רע"א 5596-23 רע"א 5596-23

לפניי בקשה למתן רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (סגנית הנשיא ת' בזק רפפורט) מיום 2.5.2023 בת"א 13269-07-21, בגדרה נדחתה בקשת המבקשות לדחייה על הסף של תביעת המשיבים מחמת התיישנות.

תמצית הרקע לבקשה

1.ביום 7.7.2021, הגישו המשיבים תביעה לבית המשפט המחוזי נגד המבקשות. עניינה של התביעה בנכס מקרקעין המצוי במתחם הולילנד שבירושלים (להלן: המקרקעין), אשר היה בעבר בבעלותה של חברת נידר חברה לבניין ולפיתוח בע"מ (להלן: נידר). המשיבים הם אחים שהיו בעבר מבעלי השליטה בנידר. לימים, נכנסה נידר להליך של הקפאת הליכים וכינוס נכסים, שבעקבותיו נחתם ביום 28.2.2010 הסכם מכר בו רכשה המבקשת 1 (להלן: המבקשת) את המקרקעין מנידר (ראו: פש"ר 5235/08). המבקשות 2 ו-3 מחזיקות במניותיה של המבקשת.

2.המשיבים טוענים בתביעתם, כי במסגרת הליך התמחרות שהתנהל בקשר למקרקעין בהליך פשיטת הרגל, גובשה הסכמה שלפיה תרכוש המבקשת את המקרקעין, במשותף עם המשיבים, באופן שיקנה למשיבים 7.165/100 חלקים מן הזכויות במקרקעין. על פי הסכם זה, התמורה בגין חלקם במקרקעין, בסך של 10.5 מיליון ₪, אמורה הייתה להשתלם באמצעות כספי הלוואה שתועמד להם על-ידי המבקשות, וכן על דרך קיזוז זכויות כספיות של המשיבים כלפי נידר בסך של 800,000 ₪. המשיבים מוסיפים וטוענים כי אף שהמבקשות שילמו את חלקם של המשיבים בעסקה, הן על-ידי העמדת ההלוואה והן על דרך הקיזוז, זכויותיהם של המשיבים במקרקעין טרם נרשמו. בהמשך לאמור, טוענים המשיבים בתביעתם כי יש לראות במבקשות כמי שמחזיקות בחלקם במקרקעין בנאמנות או כשלוח, וזאת עד לרישום חלקם במקרקעין בהתאם למוסכם (סעיפים 46-44 לכתב התביעה). בהמשך לטענות אלה, עתרו המשיבים בתביעתם לאכוף את ההסכם הנטען על המבקשות, וליתן להם שורה של סעדים, ובין היתר, להורות על רישומם כבעלים במקרקעין בחלקם על פי ההסכם, לאסור על המבקשות להעביר את זכויותיהן במקרקעין וכן לאסור עליהן לעשות בהם שימושים שונים כמפורט בכתב התביעה.

3.ביום 23.12.2021 הגישו המבקשות כתב הגנה בו טענו כי אין יסוד לטענת המשיבים, שלפיה נכרת בין הצדדים הסכם לרכישה משותפת של הזכויות במקרקעין. צוין כי אמנם התקיים משא ומתן בין הצדדים בנוגע לאפשרות שתועמד הלוואה למשיבים, ואף לאפשרות שהמשיבים יעמידו שירותים למבקשת בפרויקט שעתיד להיבנות על המקרקעין, ואולם משא ומתן זה לא היה קשור כלל ועיקר לרכישת הזכויות במקרקעין, וממילא לא הבשיל לכדי הסכם מחייב. עוד טענו המבקשות, בין היתר, כי המשיבים היו מודעים בזמן אמת להסכם המכר שנחתם ביום 28.2.2010, מבלי שהעלו כל טענה לפיה הם שותפים לרכישת הזכויות. כן נטען כי המשיבים נטלו חלק בהליכים משפטיים שונים שהתנהלו בין הצדדים, שבבסיסם עמדה הנחת יסוד עובדתית ברורה, עליה לא חלקו בזמן אמת, ולפיה המבקשת היא שרכשה את מלוא הזכויות במקרקעין.

4.בד בבד עם כתב ההגנה הגישו המבקשות בקשה לדחיית התביעה על הסף מחמת התיישנות – היא הבקשה העומדת ביסוד ההחלטה דנן. המבקשות טענו כי מדובר בתביעה חוזית שהוגשה ב"תחפושת" של תביעה במקרקעין, שבמסגרתה נוסחו הסעדים ככאלה הנוגעים לרישום זכויות בעלות במקרקעין במטרה לעקוף את דיני ההתיישנות. המבקשות סברו כי הלכה למעשה מדובר בתביעה חוזית הנוגעת למקרקעין – ולא תביעה במקרקעין – אשר תקופת התיישנותה היא שבע שנים, אשר חלפו ממועד היווצרותה, הוא יום 28.2.2010. מעבר לכך נטען, כי ההסכם מושא הדיון הוא הסכם בעל-פה, שאינו עומד בדרישת הכתב לפי סעיף 6 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין). עוד נטען כי ההסכם נכרת, לכאורה, בעת שלאף אחד מן הצדדים לא הייתה זיקה קניינית למקרקעין, ולפיכך המבקשות לא יכולות היו להתחייב באותה העת להעביר למשיבים את הזכויות בהם. כן נטען כי משעה שהמשיבים לא שילמו את התמורה בגין חלקם הנטען במקרקעין, אף את תתקבלנה טענותיהם, לא קמה להם זכות לקבלת זכויות קנייניות בהם.

5.המשיבים טענו כי יש לדחות את הבקשה לדחייה על הסף ולהמשיך בבירור התביעה. לטענתם, התביעה שהוגשה היא תביעה העוסקת באופן מובהק בזכויות קנייניות במקרקעין, הן לפי מהותה, והן בהתאם לסעד שהתבקש בגדרה, ולפיכך מדובר בתביעה במקרקעין. לגישתם, עמדתם זו עולה בקנה אחד עם הוראות סעיפים 1 ו-5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות) ועם הפסיקה בנושא.

החלטת בית המשפט המחוזי

6.הליך גישור שהתנהל בין הצדדים לא צלח, וביום 2.5.2023 ניתנה החלטת בית המשפט המחוזי, אשר דחתה את הבקשה לסילוק על הסף. בפתח דבריו ציין בית המשפט המחוזי, כי נקודת המוצא היא שהתביעה הוגשה בחלוף למעלה משבע שנים מן המועד שבו נולדה עילת התביעה, ולפיכך הכרעה בבקשת הסילוק, מחייבת הכרעה מקדימה בשאלה האם התביעה שהוגשה היא תביעה במקרקעין או תביעה שאינה במקרקעין. בית המשפט המחוזי עמד על כך שהמבחן שנקבע בפסיקה להבחנה בין השתיים הוא "מבחן תוכן התביעה". בהתאם, נקבע כי עיון בסעד העיקרי המבוקש בתביעה, שעניינו באכיפת ההסכם הנטען ורישום בעלות על שם המשיבים – מוביל למסקנה כי מדובר בתביעה במקרקעין.

7.אשר לטענת המבקשות כי מדובר בתביעה חוזית שאינה במקרקעין – בית המשפט המחוזי סקר את העמדות השונות שעלו בפסיקה בקשר לסוגיה זו, וציין כי בפסיקה השתרשה עמדה לפיה גם דרישה לאכיפת זכות חוזית, עשויה להיחשב כתובענה במקרקעין לעניין ההתיישנות, ככל שקבלת הסעד תוביל לשינוי במצב הזכויות הקנייניות במקרקעין. באשר לטענת המבקשות כי התביעה שהוגשה היא תביעה "בתחפושת", ושלמעשה מדובר בטענה לזכויות אובליגטוריות-כספיות, נקבע כי בשלב זה לא ניתן לחרוץ עמדה בטענה זו. בצד האמור צוין, כי טענת המשיבים בדבר זכאותם לחלק במקרקעין אכן מעלה סימני שאלה לא מעטים, אלא שמדובר בסימני שאלה עובדתיים ולא משפטיים – אשר לא ניתן להכריע בהם בשלב זה של ההליך, משלא הוגשו תצהירים במסגרת בקשת הסילוק ובטרם גובשה התשתית העובדתית. לאור האמור, קבע בית המשפט המחוזי כי מלוא טענותיהן של המבקשות בעניין זה שמורות להן להמשך ההליך. כן עמד בית המשפט המחוזי על החשיבות שבשמירה על זכות הגישה לערכאות, ועל כך שהגבלת זכות זו על דרך סילוק תביעה על הסף, תיעשה בצמצום ובזהירות המרבית.

תמצית טענות המבקשות בבקשת רשות הערעור

8.המבקשות שבות, בעיקרו של דבר, על הטענות שהעלו לפני בית המשפט המחוזי. לטענתן, הזכות שהוענקה למשיבים לפי ההסכם הנטען על-ידם, היא לכל היותר זכות עתידית להשתתף עם המבקשות ברכישת המקרקעין – שהיא זכות חוזית במהותה. על זכות זו חלה לגישתן התיישנות, משחלפו שבע שנים ממועד היווצרות העילה. המבקשות הוסיפו כי אין למשיבים הסכם המקיים את דרישת הכתב שנקבעה בסעיף 6 לחוק המקרקעין, ומכאן שאין מדובר בהסכם לעשיית עסקה במקרקעין ואף לא בהתחייבות לעשיית עסקה במקרקעין. עוד שבות המבקשות על טענתן כי ההסכם נכרת לכאורה בשעה שהמבקשות לא היו בעלות זכויות קנייניות במקרקעין, ומכאן שההתחייבות הנטענת הייתה יכולה להצמיח, לכל היותר, זכות חוזית בקשר למקרקעין ולא זכות קניינית; וכי התמורה בגין החלק הנתבע לא שולמה כלל על-ידי המשיבים, ולפיכך קבלת התביעה אינה יכולה לזכותם בבעלות במקרקעין.

דיון והכרעה

9.לאחר עיון בהחלטת בית המשפט המחוזי, וכן בבקשת רשות הערעור על נספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

10.הלכה פסוקה היא כי ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בהחלטות הערכאה הדיונית המורות על המשך בירור ההליך לגופו (ראו למשל: רע"א 5464/22 לדרמן נ' עיריית קרית גת, פסקאות 14-13 (19.10.2022); רע"א 8524/10 טיב טעם הכרמל תעשיות (2002) בע"מ נ' פרימיוס קלאס בע"מ, פסקה 6 (31.1.2011)). סילוק תביעה על הסף הוא סעד קיצוני, שתוצאתו מחיקה או דחייה של התביעה בטרם בירורה לגופה. משכך סעד זה שמור רק למקרים שבהם ניתן לקבוע באופן ברור כי אף אם יוכחו מלוא הטענות על פי כתב התביעה, לא תהיה כל אפשרות, ולוּ קלושה להעניק לתובע את הסעד המבוקש (ראו למשל: רע"א 5003/23 SUGIMAT S.L נ' AIG EUROPE LIMITED, פסקה 8 (7.12.2023); רע"א 4677/23 שירותי בריאות כללית נ' פלוני, פסקה 4 (22.6.2023)).

11.על רקע האמור, נקבע כי התערבות ערכאת הערעור בהחלטות ביניים שעניינן דחיית בקשה לסילוק על הסף, שמורה למקרים חריגים בלבד, בהם נפלה טעות מהותית בהחלטה, או התעורר חשש לניהול הליך סרק הכרוך בהשקעת משאבים יוצאת דופן (רע"א 3110/23 אביאל נ' דיין, פסקה 12 (18.9.2023); רע"א 6285/20 טמפלרים בשרונה בע"מ נ' שירת הקרן בע"מ, פסקה 8 (23.11.2020); רע"א 5715/21 אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ (בפירוק) נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון, פסקה 12 (18.10.2021)). המקרה שלפניי אינו נמנה עם אותם מקרים חריגים המצדיקים התערבות.

12.הבקשה לסילוק התביעה על הסף לא נסמכה על מסכת עובדתית נטענת או מוכחת, אלא הושתתה על הנטען בכתב התביעה. לפיכך, בשלב הדיוני הנוכחי, יש לבחון את טענת ההתיישנות בהתבסס על גרסתם העובדתית של המשיבים (ע"א 7379/18 יצחקי נ' יצחקי, פסקה 24 (18.12.2019); ע"א 10591/06 יפרח נ' מפעלי תובלה בע"מ, פסקה 29 (12.7.2010)). שאלת המפתח שיש להידרש לה היא שאלת סיווגה של התביעה לפי חוק ההתיישנות. סיווגה של התביעה כתביעה "במקרקעין", יעמיד את תקופת ההתיישנות על חמש עשרה שנה במקרקעין שאינם מוסדרים, ועל עשרים וחמש שנה במקרקעין מוסדרים; בעוד שסיווגה כתביעה "בשאינו מקרקעין" יתחום את תקופת ההתיישנות לשבע שנים בלבד (סעיף 5 לחוק ההתיישנות). סעיף 1 לחוק ההתיישנות מגדיר את המונח "מקרקעין" בזו הלשון – "קרקע מכל סוג וכל זכות או טובת הנאה בקרקע וכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע וכל זכות או טובת הנאה הטעונים רישום בספרי האחוזה". הפסיקה בנושא הבהירה כי מדובר בהגדרה רחבה מהגדרת מושג זה בחוק המקרקעין, מאחר שהיא כוללת גם "כל זכות או טובת הנאה בקרקע" (ע"א 3260/11 רחל ברכה, משרד עורכי דין נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, פסקה 19 (6.1.2015) (להלן: עניין ברכה)).

13.המבחן שנקבע לצורך הכרעה בשאלת סיווגה של תביעה – כתביעה "במקרקעין" או "בשאינו מקרקעין" הוא "מבחן תוכן התביעה". על פי מבחן זה נדרש בית המשפט לבחון שני רכיבים השלובים זה בזה – הראשון מתמקד בטיב הזכות הנתבעת והשני באופי הסעד המבוקש (עניין ברכה, בפסקה 17; רע"א 4705/22 אליהו נ' עדנה ישראל-פור (אליהו), פסקה 27 (29.9.2022) (להלן: עניין אליהו); ע"א 5328/21 אבו רקיה נ' חנדקלו, פסקה 81 (3.1.2023)). בעניין אליהו, קבע בית משפט זה כי כאשר עסקינן בסיווג תביעה לפי סעיף 5 לחוק ההתיישנות, יש לבחון את טיב הזכות הנתבעת במבט רחב, כחלק מן ההקשר הכולל של התביעה תוך בחינת ההשפעה שתהיה לתביעה, אם תתקבל, על מצב הזכויות במקרקעין. בית המשפט נסמך בקביעתו זו על עניין ברכה והוסיף, כי אף אם הזכות שמכוחה הוגשה התביעה היא זכות חוזית-אובליגטורית, התביעה תסווג כתביעה במקרקעין לפי חוק ההתיישנות, כל אימת שקבלתה תוביל לשינוי במצב הזכויות הקנייניות במקרקעין (שם, בפסקאות 29-28; עניין ברכה, בפסקה 22; טל חבקין התיישנות 104 (מהדורה שניה 2021) (להלן: חבקין)). בהתאם לכך, תביעה לאכיפת חיוב חוזי להעברת זכויות בעלות במקרקעין תסווג כתביעה במקרקעין, וכך גם תביעה של בעל זכות שביושר להירשם כבעל זכויות חכירה במקרקעין (ענין אליהו, בפסקה 29; ע"א 7231/10 תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא ע"ש יהודה גפן זצ"ל נ' עיריית קרית אתא, פסקה 10 (17.10.2012)).

14.יישום אמות מידה אלה על ענייננו מוליך למסקנה, כי אין מקום לקבל את בקשת רשות הערעור. מקובלת עליי הכרעתו של בית המשפט המחוזי כי טיב הזכות הנתבעת ואופי הסעד המבוקש עניינם "במקרקעין". עיון בכתב התביעה מעלה כי המשיבים מגוללים בתביעתם מסכת עובדתית, שלפיה השתכלל בין הצדדים חוזה שנועד להקנות להם זכויות בעלות במקרקעין, וכי בעקבות חוזה זה נרכשו הזכויות, אך טרם נרשמו על שמם. המשיבים סבורים כי יש לראות במבקשות כמי שמחזיקות בחלקם במקרקעין בנאמנות או בשליחות עד להשלמת רישום הזכויות על שמם. מבלי להביע עמדה לגופם של דברים, טיב הזכות הנתבעת שעניינה בזכות בעלות בחלק מן המקרקעין, ואופי הסעד שנתבקש, שלפיו ייקבע כי המשיבים זכאים להירשם כבעלים במקרקעין, מובילים למסקנה כי עסקינן בתביעה במקרקעין אשר קבלתה תוביל לשינוי במערך הזכויות במקרקעין.

15.כפי שבואר, אף אם הזכות שמכוחה הוגשה תביעת המשיבים היא זכות חוזית, אין בכך כדי לשנות מן המסקנה כי מדובר בתביעה במקרקעין לעניין חוק ההתיישנות. הובהר כי גם כאשר מדובר בתביעה לאכיפת חיוב חוזי, יש להבחין בין תביעה למימוש זכות חפצית במקרקעין מסוימים שבעקבותיה יחול שינוי במצב הזכויות הקנייניות במקרקעין (זכות "חפצא") – שתיחשב כ"תביעה במקרקעין" לעניין חוק ההתיישנות; לבין תביעה לקבלת סעד כספי או לאכיפת זכות אישית הקשורה לשימוש במקרקעין – שתיחשב, ככלל, כתביעה "בשאינו מקרקעין" (עניין ברכה, בפסקה 22). בענייננו, אם תתקבל תביעת המשיבים במלואה ויינתן הסעד העיקרי שהתבקש במסגרתה, יחול שינוי במערך הזכויות במקרקעין, במובן זה שהמקרקעין יירשמו על שם המשיבים לפי חלקם בעסקה. אין בעובדה שהמבקשות לא החזיקו בזכויות במקרקעין בעת השתכללות ההסכם הנטען כדי לגרוע מקביעה זו (השוו: ע"א 520/96 חוסין נ' מיר, פ"ד נד(3) 487, 494 (2000)). אכן, לא ניתן לשלול את טענת המבקשות כי המשיבים בחרו לנסח את תביעתם וסעדיהם באופן זה מתוך מטרה להציג את תביעתם כתביעה במקרקעין, ובכך לעקוף את דיני ההתיישנות. עם זאת, בשלב הדיוני הנוכחי, אין לו לבית המשפט אלא את הנטען בכתב התביעה: "מקום בו מתבקשת דחיית התביעה על הסף מחמת התיישנות, נקודת המוצא היא שהעובדות הנטענות בכתב התביעה הן נכונות" (רע"א 901/07 מדינת ישראל - הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל, פסקה 27 (19.9.2010) (להלן: עניין הוועדה לאנרגיה אטומית)).

16.באשר לטענת המבקשות כי ההסכם הנטען אינו מקיים את דרישת הכתב שבסעיף 6 לחוק המקרקעין, או לאי-תשלום התמורה – בית משפט זה עמד לא אחת על הכלל, ולפיו שאלת ההתיישנות לא תידון כטענת סף, כאשר הבירור העובדתי-ראייתי בתביעה לגופה עשוי להשליך על ההכרעה בסוגיית ההתיישנות (ראו: עניין ברכה, בפסקה 41; רע"א 7473/14 עלומים, קבוצת בני עקיבא להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' זרובבלי, פסקה 6 (12.1.2015)); עניין הוועדה לאנרגיה אטומית, בפסקה 27). תוקפה של ההתחייבות הנטענת ובכלל זה עמידתה בדרישת הכתב, או לחלופין תשלום התמורה, הם עניינים הנטועים במישור העובדתי-ראייתי, אשר מקומם להתברר בהליך העיקרי. בית המשפט המחוזי ציין בהחלטתו כי "הטענה בדבר זכאות לחלק במקרקעין עצמם מעלה לכאורה לא מעט סימני שאלה – בכלל כך אי הצגת הסכם בכתב; [...] נקיטת ההליך המשפטי דנן בגין זכויות במקרקעין בחלוף כ-11 שנים ממועד ההסכמה הנטענת; סוגיית התשלום ועוד". עם זאת הבהיר, כי אין בקשיים אלה, כשלעצמם, כדי ללמד על פניו על התיישנות התביעה באופן המצדיק דחייתה על הסף ללא בירור נוסף. בצד האמור הובהר, כי ההכרעה שנתקבלה היא לשלב זה של הדיון, וכי מלוא טענות הצדדים בשאלת ההתיישנות שמורות להם להמשך ההליך, לאחר שתתברר מסכת העניינים העובדתית לאשורה. מסקנתו של בית המשפט המחוזי מקובלת עליי במלואה ולא מצאתי כי נפלה בה טעות המצדיקה התערבותה של ערכאת הערעור.

בקשת רשות הערעור נדחית אפוא. משלא נתבקשה תשובה, איני עושה צו להוצאות.