כי אין מקום לקבל בקשה להוספת טענה בכתב התביעה אך בשל כך שמבקש התיקון לא צפה את טענות היריב באותו הקשר. עוד צוין בהחלטה כי הטענה ביחס לתוקפו של סעיף 4(ד) להסכם השכירות נטענה רק לאחר שבית המשפט הבהיר כי אין כל טעם בתביעה לאחר תום הסכם השכירות; וכן כי כתב התביעה המתוקן כולל עובדות הסותרות קביעות עובדתיות שנקבעו בפסק הדין בתביעת הפינוי, כך שחל ביחס אליהן השתק פלוגתה. בית המשפט אף העיר בהחלטתו כי החלפת ייצוג בהליך איננה מקנה זכות לערוך מקצה שיפורים בכתב התביעה.

על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור שלפניי.

טענות הצדדים

12.בבקשת רשות הערעור טוען המבקש כי בית משפט קמא שגה כשדחה את הבקשה לתיקון כתב התביעה. נטען כי הערותיו של בית משפט קמא בהליכים שנגעו לצו המניעה הזמני הן עילה לתיקון כתב התביעה. זאת, על מנת להעמיד בפני בית המשפט את הפלוגתות האמתיות שבמחלוקת. לטענת המבקש, העובדה כי בית המשפט אינו מקבל את טענתו לעניין תוקפה של הזכות שנקבעה בסעיף 4(ד) להסכם השכירות, אינה מצדיקה את דחיית הבקשה. זאת, מאחר שיש לאפשר לו להשמיע את טענותיו בנושא בטרם קביעת מסמרות בעניין.

לכך הוסיף המבקש כי לפי הפסיקה ניתן להגיש בקשה לתיקון כתב תביעה בכל שלב; וכי בענייננו מדובר בבקשה שהוגשה בשלב מוקדם של ההליך, בטרם התקיימה ישיבת קדם משפט ראשונה. באשר לקביעת בית משפט קמא בדבר קיומו של מעשה בית דין ביחס לחלק מהעובדות – המבקש טוען כי יש לבחון עובדות אלה לאחר הגשת הראיות. לבסוף, נטען כי החלטת בית משפט קמא איננה מיישמת את הגישה הליברלית הנהוגה ביחס לקבלת בקשות לתיקון כתב תביעה; וכי לא ייגרם כל נזק מהתיקון לאור השלב בו מצוי ההליך.

13.הקונה השיב לבקשת רשות הערעור והתנגד לה והמשכיר הצטרף אל תגובתו. לגישתם, טענתו החדשה של המבקש בכתב התביעה המתוקן, כאילו הוא הודיע למשיבים שהוא דורש לרכוש את המקרקעין בתנאים אותם הציע הקונה, לא נתמכה בתצהיר והיא מהווה הרחבת חזית. טענה זו אף איננה מתיישבת עם הקביעות העובדתיות אשר נקבעו עד כה בהליך, והיא עומדת בסתירה להודאות מפורשות של המבקש. לכן, לשיטתם, המבקש מושתק מלהעלות טענות אלה. המשיבים הוסיפו כי הטענות החדשות עליהן מבוססת הבקשה היו ידועות למבקש עובר למועד הגשת כתב התביעה המקורי; וכי אין בבקשה כל הסבר לכך שהמבקש לא העלה את הטענות הללו עוד קודם לכן. נטען כי כתב התביעה המתוקן נועד להתגבר על קביעות ומסקנות אליהן הגיע בית משפט קמא לאחר שהתקיימו ארבעה דיונים בהליך, כך שמדובר בבקשה פסולה המהווה ניסיון לערוך "מקצה שיפורים" של כתב התביעה המקורי.

עוד טענו המשיבים כי בהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: התקנות או התקנות החדשות), ידו של בית המשפט צריכה להיות קפוצה יותר בבקשות לתיקון כתב טענות. זאת, במיוחד באותם מקרים בהם ניתן היה בהשקעה סבירה ובמיומנות ראויה לכלול את התיקון המבוקש כבר בכתב הטענות המקורי. עוד נטען כי הבקשה לתיקון כתב התביעה הוגשה באיחור, בשים לב לתקנה 49(ב) לתקנות הקובעת כי בקשה לתיקון כתב טענות תוגש לא יאוחר משישים ימים ממועד הגשת כתב הטענות האחרון; כי הבקשה הוגשה בחוסר תום לב, שכן היא מופנית כנגד קביעותיו של בית משפט קמא; וכי המבקש אינו מצביע על כל פגם שנפל לכאורה בהחלטה.

דיון והכרעה

14.לאחר עיון בבקשת רשות הערעור ובתשובות לה על נספחיהן, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

15.החלטות הנוגעות לתיקון כתבי טענות הן מסוג ההחלטות הנוגעות לאופן ניהול ההליך. לכן, ככלל, מסורות החלטות כאלה לשיקול דעתה הרחב של הערכאה הדיונית, וערכאת הערעור תמעט להתערב בהן. זאת, להוציא מקרים חריגים שבהם ההחלטה שהתקבלה עומדת בניגוד לדין, גורמת לעיוות דין, או שנתגלתה בה חריגה קיצונית ממתחם הסבירות (ראו מיני רבים: רע"א 4843/24 יאס מיקי ובנו בע"מ נ' נוקדים (אל דוד) כפר שיתופי בע"מ, פסקה 17 (16.7.2024) (להלן: עניין יאס מיקי); רע"א 3509/22 רבץ השקעות בע"מ נ' דורקס לעבודות אלומיניום בע"מ, פסקה 6 (13.7.2022) (להלן: עניין דורקס); רע"א 4321/22 ריץ' אנד רויאל שוקי הון בע"מ נ' ביטוסי בע"מ, פסקה 14 (13.9.2022) (להלן: עניין ביטוסי); רע"א 1061/22 פלוני נ' שירותי בריאות כללית, פסקה 10 (7.4.2022)). כפי שיובהר להלן, אינני סבורה שהמקרה דנן נמנה עם אותם מקרים המצדיקים התערבות.

שיקולי בית המשפט בבקשה לתיקון כתב טענות

16.ככלל, כאשר בית משפט דן בבקשה לתיקון כתב טענות, עליו להביא בחשבון ולאזן בין שורה של שיקולים שונים – הן כאלה הנוגעים לאינטרס הציבורי; הן כאלה הנוגעים לאינטרס של מבקש התיקון; והן כאלה הנוגעים לאינטרס של הצד שכנגד. בכלל זה יש לקחת בחשבון את תרומתו הפוטנציאלית של התיקון לבירור המחלוקת בין הצדדים; את האינטרס של מבקש התיקון להעלות טענה אמיתית; את טיב התיקון – האם מדובר בתיקון הפותח חזיתות חדשות או רק משלים את הנטען בכתב הטענות; את אינטרס המשיבים שיריעת הדיון לא תורחב שלא לצורך; את השלב הדיוני שבו מוגשת הבקשה, ובכלל זה שיהוי אפשרי מצדו של מבקש התיקון בהגשת הבקשה; את אינטרס הציבור ביעילות הליכים ואי הקצאת זמן שיפוטי יקר שלא לצורך; את האפשרות לרפא נזקים שייגרמו כתוצאה מקבלת הבקשה באמצעות פיצוי כספי; ועוד (עניין יאס מיקי, בפסקה 18; רע"א 3923/24 גוברין נ' תאגיד השידור הציבורי כאן, פסקה 9 (5.8.2024); עניין ביטוסי, בפסקה 15; רע"א 6192/22 פלונית נ' שירותי בריאות כללית, פסקאות 15-14 (4.1.2023) (להלן: עניין פלונית); ע"א 5316/20 רמתיים צופים אגודה הדדית בע"מ נ' מדינת ישראל, פסקה 15 והאסמכתאות הנזכרות שם (4.4.2021) (להלן: עניין רמתיים)).

17.עוד נפסק כי ככל שהתיקון עשוי לסייע בהכרעה במחלוקת האמיתית שבין הצדדים, כך ייטה בית המשפט להתירו. מנגד, ככל שלא גלומה בתיקון תועלת לליבון המחלוקת בין הצדדים, כך יגבר משקלם של אינטרסים מתחרים, ובית המשפט ייטה לדחות את בקשת התיקון. בבסיסו של שיקול זה עומד האינטרס הציבורי כי יועמדו לדיון הפלוגתאות האמיתיות שבין הצדדים, כדי שניתן יהיה לקבוע לאשורן את זכויות בעלי הדין (ראו בר"מ 4303/12 אינסלר נ' המועצה האיזורית עמק חפר, פסקה 8 (22.11.2012); ר"ע 9/84 אגודת ארתור רובינשטיין למוסיקה נ' החברה הממשלתית למדליות ולמטבעות בע"מ, לח(1) 566, 568 (1984)).

כדי לבחון את התועלת הכרוכה בתיקון המבוקש לבירור המחלוקות האמיתיות בין הצדדים, יש לבחון, בין היתר, את התרומה של בירור הטענה החדשה ביחס להכרעה בתביעה בכללותה. כך, אם יש לבעל הדין טענות ראויות אחרות שהן אלה העומדות במוקד תביעתו – תקטן הנטייה להתיר את התיקון; ולהיפך. כן יש לבחון את הסיכוי שהטענה החדשה שמבוקש להוסיפה – תתקבל. אם מדובר בטענה שספק רב אם תתקבל – הרי שיהיה קושי רב יותר לקבוע כי מדובר בתיקון שצפוי לתרום באופן מהותי לבירור המחלוקות האמיתיות בין הצדדים.

18.בית משפט זה עמד על כך כי כיום נדרשת בחינה קפדנית יותר של בקשות לתיקון כתבי טענות, וזאת בשונה מהגישה הליברלית שהשתרשה בפסיקה עובר להתקנתן של התקנות החדשות (ראו: יאס מיקי, בפסקה 19; עניין דורקס, בפסקה 7, עניין ביטוסי, בפסקה 15; עניין רמתיים, בפסקה 15; רע"א 3510/21 נצר נ' קונפינו, פסקה 9 (25.8.2021) (להלן: עניין נצר)). כך, בייחוד "באותם מקרים בהם היה ניתן בהשקעה סבירה ובמיומנות ראויה לכלול את התיקון המבוקש כבר במסגרת כתב הטענות המקורי" (עניין נצר, בפסקה 9). מכל מקום, על בית המשפט להביא בחשבון את היקף התיקון ואת הסיבה שבשלה הוגשה בקשת התיקון רק במועד בו היא הוגשה (ראו והשוו: רע"א 8892/20 פורטמן נ' צורי שדי ניהול ואחזקות מבנים בע"מ, פסקה 16 (8.4.2021); רע"א 6195/12 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' שימר, פסקה 5 (25.10.2012)).

19.באשר למועד הגשת הבקשה לתיקון כתב טענות – בהתאם לתקנות, בעל הדין חייב להגיש את בקשתו עד המועד הקבוע בתקנה 49(ב). אולם, אף אם לא עשה כן, רשאי בית המשפט להיעתר לבקשתו ככל שהוא סבור כי התיקון עשוי לתרום באופן מהותי לבירור המחלוקות האמתיות העומדות לדיון (ראו עניין ביטוסי, בפסקה 17). עם זאת, אין בדברים האמורים כדי להפוך את המועד שנקבע בתקנה 49(ב) לתקנות לעניין שברשות. בעל דין שלא יגיש את בקשת התיקון במועד הנדרש, מסתכן בכך שבקשתו תסורב רק בשל מועד הגשתה (רע"א 4051/24 פיירבלוקס בע"מ נ' StakeHound SA (6.8.2024); עניין ביטוסי, בפסקה 17; עניין פלונית, בפסקאות 13-12 ו-15; רוזן-צבי הרפורמה בסדר הדין האזרחי: מורה נבוכים 332-330 (מהדורה שלישית, 2024) (להלן: רוזן-צבי)).

מן הכלל אל הפרט

20.בשים לב לשיקולים המפורטים לעיל, אני סבורה כי אין להתערב בהחלטת בית משפט קמא שדחתה את הבקשה לתיקון כתב התביעה. זאת, הן בשל כך שהתיקון אינו צפוי לתרום באופן מהותי לבירור המחלוקות האמיתיות בין הצדדים והוא עלול להכביד על ההליך שלא לצורך; הן בשל הטעמים להגשת הבקשה; והן בשל כך שהתיקון המבוקש היה יכול להיות ידוע למבקש בטרם הגשת כתב התביעה המקורי, והוא לא נתן הסבר מספק לסיבה בשלה התיקון לא נכלל בו.

21.ראשית, יש להבהיר כי במסגרת כתב התביעה המקורי העלה המבקש טענות הנוגעות להפרת הסכם השכירות בתקופת השכירות. טענות אלה הן הטענות העיקריות נושא כתב התביעה המקורי, והן ראויות לבירור. אולם, לצורך בירורן – אין הכרח בתיקון המבוקש של כתב התביעה. כפי שהובהר לעיל, כאשר אלה הם פני הדברים, תקטן הנטייה להתיר את התיקון.

22.יתרה מכך – הטענות הנוספות שהמבקש מעלה בתיקון המבוקש הן כאלה שהסיכוי שיתקבלו הוא מצומצם. כך, התיקון המבוקש נועד בעיקר כדי להוסיף את הטענה לפיה זכות הסירוב הראשון שהוענקה למבקש בסעיף 4(ד) להסכם השכירות אינה מוגבלת בזמן. בסעיף 4(ד) האמור לא מופיעה התייחסות לתחולתו בזמן, ולכן, יש לפרש את תחולתו בזמן בהתאם לכללי הפרשנות הרגילים הנוהגים בדיני חוזים.

המסקנה הפרשנית הסבירה יותר היא כי הסעיף חל בתקופת השכירות ולא מעבר לכך. כך, הסעיף מופיע בהסכם השכירות תחת תת הכותרת "תקופת השכירות", תקופה שנקבעה בסעיפים 4(א) ו-4(ב) להסכם כתקופה של שנה עם אופציה להארכתה בשנה נוספת בהסכמת המשכיר. יתרה מכך, ככלל, זכויותיו של שוכר שמקורן בהסכם שכירות מוגבלות לתקופת תחולתו של ההסכם, אלא אם כן נקבע במפורש אחרת. הפרשנות המגבילה את זכותו של השוכר לתקופת השכירות אף עולה בקנה אחד עם הפסיקה לפיה "אין זו דרכן של הבריות לערוך חוזים על מנת שיעמדו בתוקפם לעולם ועד. אף אין זו מדיניות ראויה, מבחינה כלכלית או חברתית, להקפיא חוזה כמין מומיה, עד שיבוא אליהו" (דברי השופט י' זמיר בע"א 2491/90 התאחדות סוכני נסיעות נ' פאנל חברות התעופה, פסקה 14 (1994); ראו גם: ע"א 8763/15 זיו נ' גספא הנדסה בע"מ (4.1.2017); ע"א 516/12 לופטהנזה נתיבי אוויר גרמניים נ' התאחדות סוכני נסיעות תיירות בישראל, בפסקה ל"ד לחוות דעתו של השופט (כתוארו אז) א' רובינשטיין (13.4.2013)). אם כן, הטענה החדשה אותה ביקש המבקש להוסיף לכתב התביעה המתוקן, לפיה הזכות הקבועה בסעיף 4(ד) להסכם השכירות אינה מוגבלת בזמן, היא טענה שהסיכוי שהייתה מתקבלת אילו היה מתאפשר למבקש להעלותה – הוא סיכוי קלוש. כפי שהובהר – זהו שיקול כבד משקל בבחינת האפשרות לתקן את כתב התביעה (ודאי בנסיבות בהן המבקש מעלה טענות אחרות ראויות לבירור בכתב התביעה).

23.עוד יוער בהקשר זה כי הטענה ביחס לתחולת סעיף 4(ד) להסכם השכירות שנוספה לכתב התביעה המתוקן, אינה מתיישבת עם העמדה שהציג המבקש עצמו קודם לכן בהליך. זאת מבלי שהמבקש הבהיר התנהלות זו.

כאמור, בדיון הראשון בבקשה למתן הסעד הזמני הבהיר המבקש כי עם תום הסכם השכירות לא עומדת לו זכות קדימה לרכישת המקרקעין (ראו פסקה 7 לעיל וההפניה שם). חרף דברים אלה, הוא עתר בבקשת התיקון להוסיף לכתב התביעה טענה הפוכה לפיה זכות הקדימה "איננה מוגבלת בזמן ואיננה כפופה לתוקפו של הסכם השכירות" (ראו סעיף 53 לכתב התביעה המתוקן). לזאת יש להוסיף כי הבקשה לערוך את התיקון המבוקש נולדה לאחר שבית המשפט הביע את דעתו ביחס לסיכויי התביעה.

ממכלול הנסיבות עולה אפוא כי אין זה מן הנמנע שהתיקון מתבקש לא מאחר שהמבקש השמיט בשוגג מכתב התביעה המקורי טענה שהוא עמד מאחוריה מלכתחילה; אלא נוכח חששו כי בהינתן העמדה המקורית שלו – התביעה לא תסכון. נראה כי שינוי הגישה והרצון לתקן את כתב התביעה נבעו מהערכה מחודשת של בא כוחו של המבקש את טענותיו לאור הערות בית המשפט. עניינים אלו מעוררים ספק ביחס לתום לבו של המבקש בבקשה לתיקון כתב תביעה – וגם בכך יש כדי לחזק את המסקנה לפיה אין מקום להתערב בהחלטתו של בית משפט קמא ולהתיר את התיקון (ראו והשוו: רע"א 3179/12 לנגוצקי נ' רציו חיפושי נפט (1992) שותפות מוגבלת, פסקה 4 (16.7.2012); ראו גם רוזן-צבי, עמוד 339).

24.לכל אלה יש להוסיף את העובדה כי הבקשה לתיקון כתב התביעה הוגשה במועד מאוחר למועד שנקבע בתקנה 49(ב) לתקנות להגשת בקשה לתיקון כתב תביעה. כאשר קבלת הבקשה לתיקון עשויה להביא לבזבוז זמן שיפוטי בניהול הליך ביחס לטענות שהסיכוי שיתקבלו הוא נמוך, אין מקום לקבל בקשה לתיקון במועד מאוחר למועד שנקבע בתקנות.

25.בנוסף, המבקש לא סיפק הסבר מניח את הדעת לשאלה מדוע התיקון לא נכלל בכתב התביעה המקורי. טענת המבקש היא טענה הנוגעת לפרשנות הסכם השכירות אותו הוא הכיר כמובן עובר למועד הגשת התביעה. אין מדובר אפוא בנסיבות חדשות או בגילוי חדש מצדו של המבקש שבשלו הוא ביקש לתקן את כתב התביעה. את פרשנותו ה"נכונה" של הסעיף כפי שהיא לגישתו, יכול היה המבקש לדעת עוד לפני הגשת כתב התביעה המקורי. משעה שמהמבקש לא כלל את הטענה החדשה כבר במסגרת כתב הטענות המקורי, אין לו אלא להלין על עצמו.

26.כמו כן, המבקש לא הצדיק את בקשתו לתיקון כתב התביעה גם ביחס לטענה בכתב התביעה המתוקן לפיה הסכם המכר נחתם במרמה; ואף לא הוסבר מדוע טענה זו לא נכללה בכתב התביעה המקורי. מול אינטרס המשיבים שיריעת הדיון לא תורחב שלא לצורך באופן שיוביל לסרבולו והארכתו של ההליך – לא ניצב אם כן אינטרס משמעותי לזכותו של המבקש. די בכך כדי לדחות את הבקשה לתיקון גם בהקשר דנן.

27.זאת ועוד. בכתב התביעה המתוקן ביקש המבקש כזכור אף לתקן את הסעדים המבוקשים, כך שחלף הסעד כי בית המשפט יורה למשכיר למכור את המקרקעין למבקש, יבוא סעד שלפיו בית המשפט יורה למשכיר למכור את המקרקעין למבקש בתנאים שנקבעו בהסכם המכר. כך, בכתב התביעה המקורי מבוקש "לתת לתובע [המבקש] זכות קדימה לרכישת המקרקעין וכן לאפשר לתובע לרכוש את המקרקעין", ואילו בכתב התביעה המתוקן עותר המבקש "ליתן לתובע [המבקש] זכות קדימה לרכישת המקרקעין וכן לאפשר לתובע לרכוש את המקרקעין באופן בו התובע ירשם כבעלים במקומו של הנתבע 2 [הקונה]". אינני סבורה כי יש לקבל את הבקשה גם בהקשר זה, שכן התיקון המבוקש איננו נדרש כדי למנוע עיוות דין. זאת, מאחר שגם בהתאם לסעד המקורי יוכל בית המשפט – אם ימצא לנכון לקבל את התביעה – להורות על מתן זכות קדימה למבקש בתנאים שימצא לנכון (ובכלל זה תנאי הסכם המכר).

יוער בבחינת למעלה מן הצורך, כי בנסיבות מסוימות רשאי בית המשפט אף לפסוק סעד שלא התבקש מפורשות בכתב התביעה אם ראה כי הדבר מתחייב כדי להגיע לתוצאה צודקת (ראו למשל ע"א 8854/06 קורפו נ' סורוצקין, פסקה 22 (20.3.2008)). לכן, גם בהקשר זה לא היה מקום לקבל את הבקשה לתיקון כתב התביעה.

28.בשולי הדברים יובהר כי המבקש רשאי כמובן להוסיף ולעמוד על טענותיו בכתב התביעה המקורי, המתייחסות להתנהלותו של המשכיר בתקופה בה אין מחלוקת כי הסכם השכירות היה עדיין תקף, ולהשלכה של התנהלות זו על זכויות המבקש. אינני מחווה דעה ביחס לטענות אלה, והן יידונו על ידי בית המשפט קמא בהתאם לשיקול דעתו.

סוף דבר: בקשת רשות הערעור נדחית אפוא. המבקש יישא בהוצאות הקונה בסך של 4,000 ש"ח.