רע"א 5741/19 מוסדות בית הכנסת ישיבה וכולל אבן החיים נ. חוג ידידי המדרשיה

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי מרכז בלוד (כבוד השופט אבי פורג ) בת"א 3326-08-19 מיום 19.8.2019, במסגרתה נדחתה בקשת המבקשים למתן צו מניעה זמני המורה למשיבות 1 ו-4 להימנע מהשלמתה של עסקת המקרקעין שנחתמה ביניהן עד להכרעה בתובענה שהגישו המבקשים לבית המשפט קמא (להלן: "ההחלטה" ). בנוסף, הוגשה בקשה לעיכוב ביצוע ההחלטה עד להכרעה בבקשת רשות הערעור.

1.

המבקשת 1 (להלן: "העמותה" ) היא עמותה רשומה המפעילה ומנהלת מוסדות תורניים, לרבות כולל ובית כנסת. המבקש 2 עומד בראש העמותה. המשיבה 1, עמותה הפועלת להפצת התרבות התורנית, היא בעלת זכויות החכירה בנכס מקרקעין ששטחו כ-42 דונם הממוקם בפרדס חנה כרכור, אשר בעבר שימש כמתחם ישיבה תיכונית "מדרשית נעם" (להלן: " המוכרת " ו- "הנכס" , בהתאמה). עוד יצוין כי במהלך 8 השנים האחרונות מושכר הנכס לארגון "בית אקשטיין", המעניק שירותים לאנשים בעלי צרכים מיוחדים, כאשר תקופת השכירות צפויה להסתיים בעוד כשנתיים.

2.

ביום 3.7.2019 התקשרה המוכרת (המשיבה 1) בהסכם מכר עם המשיבה 4 (להלן: " הרוכשת "), במסגרתו רכשה המשיבה 4 את זכויות החכירה בנכס (להלן: "הסכם המכר" ). ביום 8.7.2019 נרשם משכון בגין הסכם המכר, וכן הוגשה בקשה להעברת זכויות במקרקעין.

3.

כחודש לאחר כריתת הסכם המכר, ביום 2.8.2019, הגישו המבקשים כתב תביעה לבית המשפט קמא. טענתם המרכזית של המבקשים היא כי בעבר הרחוק הובטח למבקש 2 כי לעמותה תינתן זכות ראשונים לרכוש את הנכס, וכי משהוחלט על ידי המוכרת בשנת 2017 למכור את הנכס בשל קשייה הכלכליים, נוהל עם המבקשים משא ומתן בחוסר תום לב ביחס לנכס האמור. לטענתם, המוכרת הטעתה את המבקשים והציגה בפניהם מצג שווא כאילו בכוונתה להתקשר עמם בהסכם, בעת שניהלה משא ומתן עם צדדים שלישיים. לאור כך, נתבקש בית המשפט קמא להצהיר על בטלות הסכם המכר, ולהורות למוכרת להתקשר בהסכם עם העמותה, במסגרתו תמכור לה המוכרת את זכויותיה בנכס. לצד כתב התביעה הגישו המבקשים בקשה למתן צו מניעה זמני, בו נתבקש בית המשפט להורות למוכרת ולרוכשת שלא להשלים את עסקת מכירת נכס המקרקעין שנחתמה ביניהן, וזאת עד שתוכרע התובענה (להלן: "בקשה לצו מניעה" ).

4.

ביום 19.8.2019 החליט בית המשפט קמא לדחות את הבקשה, ונימק את החלטתו בכך שסיכויי התביעה להתקבל אינם מן המשופרים, ובכך שבנסיבות המקרה מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקשים. לעניין סיכויי התביעה סבר בית המשפט קמא כי הבקשה והמסמכים שצורפו אליה אינם מצביעים על כך שהתגבש בין הצדדים הסכם מחייב, ואפילו לא עולה מהם בבירור כי הצדדים ניהלו משא ומתן. זאת ועוד, בית המשפט קמא סבר כי אף אם תתקבל טענתם של המבקשים לעניין קיומו של משא ומתן בחוסר תום לב, הסעד שיוכלו לקבל הוא לכל היותר סעד של פיצויים ולא סעד של אכיפה, שכן זה האחרון שמור למקרים חריגים ביותר בהם עולה "זעקת הגינות" אשר מצדיקה סטייה מדרישת הכתב, ואשר ענייננו אינו נמנה עמם. בנוסף, קבע בית המשפט קמא כי המבקשים השתהו בהגשת הבקשה לצו מניעה זמני שכן כבר ביום 16.8.2018, כשנה לפני חתימת הסכם המכר, נודע להם כי המוכרת מצויה בהליכי משא ומתן עם צדדים שלישיים למכירת הנכס, אולם הם המתינו כשנה בטרם פנו לבית המשפט בבקשה לצו מניעה.

לעניין מאזן הנוחות סבר בית המשפט קמא כי המשך ביצוע העסקה לא יוביל בהכרח למצב בלתי הפיך, כך שלמבקשים לא יגרם כל נזק. מנגד, מתן צו מניעה זמני לא רק יפגע במימוש זכותה הקניינית של המוכרת, אלא שנוכח מצבה הכספי הקשה, הקפאת עסקת המכר עלולה לגרור פגיעה קשה בתזרים הכספי של המוכרת וביכולתה לעמוד בהתחייבויות הכספיות המוטלות עליה. לאור כך, קבע בית המשפט קמא כי גם מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבים.

5.

ביום 5.9.2019 הגישו המבקשים לבית משפט זה בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט קמא, כאשר לצדה הוגשה בקשה לעיכוב ביצוע עד למתן הכרעה. במסגרת בקשת רשות הערעור גורסים המבקשים כי בית המשפט קמא שגה בהחלטתו לדחות את בקשתם למתן צו מניעה זמני, ובפרט טוענים הם כי בית המשפט קמא לא נדרש לטענות כבדות משקל שהועלו על ידי המבקשים ובשל כך קבע כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבים. לדידם, היה על בית המשפט קמא להעניק משקל גדול יותר גם למטרתו של הסעד הזמני המבוקש ולנחיצותו לצורך שמירה על המצב הקיים. זאת מאחר שלשיטת המבקשים, המשך ביצוע עסקת המכר ללא סעד זמני זה, משמעותו היא שהרוכשת תהיה רשאית "לעשות בשאר המבנים [למעט המבנה המוכר כבית המדרש] ככל העולה בלבה" .

6.

לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור ובנספחיה, הגעתי למסקנה כי דין בקשת רשות הערעור להידחות, אף מבלי לבקש את תגובת המשיבים. כלל הוא כי ערכאת הערעור תתערב לעיתים נדירות בלבד בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית בכל הנוגע למתן סעד זמני. מדובר בעניין לגביו נתון לערכאה המבררת שיקול דעת רחב לאור התרשמותה הישירה מהצדדים ומטענותיהם (רע"א 4086/18 קוטינה נ' סיאם , פסקה 11 (25.6.2018); רע"א 8734/13 עבדאללה נ' מדינת ישראל-רשות מקרקעי ישראל , פסקה 13 (12.1.2014)). לאחר בחינת טענות המבקשים, לא מצאתי כי המקרה דנן מהווה אחד מאותם מקרים נדירים בהם ראוי להתערב בהחלטת הערכאה הדיונית.

7.

המבקשים גורסים כי צו המניעה הזמני דרוש כדי להבטיח שככל שבית המשפט יקבע בתום בירור התובענה שיש לאכוף את ההתקשרות הנטענת בין המוכרת לבין המבקשים, ייוותר הנכס במצבו הקיים. לפיכך, אתמקד להלן בטענות הרלוונטיות לסעד האכיפה בלבד. באשר ליתר הטענות שמעלים המבקשים, לא מצאתי צורך לדון בהן, שכן אף אם יתקבלו אין הן מצדיקות הענקת צו מניעה זמני. זאת מאחר שכידוע, "תנאי בל יעבור הוא, כי הצו הזמני יהא טפל לתביעה עצמה, ומטרתו תהא, להבטיח את יעילותו של הסעד העיקרי, אשר יינתן לאחר מכן" (יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי 614 (מהדורה שביעית, שלמה לוין עורך, 1995)).

8.

כאשר בית המשפט נדרש להכריע בבקשה למתן סעד זמני, עליו לבחון קיומם של שני תנאים מצטברים: (א) סיכויי התביעה להתקבל הם גבוהים; (ב) מאזן הנוחות נוטה לטובת מבקש הסעד הזמני. בין שני התנאים הללו מתקיים יחס של מקבילית כוחות, לפיו ככל שסיכויי התביעה גבוהים יותר כך ניתן להקל בדרישת מאזן הנוחות, ולהיפך. עם זאת, מקובל לראות בשיקול מאזן הנוחות כבעל מעמד בכורה (ע"א 1881/14 שומרז חברה לבנין ופתוח בע"מ נ' שמריז , פסקה 12 (13.4.2014); ע"א 5432/16 סמואל נ' אליהו , פסקה 13 (18.1.2017)).

9.

בבחינתו את סיכויי התביעה להניב סעד של אכיפה, התרשם בית המשפט קמא כי הם נמוכים. מקובלת עליי מסקנה זו של בית המשפט קמא, ולא מצאתי בטענות שהובאו לפניי עילה המצדיקה התערבות בשיקול דעתו. זאת מאחר שאף אם תתקבל טענת המבקשים כי המוכרת ניהלה עמם משא ומתן בחוסר תום לב, נראה כי לא יהיה בכך די כדי להצדיק סעד של אכיפה בנסיבות המקרה. בפסיקתו של בית משפט זה נקבע כי סעד של אכיפה בגין הפרת חובת תום הלב במשא ומתן לקראת כריתת חוזה שמור למקרים חריגים בלבד, בהם קיימים די נתונים כדי לקבוע כי אלמלא חוסר תום הלב היה נכרת חוזה, ואף מה היה תוכנו של אותו חוזה (ע"א 8143/14 חלפון נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ , פסקאות 16-15 (29.1.2017)). ספק אם זהו המצב בענייננו. זאת ועוד, בענייננו אין טענה כי קיים מסמך בכתב המשקף את ההסכם שהיה אמור להיערך בין הצדדים. ככלל, בית המשפט לא יאכוף ביצוע של עסקה במקרקעין שלא נעשתה בכתב, כנדרש לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. הסכמה בעל פה לערוך עסקת מקרקעין תיאכף, אם בכלל, רק במקרים יוצאי דופן במיוחד, אשר עולה מהם "זעקת ההגינות" המצדיקה שימוש בעקרון תום הלב כדי להתגבר על דרישת הכתב (ע"א 986/93 קלמר

נ' גיא , פ''ד נ(1) 185, 197 (1996). ראו גם: ע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ , סד(3) 60, פסקה 20 (2011); ע"א 7424/15 חליליה נ' יורשי המנוח מוחמד וחיד , פסקה 10 (11.09.2017); ע"א 3137/15 עיריית חיפה נ' קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) , פסקה 17 (21.05.2018)). שתי משוכות אלה מטילות נטל משמעותי על המבקשים, בו לא עמדו לצורך קבלת סעד זמני. משכך, מקובלת עליי מסקנתו של בית המשפט קמא לפיה הסיכוי כי יינתן סעד אכיפה לטובת העמותה נמוך, ולא מצאתי בטענות שהובאו לפניי עילה המצדיקה התערבות בשיקול דעתו.

10.

באשר למאזן הנוחות, עיון בהחלטת בית המשפט קמא מראה כי נתן דעתו לנסיבותיהם של המבקשים, אף אם סבר כי אין בהן כדי להטות את מאזן הנוחות לטובתם. המבקשים סבורים כי השלמת עסקת המכר תסב להם נזק בלתי הפיך, מאחר שבמצב זה תהיה הרוכשת רשאית לבצע שינויים בנכס ואף להרוס את מבניו (מלבד המבנה המוכר כבית מדרש – ראו סעיף 7.26 להסכם המכר). דא עקא שחשש זה של המבקשים אין בו כדי להטות את מאזן הנוחות לטובתם: ראשית , אין חולק כי המוכרת מצויה במצב כספי קשה. נוכח מצב זה, הענקת סעד זמני שמשמעותו היא הקפאתה של עסקת מכר מקרקעין אשר נחתמה (בטרם הגישו המבקשים את בקשתם לצו מניעה) ואשר הצדדים כבר החלו בביצועה, עלולה להוביל להתדרדרות מצבה הכספי של המוכרת ולפגוע ביכולתה להמשיך ולעמוד בהתחייבויות הכספיות שנטלה על עצמה; שנית , הנכס מושכר בשלב זה לארגון "בית אקשטיין" בהסכם שכירות הצפוי להסתיים רק בעוד כשנתיים, ומכאן שבניגוד לחשש שמביעים המבקשים, אין זה סביר כי הרוכשת תוכל לבצע שינויים בנכס לפחות במהלך השנתיים הקרובות; שלישית , החשש (התאורטי בשלב זה) מפני ביצוע שינויים בנכס על ידי הרוכשת אינו יכול להצדיק מתן צו כנגד ביצוע הסכם המכר, שכן ניתן להגן על אינטרס העמותה לטעון נגד ביצוע שינויים כאלה, אם וכאשר יהיה בכוונת הרוכשת לעשותם, באמצעים שפגיעתם במוכרת וברוכשת פחותה משמעותית (לדוגמא, חיוב הרוכשת למסור הודעה בדבר כוונתה לבצע שינויים כאמור מבעוד מועד, באופן שיאפשר למבקשים להגיש בקשה לסעד מתאים, אם יסברו כי הם עומדים בתנאים לקבלתו, בשים לב לשלב שבו ימצא ההליך המשפטי באותה עת). אשר על כן, מקובלת עליי החלטתו של בית המשפט קמא לפיה מאזן הנוחות נוטה אף הוא במובהק לטובת המבקשים.

11.

בשולי הדברים אעיר כי מאחר שהן בחינת סיכויי התביעה והן מאזן הנוחות בין הצדדים מובילים למסקנה כי אין הצדקה למתן הסעד הזמני המבוקש, הרי שנכונות המבקשים להפקיד סכום של 3 מיליון ש"ח בקופת בית המשפט, הוא הסכום שלטענתם שילמה הרוכשת למוכרת במסגרת הסכם המכר, אין בה די כדי להוביל לתוצאה שונה. כן אבהיר שלא נעלם מעיני השיהוי המשמעותי בו הוגשה הבקשה לסעד זמני, ואולם לאור התוצאה אליה הגעתי לא ראיתי טעם להרחיב בהתייחסות לעניין זה.

12.

סוף דבר : בקשת רשות הערעור נדחית. ממילא נדחית גם הבקשה לעיכוב ביצוע. משלא נתבקשה תשובת המשיבים, אינני עושה צו להוצאות.